Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истцов (ответчиков) ФИО1, представителя ответчика (истца) ООО «Инвесткапитал» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ООО "Инвесткапитал" о понуждении к передаче объекта долевого строительства и оформлению передаточного акта, по встречному исковому заявлению ООО "Инвесткапитал" к ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств, неустойки,

установил:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с указанным иском к ООО "Инвесткапитал", ссылаясь на то, что между ними и ответчиком <дата> заключен договор участия в долевом строительстве №..., в соответствии с которым ООО "Инвесткапитал" (застройщик) обязался в срок не позднее III квартала 2021г передать Истцам объект долевого участия в строительстве в виде 1-комнатной квартиры, <адрес>. Общая площадь указанной квартиры с учетом 50% от площади лоджии составляет 40,83 кв.м., жилая 18, 52 кв.м.

Дополнительных сведений об окончательной площади Объекта ДДУ Застройщик истцам не сообщал, в связи, с чем предусмотренную п..2.2 ДДУ стоимость объекта 1153978,29руб. истцы оплатили в полном объеме, что подтверждается сведениями ПАО «Сбербанк».

Разрешение на ввод в эксплуатацию получено застройщиком 05.08.2021г, объекту присвоен <адрес>.

В конце августа 2021г Застройщик уведомил истцов о завершении строительства и необходимости принятия объекта.

Застройщик уклонился от передачи объекта, ссылаясь на то, что истцами не внесена дополнительно сумма в размере 34100руб за остекление лоджии в порядке п.1.3 ДДУ.

Истцы полагают отказ застройщика передать объект по причине невнесения ими дополнительных денежных средств необоснованным и обратились за защитой своих прав в судебном порядке, просят суд обязать ООО "Инвесткапитал" передать ФИО3, ФИО4 квартиру <адрес> в соответствии с договором участия в долевом строительстве от <дата> и оформить в установленном порядке передаточный акт о передаче объекта долевого строительства квартиры <адрес> с указанием фактической даты подписания акта, основных характеристик квартиры и иных сведений, необходимых для регистрации права собственности в ЕГРН

ООО "Инвесткапитал" обратился со встречным иском к ФИО3, ФИО4, в котором просит суд взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу ООО "Инвесткапитал" денежные средства в размере 34100руб., в также неустойку в размере 2163,65руб. В обоснование встречных требований ООО "Инвесткапитал" указывает, на неисполнение Дольщиками обязательств по договору участия в долевом строительстве, указанных в п.1.3, при этом до А-вых была доведена информация о стоимости остекления лоджии при приемке объекта.31.08.2021г в адрес ответчиков направлена претензия, которая оставлена без ответа. По состоянию на 18.02.2022года задолженность не погашена.

В судебное заседание истцы (ответчики) не явились, направили в суд своего представителя ФИО1, который первоначальный иск поддержал, встречные исковые требования не признал. Полагал отказ ООО "Инвесткапитал" от передачи объекта дольщикам по акту приема – передачи является незаконным и необоснованным, не соответствующим положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". При составлении договора были согласованы все его существенные условия в том числе о цене, стоимость объекта в соответствии с договором оплачена, дом сдан, при этом до настоящего времени акт приема- передачи не составлен, что нарушает права его доверителей, как потребителей в рамках договора долевого участия. Указал, что неоплата стоимости остекления лоджии не может являться основанием для отказа в передаче объекта строительства, на момент подписания договора стоимость остекления не устанавливалась, условия договора не изменялись.

Представитель ответчика- истца ООО "Инвесткапитал" указал на то, что застройщик не отказывается передать объект дольщикам при условии оплаты ими стоимости остекления лоджии, как предусмотрено п.1.3 Договора. С условиями договора А-вы были ознакомлены, ознакомлены с обязанностью оплаты остекления. Пояснил, что остекление производилось весной 2021года, присутствуя в офисе до А-вых была доведена информация о стоимости, предложено оплатить остекление, также было составлено дополнительное соглашение, но оно не подписано. Указал, что основанием встречного иска является неисполнение дольщиками обязательств по договору.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ без участия не явившихся лиц. Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Пунктом 1 статьи 8 приведенного Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Установлено при рассмотрении дела, подтверждается представленными доказательствами и не оспаривается сторонами, что между ФИО3, ФИО4 и ООО "Инвесткапитал" <дата> заключен договор участия в долевом строительстве» №... (ДДУ).

Из содержания договора следует, что стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия объекта долевого строительства в виде 1-комнатной квартиры, <адрес>.

