Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО5, <данные изъяты>, ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к АО «Краснодарский завод РТИ» (ОГРН <данные изъяты> ИНН <данные изъяты>) о признании договора аренды недвижимого имущества с условием о выкупе от 27 июля 2016 г. между ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» и ООО «АльфаСтройКомплекс» незаконным и об отмене его государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО5, ФИО8, ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с требованиями к АО «Краснодарский завод РТИ» (ОГРН <данные изъяты> ИНН <данные изъяты>) о признании договора аренды недвижимого имущества с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» и ООО «АльфаСтройКомплекс» незаконным и об отмене его государственной регистрации.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что между ними и ООО «Кубанский риэлтерский центр» были заключены договоры долевого участия № Г87-376 от ДД.ММ.ГГГГ, № Г87-194 от ДД.ММ.ГГГГ, № Г87-195 от ДД.ММ.ГГГГ, № Г87-5-оф3 от ДД.ММ.ГГГГ, № Г87-414 от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02020001:1081, расположенном по адресу г. Краснодар, <адрес>. Данный земельный участок находился у ООО «Кубанский риэлтерский центр» (застройщик) на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с АО «Краснодарский завод РТИ». Истцам стало известно, что строительство дома было остановлено на стадии расчистки земельного участка для строительных работ. Одновременно Истцам стало известно, что Ответчик ДД.ММ.ГГГГ заключил Договор аренды недвижимого имущества с условием о его выкупе, передав в аренду земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 23:43:02020001:1081, расположенном по адресу г. Краснодар, <адрес>, постороннему лицу – ООО «АльфаСтройКомплекс» (ИНН <данные изъяты>). При этом залог права аренды (ипотека) не прекратился, залогодателем в правоотношениях с истцами выступал застройщик ООО «Кубанский риэлтерский центр». После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства право по договору аренды не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства. Ответчик, не уведомляя истцов как залогодержателей, повторно заключив договор аренды земельного участка с новым застройщиком, который не является залогодателем для истцов, грубо нарушил права участников долевого строительства – залогодержателей. Предметом договора аренды земельного участка, заключенного между Ответчиком и ООО «АльфаСтройКомплекс», предусмотрено строительство многоэтажного жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства, что нарушает права истцов, так как договор заключен без их согласия.

Представители Истцов в судебное заседание не явились, ранее настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представители Ответчика АО «Краснодарский завод РТИ» в судебном заседании возражали против удовлетворения искового заявления, представили письменные возражения, указали, что договор аренды земельного участка с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Кубанский риэлтерский центр», был расторгнут в судебном порядке на основании Апелляционного определения Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для расторжения договора аренды с застройщиком явилось нарушение застройщиком сроков строительства, а именно отсутствие каких-либо действий по строительству многоквартирного дома на земельном участке, а также просрочка оплаты арендной платы более двух раз подряд. С даты вступления в законную силу апелляционного определения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с застройщиком ООО «Кубанский риэлтерский центр» считается расторгнутым, право аренды прекращенным. Ответчик как собственник земельного участка не брал на себя каких-либо обязательств перед дольщиками, наличие записи об ипотеке в ЕГРП также не ограничивает собственника по распоряжению имуществом в силу норм действующего законодательства. Ипотека права аренды была прекращена в момент прекращения заложенного права аренды – ДД.ММ.ГГГГ на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ. Оспариваемый договор аренды недвижимого имущества с условием о выкупе, заключенный с ООО «АльфаСтройКомплекс», датирован ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, то есть после расторжения предыдущего договора аренды и, соответственно, после прекращения ипотеки. Земельный участок на дату заключения оспариваемого договора был свободен от прав третьих лиц на него. Данные обстоятельства не привели к нарушению прав истцов.

Представитель третьего лица ООО «АльфаСтройКомплекс» в судебном заседании также возражал против удовлетворения иска, поддержав доводы ответчика.

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между ООО «Кубанский риэлтерский центр» и истцами ФИО1, ФИО5, ФИО8, ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО4 были заключены договоры долевого участия № Г87-376 от ДД.ММ.ГГГГ, № Г87-194 от ДД.ММ.ГГГГ, № Г87-195 от ДД.ММ.ГГГГ, № Г87-5-оф3 от ДД.ММ.ГГГГ, № Г87-414 от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, в строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02020001:1081, расположенном по адресу г. Краснодар, <адрес>.

Между ООО «Кубанский риэлтерский центр» и ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» был заключен договор аренды земельного участка с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ, Ответчик передает в аренду ООО «Кубанский риэлтерский центр» земельный участок площадью 16 051 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, расположенный по адресу: г.Краснодар, <адрес>, из земель населенных пунктов, предназначенный для многоэтажного и среднеэтажного жилищного строительства, а также расположенные на нем объекты: здание заводоуправления с лабораторным корпусом и пристройкой Литер «А,а», площадью 803,9 кв. м, и трансформаторная подстанция (ТП) Литер «Г16», площадью 31,9 кв. м, расположенные по указанному адресу.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор аренды земельного участка с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» и ООО «Кубанский риэлтерский центр», предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202001:1081 предоставленный под строительство многоквартирного дома.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Первомайского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ отменено, исковые требования АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» в части расторжения договора аренды земельного участка с условием о выкупе от 10.09.2014г. удовлетворены.

Основанием для расторжения договора аренды явилось нарушение ООО «Кубанский риэлтерский центр» сроков строительства, отсутствие действий по строительству многоквартирного дома на земельном участке, а также просрочка оплаты арендной платы более двух раз подряд.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты>, вступившим в законную силу, деятельность ООО «Кубанский риэлтерский центр», связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Многоэтажные жилые дома со встроенными помещениями на пересечении <адрес> в г. Краснодаре», на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес> приостановлена на 12 месяцев по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в связи с не предоставлением отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также неоднократными нарушениями ответчиком законодательства о долевом строительстве.

Указанным решением установлено расходование ООО «Кубанский риэлтерский центр» денежных средств, полученных по заключенным договорам участия в долевом строительстве, на цели не связанные со строительством указанного объекта.

Арбитражным судом в решении от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт отсутствия строительной деятельности на земельном участке (кадастровый №), предоставленном для строительства указанного объекта, согласно письму Администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ№.

Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU <данные изъяты> выданное ООО «Кубанский риэлтерский центр» под строительство указанного многоэтажного дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, признано утратившим силу в связи с расторжением договора аренды земельного участка с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с нормами ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Одним из таких законов является Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно п.1 ст.13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п.1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном ст.13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О указано, что правовое регулирование, установленное ст.13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Предметом ипотеки по договорам долевого участия Истцов является право аренды застройщика ООО «Кубанский риэлтерский центр», которое возникло в силу положений специального закона – Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно п.9 ст.13 данного Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с ч.8.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Как указал Верховный суд РФ в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-№, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Так как аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки (право аренды), ипотека права аренды земельного участка прекращена по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Суд пришел к выводу, что на момент обращения с рассматриваемым иском в суд Истцы уже не обладали правом залога (ипотекой) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, в связи с чем заключение Ответчиком в последующем нового договора аренды того же земельного участка не привело к нарушению прав Истцов.

Довод Истцов о том, что заключение Ответчиком нового договора аренды земельного участка без уведомления дольщиков является нарушением норм ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, судом не принимается как основанный на неверном толковании норм права.

В соответствии с нормами п.1,3 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Оспариваемый договор аренды недвижимого имущества с условием о выкупе, заключенный с ООО «АльфаСтройКомплекс», датирован ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, то есть после расторжения предыдущего договора аренды и, соответственно, после прекращения ипотеки. Земельный участок на дату заключения оспариваемого договора был свободен от прав третьих лиц на него.

В связи с вышеизложенным суд пришел к выводу, что Договор аренды недвижимого имущества с условием о выкупе, заключенный между АО «Краснодарский завод РТИ» и ООО «АльфаСтройКомплекс» от ДД.ММ.ГГГГ, не нарушает требования закона и прав иных лиц.

Истцы не представили доказательств нарушения их прав и законных интересов данной сделкой, а также несоответствия ее закону.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Обязательным условием признания сделки недействительной в силу оспоримости является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Суд установил, что истцы не являются стороной оспариваемого договора аренды недвижимого имущества с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ, и в результате ее совершения ничего не лишились и ничего не приобрели, Истцы также не являются лицами, что-либо получающими при условии применения последствий недействительности сделки.

Ссылаясь на незаконность договора аренды, истцы не обосновали, каким образом признание сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки, в частности отмена государственной регистрации договора аренды, приведет к восстановлению их прав или законных интересов.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО5, ФИО11, ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к АО «Краснодарский завод РТИ» (ОГРН <данные изъяты> ИНН <данные изъяты>) о признании договора аренды недвижимого имущества с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» и ООО «АльфаСтройКомплекс» незаконным и об отмене его государственной регистрации- отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: