Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Саратове гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Реновация» о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи за нарушение сроков заключения основного договора

установил:

Истцы ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Ренования» о о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи за нарушение сроков заключения основного договора.

Свои требования истец мотивировал тем, что 18 октября 2019 года между ООО «Реновация» в качестве продавца и ФИО3 в качестве покупателя заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № Н- 33117н-И.

На основании п. 1.4 Предварительного договора Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного Предварительным договором.

В силу п. 2.5 до заключения Основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению Основного договора обеспечительный платеж в размере 3 978 784,91 рублей.

Обязанность по внесению Обеспечительного платежа выполнена покупателем ФИО3 в полном объеме.

Письмом № РН12052021/812 от 12.05.2021 г. ООО «Реновация» уведомило ФИО3 о готовности заключить Основной договор.

16.07.2021г. между ООО «Реновация» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в качестве продавца и ФИО3 в качестве покупателя заключен договор купли-продажи недвижимости №Н-33117н. Общая (продажная) цена согласно договору составила 4 234 730,14 руб.

Согласно п. 4.2 Предварительного договора в случае, если Основной договор не будет заключен по вине продавца в течение 6 (шести) месяцев после даты, указанной в п. 1.4 Предварительного договора (30.12.2019 г.), продавец по требованию покупателя обязан уплатить последнему неустойку в виде пени в размере 0,05% от общей (продажной) цены Недвижимости за каждый день просрочки. Размер неустойки не может превышать 10% от общей продажной цены Недвижимости.

Основной договор купли-продажи Недвижимости между ООО «Реновация» и ФИО4 в заключен 16.07.2021 г., до этого ФИО4 направляла 2 требования о заключении Основного договора, а также претензию, содержащую аналогичные требования. В ответ на претензию ФИО4, направленную 06.05.2021 г. в адрес ООО «Реновация», от ООО «Реновация» поступил ответ № РН12052021/812 от 12.05.2021 года, согласно которому ООО «Реновация» уведомило ФИО3 о готовности заключить Основной договор.

Учитывая изложенное, Основной договор не был заключен по вине продавца ООО «Реновация» в течение 6 месяцев после даты, указанной в п. 1.4 Предварительного договора (30.12.2019 г.), несмотря на неоднократные обращения ФИО4 с просьбой заключить Основной договор.

На период просрочки заключения Основного договора (с 31.12.2019 г. по

г.) подлежит начислению договорная неустойка в виде пени в размере 0,05% от общей (продажной) цены Недвижимости за каждый день просрочки.

Неустойка (пени) за период с 31.12.2019 г. по 11.05.2021 г. составляет 987 135,04 руб. (3 972 374,41 руб. * 0,05% * 497 дней = 987 135,04 руб.), принимая во внимание установленное п. 4.2 Предварительного договора ограничение размера договорной неустойки в размере 10% от общей продажной цены Недвижимости, неустойка (пени) за нарушение сроков заключения Основного договора за период с 31.12.2019 г. по 11.05.2021 года, подлежащая выплате продавцом покупателю, составит 423 473,01 руб. (4 234 730,14 руб. * 10% = 423 473,01 руб.).

Учитывая изложенное, у покупателя ФИО3 имеется к ООО «Реновация» требование о выплате неустойки (пени) по предварительный договор купли-продажи недвижимости № Н-33117н-И от 18.10.2019 г. за нарушение сроков заключения Основного договора за период с 31.12.2019 г. по 11.05.2021 г. в размере 423 473,01 руб.

В отношении части указанного требования об уплате неустойки в размере 255 945,23 руб. ФИО3 было направлено в адрес ООО «Реновация» уведомление от 16.07.2021 о зачете встречных требований ООО «Реновация» об плате общей (продажной) цены недвижимости по Основному договору купли-продажи недвижимости №Н-33117н от 16.07.2021 г. в размере 255 945,23 руб, на основании следующего.

16.07.2021 года между ООО «Реновация» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в качестве продавца и ФИО3 в качестве покупателя заключен договор купли-продажи недвижимости № Н-33117н.

В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора общая (продажная) цена Недвижимости составляет сумму в размере 3 978 784,91 руб.

В силу п. 2.2 Предварительного договора в случае, если исходя из данных, указанных в выписке из ЕГРН в отношении Недвижимости площадь Недвижимости будет отличаться более чем на 2 (два) процента от указанной в п. 1.1 Предварительного договора общей (ориентировочной) площади Недвижимости, то общая (продажная) цена Недвижимости подлежит уточнению сторонами в Основном Договоре из расчета 232 677,48 руб., включая НДС, за каждый квадратный метр Недвижимости.

Согласно п. 1.1 Предварительного договора общая (ориентировочная) площадь Недвижимости составляла 17,1 кв.м.

В соответствии со сведениями, содержащимся в ЕГРН, общая площадь Недвижимости составляет 18,2 кв.м.

На основании п. 2.1 Договора купли-продажи № Н-33117н. от 16.07.2021 г. (далее - Договор купли-продажи) общая (продажная) цена недвижимости составляет 4234 730,14 руб., включая НДС.

В соответствии с п. 2.5 Договора купли-продажи и 2.6 Предварительного договора обеспечительный платеж в размере 3 978 784,91 руб., оплаченный покупателем ФИО4, был зачтен в счет оплаты общей (продажной) цены Недвижимости.

В силу п. 2.6 Договора купли-продажи задолженность покупателя перед продавцом по оплате общей (продажной) цены недвижимости составляет 255 945,23 руб.

Принимая во внимание указанное, после заключения основного договора купли- продажи у покупателя ФИО4 появилась обязанность по оплате продавцу ООО «Реновация» разницы в площади Недвижимости в размере 255 945,23 руб. (232 677,48 руб. * 1,1 кв.м).

При этом у ООО «Реновация», также имеется неисполненное обязательство перед ФИО4: обязательство по выплате договорной неустойки за нарушение сроков заключения Основного договора по вине продавца.

На основании изложенного, ФИО3 уведомила ООО «Реновация» о зачете встречных требований: требования ООО «Реновация» к ФИО3 по оплате общей (продажной) цены Недвижимости по Договору купли-продажи №Н-33117н. от 16.07.2021 г в размере 255 945,23 руб. и требования ФИО3 к ООО «Реновация» о выплате неустойки (пени) по Предварительному договору купли-продажи недвижимости № Н-33117н-И от 18.10.2019 г. за нарушение сроков заключения Основного договора купли-продажи Недвижимости в размере 255 945,23 руб. (продажной) цены Недвижимости по Договору купли-продажи №Н-33117н. от 16.07.2021 года в размере 255 945,23 руб. и требования ФИО3 к ООО «Реновация» о выплате неустойки (пени) по Предварительному договору купли-продажи недвижимости № Н-33117н-И от 18.10.2019 г. за нарушение сроков заключения Основного договора купли-продажи Недвижимости в размере 255 945,23 руб.

Просит суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Реновация» в пользу ФИО3 неустойку (пени) по предварительному договору купли-продажи -недвижимости № Н-33117н-И от 18.10.2019 г. за нарушение сроков заключения основного договора за период с 31.12.2019 г. по 11.05.2021 г. в размере 423 473,01 руб. и зачесть из них сумму в размере 255 945,23 руб. в счет доплаты общей (продажной) цены -недвижимости по договору купли-продажи № Н-33117н. от 16.07.2021 г., заключенному между ООО «Реновация» и ФИО3

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась о дне слушании извещена, причина неявки не известны.

Представитель истца ФИО1 полностью поддержала заявленные требования с учетом уточнений и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, полагает, что вины ответчика в том, что основной договор не был заключен не имеется, поскольку именно истец основной договор не заключала, уклонялась от его заключения. Просит в иске отказать, в случае удовлетворения неустойку снизить до 42 374,30 рублей. На сегодняшний день никаких требований ответчик к истцу не предъявлял, в связи с чем никакого зачета делать не следует.

