Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа к Ермоленко <данные изъяты> о расторжении договора коммерческого найма, выселении и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа (далее – КУМИ Березовского городского округа) обратился в суд с иском к Ермоленко С.В., просит расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения №, заключенный с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, выселить ответчика из жилого помещения по адресу: <адрес> без предоставления другого помещения, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>.

Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ на основании ФИО2<адрес>№-р от ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ ФИО2 ГО и Ермоленко ФИО1 был заключен договор № коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования.

Согласно договору КУМИ ФИО2 ГО (Наймодатель) предоставил ФИО1 (Нанимателю) во временное возмездное владение и пользование жилое помещение для проживания, состоящее из одной комнаты, общей площадью <данные изъяты>, в том числе жилой площадью <данные изъяты>., расположенное в двухкомнатной коммунальной квартире, общей площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес> <адрес> Указанное жилое помещение является объектом муниципальной собственности.

Срок договора найма жилого помещения установлен на 1 год с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.8. договора).

Согласно п.п. 2.1.3. п. 2.1. Наймодатель обязуется не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора предложить Нанимателю перезаключить данный договор на тех или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе в продлении настоящего договора в связи с нарушением Нанимателем его условий либо в связи с решением не сдавать жилое помещением внаем.

ДД.ММ.ГГГГ письмом за № истец (КУМИ ФИО2 ГО) известил ответчика (Ермоленко СВ.) о своем решении не продлевать договор на новый срок. Истцом нарушались условия договора, а именно арендная плата вносилась несвоевременно и не в полном размере, жилое помещение использовалось не по назначению. Ответчик практически не проживал в жилом помещении, жилое помещение преимущественно использовалось для складирования мусора принесенного из «помойки». Ответчику было предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить имеющуюся задолженность за наем жилого помещения и задолженность за жилищно-коммунальные услуги.

ДД.ММ.ГГГГ письмом за № истец (КУМИ ФИО2 ГО) известил ответчика (Ермоленко СВ.) о том, что истек срок действия договора коммерческого найма, известил, что нужно оплатить имеющуюся задолженность за наем жилого помещения и задолженность за жилищно-коммунальные услуги, освободить жилое помещение, передать жилое помещение и ключи по акту приемки-передачи. Однако, ответчик до настоящего времени жилое помещение не освободил, не передал жилое помещение и ключи от жилого помещения истцу.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами отдела жилищных отношений МКУ «Г и УИ БГО» в присутствии ответчика и соседей был составлен акт визуального обследования жилого помещения, занимаемого ответчиком.

В комнате (жилом помещении) беспорядок, хлам, зловоние, комната имеет нежилой вид.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик в письменном виде гарантировал до <данные изъяты>. освободить занимаемое жилое помещение, вывести и убрать мусор, передать ключи в жилищный отдел.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами отдела жилищных отношений МКУ «Г и УИ БГО» в присутствии соседей был составлен акт визуального обследования жилого помещения, занимаемого ответчиком. «Комната закрыта от нее по-прежнему исходит зловоние. Со слов соседей Ермоленко С.В. по-прежнему приносит в комнату всякий мусор, из комнаты наоборот ничего не выносил. Неприятный запах продолжает распространяться по всему дому.

КУМИ ФИО2 ГО обратилось в суд с заявлением о выселении ответчика из занимаемого им жилого помещения. Решением ФИО2 городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в исковых требованиях КУМИ ФИО2 ГО отказано, в с вязи с преждевременными требованиями, так как Комитетом по управлению муниципальным имуществом БГО не выполнены все необходимые меры по процедуре уведомления, что не будет заключен договор коммерческого найма на другой срок, а также ответчику не был предоставлен срок для устранения допущенных ответчиком нарушений. По сути, суд посчитал, что в соответствии со ст. 684 ГК РФ договор коммерческого найма заключен тех же условиях и на тот же срок.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) КУМИ ФИО2 городского округа заявил Ермоленко СВ. требования, чтобы Ермоленко СВ. в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободил занимаемое жилое помещение от мусора, хлама, провели в нем дезинфекцию. Однако, данное требование как предыдущие Ермоленко СВ. не выполнил.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами отдела жилищных отношений МКУ «Г и УИ БГО» был составлен акт визуального обследования жилого помещения, занимаемого ответчиком. На момент проведения обследования дверь в комнату, предоставленную Ермоленко С.В., никто не открыл. В коридоре стоит запах затхлости.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами отдела жилищных отношений МКУ «Г и УИ БГО» в присутствии соседей был составлен акт визуального обследования жилого помещения, занимаемого ответчиком. На момент проведения обследования дверь в комнату, предоставленную Ермоленко С.В., никто не открыл. По информации соседей жилое помещение Ермоленко С.В. захламляет, регулярно поступают жалобы от соседей, которых он затапливает. На жалобы соседей Ермоленко не реагирует, закрывает двери. После поступающих обращений Ермоленко С.В. уезжает из жилого помещения и не появляется в течение месяца. Затопление <адрес> происходит регулярно с января 2016г.

