Гражданский кодекс часть 1

Судья Зеленогорского городского суда Красноярского края Тюрина Н.И. с участием представителей ОАО «Предприятие бытового обслуживания г.Зеленогорска» юрисконсульта ФИО1, экономиста ФИО2, действующих на основании доверенностей, представителя нотариуса ФИО3 – ФИО4, допущенной к участию в деле в качестве представителя по заявлению ответчика, при секретаре Казанцевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества ««Предприятие бытового обслуживания г. Зеленогорска» к нотариусу ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Предприятие бытового обслуживания г. Зеленогорска» (далее сокращенно «ПБО») обратилось в суд с иском к нотариусу Зеленогорского нотариального округа Красноярского края ФИО3 о взыскании задолженности по договорам услуг и аренды 72 024,16 руб., неосновательного обогащения 336 161,9 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами 45 098,05 руб.; расторжении договора аренды нежилых помещений; взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

В ходе подготовки дела к рассмотрению и судебного разбирательства истец уточнял размер исковых требований и окончательно на день рассмотрения дела просил:

взыскать задолженность по договорам услуг и аренды 71 139,55 руб.,

неосновательное обогащение 345 574,39 рублей,

проценты за пользование чужими денежными средствами 50710,61 руб.,

расходы по оплате государственной пошлины 8073,59 руб.,

а также расторгнуть договор аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения (л.д.277).

Требования мотивированы тем, что нотариус арендует помещения №, 29, 29а, 31 в здании дома быта «<адрес> в г. Зеленогорск, которое находится в доверительном управлении истца. Ответчик не исполняет надлежащим образом свои обязательства по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг. По договору услуг от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг составила 71139,55 рублей. С ДД.ММ.ГГГГ, заключив договор аренды, ответчик фактически пользуется арендуемыми помещениями, оплачивает арендную плату, коммунальные услуги, но не оплачивает эксплуатационные услуги, которые являются составляющей частью расходов по содержанию арендуемых помещений. Неосновательное обогащение за счет сбережения денежных средств, подлежащих уплате истцу, составило за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 345 574,39 рублей. Проценты за пользование чужими денежными средствами составили 50710,61 руб. В связи с существенными нарушениями условий договора аренды истец просит расторгнуть договор аренды помещений и обязать ответчика освободить занимаемые помещения.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые заявления в полном объеме по изложенным в иске мотивам.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, пояснив, что нотариус в полном объеме выполняет свои обязательства по договору аренды: она выплачивает в полном объеме арендную плату, коммунальные расходы. На эксплуатационные расходы ею договор не заключался с истцом, обязательств по оплате нет. Фактические расходы по эксплуатации здания ей истцом не предъявлялись.

Представитель третьего лица – Комитета по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск, в котором не возражал против удовлетворения иска, просил о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.75).

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит иск (с учетом изменения исковых требований) подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В судебном заседании материалами дела установлено, что здание Дома быта «<адрес> в г. Зеленогорске находится в муниципальной собственности города Зеленогорска. До ДД.ММ.ГГГГ оно находилось в хозяйственном ведении Муниципального унитарного предприятия бытового обслуживания г. Зеленогорска («МУП БО»), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (л.д.37). По распоряжению Администрации г. Зеленогорска №-р от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право хозяйственного ведения МУП БО и это здание включено в казну Муниципального образования города Зеленогорска (л.д.36).

Муниципальное унитарное предприятие бытового обслуживания г. Зеленогорска в результате его приватизации было преобразовано в ОАО «Предприятие бытового обслуживания», что следует из Постановления Администрации города №-п от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.34). Согласно п.1.2 Устава ОАО «ПБО» является правопреемником МУП ПБО (л.д.11-24).

