Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1269/2020 по исковому заявлению Грядунова В. Н. к конкурсному управляющему Сельскохозяйственного производственного кооператива «Покровское», Бирюкову М. С. о расторжении договора аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Истец Грядунов В.Н. с учетом уточенных исковых требований обратился в суд с иском к конкурсному управляющему СПК «<данные изъяты>», Бирюкову М.С. о расторжении договора аренды земельных участков, указав, что он является участником долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: №, расположенные по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Истцом, иными собственниками земельных участков и Ответчиком СХПК «<данные изъяты>» был заключен Договор аренды земельных участков, общим сроком на 49 лет. Данный договор аренды был подписан представителем собственников земельных участков ФИО3, действующей на основании доверенностей. Общего собрания об утверждении условий договора аренды не проводилось. Протокол общего собрания участников долевой собственности на земельные участки не составлялся. Об условиях и сроках аренды Истцу не было известно. Однако, обязательства по передаче земельных участков в аренду Ответчику, от лица Истца и иных собственников земельных участков, в лице представителя, были исполнены. Данные обстоятельства подтверждаются Актом приема-передачи земельных участков ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 11.2 Данный договор был заключен в трех экземплярах. Однако оригинал или копия данного договора собственникам земельных участков не передавался. Согласно п.2.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования Участком. В течении периода использования земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ гг.. арендная плата не выплачивалась, тем самым нарушая условия договора.В ДД.ММ.ГГГГ году в отношении Арендатора была введена процедура банкротства номер дела № года.С ДД.ММ.ГГГГ года ответчик перестал выполнять взятые на себя обязательства. В ДД.ММ.ГГГГ году земельные участки фактически перестали использоваться СХПК «<данные изъяты>». Согласно п. 4.1 Арендодатели имеют право досрочного расторжения настоящего Договора в случае, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не выплачивает арендную плату. Кроме того, согласно 2.2: в случае неуплаты арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателям неустойку просрочки в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. При этом, неиспользование участков Арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы, п.2.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ от лица истца и иных собственников земельных участков в адрес ответчика, конкурсного управляющего СХПК «<данные изъяты>» было направлено Требование (претензия) о расторжении Договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в связи с не выплатой арендной платы. Ответ на данное требование был получен ДД.ММ.ГГГГ, в котором конкурсный управляющий выражает свое несогласие на расторжение договора аренды, аргументируя ответ тем, что часть собственников земельных участков получили арендную плату в полном объеме. Собственники земельных участков неоднократно направляли заявления в Прокуратуру Кинельского района, с просьбой провести проверку о правомерности заключения Договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. На сегодняшний день, все земельные участки находятся в общей долевой собственности физических лиц. В связи с чем, на основании действующего законодательства РФ, по заявлению собственников земельных участков в Администрации сельского поселения Алакаевка, состоялось общее собрание участников общей долевой собственности, ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> часов по адресу: <адрес>. Общим решением собственников земельных участков, Договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут. Также был заключен новый договор аренды между собственниками земельных участков и Индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО7 ОГРНИП №, сроком на 10 лет.О данных обстоятельствах конкурсному управляющему было известно, однако это не помешало включить право аренды вышеуказанных земельных участков в конкурсную массу для реализации имущества на торгах. ДД.ММ.ГГГГ. состоялись торги на следующее имущество: - Здание торгового центра площадью <данные изъяты> кв.м, адрес : <адрес>, кадастровый №; цена 5 290 540, 38 рублей; - Общежитие площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №; цена 5236 149, 42 рублей - право аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися по адресу <адрес> со следующими кадастровыми номерами: № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты>.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м. Срок аренды - 49 лет с даты заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, цена 9 450 000,0рублей; - <данные изъяты>; цена 405000 рублей, <данные изъяты>, цена 405000 рублей, -<данные изъяты>, цена 405000 рублей, <данные изъяты> цена 405000 рублей, -<данные изъяты>, цена 225000 рублей, -<данные изъяты> цена 225000 рублей, -<данные изъяты>, цена 180000 рублей, -<данные изъяты>, цена 180000 рублей, - <данные изъяты>, цена 270000 рублей, - <данные изъяты> (2), цена 180000 рублей, -Право требования к ФИО2 на сумму 1692965,14 рублей (основание: определение по дулу № от ДД.ММ.ГГГГ год. Как стало позже известно, что по результатам торгов Бирюков М. С. заключил договор переуступки прав требования и обязанностей по договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. на государственную регистрацию был подан новый договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между собственниками земельных участков и ИП ФИО7. По результатам рассмотрения заявления в Росреестре Самарской области, ДД.ММ.ГГГГ. былополучено уведомление о погашении обременения в виде права аренды по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в последующем Росреестр отказал в регистрации договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между собственниками земельных участков и ИП КФХ ФИО7 На основании изложенного просит расторгнуть Договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, принадлежащих Истцу, в связи с невнесением Арендатором арендной платы за период ДД.ММ.ГГГГ календарных годов.

В судебном заседании представитель истца Петишкина Е.А., действующая на основании доверенности, уточенные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске и уточненном иске. При этом, пояснила суду, что истец является участником долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами, указанными в иске по адресу: <адрес>. Поскольку Арендатор нарушил условия договора аренды, а именно: не производил (два раза подряд) арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем просила расторгнуть договор аренды.

Представитель ответчика Бирюкова М.С. - Гордеева Н.Б. действующая на основании доверенности исковые требования не признала и суду пояснила, что расторжение договора является исключительной мерой. Такие долгосрочные договора расторгаются в двух случаях, при не исполнении обязанностей по оплате аренды более 2 раз и не использовании земельного участка или причинение вреда земли. Из материалов дела видно, что Бирюков данное право выкупил на торгах. В права ее доверитель вступил ДД.ММ.ГГГГ. Основания для расторжения договора аренды предусмотрены Гражданским кодексом РФ, земельные участки обработаны, никаких нарушений со стороны Бирюкова, как арендатора данного договора не имеется, никаких оснований для расторжения нет. Истцом досудебный порядок не был соблюден.

Конкурсный управляющий Юдаков В.В. в судебном заседании исковые требования не признал и суду пояснил, чтоон производил платежи как со счета организации, так и в период проведения конкурсного производства, по его просьбе платежи гасились от доверенного лица ФИО1. Он представлял в натуре арендные платежи, производил оплаты. Все действия производились на основании того, что он был новый человек после назначения его конкурным управляющим. Всем пайщикам он отправил предложение представить реквизиты. Пайщики, которые представляли реквизиты, платежи были отправлены. Что касается тех, кому он платежи не сделал, то данные сведения ему не предоставлялись. После того, как ДД.ММ.ГГГГ года был захват арендованных земель, в том числе представителями лиц, которые подали заявление о расторжении договора аренды, они саботировали этот процесс и всячески препятствовали тому, чтобы кто-либо направлял в адрес конкурсного управляющего свои реквизиты. Относительно старых или новых реквизитов, он человек новый, у него нет старых реквизитов, те реквизиты, которые ему предоставлялись, они были действующие и у него есть на то доказательства. Относительно периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, его представитель заявлял о том, что это период, за который в принципе есть долги. Однако, полагает, что нужно учитывать следующее: с ДД.ММ.ГГГГ года земли были захвачены и в данной ситуации он обозначал именно период долга, а не размер платежа, которым закрывается этот период, это частичные платежи, они будут вноситься по мере того, как истец освободит землю, на которых кто-то будет получать доход. Договор аренды был заключен не для того, чтобы он получил номинально эту землю и не имел возможности производить что-либо, для того, чтобы производить платежи, его лишили этой возможности. Считает, что договор аренды действующий, платежи производятся в соответствии с реквизитами, которые ему представляются.

Представитель конкурсного управляющего Юдакова В.В. - Лукашенко С.Г., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив суду, что все задолженности, которые были до ДД.ММ.ГГГГ года, должны были войти в реестр кредиторов. Каждый пайщик должен был заявиться в реестр кредиторов и впоследствии, эти платежи должны были быть оплачены. Предоставили копии журналов бывшего руководителя СХПК ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ года, где имеются подписи пайщиков о получении арендных платежей на землю от ДД.ММ.ГГГГ с подлинными подписями этих лиц. Кроме того, никто из владельцев земельных участков в реестр не включился. Имеются квитанции об отправлении, списки о направлении уведомлений пайщикам, квитанции о направлении, а так же имеются сведения о самих пайщиках, которые предоставляли реквизиты для оплаты конкурсному управляющему, среди них ФИО4, ФИО5, ФИО6 и т.д. Все люди, которые откликнулись на обращение конкурсного управляющего, им были выплачены все денежные средства согласно договора аренды. Некоторые из них представляли свидетельства о праве на наследство по закону, им тоже были выплачены денежные средства. В ДД.ММ.ГГГГ году произошел захват земли ФИО7 и конкурсный управляющий не имел физической возможности выплачивать платежи за землю. В связи с этим представили суду переписку и постановление органов МВД и прокуратуры, жалобы и запросы по поводу захвата земельного участка, все эти документы у истцов имеются, так как дело велось именно в отношении ФИО7, а также акт № администрации муниципального района Кинельский от ДД.ММ.ГГГГ, где захват земли был установлен. Так же проводилось экспертное исследование от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям по уведомлению, в ДД.ММ.ГГГГ года произошла продажа прав аренды земли и после этого у конкурсного управляющего появились денежные средства для оплаты пайщикам арендных платежей. ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий уведомил всех 139 пайщиков о том, что он готов оплатить им арендные платежи и просит предоставить сведения о расчетных счетах для перечисления денежных средств. Имеются списки лиц, квитанции об отправлении этих сообщений, и реквизиты лиц, которые предоставили информацию о своих счетах, ВикторВладимирович перечислял на эти реквизиты денежные средства, среди них ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и др., все, кто предоставил сведения, им оплата была проведена. Имеется выписка по операциям по лицевому счету СХПК «<данные изъяты>» с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года, где четко прослеживаются перечисления денежных средств пайщикам.

Третье лицо Ильин С.А. в судебное заседание не явился, судом извещен, представил в суд возражения на иск, согласно которого просит дело рассмотреть в его отсутствие. При этом, указал, что считает исковое заявление необоснованным, поскольку для расторжения действующего договора аренды нет никаких оснований. Договор аренды с СПК «<данные изъяты>» заключался с каждым из собственников добровольно, все его условия были согласованы. Арендатор – СПК «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего исполнил обязанности по оплате имущества. Претензий к новому арендатору – Бирюкову М.С. у третьего лица нет, поскольку все вопросы по аренде между ним и действующим арендатором разрешаются в рабочем порядке, обязанности по договору арендатором исполняются, что его как собственника вполне устраивает. Бирюков М.С. имеет опыт работы в сельском хозяйстве, необходимую технику для надлежащего использования земельного участка. Что касается ссылок истца на проведенное собрание – также решения собрания для расторжения договора недостаточно, более того, собрание проведено с нарушением порядка его созыва – сроков опубликования, а также не указанием в извещении о его созыве всех земельных участков, переданных в аренду, поскольку именно кадастровый номер идентифицирует объект недвижимости. Поскольку действующий договор может быть расторгнут только по основаниям, указанным в законе, одного желания некоторых собственников передать земли «своему» новому арендатору – недостаточно, истец в данном случае злоупотребляет своими правами и не дооценивает, игнорирует договором, проявляя «договорной оппортунизм». Надо руководствоваться действующим договором, нельзя игнорировать его условия арендодателю как стороне договора. На основании изложенного просит отказать в удовлетворении требований.

Третьи лица Мартынова Л.В., Кравченко Л.Н., Дергачева Е.И. в судебное заседание не явились, судом извещены, представили в суд ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица – Абрамова Н.А., Башмаков П.В., Башмакова Л.М., Болонова О.А.,Вельмезева Н.Д., Веревкин А.Ф., Веревкин Ф.Л., Веревкина Т.В., Висарова Л.В., Давыдов Н.Н., Демина Г.Н., Еркалиев К.Х., Живова А.Е., Ильина А.Е., Киреева Т.И., Конобеева Л.И., Коновалов А.П., Логинова Г.Г., Лознов В.М., ЛосевН.Е., Мартынова В.А., Мартынова Л.В., Нестеркин А.Я., Нестеркина М.Я., Никишин А.И., Сидоренко В.И., Спиридонова О.Л., Стрельцов Ю.И., Харлашкин В.К., Харлашкина Л.В., Харлашкина Г.А., Яббарова М.Н., Росткова Л.А., в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился судом извещен, причину неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица администрации сельского поселения Алакаевка муниципального района Кинельский в судебное заседание не явился, судом извещен, причину неявки суду не сообщил.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании установлено, что истец является участником долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: №, расположенными по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом, иными собственниками земельных участков и СХПК «<данные изъяты>» был заключен договор аренды земельных участков сроком на 49 лет.

Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

Земельные участки скадастровым номерами: № сельскохозяйственного назначения в ДД.ММ.ГГГГ году выделены и поставлены на кадастровый учет из земельного участка общей долевой собственности бывшего совхоза <данные изъяты>.

Данные земельные участки переданы Арендатору СПК «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ на срок 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи земельных участков.

Арендатор СПК «<данные изъяты>» - был признан несостоятельным (банкротом) по арбитражному делу №, назначен конкурсный управляющий Юдаков В.В.

Имущественный комплекс СПК «<данные изъяты>», включая право аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ на земельные участки с кадастровым номерами: №, были реализованы на открытых торгах в форме публичного предложения, победителем которых был признан ответчик - Бирюков М. С. (Протокол № о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества от ДД.ММ.ГГГГ).

В установленном законом порядке данное имущество было оплачено ответчиком.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между СПК «<данные изъяты>» в лице Конкурсного управляющего Юдакова В.В. и Бирюковым М.С. в результате торгов по проведению имущества заключен договор № уступки права, согласно которому Бирюков М.С., как цессионарий, принял право аренды по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков с кадастровым номерами: №.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Пунктом 1 статьи 12 указанного Федерального закона установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Общие положения об аренде, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения, содержатся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой даны понятие договора аренды, указаны форма его заключения, стороны, объекты и др.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как п. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику о расторжении договора аренды, однако, не дождавшись ответа, направил настоящий иск в суд.

При этом, согласно пункту 4.1 договора, арендодатели имеют право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения Арендатором существенных условий договора, направив не менее чем за 3 (три) месяца уведомление Арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

В обосновании своих требований о расторжении договора аренды, истцом представлено уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ датированное ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18). Однако, указанное уведомление было направлено ответчику Бирюкову М.С.ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается описью вложения (л.д. 17). Следовательно, срок ответа, в соответствии с пунктом 4.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истекает ДД.ММ.ГГГГ. Настоящее исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ год, что подтверждается штампом суда на заявлении, т.е. ранее срока, установленного договором для урегулирования условий расторжения договора аренды.

Кроме того, установлено, что в адрес СПК «Покровское» Арбитражному управляющему Юдакову В.В. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ направлено не было.

Ссылаясь на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что условия договора являются кабальными, а также в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не производилась оплата аренды два раза подряд.

Суд полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора сторонами по Договору аренды.

Что касается доводов представителя истца о том, что ответчиком нарушена обязанность по договору об оплате арендных платежей (2 раза подряд) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, то суд не может с ними согласиться в виду следующего. В материалах дела имеются доказательства (в виде ведомостей выплаты арендной платы и возмещения налоговых платежей, выписок операций по лицевому счету СХПК «<данные изъяты>»), представленные ответчиком, о выплате арендной платы арендодателям, которые направили в адрес ответчика реквизиты для перечисления оплаты, а также сам представитель истца подтвердил получение ее доверителем арендной платы.

Кроме того, судом установлено и подтверждается пояснениями Юдакова В.В., со стороны ответчика имела место невыплата арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ годах. Однако, в этот период им осуществлялась частичная выплата арендной платы, что в силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ не является основанием для его расторжения.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиками условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (об оплате), истцами в материалы дела не представлено. Напротив, ответчиком представлены сведения о частичной оплате аренды тем арендодателем, которые желали ее получать.

Несогласие истцов с суммой арендных платежей за принадлежащие им земельные доли, не является основанием для расторжения названного выше договора аренды. Как определено п. 2.1 Договора аренды, с ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за паевые земельные доли установлена сторонами, заключившими такой договор, в следующем размере: выплата зерна – 3 ц (по себестоимости), яблоки – 30 кг (по себестоимости), солома 2т (по себестоимости), перечисленные виды продукции выплачиваются по окончанию сбора урожая, услуги техники – 300 рублей в течение года, оплата земельного налога арендатором. Данные условия были согласованы сторонами и не оспаривались.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в удовлетворении уточненных исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Грядунова В. Н. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

<данные изъяты>

Решение в окончательной форме составлено 31 декабря 2020 года.

Председательствующий судья –