Общая площадь квартиры с учетом 50% от площади лоджии составляет 40,83 кв.м., жилая площадь 18 52 кв.м.

После передачи квартиры «Дольщику», она будет принадлежать на праве общей совместной собственности ФИО3, ФИО4

П.1.3 Договора определено, что Застройщик передает квартиру Дольщику без внутренней отделки (шпатлевки, устройства чистых полов, оклейки стен обоями, облицовки плиткой, окраски); без установки межкомнатных дверей, без установки газовой плиты, без установки сантехнического оборудования, сантехнической разводки труб к сантехническому оборудованию,, без установки подоконной доски и электрооборудования (светильников), с установкой счетчиков горячей и холодной воды, счетчика газа, установкой биметаллических радиаторов.

В этом же пункте Договора указано, что остекление балконов (лоджий) будет производиться централизованно и будет оплачиваться Дольщиком дополнительно за цену, установленную Застройщиком на момент остекления балконов (лоджий).

Согласно п.1.4 Договора ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию-20.07.2019г.

В соответствии с п.3.1.2 объект подлежит передаче Дольщику не позднее III квартала 2021г.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 статьи 5 Закона предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

С учетом требований Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, разделом 2 Договора определены стоимость и порядок расчетов, а также возможность изменения цены Договора.

Так, в соответствии с п. 2.1 Договора стоимость 1,0 кв.м. общей площади квартиры на момент заключения договора составляет 28263 руб.

Согласно п. 2.2. Общая стоимость квартиры на момент подписания сторонами договора составляет 1153978,29руб.Данная сумма подлежит изменению в случае, предусмотренном п.2.4 Договора, а именно: если общая площадь квартиры (включая 50% от площади лоджии) по данным предприятия, осуществляющую техническую инвентаризацию, окажется больше или меньше на 0, 5кв.м. от площади указанной в п.1.1 Договора.

<дата> между сторонами заключено дополнительное соглашение к ДДУ в части п.2.3 Договора, определяющего порядок внесения денежных средств в счет оплаты договора.

Заключение договора на вышеприведенных условиях подтверждено сторонами в ходе рассмотрения дела и не оспаривается, при этом представителем ООО "Инвесткапитал" указано, что оснований для перерасчета стоимости передаваемого Дольщикам объекта исходя из положений п.2.4 Договора не имелось, перерасчет стоимости объекта не производился.

Оплата по договору от <дата> произведена Дольщиками <дата> в размере 1155978,29руб., что соответствует стоимости объекта, указанной в п.2.2. Договора.

Внесение истцами (ответчиками) указанной суммы подтверждается чеком- ордером ПАО «Сбербанк» и не оспаривается ООО "Инвесткапитал".

05.08.2021г Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №..., в адрес ФИО3, ФИО4 направлено уведомление о необходимости приступить к принятию объекта долевого строительства, которое получено адресатом 29.08.2021г.Объекту присвоен <адрес>

Вместе с тем, установлено, что подписание акта- приема передачи между сторонами договора ДДУ не состоялось по причине неоплаты ФИО3 и ФИО4 стоимости остекления лоджии в размере 34100руб.

ФИО3, ФИО4 30.08.2021г направлено сообщение о необходимости внесения указанной суммы до 10.09.2021г с указанием на неисполнение п.1.3 Договора от <дата>.

До настоящего времени квартира ФИО3 и ФИО4 по акту приема- передачи не передана, предъявляемая ООО "Инвесткапитал" денежная сумма истцами (ответчиками) также не оплачена.

Истцы (ответчики) указывают на исполнение условий договора со своей стороны, ответчик (истец) считает, что условия договора по оплате стоимости объекта долевого участия в строительстве Дольщиками исполнены не в полном объеме, в связи с чем объект передан Дольщикам быть не может.

В силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В абзаце втором пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При рассмотрении дела установлено, что условия договора были согласованы сторонами на момент его подписания.

Каких-либо изменений в договор не вносилось, дополнительных соглашений помимо дополнительного соглашения от <дата> в порядке, установленном п.6.3 Договора между сторонами не заключалось.

Стоимость и порядок расчетов, возможность изменения стоимости определены, как указано выше, в разделе 2 Договора, в частности п.п.2.1., 2.2., 2.3, 2.4.

Единственным случаем перерасчета стоимости объекта долевого участия является изменение площади передаваемого объекта.

Каких либо оговорок, ссылок на положения договора, содержащие обязанность по внесению дополнительных денежных средств, сверх суммы указанной в п.п.2.2. в разделе 2 Договора не имеется.