27. 10.2016 специалистами отдела жилищных отношений МКУ «Г и УИ БГО» в присутствии соседки, проживающей рядом с ответчиком, был составлен акт визуального обследования жилого помещения, занимаемого ответчиком. Со слов соседки ответчик в течение месяца появлялся в своей комнате только три раза и все время носил мешки с мусором из помойки, из своей комнаты ничего не выносил. При обследовании во всем доме стояло зловоние.

ДД.ММ.ГГГГ на имя председателя КУМИ ФИО2 городского округа поступило заявление от соседки ответчика ФИО7, проживающей в соседней комнате (1) коммунальной <адрес> доме № по <адрес>, которая сообщает, что по соседству с ответчиком проживать невозможно. ФИО7 утверждает, что ответчик захламляет свою комнату мусором из помоек, по всему дому стоит зловоние, развелись тараканы, клопы, крысы, мыши. ФИО7 утверждает, что ДД.ММ.ГГГГ провела дезинфекцию в комнате от тараканов и клопов, но по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ они опять появились. Убедительно просит выселить ответчика с занимаемой им жилой площади.

В связи с чем, ответчиком регулярно нарушаются права соседей.

С ДД.ММ.ГГГГ ответчик не оплачивает арендную плату по договору коммерческого найма. У ответчика имеется задолженность за пользование занимаемым помещением <данные изъяты>

Просит удовлетворить исковые требования в связи с тем, что у ответчик использует жилое помещение не по назначению (вместо проживания использует помещение под хранение мусора из помойки), систематически нарушают права и интересы соседей (из-за зловония от гниющего в комнате мусора и тараканов, клопов, крыс, мышей соседи не могут нормально проживать в своих жилых помещениях), неоплаты за пользование жилым помещением.

В судебное заседание представитель истца КУМИ Березовского городского округа не явился, в телефонограмме просит рассмотреть дело в ее отсутствие, на исковых требованиях настаивает.

Ответчик Ермоленко С.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом по месту регистрации и фактического проживания.

Заслушав свидетелей, заключение прокурора полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ч.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

На основании ч.1 ст.91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Согласно стст.678, 682 ГК РФ Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.687 ГК РФ, Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Судом установлено следующее. Согласно выписке из реестра объектов муниципальной собственности жилое помещение – комната в двухкомнатной коммунальной квартире общей площадью <данные изъяты> м., жилой площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, <адрес> является объектом муниципальной собственности ФИО2 городского округа.

В соответствии с постановлением Главы Березовского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ комната <данные изъяты>, жилой площадью <данные изъяты> в 2-х комнатной коммунальной квартире,общей площадью <данные изъяты>., расположенная по адресу: <адрес>, включена в состав муниципального жилищного фонда коммерческого использования.

На основании распоряжения Главы Березовского городского округа №-р от ДД.ММ.ГГГГ и согласно договору коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ Ермоленко <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ г.р., предоставлено по договору коммерческого найма жилое помещение, состоящее из 1-й комнаты, жилой площади 16,6 кв. метров, расположенное в 2-х комнатной коммунальной квартире, общей площадью <данные изъяты> метров, жилой площадью <данные изъяты> метров, по адресу: <адрес>, комната <данные изъяты> на состав семьи 1 человек, на срок 1 год – по ДД.ММ.ГГГГ., с установлением платы за коммерческий наем жилого помещения в размере <данные изъяты>. в месяц (пп.1.1, 1.8, 4.1 договора).

Как следует из материалов дела, ответчик Ермоленко С.В. заселился в спорное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи жилого помещения, пояснениями представителя истца и свидетелей в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ истец сообщил ответчику о решении не продлевать договор коммерческого найма жилого помещения на новый срок в связи с нарушением им пп.2.2.3, 2.2.4, 2.2.6 договора. Ермоленко С.В. было предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить задолженность за наем жилого помещения и задолженность за жилищно-коммунальные услуги, передать жилое помещение и ключи по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ письмом за № истец известил ответчика о том, что истек срок действия договора коммерческого найма, а также о необходимости оплатить имеющуюся задолженность за наем жилого помещения и задолженность за жилищно-коммунальные услуги, освободить жилое помещение, передать жилое помещение и ключи по акту приемки-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами отдела жилищных отношений МКУ «Г и УИ БГО» в присутствии ответчика составлен акт визуального обследования жилого помещения по адресу: <адрес>25/2, занимаемого ответчиком, из которого следует, что в комнате беспорядок, хлам, зловоние, комната имеет нежилой вид.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик в письменном виде гарантировал до ДД.ММ.ГГГГ освободить занимаемое жилое помещение, вывести и убрать мусор, передать ключи в жилищный отдел.

