Гражданский кодекс часть 1

Орджоникидзевский районный суд г.Уфа Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Мухаметовой Г.А., при секретаре Хайруллиной Р.Р., с участием

Истца ФИО1,

Представителя истца ФИО1- ФИО2, действующая на основании ордера №-ГПК от ДД.ММ.ГГГГ,

Представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТ-Шафиева»- ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТ-Шафиева» о защите прав потребителей, признании пункта договора долевого участия в части ничтожным, взыскании разницы в цене по договору долевого участия из-за уменьшения общей площади квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

УСТАНОВИЛ

ФИО1 (далее по тексту- ФИО1, истец) обратился в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТ-Шафиева» (далее по тексту –ООО «Специализированный застройщик «СТ-Шафиева», ответчик, застройщик) о защите прав потребителей, признании пункта договора долевого участия в части ничтожным, взыскании разницы в цене по договору долевого участия из-за уменьшения общей площади квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, указывая на следующие обстоятельства дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «СТ-Шафиева» (Застройщик) и гр. ФИО4 заключен Договор участия в долевом строительстве Жилого (Участник долевого строительства). Объектом долевого строительства (квартира), является жилое помещение в многоэтажном многоквартирном жилом доме по г.Уфы, на земельном участке с кадастровым номером , принадлежащем застройщику на праве собственности, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и который имеет следующие характеристики: , 1 комнатная, общая проектная площадь - 26,36 кв.м., жилая проектная площадь - 13,08 кв.м., этаж 17, секция «А», номер .; помещения вспомогательного использования: прихожая - 4,05 кв.м; кухня - 5,00 кв.м.; санузел №,49 кв.м. лоджия (х 0,5) -) 0.74 кв.м. Стоимость квартиры составляет руб. из расчета стоимости одного квадратного метра руб. и общей площади квартиры, равной руб. () (п.3.1.). Оплата квартиры, осуществляется в следующем порядке: руб. оплачивается участником долевого строительства при заключении договора, оставшаяся часть руб. за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк» (п.3.2.1). Началом срока передачи объекта - 3 квартал 2021г., окончания срока передачи объекта 3 квартал 2022г(4.1.2). Согласно п.3.3., п. 3.3.1 и п. 3.3.2 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что перерасчет стоимости объекта строительства производится застройщиком в случаях:

в случае если фактическая площадь квартиры превысит общую проектную площадь квартиры на 1,0 кв.м. и более участник долевого строительства обязан произвести доплату разницу между фактической площадью квартиры и общей проектной площадью квартиры исходя из установленной договором фиксированной стоимости одного квадратного метра, указанной в п.3.1. настоящего договора в течение 30 календарных дней.

в случае если фактическая площадь квартиры превысит общую проектную площадь квартиры менее чем на 1,0 кв.м., возврат денежных средств застройщиком участнику долевого строительства не производится.

- в случае если общая проектная площадь квартиры превысит общую фактическую площадь квартиры на 1,0 кв.м. и более застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченные денежные средства исходя из фиксированной стоимости одного квадратного метра, установленного договором в течение 30 календарных дней.

