Гражданский кодекс часть 1

представителей ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО4, действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости «60 лет СССР-10» к ФИО5, третье лицо: ликвидационная комиссия Государственного унитарного предприятия «Алуштинское ремонтно-строительное управление» о расторжении договора аренды, возложении обязанности осуществить определённые действия,

УСТАНОВИЛ:

Председатель ТСН «60 лет СССР-10» ФИО8 обратился в суд с иском к ФИО5, третье лицо: ликвидационная комиссия Государственного унитарного предприятия «Алуштинское ремонтно-строительное управление» о расторжении договора аренды, возложении обязанности осуществить определённые действия.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ГУП «Алуштинское ремонтно-строительное управление» был заключен договор аренды общего имущества собственников многоквартирного дома - нежилых встроенных помещений общей площадью 94 кв.м., расположенных в подвале жилого <адрес> по <адрес><адрес>, сроком действия ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ГУП «Алуштинское ремонтно-строительное управление» уведомило ответчика о прекращении своей деятельности с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с ликвидацией на основании ФИО3 Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ№ и необходимости расторгнуть вышеуказанный договор аренды.

ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> по ул<адрес> (протокол №) был избран способ управления многоквартирным домом и создано товарищество собственников недвижимости «<адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ ТСН «60 лет СССР-10» зарегистрировано ИФНС по <адрес> (запись номера №).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГФИО5 направил в адрес ТСН «60 лет СССР-10» заявления с просьбой рассмотреть вопрос о заключении договора аренды нежилых встроенных помещений цокольного этажа <адрес> по ул. <адрес><адрес>, сроком ДД.ММ.ГГГГ лет для размещения спортзала.

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Администрации <адрес>№ФИО5 отказано в согласовании проведенной перепланировки нежилых встроенных помещений цокольного этажа <адрес> по ул<адрес><адрес>, а собственникам многоквартирного жилого дома, в случае нарушения прав рекомендовано обратится с исковым заявлением в суд о приведении встроенного нежилого помещения в цокольном этаже в первоначальное положение.

ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном <адрес> по <адрес><адрес> (протокол №) был рассмотрен вопрос о передаче в аренду помещений ФИО5 для размещения спортзала. Решением собрания ФИО5 отказано в передаче в аренду встроенных нежилых помещений, о чем ответчику ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление №/п с требованием освободить встроенные нежилые помещения цокольного этажа <адрес> по ул<адрес><адрес> в течении ДД.ММ.ГГГГ, от получения которого он отказался, о чем был составлен акт ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику повторно направлено уведомление с требованием освободить помещения, которое получено им нарочно в тот же день.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика снова направлялось уведомление, от получения которого он также отказался.

Полагает, что ответчиком нарушены принятые обязательства, по договору, что подтверждается постановлением Администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, ссылаясь на положения ст.ст.36, 40, 135 ЖК РФ, ст.ст. 209, 290,304, 609,651 ГК РФ, п.п. 4.5,4.10, 10.4 Договора аренды, заключенного между ГУП «АРСУ» и ответчиком.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против исковых требований. Пояснили, что ФИО5 обращался в Госкомрегистр для осуществления регистрации договора аренды, но ему было отказано, поскольку дом не поставлен на кадастровый учет, а отсутствие государственной регистрации не является основанием для расторжения договора аренды. Оспариваемый договор аренды был заключен ДД.ММ.ГГГГ и за этот период никаких работ по перепланировке ФИО5 не производил. Перепланировка была осуществлена ранее, а ответчик лишь производил текущий ремонт и пытался узаконить ранее проведенные работы по перепланировке Считали исковые требования безосновательными и не подлежащими удовлетворению, поскольку ФИО5 не бездействовал.

Представитель ликвидационной комиссии ГУП «АРСУ» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен судебной повесткой, которая возвращена в суд по истечении срока хранения.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Абзацем 3 ст. 12 ГК РФ определено, что защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между Государственным унитарным предприятием «Алуштинское ремонтно-строительное управление» и ФИО5 был заключен договор аренды общего имущества многоквартирного дома, согласно которому ФИО5 во временное платное пользование, сроком на 40 лет, до ДД.ММ.ГГГГ были переданы нежилые встроенные помещения общей площадью 94 кв.м. расположенные в подвале жилого <адрес> по ул. 60 лет СССР <адрес>., согласно условий настоящего договора. При этом, п. 4.5, 4.10 Договора предусматривали, что арендатор обязуется своевременно осуществлять за собственные средства текущий ремонт арендованного имущества, не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества в соответствии с условиями договора и обеспечивать сохранность инженерного оборудования и коммуникаций в арендуемом имуществе, содержать прилегающую территорию.

Согласно п.10.4 Договора были предусмотрены основания досрочного расторжения договора, среди которых указаны: уклонение от государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему, самовольное осуществление перепланировки и переоборудования имущества.

В договоре не указано о наличии имеющихся перепланировок и реконструкций спорного нежилого помещения.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части уточнения размеров площади арендуемого помещения и размера арендной платы.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГФИО5 был уведомлен о прекращении деятельности ГУП «АРСУ» с ДД.ММ.ГГГГ, в котором также содержалась ходатайство о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на нежилые встроенные помещения общей площадью 101,5 кв.м., расположенные в подвале жилого <адрес> по ул<адрес> г Алушта Республики Крым.