При толковании условий договора, у суда не имеется оснований полагать, что п.1.3 Договора в части указания «Оплата остекления балконов (лоджий) будет производиться централизованно и будет оплачиваться отдельно Дольщиком дополнительно за цену, установленную Застройщиком», является дополняющим к п.2.2. и указывает на необходимость перерасчета стоимости объекта строительства, характеристики которого определены в п.1.1.

П.3.2.1 Договора содержит обязанность Дольщика произвести оплату стоимости объекта долевого строительства в соответствии с п.2.3 Договора, то есть в размере 1155978,29руб. и эта обязанность исполнена.

Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В данном случае, поскольку на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, на момент направления участникам долевого строительства уведомления о необходимости явиться для принятия объекта каких-либо соглашений о необходимости внесения дополнительных денежных средств в конкретной сумме, помимо суммы указанной в п.2.2. Договора между сторонами не заключалось, принимая во внимание исполнение ФИО3, ФИО4 обязательств по оплате стоимости объекта долевого строительства в соответствии с п.2.2, п.3.2.1 Договора, оснований для отказа в подписании акта приема –передачи объекта долевого участия и передаче данного объекта ФИО3, ФИО4 у ООО "Инвесткапитал" не имелось.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования ФИО3, ФИО4 о возложении обязанности передать истцам (ответчикам) квартиру <адрес> в соответствии с договором участия в долевом строительстве от <дата> (с учетом дополнительного соглашения) и оформить в установленном порядке передаточный акт о передаче объекта долевого строительства квартиры <адрес> с указанием фактической даты подписания акта, основных характеристик квартиры и иных сведений, необходимых для регистрации права собственности в ЕГРН, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из установленных по делу обстоятельств и оснований, по которым заявлен встречный иск.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ предмет и основание иска определяет истец, на которого возлагается обязанность представить доказательства в обоснование заявленных требований.

Как следует из содержания встречного иска, пояснений представителя ООО "Инвесткапитал" в судебном заседании, основанием для предъявления требований к ФИО5 о взыскании денежных средств является неисполнение ими обязательств по договору долевого участия, а именно п.1.3 Договора.

Вместе с тем, п.1.3 Договора содержит лишь указание на то, что участники долевого строительства должны будут дополнительно оплатить стоимость остекления лоджии, без указания конкретной суммы и без ссылок на то, что сумма остекления лоджии является составляющей стоимости объекта.

Фактически на момент заключения сторонами договора участия в долевом строительстве цена остекления лоджии не была согласована, в данной части договоренность между сторонами не достигнута.

Договор подряда на остекление лоджий заключен ООО «Инвесткапитал» и ООО «Корина-Траст» 01.10.2020г., срок выполнения работ определен 01.04.2021г.

Как указывает представитель ООО «Инвесткапитал» весной 2021г застройщику стало известно о стоимости остекления и объеме расходов, понесенных в связи с остеклением лоджий.

Стоимость остекления проема лоджии по квартире №... составила 34100руб., что следует из справочной информации ООО «Корина- Траст».

Между тем, в договор долевого участия соответствующие изменения внесены не были, дополнительное соглашение по уточнению стоимости остекления лоджии, о порядке и сроках внесения данной суммы сторонами не заключалось.

В связи с изложенным требуемая ООО «Инвесткапитал» денежная сумма в размере 34100руб не является суммой, которую ФИО3, ФИО4 обязаны оплатить по договору от <дата>

Сумма, установленная договором ФИО3, ФИО4 внесена в полном объеме.

Иных оснований для взыскания с ответчиков (истцов) денежных средств в размере 34100руб. ООО «Инвесткапитал» при рассмотрении дела не заявлено.

Согласно ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Рассматривая встречный иск в рамках требований заявленных ООО «Инвесткапитал» и оснований, по которым данные требования заявлены, суд считает встречный иск не подлежащим удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С ответчика в бюджет муниципального образования город Брянск подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300руб.

на основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3, ФИО4 к ООО "Инвесткапитал" удовлетворить.

Возложить обязанность на ООО "Инвесткапитал" передать ФИО3, ФИО4 квартиру <адрес> в соответствии с договором участия в долевом строительстве от <дата> и оформить в установленном порядке передаточный акт о передаче объекта долевого строительства квартиры <адрес> с указанием фактической даты подписания акта, основных характеристик квартиры и иных сведений, необходимых для регистрации права собственности в ЕГРН.

Встречный иск ООО "Инвесткапитал" оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Инвесткапитал" государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.И. Любимова

Мотивированно решение изготовлено 04.03.2022г.