Договор участия в долевом строительстве Жилого -Ш от ДД.ММ.ГГГГ является договором присоединения (428 ГК РФ). ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) №б/н по договору участия в долевом строительстве Жилого дома № Ш от ДД.ММ.ГГГГ согласно п.2 которого, ФИО4 уступил, а ФИО1 принимает права и обязанности по основному договору в отношении Квартиры, указанной в п. 1.1.3 настоящего договора. Ответчик ДД.ММ.ГГГГ обратился к ФИО1 с предложением осмотреть квартиру и принять ее по акту приема передачи в связи с завершением строительства и сдачей объекта в эксплуатацию. В акте приема- передачи застройщиком отражены характеристики передаваемой квартиры, где общая площадь жилого помещения указана в размере 25,8 кв.м., что меньше общей проектной площади (26,36) на 0,56 кв.м., что в денежном выражении составляет руб. ((26,36 - 25,8) х76000). При обмере общей площади жилого помещения - , истец, как заинтересованная сторона не приглашался. В связи с несоответствием фактической площади, площади указанной в договоре, у истца возникли возражения ввиду ненадлежащего исполнения обязательств, принятых застройщиком. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО СК «СТ-Шафиева» направлена претензия, где выдвинуто требование о возврате денежных средств ., как разницу между фактической площадью и общей проектной площадью квартиры в течение 5 дней с момента получения претензии. Претензия передана застройщику ДД.ММ.ГГГГ, но в установленные сроки не исполнена. ДД.ММ.ГГГГ исх. 675 от ответчика поступил мотивированный ответ на претензию, где основанием для неудовлетворения требований истца, указана ссылка на п. 3.1 договора №Ш-108 «в случае если фактическая площадь квартиры превысит общую проектную площадь квартиры менее чем на 1,0 кв.м., возврат денежных средств застройщиком участнику долевого строительства не производится». В данном случае, п. 3.3.1. договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ в части того, что в случае если фактическая площадь квартиры превысит общую проектную площадь квартиры менее чем на 1,0 кв.м., возврат денежных средств застройщиком участнику долевого строительства не производится, явно ограничивает права потребителя и нарушает публичный запрет на ограничение прав потребителя на уменьшение стоимости договора в случае нарушения застройщиком обязательств по договору. Кроме того, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе и соразмерного уменьшения цены договора. В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Положения статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора. Из буквального трактования положений закона, при постройке квартиры площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства. Поскольку фактическая площадь квартиры, приобретенная ФИО1 по договору участия "в долевом строительстве №Ш-108 меньше проектной площади квартиры на 0,56 кв.м. (26,36 кв.м. - 25,8 кв.м), у участника долевого строительства ФИО1 в силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, и п." 1 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" возникло право требовать уменьшения цены договора в размере разницы между стоимостью квартиры, которая подлежала предоставлению истцу и общей площади жилого помещения, переданного ответчиком, в размере руб. Таким образом, истцу ответчиком передается объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, цена квартиры.

Поскольку подлежащий передаче дольщикам объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, что ущемляет права потребителя.

Поскольку ФИО1 передается квартира (№), имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, необходимо, с целью восстановления прав участника долевого строительства взыскать с ООО СЗ «СТ-Шафиева» в счет соразмерного уменьшения цены договора №Ш-108 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость разницы площади между проектной и фактической в размере руб. (0) руб.- стоимость 1 кв.м. На основании изложенного просит признать условие пункта 3.3.1 договора участия в долевом строительстве №Ш-108 от ДД.ММ.ГГГГ в части того, что в случае если фактическая площадь квартиры превысит общую проектную площадь квартиры менее чем на 1,0 кв.м., возврат денежных средств застройщиком участнику долевого строительства не производится, ничтожным с момента заключения договора. Взыскать с ООО СЗ «СТ-Шафиева» в пользу ФИО1 разницу в цене по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №Ш-108 из-за уменьшения общей площади квартиры в размере рублей. Взыскать компенсацию морального вреда в размере рублей, сумму неустойки рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере ) от присужденной суммы.

Истец и представитель истца в суде требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика просил в иске отказать, предоставив в суд письменные пояснения. А также указали, что срок исковой давности для предъявления требования о признании пункта 3.3.1 договора истек. Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании части оспоримой сделки недействительной составляет один год. Договор уступки требования заключен 12.05.2020г., а Истец обратился в суд с требованием о признании п 3.3.1 договора недействительным только ДД.ММ.ГГГГ. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа Истцу в требовании о признании пункта 3.1.1. договора недействительным.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы настоящего гражданского дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Положениями ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве также предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Нормой п. 1 ст. 421 ГК РФ презюмируется свобода договора, которая заключается в том, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из приведенных норм закона следует, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен.

В суде установлено и подтверждено материалами дела, что договор участия в долевом строительстве жилого -Ш от 21.08.2019г. был заключен между участником долевого строительства ФИО4 и ООО «Специализированный застройщик «СТ-Шафиева».

Договор участия в долевом строительстве жилого -Ш от 21.08.2019г. предусматривает передачу Застройщиком участнику долевого строительства жилого г. Уфы, проектной площадью 26,36 кв. метров участнику долевого строительства (п. 1.1.3 договора).

При этом договором также предусмотрено, что указанная проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после изготовлением предприятием по технической инвентаризации технического паспорта (тех.описания) на дом.

Стоимость квартиры установлена сторонами исходя из фиксированной стоимости одного квадратного метра в размере рублей проектной площади ,36 кв. метра и составляет рублей.

Стоимость договора не подлежит изменению в течение срока действия договора за исключением случаев, предусмотренных п. 3.3. договора.