Собственниками дома принято решение о создании товарищества собственников недвижимости «60 лет СССР-10», которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГФИО5 обращался к председателю правления ТСН «60 лет СССР-10» для рассмотрения вопроса о заключения договора аренды нежилых помещений цокольного этажа <адрес> по <адрес><адрес>.

Согласно протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ были рассмотрены обращения ФИО5 и принято решение об отказе в аренде ФИО5 встроенных нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес><адрес>, для использования в качестве спортзала. От получения уведомления на ранее поданные обращения ответчик отказался, о чем был составлен акт ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 было поучено повторное уведомление об отказе в заключении договора аренды с требованием освободить занимаемые помещения.

От получения уведомления аналогичного содержания ДД.ММ.ГГГГФИО5 отказался, а нежилые помещения не освободил.

Постановлением Администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГФИО5 отказано в согласовании проведенной перепланировки нежилого встроенного помещения, расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес><адрес> и рекомендовано ФИО5 пригласить специализированные организации для обследования всех инженерных сетей, системы пожаротушения в части правильности размещения и определении механической прочности, а также для проверки контура заземления, решить вопрос о разграничении площади встроенных нежилых помещений в цокольном этаже дома, между арендатором и собственником многоквартирного дома по адресу: <адрес> ул<адрес><адрес>, <адрес>.

Из протокола № заседания межведомственной комиссии по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, перевода (отказа в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, иным архитектурно-строительным вопросам от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО5 с заявлением о согласовании проведения перепланировки были представлены: копия протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> по ул. 60 лет СССР <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, копия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, копия дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ДД.ММ.ГГГГ, копия технического паспорта, проект перепланировки нежилых помещений. При осмотре нежилых помещений комиссией выявлено наличие конфликта между жильцами дома и арендатором, вмешательство арендатором в инженерные сети: перенос арендатором инженерных сетей и вентиля в системе отопления, без разрешительных документов, осуществление замены контура заземления, без документов подтверждающих качество выполненных работ, фактическое выполнение работ по перепланировке и переоборудованию нежилых помещений. После голосования принято единогласное решений об отказе ФИО5 в согласовании проведения перепланировки.

Проект перепланировки нежилых помещений по адресу: <адрес> ул<адрес> был осуществлен по заказу ФИО5 при предоставлении технического паспорта и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Проектом предусмотрено устройство новых оконных проемов в наружной стены. Проект перепланировки не затрагивает несущие конструкции здания.

Из сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что документы для осуществления действий по регистрации договора аренды в отношении объекта недвижимости: нежилые встроенные помещения общей площадью 94 кв.м., расположенные по адресу6 <адрес><адрес> предоставлялись в Госкомрегистр ДД.ММ.ГГГГФИО5, однако в процессе регистрации было установлено, что документы противоречат действующему законодательству, в том числе в ЕГРН право собственности на данный объект не зарегистрировано и объект не является учтенным (не состоит на кадастровом учете), в связи с чем, государственная регистрация была приостановлена.

Оценивая исследованные доказательства в их совокупности, суд считает, что ФИО5 без получения согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома и письменного уведомления арендодателя произвел перепланировку арендованного имущества, т.е нарушил п.10.4 Договора.

Доказательства того, что арендатор согласовал с арендодателем проведение реконструкции и перепланировки, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения предъявлены истцом обоснованно и они подлежат удовлетворению. В связи с чем, суд считает возможным также удовлетворить требование истца о возложении обязанности на ответчика по освобождению нежилого помещения, и его приведения в техническое состояние, согласно данных БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, восстановления инженерных сетей и вентиля в системе отопления в состояние, имевшее до заключения договора аренды.

Основания для расторжения договора, ввиду неосуществления ответчиком государственной регистрации договора аренды, суд не принимает во внимание, поскольку Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации надлежит осуществлять государственную регистрацию. Также срок государственной регистрации договора в самом договоре не определен.

Таким образом, договор аренды, может быть зарегистрирован в течение всего срока действия договора, а вышеизложенные доказательства свидетельствуют о попытках ответчика осуществить государственную регистрацию договора.

Требования истца о приведении нежилых помещений в надлежащее состояние, не худшее, чем на момент передачи в аренду удовлетворению не подлежит, поскольку доказательств, в каком состоянии нежилые помещения были переданы ФИО5, истцом не представлено.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату юридических услуг в разумных пределах.

Истцом были понесены расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ

С учётом степени сложности рассматриваемого дела, количества судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истца, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО5. в пользу истца расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.

На основании п.1 ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере 600 руб.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Товарищества собственников недвижимости «60 лет СССР-10» - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды общего имущества многоквартирного дома - нежилых встроенных помещений, общей площадью 94 кв.м., расположенных в подвале жилого <адрес><адрес><адрес> Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенный между Государственным унитарным предприятием «Алуштинское ремонтно-строительное управление» и ФИО5.

Обязать ФИО5 устранить препятствия в праве пользования и владения товариществу собственников недвижимости «60 лет СССР-10» нежилыми встроенными помещениями общей площадью 94 кв.м., расположенными в подвале жилого <адрес> по <адрес><адрес> Республики Крым, путем их освобождения, приведения помещений в техническое состояние, согласно данных БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, восстановления инженерных сетей и вентиля в системе отопления в состояние, имевшее до заключения договора аренды.

В удовлетворении иной части иска - отказать.

Взыскать с ФИО5 в пользу Товарищества собственников недвижимости «60 лет СССР-10» судебные расходы в размере 20600 (двадцать тысяч шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Алуштинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Л. Захарова

Решение в окончательной форме изготовлено 26.12.2017 г.