ДД.ММ.ГГГГ между МУП БО и нотариусом Зеленогорского нотариального округа ФИО3 был заключен договор аренды №-А на срок с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого нотариусу были предоставлены помещения №, 29, 29а, 31, расположенные на 3 этаже в здании Дома быта «Экспресс», общей площадью 74,4 кв.м, а также договор на возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов на содержание нежилых помещений №-В (л.д. 53-54). Согласно п.3.4.9 договора аренды арендатор обязался оплачивать арендную плату, платежи по возмещению эксплуатационных, коммунальных и иных расходов. По истечении срока договора аренды, он не расторгнут, договорные отношения сторон продолжались, нотариус продолжала пользоваться предоставленными ей в аренду помещениями, оплачивала арендную плату и частично коммунальные расходы. ДД.ММ.ГГГГ нотариус ФИО3 подтвердила свое желание на заключение долгосрочного договора аренды, о чем она известила собственника имущества (л.д.228).

Однако с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ ответчик по договору услуг №-В не оплачивала эксплуатационные расходы по содержанию здания пропорционально площади занимаемых ею помещений и не в полном объеме оплачивала коммунальные расходы, что следует из расчета задолженности (л.д.62). В расчете указаны помесячно суммы, предъявленные к оплате (графа «выставлено»), фактическая оплата (графа «оплачено»). Из этого расчета следует, что в период с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды и договору услуг нотариусу было предъявлено к оплате 149024,81 руб., из них арендная плата 70057,50 руб., эксплуатационные услуги по содержанию здания 57362,40 руб., возмещение коммунальных услуг 21604,91 руб. Фактически было оплачено: арендная плата в полном объеме, коммунальные услуги частично в сумме 7827,76 руб., задолженность составила 13 777, 15 руб. Оплата услуг по содержанию здания в размере 57 362,40 руб. не производилась. Всего задолженность за указанный период составила 71 139,55 руб. (13 777 +57362,40).

Представителем ответчика в судебном заседании не представлено доказательств, что платежи по договору услуг №-В были произведены в полном объеме.

Доводы представителя ответчика о том, что срок действия договора №- В истек 29 декабря 2009 года, следовательно, у нотариуса не было обязанности продолжать вносить платежи в соответствии с эти договором, являются необоснованными.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ч.2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договор аренды №-А был заключен ответчиком на условиях выполнения обязательств по своевременной оплате арендной платы, платежей по возмещению эксплуатационных, коммунальных и иных расходов, что следует из п. 3.4.9 договора (л.д.47-52).

В силу п.1.8 договора окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых на себя обязательств.

По истечении срока договора аренды №-А ответчик с ДД.ММ.ГГГГ продолжал пользоваться помещениями, предоставленными ему по этому договору в аренду, оплачивал полностью арендную плату. Арендодатель не возражал против этого, следовательно, договор аренды был возобновлен и на 2010 года на тех же условиях, в том числе и оплате эксплуатационных и коммунальных расходов.

В договоре №-В на возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов указано, что основанием для его заключения является договор аренды №-А (пункт 1.1). Следовательно, при возобновлении срока договора аренды №-А с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ, что подтвердили стороны, вытекает из их взаимоотношений в этот период, был продлен на срок действия договора аренды и договор №-В на возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов.

Эксплуатационные расходы согласно смете расходов по содержанию нежилых помещений <адрес> на 2010 год на 1 кв.м \ месяц составляли 154,20 руб. (л.д.40). За 5 месяцев 2010 года надлежало ответчику оплатить, исходя из занимаемой площади: 154,20 х 74, 4 = 57362,40 руб.

Таким образом, ответчиком с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ ненадлежаще исполнялись обязательства по договору аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ, возобновленным на 2010 года на тех же условиях, в том числе по обязательствам оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Требования истца о взыскании задолженности в сумме 71 139,55 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме. Сумма задолженности обоснована истцом, расчет задолженности, в котором отражены фактически платежи, не оспаривался ответчиком.

Требования истца по взысканию неосновательного обогащения в размере 345 574,39 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, в том числе, - из неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с ч. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По договору доверительного управления муниципальным имуществом №-ДУ от ДД.ММ.ГГГГ объект муниципального имущества - здание <адрес>» в г. Зеленогорск, <адрес> - было передано из муниципальной казны города в доверительное управление ОАО «Предприятие бытового обслуживания г. Зеленогорска» в целях управления данным имуществом в интересах муниципального образования, (л.д.26-31). В п.1.2, 1.4 договора определено, что помещения в здании используются для сдачи в аренду и в безвозмездное пользование; цель передачи имущества в доверительное управление - поступление доходов от использования имущества в местный бюджет.

Согласно пунктов 4.1.1 - 4.1.3 ОАО «ПБО» как доверительный управляющий является арендодателем переданного ему в управление зданием Дома быта, вправе заключать договоры с третьими лицами в отношении коммунальных и эксплуатационных услуг (расходов) по содержанию имущества; для защиты прав на имущество вправе требовать устранения нарушения прав (л.д.26 -31).

В соответствии с полномочиями, предоставленными истцу договором доверительного управления №-ДУ от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №-А на аренду тех же помещений, занимаемых нотариусом - №,28,29 и 31, площадью 74,4 кв.м. в <адрес>». Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В установленном законом порядке договор аренды был зарегистрирован (л.д. 41-46).

В силу пункта ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендатор принял на себя обязательства своевременно оплачивать арендную плату, платежи по возмещению эксплуатационных, коммунальных и иных расходов, в сроки, определенные договором и соответствующими договорами.

На основании п. 3.4.6 договора аренды арендатор обязан был заключить договор на возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов по содержанию помещений, возмещать все расходы, связанные с эксплуатацией объекта и прилегающей территории.

Договор на возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов (договор услуг) был направлен нотариусу вместе с договором аренды, не был в установленном порядке возвращен ответчиком истцу, что подтверждается уведомлениями (л.д.56-57). Ответчик по настоящее время пользуется арендованными помещениями, в полном объеме оплачивает арендную плату, коммунальные платежи, что не оспаривал истец и подтверждено сводной ведомостью ответчика по оплате арендной платы, коммунальных платежей за 2012 года (л.д.212, 222). Расходы по эксплуатации здания по предъявляемым ежемесячно счетам ответчик не оплачивает.

Счета-фактуры с июня 2010 по октябрь 2012 года подтверждают предъявленные ответчику в этот период платежи (л.д.90-166).

Судом установлено, что <адрес>» представляет собой отдельно стоящее пятиэтажное нежилое здание общей площадью 4427,9 кв.м., в том числе площадью общего пользования ( коридоры, лестничные клетки, марши, тамбуры, фойе, туалеты, лифт и др.) площадью 1648,1 кв.м. В здании имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Характеристика здания определена в договоре доверительного управления и акте приема-передачи, справке Комитета по управлению имуществом Администрации города (л.д. 26-31, 60).

Истцом, как доверительным управляющим здания, ежегодно заключаются договоры с третьими лицами на обслуживание здания, что подтвердил истец представив в судебное заседание подлинные договоры на обслуживание здания ( вывоз мусора, на техническое обслуживание здания и др.), копии договоров с третьими лицами (л.д.255-270).

Помещения Дома быта, находящегося в муниципальной собственности, переданы в аренду государственным учреждениям, организациям, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям. Ежегодно арендодателем утверждается смета расходов на эксплуатационные расходы по содержанию здания (л.д. 38-40, 248-254). Согласно этой смете в эксплуатационные расходы включаются следующие расходы: содержание в чистоте помещений; техническое обслуживание нефинансовых активов; противопожарные мероприятия; другие расходы по содержанию имущества. Ежегодный расчет сметы расходов подтверждает, какие услуги включает эта смета, какая цена этих услуг (л.д.248-254). Каждый арендатор оплачивает долю эксплуатационных расходов по содержанию зданию пропорционально площади занимаемых им помещений. Такой подход к распределению расходов по содержанию здания является единым для всех арендаторов. Эти обстоятельства подтверждаются реестрами о предъявлению счетов-фактур за оказание услуг по содержанию здания арендаторам, в том числе ФИО3 (л.д.184-211).

Для установления суммы неосновательного обогащения истцом обоснованно применены понесенные затраты по содержанию Дома быта, исходя из занимаемой площади ответчиком помещения по аналогии с расчетом, предъявляемым арендаторам и пользователям.

В 2010 году расходы на 1 кв.м. составляли 154,20 руб., в 2011 году – 173,95 руб., в 2012 году – 178,50 руб.( л.д.38-40).

Доводы представителя ответчика о том, что расходы должны предъявляться истцом по фактически понесенным им расходам по содержанию помещений, занимаемых ответчиком, не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу специфики этих расходов невозможно зафиксировать и определить фактические расходы ответчика (обслуживание лифта, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, вывоз мусора и т.д.).

Материалами дела подтвержден факт пользования ответчиком помещений в спорный период, а также факт несения истцом расходов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, исходя из площади занимаемых ответчиком помещений.

Таким образом, сумма не возмещенных ответчиком затрат на оплату эксплуатационных услуг представляет собой сумму неосновательно сбереженных ответчиком денежных средств.

Размер неосновательного обогащения подтверждается расчетом (л.д.241- 245). Расчет произведен, исходя из занимаемой ответчиком площади, ежегодной суммы затрат на 1 кв.м, фактической оплаты ответчика.

Документальных подтверждений необоснованности заявленных ко взысканию сумм неосновательного обогащения ответчиком не представлено.

Исходя из анализа документов, представленных в подтверждение заявленной ко взысканию суммы неосновательного обогащения, принимая во внимание, что доказательств уплаты ответчиком истцу заявленных ко взысканию сумм не представлено, суд приходит к выводу о том, что истец доказал обоснованность требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 345 574,39 руб. (уточненной истцом на момент рассмотрения дела с учетом поступивших от ответчика платежей в ноябре и декабре 2012 года – л.д.278-283), в связи с чем указанная сумма неосновательного обогащения подлежит взысканию с ответчика.

Обоснованными являются и требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Из расчета, представленного истцом, следует, что проценты за пользование чужими денежными средствами с суммы задолженности и неосновательного обогащения с января 2010 года по декабрь 2012 года составляют 50 710,61 руб. (л.д.246).

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен верно, исходя из суммы задолженности, периода просрочки, процентной ставки 8,25%.

С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчика 50 710,61 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд признает обоснованными требования истца о досрочном расторжении договора аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п.1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении договора аренды истец рассчитывал на возмещение его расходов по эксплуатации здания ответчиком пропорционально площади занимаемых им помещений.

В течение более двух лет ответчик этих платежей не производит, истец в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора аренды.

Согласно п.6.3.6 договора аренды, если арендатор своевременно в течение действия договора аренды не выполняет условия договоров на возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов по содержанию помещений или не выполняет обязанности по содержанию объекта за свой счет.

В соответствии с ч.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ в адрес ответчика истцом было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном расторжении договора аренды, получено нотариусом ДД.ММ.ГГГГ, что следует из уведомления о вручении (л.д.58). Уведомление оставлено без ответа.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 8073,59 руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д.6, 239) подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Открытого акционерного общества «Предприятие бытового обслуживания г. Зеленогорска» и взыскать в его пользу с нотариуса ФИО3 задолженность по договору услуг от ДД.ММ.ГГГГ 71139,55 рублей, сумму неосновательного обогащения 345 574,39 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 50710,61 руб., расходы по оплате государственной пошлины 8073,59 руб., а всего 475498,14 рублей.

Расторгнуть договор аренды №-а от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Открытым акционерным обществом «Предприятие бытового обслуживания г. Зеленогорска» и нотариусом ФИО3.

Обязать нотариуса ФИО3 освободить помещения №,28,29 и 31, расположенные на 3 этаже в г. Зеленогорск, Красноярского края, <адрес>, в течение месяца со дня вступления решения в законную силу и передать их ОАО «Предприятие бытового обслуживания г. Зеленогорска».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Красноярский краевой суд через Зеленогорский городской суд.

Судья Тюрина Н.И.