Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново 07 апреля 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ООО Агентство недвижимости «Екатерина» к ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Истец просит суд (с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ от 07 апреля 2017 г.) взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по договору купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, проценты по ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес>Б, <адрес>, общей площадью 125,9 кв.м., этаж – 5, мансарда, отнести на ответчиков расходы истца по уплате государственной пошлины.

Исковые требования обоснованы тем, что во исполнение условий выше указанного договора истец (продавец) передал покупателю ФИО2 выше указанную квартиру. Поскольку квартира приобреталась ФИО2 в период нахождения в браке, посу4тпило в совместную собственность супругов ФИО8. Пунктом 2.1. договора стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> руб. Согласно п.2.2. договора окончательный срок оплаты – до ДД.ММ.ГГГГ Однако, покупатель в установленный срок обязательство по оплате в размере <данные изъяты> руб. не выполнил. В порядке досудебного урегулирования спора продавец обратился к покупателю с требованием о погашении задолженности, которое было получено покупателем ДД.ММ.ГГГГ, однако, на данное требование он не отреагировал. В связи с нарушением срока оплаты квартиры, истец считает обоснованным применить к ответчикам меру ответственности в виде начисления процентов за пользование.

В судебном заседании представитель истца ООО АН «Екатерина» по доверенности ФИО1 исковые требования в редакции заявления от ДД.ММ.ГГГГ поддержал по выше изложенным основаниям и дополнил, что оплата стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб. ФИО8 не была произведена ни в форме перечисления денежных средств на счет продавца, ни в какой-либо иной форме. В частности, доказательств того факта, что ООО «Монтажэнгергострой», руководителем которого являлся ФИО8, произвело какие-либо работы для ООО АН «Екатерина», стоимость которых могла бы быть зачтена агентством в стоимость квартиры, ответчиком не представлено. Взаимозачета между ООО АН «Екатерина» и ООО «Монтажэнгергострой» не было, доказательств взаимозачета не представлено, и, кроме того, отношения юридических лиц по взаимным расчетам находятся за рамками рассматриваемых отношений. ФИО5, подписавший от имени агентства договор купли-продажи, не имел права на получение следуемых агентству денежных средств и не получал их от ФИО8. Доказательств передачи какой-либо суммы ФИО8 ФИО5 в материалы дела не представлено. Результаты судебной экспертизы, определившей стоимость спорной квартиры, не оспаривал. Просил при обращении взыскания на предмет залога установить его начальную продажную цену в размере 80% от определенной экспертом-оценщиком. Посчитал необоснованным заявление ответчика о применении исковой давности к требованию о взыскании процентов по ст.395 ГПК РФ, поскольку течение срока исковой давности прервалось признанием ФИО8 долга.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, действующая также в интересах несовершеннолетней дочери ФИО8 ЕИ, ДД.ММ.ГГГГ г.р., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в письменных ходатайствах просят отложить рассмотрение дела, не рассматривать без их участия, в связи с нахождением ФИО2 в командировке, ФИО3 – на листке нетрудоспособности с несовершеннолетним ребенком. Представитель ответчика ФИО2 по ордеру адвокат ФИО7 ИВ, являющаяся одновременно представителем ответчика ФИО3 по доверенности, в судебное заседание также не явилась, причины неявки суду не сообщила.

В силу ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны не только известить суд о причинах неявки, но и одновременнопредставить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В нарушение указанной нормы ответчики не представили суду доказательства наличия уважительных причин их неявки в судебное заседание. При этом, дело находится в производстве суда с декабря 2016 г. и, соответственно, отложение его рассмотрения в отсутствие указанных доказательств повлечет нарушение прав истца на своевременное разрешение спора.

Более того, свою позицию по делу ответчик ФИО2 и ответчик ФИО3, действуя через своего представителя, высказали в судебных заседаниях ранее.

В силу указанных обстоятельств и с согласия представителя истца дело рассмотрено в порядке заочного производства в отсутствие стороны ответчика.