Суд, с учетом мнения участников процесса, на основании ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке заочного производства.

Заслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе, с разъяснением, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, к отношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем, а также положения Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку, независимо от включения соответствующих разъяснений в ранее действовавшее Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", такие отношения полностью отвечают признакам, указанным в преамбуле названного Закона.

Судом установлено и подтверждено материалами дела18 октября 2019 года между ООО «Реновация» в качестве продавца и ФИО3 в качестве покупателя заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № Н- 33117н-И.

В соответствии с п. 1.1 указанного Предварительного договора стороны обязуются будущем заключить договор купли-продажи Недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями основного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 17,1 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 1 помещение 117, кадастровый №. На основании п. 1.4 Предварительного договора Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 30.12.2019 г. при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного Предварительным договором.

Обязанность по внесению Обеспечительного платежа выполнена покупателем ФИО3 в полном объеме.

Письмом № РН12052021/812 от 12.05.2021 г. ООО «Реновация» уведомило ФИО3 о готовности заключить Основной договор.

На период просрочки заключения Основного договора (с 31.12.2019 г. по

Учитывая изложенное, у покупателя ФИО3 имеется к ООО «Реновация» требование о выплате неустойки (пени) по предварительному договору купли-продажи недвижимости № Н-33117н-И от 18.10.2019 г. за нарушение сроков заключения Основного договора за период с 31.12.2019 г. по 11.05.2021 г. в размере 423 473,01 руб.

Исходя из представленных суду доказательств суд приходит к выводу о том, что основной договор о купли-продажи не был заключен своевременно по вине ответчика, поскольку материалы дела не содержат доказательств направления истцу уведомления о возможности заключения основного договора.

В письме от 12.05.2021 года на имя истца представитель ответчика ссылается на уведомление, направленное в адрес истца о заключении основного договора, однако доказательств направления в адрес истца данного документа суду не предоставляется.

Установив указанные обстоятельства, проанализировав содержание предварительного договора от 18.10.2019 года, в котором установлена обязанность истца и ответчика заключить в будущем на предусмотренных указанным договором условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано в последующем, и при этом установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества в виде обеспечительного платежа.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что предварительный договор от 18.10.2019 года следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Следовательно, споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В связи с чем, суд первой инстанции верно указал, что к спорным правоотношениям в части применения мер ответственности за просрочку передачи предварительно оплаченного товара подлежат применению положения ст. 487 ГК РФ, поскольку указанная норма является специальной.

Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В силу п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п.2 Определения №263-О от 21.12.2000 г. и положения п.1 ст.333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа, пени) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки (штрафа), а именно - на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает штрафную санкцию в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера штрафных санкций предоставлено суду в целях устранения явной их несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли штрафная санкция законной или договорной.

При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

От ответчика в суд поступило заявление о применении ст.333 ГК РФ при расчете сумм подлежащих взысканию с ответчика.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа, пени) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки (штрафа), то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Суд считает необходимым снизить размер заявленной истцом неустойки до суммы 211 736,50 рублей.

Согласно п. 1.1 Предварительного договора общая (ориентировочная) площадь Недвижимости составляла 17,1 кв.м.

В соответствии со сведениями, содержащимся в ЕГРН, общая площадь Недвижимости составляет 18,2 кв.м.

Согласно ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 14 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

В соответствии с пунктом 2 статьи 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Встречные требования в настоящем судебном разбирательстве не заявлялись.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что оснований для производства зачета требований, заявленных истцом у суда не имеется.

В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию в муниципальный бюджет государственная пошлина в размере 5317,37 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Реновация» о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи за нарушение сроков заключения основного договора удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реновация» неустойку по договору по предварительному договору купли-продажи за нарушение сроков заключения основного договора за период с 31.12.2019 года по 11.05.2021 года в размере 211 736,50 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реновация» в доход муниципального бюджета госпошлину в размере 5 317,37 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова.

Решение в окончательной форме изготовлено 14.03.2022.

Судья