Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца – администрации муниципального образования Крымский район – Чуйко Анны Викторовны, действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчицы Сытник А.И. – Калинина Дмитрия Анатольевича, действующего по доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Крымский район к Сытник Анастасии Ивановне и Амилахановой Залине Тотразовне о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Крымский район обратилась в суд с иском к Сытник А.И. и Амилахановой З.Т. о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности.

Свои требования мотивирует тем, что на основании постановления администрации муниципального образования Крымский район от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, по адресу: <адрес>», протокола №.10 заседания комиссии по проведению аукциона от ДД.ММ.ГГГГ между Сытник Анастасией Ивановной и администрацией муниципального образования <адрес>ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., № (далее по тексту – договор). ДД.ММ.ГГГГ договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ№ все права и обязанности перешли к Амилахановой Залине Тотразовне. Данное соглашение также прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве, посредством заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ№, является недопустимой, поскольку фактически позволила определить в качестве стороны договора иное лицо, чем лицо, заключившее договор аренды земельного участка по итогам аукциона, без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующий правоотношений, в результате чего, был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным имуществом. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№.

На основании изложенного, просит суд:

1. признать недействительным (ничтожным) соглашение от 30.05.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 15.06.2017 года № между Сытник Анастасией Ивановной и Амилахановой Залиной Тотразовной;

2. применить последствия недействительности путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации соглашения от 30.05.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 15.06.2017 года №.

Представитель истца – администрации муниципального образования Крымский район – Чуйко А.И. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объёме. Суду пояснила, что в договоре аренды от 15.06.2017 года предусмотрено, что без письменного согласия арендатор не вправе уступать права по настоящему договору. Ввиду того, что арендодатель (администрация) письменного согласия на уступку прав по договору аренды не давал, считает соглашение от 30.05.2018 года о передаче прав и обязанностей недействительным (ничтожным).

Представитель ответчицы Сытник А.И. – Калинин Д.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил суд в их удовлетворении отказать в полном объёме, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. По общему правилу, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ). Однако, при системном толковании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ можно сделать вывод, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Так, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. С учетом вышеизложенного арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом РФ или иными специальными федеральными законами. 28.05.2018 года Сытник А.И. уведомила администрацию муниципального образования Крымский район о предстоящей переуступке прав и обязанностей по указанному договору аренды, тем самым, выполнила требования действующего законодательства, и, следовательно, соглашение от 30.05.2018 года, заключенное между Сытник А.И. и Амилахановой З.Т. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшее государственную регистрацию, отвечает требованиям действующего законодательства. Кроме того, право на передачу прав и обязанностей по договору аренды предусмотрено в п. 4.1.18 и п. 4.3.1. договора аренды. После подписания оспариваемого соглашения администрация муниципального образования Крымский район принимала, а Амилаханова Залина Тотразовна производила оплату арендных платежей, тем самым, признавая совершившуюся сделку действительной. На основании вышеизложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Крымский район к Сытник А.И., Амилахановой З.Т. о признании сделки недействительной с применением последствий её недействительности отказать.

Ответчица Сытник Анастасия Ивановна в судебное заседание не явилась. О времени, дате и месте проведения судебного заседания была своевременно надлежащим образом уведомлена. О причинах неявки суду не сообщила, доказательств уважительности данных причин суду не представила, об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в её отсутствие не ходатайствовала. Суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчицы Сытник А.И..

Ответчица Амилаханова Залина Тотразовна в судебное заседание не явилась. О времени, дате и месте проведения судебного заседания была своевременно надлежащим образом уведомлена. От неё (Амилахановой З.Т.) поступило письменное заявление, в котором она просит суд рассмотреть дело в её отсутствие. Суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчицы Амилахановой З.Т..

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. О времени, дате и месте проведения судебного заседания был своевременно надлежащим образом уведомлен. О причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности данных причин суду не представил, об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в его отсутствие не ходатайствовал. Суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковое заявление администрации муниципального образования Крымский район удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В судебном заседании достоверно установлено, что 15.06.2017 года между администрацией муниципального образования Крымский район Краснодарского края и Сытник Анастасией Ивановной по результатам аукциона заключен договор аренды № земельного участка несельскохозяйственного назначения, а именно: земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., категории земель – земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования – отдельно стоящие индивидуальные жилые дома (застройка коттеджного типа; с возможностью ведения ограниченного личного подсобного хозяйства (без содержания скота и птицы), садоводства, огородничества), расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, сроком на 20 лет.

30.05.2018 года между Сытник Анастасией Ивановной и Амилахановой Залиной Тотразовной заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом, 31.05.2018 года произведена государственная регистрация данного соглашения.

Суть спора заключается в том, что администрация муниципального образования Крымский район считает действия ответчицы Сытник А.И. неправомерными, поскольку, в силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, она не обладала правом на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами администрации муниципального образования Крымский район, поскольку они основаны на неверном понимании норм материального права.

По общему правилу, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ).

При системном толковании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ можно сделать вывод, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Так, согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

С учетом вышеизложенного арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом РФ или иными специальными федеральными законами (Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер, утвержденный Минэкономразвития России и опубликованный на сайте http://economy.gov.ru по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; Письмо Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № №). Указанная позиция также выражена в Письме Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ№ (вместе с Письмами Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ№, Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№).

Согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В Определении № 306-ЭС20-21765 Верховный Суд Российской Федерации отказал в удовлетворении искового заявления Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области, требовавшего признать недействительным соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, на которое ранее дало согласие. При разрешении спора судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ подтвердила приоритет норм специального закона над общими нормами Гражданского кодекса РФ.

Комитет Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления при ответе на вопрос и порядке применения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ также указывает на приоритет норм земельного законодательства, и на существующее, по мнению законодателя, право арендаторов земельных участков заключать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных арендаторами по результатам торгов на срок более 5 лет.

Аналогичная позиция выражена также в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2017 года по делу № А26-11627/2016.

Судом установлено, что 28.05.2018 года Сытник Анастасия Ивановна уведомила администрацию муниципального образования Крымский район о предстоящей переуступке прав и обязанностей по указанному договору аренды, тем самым, выполнила требования действующего законодательства, и, следовательно, соглашение от 30.05.2018 года, заключенное между Сытник Анастасией Ивановной и Амилахановой Залиной Тотразовной о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № 450013086 от 15.06.2017 года, прошедшее государственную регистрацию, отвечает требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Кроме того, право на передачу прав и обязанностей по договору аренды предусмотрено п. 4.1.18 и п. 4.3.1. договора. После подписания оспариваемого соглашения администрация муниципального образования Крымский район принимала, а Амилаханова Залина Тотразовна производила оплату арендных платежей, тем самым, признавая совершившуюся сделку действительной.

При таких обстоятельствах, установленных в судебном заседании, исковое заявление администрации муниципального образования Крымский район удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования Крымский район к Сытник Анастасии Ивановне и Амилахановой Залине Тотразовне о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности – отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Крымский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: подпись.