В судебных заседаниях ранее ответчик ФИО2 исковые требования не признал и пояснил, что ООО «Монтажэнгергострой», учредителем и директором которого он является, в 2011 г. выполняло для ООО АН «Екатерина» отделку помещений. Первый платеж по договору купли-продажи квартиры в размере <данные изъяты> руб. он на счет ООО АН «Екатерина» не перечислял, поскольку часть данных денежных средств была зачтена агентством в счет оплаты им квартиры за выполненные ООО «Монтажэнгергострой» работы (произведен взаимозачет между юридическими лицами), и часть была передана им наличными представителю агентства ФИО5. Договоры между ООО «Монтажэнгергострой» и ООО АН «Екатерина» на выполнение работ не заключались, поэтому представить их он не может. Какая сумма денежных средств была передана наличными, какую сумму составил взаимозачет - сказать не смог. Отметил, что гарантийное письмо он подписал не в 2014 г., а в 2016 г. Результаты судебной экспертизы, определившей стоимость спорной квартиры, не оспаривал.

Представитель ответчиков ФИО7 ИВ в судебных заседаниях ранее исковые требования не признала, поскольку в договоре купли-продажи указано, что денежная сумма в размере <данные изъяты>. передана продавцу, т.е. истец подтвердил факт передачи денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. Если её доверитель и должен, то не более <данные изъяты> рублей. Основания для установления начальной продажной цены квартиры в размере 80% от определенной экспертом, как просит сторона истца, отсутствуют, она определяется в размере 100% стоимости, определенной заключением эксперта. В случае удовлетворения иска и обращения взыскания на квартиру просила предоставить отсрочку исполнения решения на срок 1 год.

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ адвокат ФИО7 ИВ, действуя по доверенности от имени ответчика ФИО3, просила применить к требованию о взыскании процентов по ст.395 ГК РФ срок исковой давности, в удовлетворении данного требования отказать, польку признание ФИО8 в гарантийном письме основного долга не является доказательством признания им дополнительного требования о взыскании процентов за пользование.

Третье лицо ФИО4 (дочь ответчиков), извещавшаяся в порядке гл.10 ГПК РФ, в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, в деле имеется заявление о рассмотрении дела без её участия, в котором она выражает своё несогласие с иском, поскольку долг отсутствует, а квартира является единственным местом её жительства.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ивановской области, извещенного в порядке гл.10 ГПК РФ, в судебное заседание не явился. Заместитель руководителя Управления ФИО6 в отзыве оставляет решение на усмотрение суда, сообщает, что в ЕГРН содержатся сведения о регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО2 и обременения в виде залога в силу закона в пользу истца до полного расчета; по условиям договора <данные изъяты> руб. переданы, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет продавца (л.д.35).

Суд, выслушав представителя истца, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п.2).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Агентство недвижимости «Екатерина» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи № с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора квартиру общей площадью 125,9 кв.м., этаж – 5, мансарда, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.

По соглашению сторон договорная цена квартиры определена в размере 3110000 руб. (п.2.1).

Согласно п.2.2.1 договора, денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. передана продавцу путем перечисления денежных средств с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца в ОАО АКБ «Российский капитал» г. Москва (указан расчетный счет).

Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет продавца.

Согласно п.2 акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, первый взнос в размере <данные изъяты> руб. перечислен покупателем на расчетный счет продавца.

В силу ст.34 Семейного Кодекса РФ (в ред. на дату регистрации права), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи <…>, и любое другое нажитое супругами имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

ДД.ММ.ГГГГ супруга ФИО2 – ФИО3 дала нотариальное согласие ФИО2 на покупку указанной квартиры, в котором подтвердила, что брачный договор между ними не заключен, установленный законом режим совместной собственности их имущества не изменен.

Т.о., квартира приобреталась ФИО9 в совместную собственность супругов, что ответчиками не оспаривалось.

Как следует из выписки из ЕГРН, отзыва Управления Росреестра и материалов дела правоустанавливающих документов, ДД.ММ.ГГГГФИО10, действуя от имени продавца на основании доверенности, и ФИО2 обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на спорную квартиру за ФИО2 и обременение в виде залога в силу закона в пользу истца.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указывает на то, что покупатель свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил, согласованную сторонами стоимость жилого помещения в размере <данные изъяты> руб. продавцу не уплатил.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства своих требований, либо возражений.

В подтверждение своих доводов истцом в материалы дела представлено гарантийное письмо (л.д.12), подписанное ФИО2ДД.ММ.ГГГГ, в котором он признал наличие его задолженности в размере <данные изъяты> руб. перед продавцом по оплате квартиры, переданной в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ№, и обязался произвести оплату <данные изъяты> руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Срок исковой давности по требованию о взыскании основного долга истцом не пропущен, поскольку в силу ст.203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В ходе рассмотрения дела ответчик не оспаривал факт подписания им гарантийного письма.

Доказательств подписания им данного письма в иную дату, нежели указана в нём, суду не представлено.

Ответчик также подтвердил, что не осуществил уплату первоначального взноса в размере <данные изъяты> руб. в соответствии с условиями данного договора, т.е. на расчетный счет продавца, как это указано в договоре.

При этом, в нарушение ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств уплаты им <данные изъяты> руб. каким-либо иным способом.

Не представлено им ни доказательств выполнения ООО «Монтажэнгергострой», руководителем которого он является, каких-либо работ для ООО АН «Екатерина», ни доказательств зачета 1555000 рублей истцом в счет оплаты квартиры за какие-либо работы, выполненные ООО «Монтажэнгергострой». Кроме того, покупателем квартиры по условиям договора является ФИО2 и, соответственно, обязанность по оплате стоимости квартиры лежала на нём, а не на хозяйствующем субъекте, руководителем которого он является. Более того, отношения между хозяйствующими субъектами находятся вне рамок рассмотрения данного спора и, в случае, если ООО АН «Екатерина» не оплатило какие-либо работы ООО «Монтажэнгергострой», последнее не было лишено возможности прибегнуть к действующим способам защиты своих прав.

Доказательств передачи ФИО2 какой-либо суммы в уплату квартиры ФИО5, действующему от имени продавца при заключении и регистрации договора, в материалы дела также не представлено.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО5 показал суду, что при подписании и обращении в Управление Росреестра он действовал на основании доверенности, которой ему не было предоставлено право получения следуемых ООО АН «Екатерина» денежных средств. Денежные средства в уплату первоначального взноса ФИО2 ему не передавал. О размере задолженности ФИО2 ему не известно, поскольку он лишь подписал и передал на государственную регистрацию договор купли-продажи.

Один лишь факт подписания представителем истца договора, содержащего указание на оплату <данные изъяты> руб. на счет продавца при признании покупателем того факта, что оплату на данный счет он в действительности не произвёл, и при наличии гарантийного письма о признании им задолженности по договору именно в размере стоимости квартиры, сам по себе не является достоверным, достаточным и неопровержимым доказательством получения денежных средств продавцом в иной, нежели указано в договоре, форме оплаты.

Поскольку довод стороны ответчика о том, что денежные средства за покупку квартиры были переданы продавцу, не нашли объективного и неоспоримого подтверждения в ходе судебного разбирательства, то суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере <данные изъяты> руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков процентов по ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности к данному требованию.

В силу статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 207 ГК РФ срок исковой давности по дополнительному требованию истекает одновременно со сроком исковой давности по основному требованию.

Требование об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами связано с неоплатой ответчиком суммы основного долга и является дополнительным по отношению к основному требованию в связи с чем срок исковой давности к ним должен применяться одинаковый.

Однако, согласно п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.

Т.о., в отношении дополнительных требований (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами) срок исковой давности признанием основного долга не прерывается, а продолжает течь далее.

В деле имеется гарантийное письмо, которым ответчик признал наличие основного долга в размере <данные изъяты> руб. в размере стоимости квартиры. Документы, свидетельствующие о признании им требования по уплате процентов в связи с ненадлежащим исполнением договора, отсутствуют, следовательно, течение срока исковой давности по требованию о взыскании процентов не прерывалось и, соответственно, срок исковой давности по данному требованию истек, в связи с чем исковые требования о взыскании процентов по ст.395 ГК РФ удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, 6 июня 2016 г. между ООО АН «Екатерина» и ООО «ЮрКонсультант» заключен договор уступки права требования задолженности по договору купли-продажи квартиры. 23 ноября 2016 г. договор цессии расторгнут по соглашению сторон в связи с нарушением цессионарием условий договора в части оплаты стоимости уступаемых прав (л.д.40-41), после чего ООО АН «Екатерина» обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно статье 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Статьей 201 ГК РФ предусмотрено, что перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядок ее исчисления.

Из содержания данной статьи следует, что ни замена должника в обязательстве (перевод долга), ни появление нового кредитора (уступка права требования) не оказывают влияния на исковую давность, то есть не изменяют ее продолжительность и не влекут ее перерыва или приостановления. Поэтому все обстоятельства, имевшие место до перемены лиц в обязательстве (начало течения срока исковой давности, перерыв исковой давности, заявление суду о применении исковой давности и т.п.) сохраняет свое юридическое действие. Данное правило действует как при универсальном, так и сингулярном правопреемстве. Поэтому срок исковой давности по взысканию с ответчика денежных средств ни заключением, ни расторжением договора цессии для ООО АН «Екатерина» изменен не был.

Разрешая требование об обращении взыскания на спорную квартиру, находящуюся в залоге у истца ООО АН «Екатерина» в силу закона, что подтверждается сведениями Управления Росреестра по Ивановской области, суд приходит к следующему.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в ред. на дату регистрации обременения (далее - Закон об ипотеке) предусматривал, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в ред. на дату регистрации обременения, взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции на момент регистрации обременения)в по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной); обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает лишь заключенных до или после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

(Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 80-В12-2).

Поскольку судом установлен факт неисполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи спорной квартиры, которая является предметом ипотеки в силу закона в пользу ООО АН «Екатерина», суд приходит к выводу об удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет залога.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон об ипотеке, и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Данные положения в их взаимосвязи не исключают возможности привлечения в качестве эксперта по делу оценщика.

Как следует из заключения судебной экспертизы, она проводилась экспертом-оценщиком.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для установления начальной продажной цены в размере 100% от установленной экспертом-оценщиком.

(Определение Верховного Суда РФ от 06.10.2015 N 77-КГ15-8).

По заключению эксперта, которое стороны не оспаривали, величина рыночной стоимости спорной квартиры на 9 февраля 2017 г. составляет <данные изъяты>. Т.о., начальная продажная цена спорной квартиры на публичных торгах составит <данные изъяты> рублей.

Стороной ответчика заявлено о предоставлении отсрочки реализации квартиры сроком на 1 год, которое обосновано тем, что ответчики в течение данного времени предпримут меры к полному погашению задолженности, чтобы не лишиться жилья, квартира является единственным местом жительства не только ответчиков, но и членов их семьи, включая малолетнего ребенка.

Как следует из материалов дела, подтверждается домовой книгой (л.д. 113) и не оспаривается стороной истца, в спорной квартире зарегистрированы и проживают с ДД.ММ.ГГГГ ответчики и их дочь ФИО4 (третье лицо), ДД.ММ.ГГГГ, и малолетняя дочь ответчиков ФИО8 ЕИ, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 4 статьи 54 указанного Закона отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

С учетом проживания в квартире малолетнего ребенка и намерения ответчиков принять меры к погашению задолженности, суд приходит к выводу о возможности предоставления отсрочки реализации квартиры сроком на 6 месяцев, что позволит ответчикам изыскать возможность для исполнения решения в части взыскания задолженности в целях сохранения единственного места жительства их семьи.

Суд также учитывает, что сумма удовлетворенных судом требований не превышает начальную продажную цену имущества, соответственно, предоставление отсрочки существенно не нарушит права и законные интересы истца, доказательств обратного не представлено, сведений о возможности существенного ухудшения финансового положения истца в результате предоставления отсрочки на 6 месяцев в материалах дела не имеется. Представитель истца каких-либо возражений относительно предоставления отсрочки не высказал.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 29750 рублей, т.е. исходя из размера удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56,98, 167, 194-198, 233-237 ГПК РФ, судрешил:

Исковые требования ООО Агентство недвижимости «Екатерина» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в солидарном порядке в пользу ООО Агентство недвижимости «Екатерина» задолженность по договору купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

Обратить взыскание в размере указанной задолженности по договору купли-продажи на квартиру, зарегистрированную на праве собственности за ФИО2, расположенную по адресу: <адрес>Б, <адрес>, общей площадью 125,9 кв.м., этаж – 5, мансарда, кадастровый (или условный) №, установив способ реализации – продажа с публичных торгов и начальную продажную цену на публичных торгах в размере <данные изъяты> рублей.

Отсрочить исполнение решения в части реализации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>Б, <адрес>, сроком на 6 (шесть) месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в солидарном порядке в пользу ООО Агентство недвижимости «Екатерина» расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении исковых требований ООО Агентство недвижимости «Екатерина» в части взыскания с ФИО2 и ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Ответчики вправе подать в Ивановский районный суд Ивановской области, вынесший заочное решение, заявление о его отмене в течение 7 (семи) дней со дня получения его копии.

Заочное решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

Решение суда в окончательной форме составлено 12 апреля 2017 года.