Пунктом 3.3.договора установлено, что стоимость договора может быть пересмотрена сторонами если общая фактическая площадь квартиры превысит предусмотренную договором проектную площадь на 1 кв.метр и более (п.3.3.1) либо проектная площадь превысит фактическую площадь квартиры на 1 кв.метр и более (п.3.3.2). В случае, если изменения фактической площади квартиры составляют менее 1 кв. метра, цена договора не изменяется.

Участник долевого строительства ФИО4 в данными условиями согласился и подписал договор без возражений 21.08.2019г.

По результатам проведенных обмеров квартиры, указанных в техническом описании дома, общая площадь квартиры составила 25,8 кв. метров, что менее проектной площади, указанной в договоре, всего на 0,56 метра. Данный факт Истцом не оспаривается.

Участник долевого строительства ФИО4 уступил 12.05.2020г. Истцу право требования по договору участия в долевом строительстве жилого -Ш от 21.08.2019г.

В соответствии с ст. 384 Гражданского кодекса РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Истец с условиями договора участия в долевом строительстве и ценой договора ознакомился до заключения договора уступки права требования, каких либо оговорок относительно цены договора и его условий не заявил. Обязательства по оплате цены договора участником долевого строительства ФИО4 исполнены в полном объеме до заключения договора уступки права требования. К истцу перешло только право требования передачи квартиры от Застройщика. Учитывая это полагаем, что Истец не вправе оспаривать условия ранее заключенного договора.

Актом приема-передачи квартиры (в одностороннем порядке) от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что фактическая приведенная площадь передаваемого объекта составила 25,8 кв.м., что подтверждается техническим паспортом.

Акт приема-передачи объекта, являющийся основанием для регистрации права собственности истца на объект недвижимости, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.

Стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия п. п. 3.3.1,3.3.2 о проведении взаиморасчетов, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

ФИО1 считает, что условия договора, содержащиеся в нем, согласно которым отсутствует обязанность у застройщика компенсировать стоимость переплаты за квартиру в том случае, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади более чем на 1 кв. м, являются ничтожными как противоречащие требованиям Закона РФ "О защите прав потребителей".

Суд не находит оснований для удовлетворения таких требований о взыскании суммы переплаты за разницу между фактической и проектной площадью квартиры, поскольку это противоречит условиям заключенного сторонами договора.

Таким образом, оснований полагать, что указанные пункты заключенного сторонами по настоящему делу договора (3.3.1 договора участия в долевом строительстве №Ш-108 от ДД.ММ.ГГГГ) противоречат требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона РФ "О защите прав потребителей", судом не усмотрены.

Не противоречит п. 3.3.1 договора и п. 3 ст. 555 ГК РФ, устанавливающий правила определения цены в договоре продажи недвижимости. Переданная квартира соответствует всем требованиям и характеристикам, указанным в договоре, в части соблюдения технических и градостроительных регламентов при возведении объекта.

Таким образом, разница между фактической и проектной площадью квартиры в сторону уменьшения в размере, не превышающем 1 кв. м, не является основанием для проведения взаиморасчетов по договору, положения п.3.3.1 договора не противоречат приведенным нормам.

Несостоятельна ссылка истца и на положения ст. 7 Закона о долевом строительстве, поскольку изменение площади объекта долевого строительства не может быть квалифицировано как недостаток, делающий его непригодным для предусмотренного договором использования.

Системное толкование положений ст. 7 названного Закона позволяет прийти к выводу о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.

Что касаемо о соразмерности изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, суд приходит к следующему.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Суд также отклоняет довод ответчика об истечении срока исковой давности для предъявления требования о признании пункта 3.3.1 договора ничтожным в виду следующего. Исходя из положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25, для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

Судом установлено, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N Ш02-02-02-05 заключен между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, квартира меньшей площадью, чем предусмотрено указанным договором, передана потребителю ДД.ММ.ГГГГ, в суд ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения срока исковой давности

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права оснований для признания недействительным п. 3.3.1 договора, а следовательно, об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора в размере руб., неустойки за просрочку возврата излишне уплаченных денежных средств в счет уменьшения цены договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере . у суда не имеется. Как и не имеется оснований для взыскании компенсации морального вреда и штрафа за неисполнение в добровольном прядке законных требований потребителя.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В исковых требованиях ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТ-Шафиева» о защите прав потребителей, признании пункта договора долевого участия в части ничтожным, взыскании разницы в цене по договору долевого участия из-за уменьшения общей площади квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.А.Мухаметова

Мотивированное решение изготовлено 03 июня 2022 года.