Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к А., Б., В., Г., Д., Е., Ж. о государственной регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

К. обратился в суд с иском в окончательной редакции к А., Б., В., Г., Д., Е., Ж. о государственной регистрации перехода права собственности, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и З. был заключен договор купли-продажи, согласно которому он купил у последнего комнату, расположенную по адресу: <адрес>. По соглашению сторон комната оценена в размере <данные изъяты> рублей, расчет между сторонами произведен полностью, денежные средства получены продавцом на руки до подписания договора. В этот же день он и продавец комнаты З. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права с приложением всех необходимых для регистрации документов. В последующем стало известно, что государственная регистрация перехода права приостановлена по причине того, что продавцом З. не подано заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав в связи с изменением адреса места жительства. Продавец комнаты З. умер ДД.ММ.ГГГГ. Однако право собственности на вышеуказанную комнату за ним до настоящего времени не зарегистрировано. Расчет за комнату произведен, документы в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение подавал лично З., последним была выражена воля на отчуждение жилого помещения. Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности явилась смерть продавца З. Просит в судебном порядке произвести государственную регистрацию перехода права собственности на комнату.

Истец - К. уточненное исковое заявление поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям и вновь привел их суду. Дополнительно в обоснование заявленного иска суду пояснил, что по объявлению в газете «<данные изъяты>» он встретился с продавцом комнаты З. При встрече они договорились о цене, договор купли-продажи комнаты был составлен приятелем З. В последующем ДД.ММ.ГГГГ им совместно с З. были поданы документы на регистрацию договора и перехода права собственности. До этого им были сняты со своего расчетного счета денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. Другую часть денежных средств он оплатил за счет накопленных денежных средств. До подписания договора им были переданы З. денежные средства в счет стоимости комнаты в сумме <данные изъяты> рублей, З. расписался в том, что претензий по оплате к нему не имеет. В договоре ими предусмотрено условие, согласно которому комната передается от продавца к покупателю без составления передаточного акта. Ключи от комнаты З. в день подачи документов ему не передал, поскольку намеревался вывезти из этой комнаты свои личные вещи. После этого он неоднократно созванивался с З., но он сотовый телефон не брал. Через несколько дней сотовый телефон взяла родственница З. и сообщила ему о том, что З. умер. Сразу же после этого он поставил регистрирующий орган в известность о том, что продавец комнаты по договору купли-продажи умер.

Представитель истца - адвокат Адвокатского кабинета И. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям и вновь привел их суду.

Ответчики - А., Б., В., Е., Ж. иск не признали. Ответчики А. и Ж. дополнительно суду пояснили, что по причине того, что отсутствует расписка в подтверждение получения З. денежных средств в счет стоимости квартиры, данный договор нельзя признать состоявшимся.

Ответчики - Г., Д., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, на судебное заседание не явились.

Соответчик - представитель администрации <адрес>, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, на судебное заседание не явился.

Третье лицо - представитель ЮЛ, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, на судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

Выслушав пояснения явившихся участвующих в деле лиц, исследовав представленные письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №) З. является собственником комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Из ст. 164 ГК РФ следует, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 432 ч.1 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании договора купли - продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №) З. продал, а К. купил комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора купли-продажи комната оценена сторонами договора в сумме <данные изъяты> рублей, указанная сумма выплачивается покупателем продавцу на руки до подписания настоящего договора. Из п. 6 договора купли-продажи комнаты следует, что обязательство продавца по передаче недвижимого имущества покупателю считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

Как видно из вышеуказанного договора купли-продажи, между З. и К. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы К. продавцу З. в полном объеме, при этом обязательство продавца по передаче недвижимого имущества покупателю согласно п. 6 договора считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта, претензий к друг другу стороны не имели. Из материалов дела (л.д. №) следует, что стороны указанной сделки: продавец З. и покупатель К. ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для государственной регистрации перехода права собственности К. на комнату, расположенную по адресу: <адрес>. Окончание срока регистрации права определено на ДД.ММ.ГГГГ.

З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>, умер ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (л.д. №). Постановлением следователя по особо важным делам Канашского межрайонного следственного отдела следственного управления Следственного комитета РФ по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по факту смерти З. отказано за отсутствием события преступлений, предусмотренных ст.ст. 105 ч.1, 109 ч.1, 111 ч.4 УК РФ.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. №) следует, что государственная регистрация перехода права, права собственности К. на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что продавцом З. не подано заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав в связи с изменением адреса места жительства.

В последующем уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №) Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> сообщило об отказе в государственной регистрации на том основании, что после смерти стороны сделки З. прекращена правоспособность последнего, в связи с чем регистрация перехода права осуществлена быть не может.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ч.3 ГК РФ).

Из п. 62 указанного совместного Постановления следует, что на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст. 165 ч.3 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм закона судом может быть принято решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной стороны от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороны совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам. В данном случае единственным обстоятельством, повлекшим невозможность государственной регистрации сделки купли-продажи в установленном законом порядке, явилась смерть продавца по договору купли-продажи комнаты З.

Из заведенного нотариусом <данные изъяты> нотариального округа Л. наследственного дела на имущество З. усматривается, что в установленный законом срок в нотариальный орган с заявлением о принятии наследства по причине отсутствия наследников первой и второй очереди по закону обратились наследники третьей очереди по закону: тетя А., тетя Б., тетя В., тетя Г., тетя Д., тетя Е., дядя Ж. Тем самым после смерти З., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обязанности по договору купли-продажи спорной комнаты перешли к его наследникам по закону, коими являются ответчики.

Довод ответчиков А. и Ж. о недоказанности исполнения покупателем обязательства по договору купли-продажи по оплате стоимости комнаты без предоставления письменной расписки о передаче денег суд находит несостоятельным. Исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, согласно требованиям ст.431 ГК РР суд приходит к выводу, что покупателем были оплачены продавцу денежные средства за объект недвижимости в оговоренном договором размере в сумме <данные изъяты> рублей до подписания договора, как о том условились стороны сделки. При этом продавец объекта недвижимости в письменном виде оговорил отсутствие претензий по оплате его стоимости.

Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, заявление о регистрации договора купли-продажи и переходе права собственности было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности, однако регистрация не была произведена по причине смерти стороны по сделке, суд находит исковое требование К. законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск К. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от З. к К. на комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ.

Меру обеспечения иска в виде запрета нотариусу <данные изъяты> нотариального органа Чувашской Республики Л. совершать нотариальные действия в рамках наследственного дела за исключением выдачи свидетельства о праве на наследство на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, сохранить до вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Чувашской Республики через Канашский районный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.Н. Григорьева