Из актов от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, составленных специалистами отдела жилищных отношений МКУ «Г и УИ БГО», следует, что комната по адресу: <адрес> закрыта, от нее по- прежнему исходит зловоние. Со слов соседей Ермоленко С.В. приносит в комнату мусор, из комнаты, наоборот, ничего не выносил. Неприятный запах продолжает распространяться по всему дому, поступают жалобы о подтоплении. Ермоленко <данные изъяты> регулярно бывает дома, в основном в 8 утра.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ КУМИ ФИО2 городского округа установило Ермоленко С.В. срок до ДД.ММ.ГГГГ для освобождения жилого помещения от мусора, хлама и проведения дезинфекции, ответчик предупрежден, что в случае невыполнения указанных требований КУМИ вынужден будет обратиться в суд с заявлением о его выселении.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ со слов ФИО7, проживающей по <адрес>, Ермоленко носит в комнату мешки с мусором, в жилом помещении стоит зловонный запах.

Как следует из пояснений представителя истца, свидетелей до настоящего времени ответчик жилое помещение не освободил, ключи не передал, требование КУМИ об освобождении жилого помещения от мусора и проведении дезинфекции не исполнил.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика по плате за коммерческий наем жилого помещения составляет 17140,65руб.

Вступившим в законную силу решением ФИО2 городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик Ермоленко С.В. нарушил условия договора коммерческого найма жилого помещения, а именно использовал жилое помещение не по назначению, систематически нарушал права и интересы соседей. Однако, в иске Комитету по управлению муниципальным имуществом ФИО2 городского округа к Ермоленко <данные изъяты> о выселении отказано, поскольку истцом не представлено доказательств о предупреждении ответчика о необходимости устранения указанного нарушения и установления срока для устранения выявленных нарушений.

Свидетели ФИО8, Свидетель №1 в судебном заседании пояснили, что ответчик около года в комнате по <адрес> не проживает, складирует в комнате мусор, из комнаты идет зловонный запах. Соседи жаловались в ФИО3 на запах из комнаты ответчика, тараканов, мышей. Духова дополнила, что осматривала комнату ответчика в июле 2015 года, в комнате – пакеты, коробки. Кровати, шкафов не было. Ответчик говорил, что пока живет у знакомых, хотел навести порядок и проживать в комнате.

Суд полагает, что в судебном заседании достоверно установлено, что ответчик Ермоленко С.В., занимая жилое помещение по <адрес> по договору коммерческого найма допустил нарушение условий указанного договора, не внес плату за жилое помещение более чем за шесть месяцев, а также использовал жилое помещение не по назначению и систематически нарушал права и интересы соседей.

Так, согласно п.4.1, п.4.4 договора плата за коммерческий наем жилого помещения установлена в размере <данные изъяты>. в месяц, которая должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим.

Как следует из расчета истца, задолженность ответчика по плате за коммерческий наем жилого помещения составляет <данные изъяты>., то есть более чем за 6 месяцев.

Кроме того, из актов, показаний свидетелей, решения суда от ДД.ММ.ГГГГ бесспорно установлено, что ответчик использовал жилое помещение не по назначению, а именно: для складирования мусора, фактически в данном жилом помещении не проживал.

Из комнаты ответчика длительное время исходит неприятный запах, распространяются насекомые, в связи с чем систематически нарушаются права и интересы его соседей.

Ответчик в судебное заседание не явился, доводы истца, расчет задолженности по плате за коммерческий наем жилого помещения не опроверг, письменных возражений на иск не представил. Более того, ответчик в письменном виде гарантировал истцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить занимаемое жилое помещение, вывести и убрать мусор, передать ключи в жилищный отдел.

Установленные судом обстоятельства в соответствии со ст.91 ЖК РФ, ст.687 ГК РФ являются основанием для расторжения с ответчиком договора коммерческого найма жилого помещения.

При этом, суд учитывает, что истец в соответствии с положениями ст.687 ГК РФ письмом от ДД.ММ.ГГГГ установил Ермоленко С.В. срок до ДД.ММ.ГГГГ для устранения им нарушений, являющихся основанием для расторжения договора найма жилого помещения, однако, в установленный срок ответчик выявленные нарушения не устранил.

Требований об отсрочке исполнения решения о расторжении договора ответчиком также не заявлено.

При таких обстоятельствах, договор коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенный между КУМИ Березовского городского округа и Ермоленко С.В., подлежит расторжению.

Поскольку договор коммерческого найма подлежит расторжению, ответчик добровольно спорное жилое помещение не освобождает, то на основании ч.1 ст.35 ЖК РФ Ермоленко С.В. необходимо выселить из жилого помещения по адресу: <адрес>.

На основании стст.678, 682 ГК РФ, п. 4.1 договора коммерческого найма с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по плате за коммерческий наем жилого помещения в размере <данные изъяты>.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению полностью.

Согласно ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>, поскольку истец при подаче иска освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес> заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом ФИО2 городского округа и Ермоленко <данные изъяты>.

Ермоленко <данные изъяты> выселить из жилого помещения по адресу: <адрес>.

Взыскать с Ермоленко <данные изъяты> задолженность по плате за коммерческий наем жилого помещения в размере <данные изъяты>.

Взыскать с Ермоленко <данные изъяты> государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 10 января 2017 года.

Председательствующий: