Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд с иском к администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимости.

В обоснование иска при этом истец указывает, что на правомерном земельном участке, находящемся в его собственности и расположенном в садоводческом товариществе «Водоканал» в Хостинском районе города Сочи, он, возвел объект недвижимости в виде 7-ти этажного капитального строения, общей площадью 2170,3 кв. метра.

Истец указывает, что, поскольку строение имеет некоторые признаки самовольности, он и обратился в суд с настоящим иском, обосновывая свои требования пунктом 3 ст. 222 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца, настаивая на удовлетворении иска, пояснил, что спорное строение является безопасным, не нарушает интересов третьих лиц, однако администрацией города Сочи истцу отказано во вводе в эксплуатацию указанного жилого многоквартирного дома.

Представитель администрации города Сочи, категорически возражая против удовлетворения иска, пояснил, что спорный многоквартирный 7-этажный жилой дом возведен с нарушением градостроительных, строительных норм и правил, с нарушением Правил землепользования и застройки города – курорта Сочи, выразившихся в превышении площади застройки, максимальной высоты строения, в отсутствие государственной экспертизы проектно-сметной документации, существенным образом нарушает права муниципального образования в целом, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, не находит оснований к удовлетворению настоящего иска.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Настоящим судом при разрешении данного спора тщательно проанализированы указанные три пункта понятия самовольного строения относительно спорного объекта недвижимости и суд пришел к выводу о том, что спорное строение имеет все три признака самовольности, указанные в данной норме закона.

При этом, в судебном заседании установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок номер № общей площадью 892 кв.метра, расположенный в садоводческом товариществе «Водоканал» в Хостинском районе города Сочи.

Данное обстоятельство подтверждается надлежащей копией свидетельства о государственной регистрации права от 20 марта 2012 года на л.д. 45. При этом, действительно, указанный земельный участок сформирован, его границы описаны в установленном порядке и участок поставлен на кадастровый учет (л.д.47-48).

Разрешенным видом использования данного земельного участка является «садоводство», что усматривается из сведений в свидетельстве о государственной регистрации права. Таким образом, поскольку действующим законодательством предусмотрено, что права граждан на объекты недвижимости, в том числе, и земельные участки, подлежат государственной регистрации, то следует, что на настоящий момент видом разрешенного использования указанного земельного участка является «садоводство».

В связи с этим не могут быть приняты во внимание доводы представителя истца о том, что в кадастровом паспорте на данный земельный участок указано, что видом разрешенного использования является «жилой дом, состоящий из нескольких блоков» - л.д. 47.

Данные доводы представителя истца не могут быть приняты во внимание и по другому основанию: фактически на указанном земельном участке возведен многоквартирный 7-этажный жилой дом. Этих обстоятельств представитель истца не оспаривает, и истцом заявлено требование о признании права собственности на многоквартирный жилой дом.

Возведение ответчиком фактически многоквартирного жилого дома подтверждается также сведениями в техническом паспорте на указанное строение (л.д. 49), а именно характером расположения помещений на каждом этаже, наличием мест общего пользования, отдельных входов в несколько помещений. представляющих в своей совокупности одну самостоятельную квартиру, а всего таких квартир в указанном строении, около 70.

При этом истец не представил суду доказательств в подтверждение изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено спорное строение, а также возможность эксплуатации данного многоквартирного дома на территории садового товарищества «Водоканал» в Хостинском районе г. Сочи с учетом имеющихся коммуникаций водоснабжения, подключения к электрическим сетям и канализации.

Таким образом, основное требование Федерального Закона о том, что объекты недвижимости в виде строений должны возводиться на правомерных, принадлежащих гражданам на законных основаниях, земельных участках, с конкретным видом разрешенного использования земельного участка, в данном конкретном случае, истцом не соблюдено.

Второе требование закона, а именно пункта 1 ст. 222 ГК РФ, заключается в том, что осуществление строительства должно производиться лишь после получения в установленном порядке разрешения. Данное требование содержится и в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

При этом из представленных доказательств следует, за истцом зарегистрировано право собственности на жилой дом, состоящий из 3 надземных и одного подземного этажа, однако, вместе с тем, им не представлено суду доказательств в подтверждение выдачи разрешения органом муниципальной власти не только на возведение жилого дома, но и на его реконструкцию, в результате которой фактически создан новый объект недвижимости: многоквартирный семиэтажный жилой дом (л.д.46).

Далее, как следует из требований п. 1 ст. 222 ГК РФ о самовольности строений, следует, что третьим признаком самовольности строений является осуществление строительства с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Доводы администрации в этой части также нашли свое подтверждение в ходе разрешения спора.

Статья 49 Градостроительного кодекса РФ требует проведение государственной экспертизы проектной документации на многоквартирный жилой дом свыше трех этажей. При этом ответчиком не представлено доказательств в опровержение доводов представителя администрации города Сочи об отсутствии государственной экспертизы проектной документации на возведенный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель истца подтвердил, что проектно-сметная документация на многоквартирный жилой дом, испрашиваемый истцом, государственной экспертизы не проходила и не утверждена.

При этом доводы представителя истца о том, что он представил суду акт экспертного исследования, согласно выводов которого указано, что строение является безопасным, не могут быть приняты во внимание настоящим судом и не могут быть положены в основу удовлетворения настоящего иска.

Во-1-х, представленное представителем суду на л.д. 13 письменное доказательство в виде «акта экспертного исследования» не может быть отнесено к заключению экспертизы. Данная экспертиза судом в ходе разрешения спора не назначалась. Лицо, составившее указанное экспертное исследование, в установленном порядке не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо ложное экспертное заключение.

Во-2-х, данное экспертное исследование, и, более того, заключение судебно-строительной экспертизы, которая была бы назначена определением суда, не могут заменить требуемую ст. 49 Градостроительного кодекса РФ государственную экспертизу проектно-сметной документации.

Отсутствие государственной экспертизы проектно-сметной документации следует отнести к существенному нарушению градостроительных требований.

При этом в ходе разрешения настоящего спора истец и его представитель не ходатайствовали перед судом об оказании помощи в истребовании доказательств, и назначении по делу судебно-строительной экспертизы.

Существенным нарушением градостроительных норм и требований является и нарушение Правил землепользования и застройки города – курорта Сочи. Как пояснил представитель администрации города, зона застройки, где расположен спорный жилой дом, относится к зоне застройки Ж-2, в которой предусмотрена максимальная высота жилых домом до 15 метров. Высота спорного объекта недвижимости составляет более 24 метров.

При чем данное нарушение Правил землепользования и застройки города –курорта Сочи является существенным, грубо нарушающим права и законные интересы жителей указанного микрорайона. При возведении указанного многоквартирного жилого дома в установленном порядке не исследовался вопрос о возможности его водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.д., возможности осуществления нормальной парковки автотранспорта. При этом следует учитывать, что площадь земельного участка, на котором расположен 7-этажный многоквартирный жилой дом является незначительной, явно недостаточной для нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома с созданием мест парковки, отдыха, детских площадок и т.д..

Таким образом, совокупность исследованных доказательств лишает возможности настоящий суд прийти к выводу о законности и обоснованности заявленных требований и применении пункта 3 ст. 222 ГК РФ. Удовлетворение настоящего иска повлечет нарушение прав и законных интересов как муниципального образования в целом, так и жителей микрорайона, где расположен указанный жилой дом.

При этом требование администрации города о приведении спорного жилого дома в соответствие с имеющимся свидетельством о государственной регистрации права является законным, справедливым и разумным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 218, 222 ГК РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении иска о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с/т «Водоканал», земельный участок №, - отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в краевой суд.

Судья Дидик О.А.

Решение отпечатано в совещательной комнате.

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.