Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Монолитстрой» о защите прав потребителя,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились с иском к ответчику, мотивируя требования тем, что по договору на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. (с учетом договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.) приобрели право требовать от ответчика квартиру по адресу: <адрес> (адрес почтовый), общей площадью с учетом площади балкона (лоджии) 64,19кв.м. ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по Красноярскому краю за истцами зарегистрировано право долевой собственности на квартиру (за ФИО2 – 2/5 доли, за ФИО1 – 2/5 доли, за ФИО3 – 1/5 доли). После фактического обмера было установлено, что площадь квартиры уменьшена на 3,09кв.м. (т.е., составляет 59,6кв.м.), возврат денежных средств в сумме 144 921руб. осуществляется в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации. Истцы были вынуждены согласиться подписать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. Однако в срок до ДД.ММ.ГГГГ. возврат денежных средств ответчиком осуществлен не был, претензия от ДД.ММ.ГГГГ. также удовлетворена не была (оставлена без ответа). Просят признать п.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, взыскать с ответчика денежные средства в счет уменьшения площади квартиры: в пользу ФИО1, ФИО2 – по 57 968,40руб., в пользу ФИО3 – 28 984,20руб., компенсацию морального вреда: по 5000руб. в пользу каждого истца, установленный законом штраф.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО1, их представитель – Шестерня С.А. (по доверенности) на удовлетворении требований настаивали.

Представитель ответчика - ФИО4 (по доверенности) исковые требования не признал.

Истица ФИО3, представители третьих лиц Управления Росреестра по Красноярскому краю, ООО «Монолитинвест плюс» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще и своевременно.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд полагает исковые требования истцов не подлежащими частичному удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Монолитинвест» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор на долевое участие в строительстве, при заключении названного договора стороны договорились, что истцу подлежит передаче в собственность квартира площадью 64,19 кв.м (пункт 2.1.4 указанного договора) по цене 46 900 руб. за один квадратный метр общей проектной площади квартиры определенной в п.3.1. договора, общий размер денежных средств подлежащих уплате составил 3 010 511руб. (пункт 3.1. договора), при этом данная цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п.3.2 договора.

Пунктом 3.2. указанного договора определено, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади объекта долевого строительства, как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии если изменение площади объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству, перерасчет цены договора производиться по цене квадратного метра, указанной в п. 3.1. договора.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «<данные изъяты>» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 заключен договор уступки права требования, предметом которого является квартира площадью 64,19кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Монолитинвест» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве и договора уступки права требования, по условиям которого стороны согласовали, что после фактического обмера квартиры № органом технической инвентаризации для внесения данных в документы на право собственности, произошло изменение общей площади жилья с 64,19 кв.м. на 61,10 кв.м., застройщик производит возврат разницы 3,09 кв.м. жилья по цене 46 900 рублей за 1 кв.м. в сумме 144 921руб. (п.2 дополнительного соглашения), возврат денежных средств в указанной сумме осуществляется в срок не позднее десяти месяцев с момента государственной регистрации данного соглашения (п.4 дополнительного соглашения), которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передач от ДД.ММ.ГГГГ. истцам передана квартира общей площадью 59,60кв.м.

В судебном заседании представитель истцов – Шестерня С.А. суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Монолитинвест» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома. В соответствии с договором уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монолитинвест Плюс» уступило истцам право требования объекта долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право долевой собственности истцов на квартиру (ФИО2 -2/5 доли в праве общей долевой собственности, ФИО5 - 2/5 доли в праве общей долевой собственности, ФИО3 - 1/5 доли в праве общей долевой собственности). ДД.ММ.ГГГГ истцам было предложено подписать дополнительное соглашение. Согласно дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору на долевое участие после фактического обмера квартиры, уменьшена фактическая площадь квартиры на 3,09 кв.м, до 59,61кв.м. Возврат денежных средств в размере 144921 рубль осуществляется в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации. Изменение площади квартиры вызвано неправильным применением коэффициента для учета площади балкона квартиры. Возможности отказаться от подписания указанного дополнительного соглашения не было, т.к. в противном случае не соответствовали бы друг друга документы технической инвентаризации квартиры и сведения о квартире, имеющиеся в договоре уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.Доводы истца обоснованы положениями ч. 2 ст. 7, ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также ст. 29, 31 Закона «О защите прав потребителей». Несоответствие площади квартиры, указанной в договоре долевого участия и договоре уступки права требования, фактической площади квартиры, по мнению истцов, является недостатком квартиры. Следовательно возврат денежных средств в размере 144921 рубль должен был быть осуществлен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ООО «<данные изъяты>» направлена претензия с требованием выплатить денежные средства в размере 144921 рубль. ДД.ММ.ГГГГ с момента регистрации дополнительного соглашения еще не прошло. До настоящего времени денежные средств истцам не перечислены. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ. застройщик отказался от выплаты денежных средств, ссылаясь на дополнительное соглашение. Просил суд удовлетворить заявленные требования, взыскать с ответчика денежные средства за счет уменьшения площади квартиры, компенсацию морального вреда, штраф в соответствии с п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».

Представитель ответчика суду пояснил, что согласно п. 2.1.4. Договора на долевое участие в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры согласно проекту, с учетом площади балкона (лоджии) составляет 64,19 кв.м. По акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Участнику долевого строительства передана 2-х комнатная квартира на 8 этаже жилого дома по <адрес> общей площадью 59,60 кв.м., кроме того, площадь балконов и лоджий - 1,50 кв.м. Площадь балкона указана с учетом понижающего коэффициента в соответствии с данными органа технической инвентаризации, который в свою очередь руководствуется Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37. В соответствии с Определением Верховного суда от 27.10.2015г. № 82-КГ15-5, «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит». Таким образом, оснований для обязательного применения понижающих коэффициентов в отношении оплаты объекта долевого строительства не имеется. Фактически общая площадь квартиры составляет 64,60 кв.м, (общая площадь без учета балконов и лоджий - 59,60 кв.м., площадь балкона без понижающего коэффициента - 5,0 кв.м.). Разница между проектной площадью и площадью жилого помещения после окончания строительства составляет 0,41 кв.м, в сторону увеличения по отношению к проектной площади. То есть, фактически истцам передана квартира большей площадью, чем проектная, что в свою очередь в соответствии с договором долевого участия делает возможным реализацию права застройщика на изменение цены договора в сторону увеличения на 19 229 руб. = 46 900*0,41 (где 46 900 руб. - стоимость квадратного метра в соответствии с пунктом 3.1. Договора долевого участия). Вместе с тем, застройщик добровольно решил применить понижающий коэффициент в целях снижения стоимости квартиры для участников долевого строительства, тем самым сделав подарок участникам. В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Пунктом 3.2. Договора долевого участия предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади Объекта долевого строительства, как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации. В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору долевого участия, заключенным между истцами и ответчиком, возврат денежных средств производится в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ со дня государственной регистрации дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение зарегистрировано в компетентном органе ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, срок выплаты денежных средств истекает ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Дополнительное соглашение подписано истцами добровольно, доказательств понуждения к его заключению суду не представлено. Договоренность о сроках выплаты денежных средств была достигнута между сторонами договора, однако истцы до истечения предусмотренного срока выплаты обратились в суд, в том числе с целью взыскания с ответчика большей суммы (компенсация морального вреда, штраф). Просил также учесть, что обязанность выплаты истцам денежных средств возникла у ответчика не из недостатков качества квартиры, а на основании заключенного дополнительного соглашения, связанного с добровольным использованием понижающих коэффициентов при определении стоимости квартиры исходя из ее площади. В связи с этим отсутствуют основания для признания недействительным пункта № 4 дополнительного соглашения. В части взыскания штрафа пояснил, что в соответствии со ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: -безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); -соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); -безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; -возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Статья 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентирует сроки удовлетворения указанных требований потребителя. Однако возврат денежных средств в соответствии с дополнительным соглашением не относится к вышеуказанным требованиям, т.к. применение понижающих коэффициентов не является недостатком объекта долевого строительства. Выплата денежных средств по дополнительному соглашению не является оказываемой застройщиком услугой и не связана с нарушением прав истцов как потребителей, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требования о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного ст. 13 Закона «О защите прав потребителей». Вместе с тем, в случае принятия судом решения о взыскании с ответчика штрафа, просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер штрафа до разумной суммы, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства в качестве оснований для такого снижения, а также учитывая обязанность суда соблюсти баланс интересов сторон и не допустить получения истцом необоснованной выгоды.

Кроме того, просил суд обратить внимание на факте отсутствия просрочки выплаты. Требования о компенсации морального вреда, предусмотренной ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» полагал не подлежащими удовлетворению, поскольку права истцов как потребителей нарушены не были. Договором долевого участия не предусмотрен срок передачи денег. В договоре п.3.2 предусмотрено, что по соглашению сторон возможно изменение площади как в большую, так и в меньшую площадь. Застройщик по собственному желанию принял решение о применении понижающего коэффициента. Изменение площади квартиры связано с применением застройщиком понижающего коэффициента, а не с качеством объекта строительства. П.4 дополнительного соглашения к договору долевого участия предусматривает 10 месячный срок для выплаты денежных средств истцам. В первоначальном договоре прописано, что стоимость квартиры по соглашению сторон может быть пересмотрена. До настоящего времени срок выплаты денежных средств не истек.

Оценивая доводы сторон, представленные доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Положения п. 1 ст. 31 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 регламентирующие сроки удовлетворения исполнителем требований потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 названного Закона, при уменьшении площади объекта долевого строительства в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации и возврате потребителю суммы разницы за 3,93 кв.м. жилья, где изменение площади объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству, отсутствие в материалах дела сведений, о каких либо иных недостатках выполненной работы (оказанной услуги), свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае изменение площади объекта не является тем недостатком услуги, при предъявлении потребителем требования о возврате платы за которую законом установлен срок для ее исполнения, уменьшение площади объекта не является тем недостатком выполненной работы (услуги), возмещение за которое, подлежит уплате по закону "О защите прав потребителей".

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО ФСК «Монолитинвест» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор участия в долевом строительстве, пунктом 3.2. которого договора определено, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади объекта долевого строительства, как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии если изменение площади объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству, перерасчет цены договора производиться по цене квадратного метра, указанной в п. 3.1. договора.

Согласно справке ООО ФСК «Монолитинвест» Участником профинансировано строительство объекта – квартиры общей площадью 64,19кв.м.

По договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ. права Участника долевого строительства в полном объеме перешли к истцам.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Монолитинвест» и истцами заключено дополнительное соглашение № к договору на долевое участие и договору уступки права требования, по условиям которого стороны согласовали, что после фактического обмера квартиры <адрес> органом технической инвентаризации для внесения данных в документы на право собственности, произошло изменение общей площади жилья с 64,19 кв.м. на 61,10 кв.м., застройщик производит возврат разницы 3,09 кв.м. жилья по цене 46 900 рублей за 1 кв.м. в сумме 144 921 рублей (п.2 дополнительного соглашения), возврат денежных средств осуществляется в срок не позднее десяти месяцев с момента государственной регистрации данного соглашения (п.4 дополнительного соглашения), которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Суд полагает, что по договору уступки права требования к истцам перешли все права и обязанности по договору долевого участия, что в свою очередь влечет для сторон выполнение согласованных ими условий о площади, стоимости квартиры, включая условие об изменении цены договора в случае изменения площади объекта долевого строительства, как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации; стороны заключили дополнительное соглашение без каких-либо претензий, по условиям которого застройщик производит возврат разницы 3,09 кв.м. жилья в сумме 144 921 руб. в срок не позднее десяти месяцев с момента государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, где срок исполнения взятых на себя ответчиком обязательств в рамках данного дополнительного соглашения в настоящее время не истек, в связи с чем считает, что пункт 4 дополнительного соглашения, определяющий возврат денежных средств в срок не позднее десяти месяцев с момента государственной регистрации данного соглашения, не нарушает прав и законных интересов сторон применительно к возникшим, фактическим правоотношениям, вышеуказанные условия договора, дополнительного соглашения не противоречат ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", положениям ч.1 ст.16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

При этом суд соглашается с доводом ответчика о том, что передача истцам объекта меньшей площади не является недостатком в работе, поскольку стороны договорились о возможном изменении площади объекта долевого строительства, как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, допускали, что фактическая площадь объекта может быть изменена в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, как в большую, так и в меньшую сторону, о чем истцы как участники долевого строительства были предупреждены.

Не усматривая при изложенных обстоятельствах в действиях ответчика нарушений прав истцов, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении основного требования о признании недействительным п.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., и производных от основного - требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади квартиры, компенсации морального вреда, установленного законом штрафа.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Монолитстрой» о защите прав потребителя отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня составления мотивированного решения, т.е., с 24.11.2016г.

Председательствующий О.Ю.Колыванова