Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя совета многоквартирного жилого дома Крищук И.А. к ООО «Группа управляющих компаний» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, расторжении договора управления многоквартирным домом, возложении обязанности, взыскании судебных расходов,

установил:

Председатель Совета многоквартирного жилого дома Крищук И.А. обратилась в суд с названным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений жилого многоквартирного дома <адрес> (далее - МКД). Основными повестками дня собрания были: расторжение договора управления с ООО «Группа управляющих компаний» в связи с окончанием срока его действия; выбор способа управления МКД; утверждение ООО в качестве управляющей организации по обслуживанию и содержанию общего имущества МКД; выбор совета многоквартирного дома, председателя совета дома, сроков его действия и полномочий. Собрание было признано состоявшимся. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Группа управляющих компаний» уведомлено о результатах проведенного собрания, о расторжении договора управления и необходимости передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением домом документов. Также были уведомлены Государственная жилищная инспекция и администрация Артемовского городского округа. С ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками МКД и управляющей компанией ООО Однако до настоящего времени ответчик воспрепятствует деятельности вновь избранной собственниками управляющей организации, отказывается передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы. Более того, ответчик продолжает выставлять собственникам жилых помещений МКД квитанции. При обращении совета дома в адрес ООО «Группа управляющих компаний» ответчик ссылался на то, что между собственниками жилых помещений МКД и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ председателем совета МКД и членами совета дома подписано дополнительное соглашение к названному договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому договор, заключённый на год продляется до ДД.ММ.ГГГГ Истец считает дополнительное соглашение недействительным, поскольку подписано председателем совета дома и членами совета дома, которые не были избраны собственниками жилых помещений МКД в качестве таковых. До ДД.ММ.ГГГГ никогда не избирался совет многоквартирного дома, протокола о выборе совета дома и председателя совета дома не существовало. Собрания проводились исключительно по намерению инициаторов (собственников дома). ДД.ММ.ГГГГ действительно было проведено общее собрание собственников помещений МКД. Однако собственники планировали заключить дополнительное соглашение к договору управления на конкретные виды работ, которое должно было действовать до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до момента окончания работ по ремонту кровли в размере 170 м2 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). За это время собственники дома должны были определиться по дальнейшим взаимоотношениям с ООО «Группа управляющих компаний» и заключению договора управления на последующий период о чем был составлен соответствующий протокол. ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников МКД на котором было принято решение расторгнуть договор управления с ООО «Группа управляющих компаний» с ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием срока его действия. Со стороны собственников МКД порядок расторжения договора на управление многоквартирным домом с ответчиком, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства соблюдён и договор следует считать расторгнутым. Истец просит признать недействительным дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; расторгнуть договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Группа управляющих компаний» и многоквартирным жилым домом <адрес>; обязать ООО «Группа управляющих компаний» передать техническую документацию на многоквартирный дом <адрес> иные связанные с управлением многоквартирным домом документы вновь выбранной собственниками управляющей организации ООО привлечь ответчика к административной ответственности по статье 7.23.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях, выразившиеся в отказе от передачи технической документации; обязать ответчика разместить сведения о расторжении договора управления на официальных сайтах для раскрытия информации (ГИС ЖКХ, РеформаЖКХ), а также управляющей компании ООО «Группа управляющих компаний»; обязать ответчика уведомить органы государственного жилищного надзора о расторжении договора управления, исключить сведения о многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес> из реестра лицензий субъекта РФ, как дом, не находящейся под управлением ООО «Группа управляющих компаний»; взыскать с ООО «Группа управляющих компаний» в пользу Крищук И.А. судебные расходы в сумме 700 (семьсот) рублей по государственной пошлины в размере 300 (триста) руб., а также за получение выписки из ЕГРЮЛ размере 400 руб.

В судебном заседании истец Крищук И.А. исковые требования поддержала по доводам и основания, указанным в иске, настаивала на их удовлетворении, пояснила, что протоколы общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ на которых приняты, в том числе решения о заключения договора управления с ООО «Группа управляющих компаний» и о заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия указанного договора, не оспаривались. После ДД.ММ.ГГГГ дом находился в управлении ООО «Группа управляющих компаний». Однако работы по содержанию жилого дома управляющей компанией велись не надлежащим образом. ООО «Группа управляющих компаний» после окончания срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ продолжало выставлять квитанции, которые оплачивались жильцами МКД. После избрания управляющей компании ООО «Терем-РПК» названная компания не производила каких-либо работ по содержанию МКД. Все документы относительно управления МКД, в том числе договор управления, дополнительное соглашение к нему, до избрания ее (Крищук И.А.) председателем совета МКД хранились у Г.Л.В., которая представляла интересы дома в управляющей компании. Об оспариваемом дополнительном соглашении ей стало известно только после его передаче в ДД.ММ.ГГГГГ.Л.В.

Представители ответчика ООО «Группа управляющих компаний» по доверенности З.Ю.К. в судебном заседании возражала по заявленным исковым требованиям, указав, что многоквартирный дом <адрес>, находится в управлении ООО «Группа управляющих компаний» с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Решение об избрании способа управления многоквартирным домом и управляющей компании было принято собственниками жилых помещений названного многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ на основании решения собственников многоквартирного дома, принятого на общем собрании, и изложенного в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, было заключено дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом, согласно которому срок действия договора управления многоквартирным домом определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный протоколом был представлен председателем и членами Совета дома в управляющую компанию. Договор и дополнительное соглашение подписаны председателем и членами Совета многоквартирного дома Г., Н., Е.. Сомнений в том, что Г.Л.В. является председателем Совета МКД, у управляющей компании не вызывало, поскольку жильцами дома <адрес> на общих собраниях собственников дома, она была представлена имена таким образом. Кроме этого, сама Г.Л.В. не отрицала, что является председателем МКД, обращаясь от имени собственников МКД в управляющую компанию, администрацию по вопросам, связанным с управлением домом. Протокол об избрании Г.Л.В. представлен не был. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время ООО «Группа управляющих компаний» выполняет работы по содержанию многоквартирного дома, согласно утвержденному перечню работ, а также выставляет жильцам квитанции по содержанию жилых помещений и текущего ремонта согласно тарифу, утвержденному на общем собрании собственников многоквартирного дома. С ДД.ММ.ГГГГ часть собственников многоквартирного дома перестала вносить плату за содержание и текущий ремонт дома. В связи с чем ООО «ГУК» частично приостановило выполнение работ о чем уведомлены жильцы, жилищная инспекция, администрация Артемовского городского округа. Также представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности для признания недействительным дополнительного соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица ООО по доверенности Ш.В.В. в судебном заседании полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению, представил отзыв на иск, указав, что ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений жилого многоквартирного дома, расположенного в <адрес> было принято решение о расторжении договора управления с ООО «Группа управляющих компаний» в связи с окончанием срока его действия; выборе способа управления многоквартирным жилым домом по указанному адресу; утверждено ООО в качестве управляющей организации по обслуживанию и содержанию общего имущества названного дома, избраны Совет многоквартирного дома и председатель совета дома. Собрание собственников помещений жилого многоквартирного дома было проведено в соответствии с требованиями главы 9.1 ГК, ст.ст. 44-48 ЖК. За расторжение договора управления с ООО «Группа управляющих компаний» проголосовало 74% собственников. Статья 450 ГК РФ предполагает возможность одностороннего изменения или расторжения договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором. При этом ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом не только в случае, если управляющая компания не исполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом. Более того, из представленных суду истцом доказательств неопровержимо следует, что дополнительное соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было подписано лицами, не уполномоченными на то собственниками помещений указанного жилого многоквартирного дома. Так, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор, и, соответственно, дополнительное соглашение могли быть подписаны либо собственниками помещений, либо лицом, уполномоченным на то собственниками. Вместе с тем, дополнительное соглашение было подписано председателем совета многоквартирного дома Гребенцовой и членами совета многоквартирного дома Н. и Е. хотя на момент якобы имевшего место подписания дополнительного соглашения, то есть по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Совет дома и, соответственно, его председатель отсутствовали, доказательств, подтверждающих возложение соответствующих полномочий на указанных лиц стороной ответчика суду предоставлено не было. Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке. Как следует из представленных суду материалов, дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений жилого многоквартирного дома не одобрялась, в связи с чем данное соглашение является недействительным.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений.

Частью 4 названной статьи предусмотрено, что принятие решений по выбору способа управления многоквартирным домом и иным вопросам, предусмотренным жилищным законодательством, в частности вопросам, связанным с договором управления многоквартирным домом (статья 162 ЖК РФ), выбором управляющей компании, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ по инициативе собственника жилого помещения МКД Е.Т.В. проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес>, результаты которого оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно названному протоколу собственниками помещения МКД были приняты, в том числе решения об утверждении ООО «Группа управляющих компаний» в качестве управляющей организации по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома, заключении договора управления с указанной управляющей организацией сроком на один год - с ДД.ММ.ГГГГ, утверждении перечня работ на текущий год, доверить подписать договор управления многоквартирным домом Председателю и членам совета дома.

На основании указанного решения собственников жилых помещений МКД ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа управляющих компаний» " и собственниками помещений был заключен договор № П 45/2013 управления многоквартирным домом сроком на один год, то есть по ДД.ММ.ГГГГ (далее – договор управления) (л.д. 27-35). ДД.ММ.ГГГГ по инициативе собственника жилого помещения МКД Г.Л.В. проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, результаты которого оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ год (л.д.61). Как следует из названного протокола на собрании принято решение о подписании дополнительного соглашения к договору управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа управляющих компаний» и собственниками помещений было заключено дополнительное соглашение к договору управления (далее – дополнительное соглашение), согласно условиям которого пункт 8.1. договора управления изменен, и срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36).

Как договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, так и дополнительное соглашение от лица собственников МКД подписано председателем МКД Г.Л.В. и членами совета МКД Н., Е.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В качестве оснований для признания дополнительного соглашения недействительным, а также для расторжения договора управления истец заявляет об отсутствии у Г.Л.В., Е.Т.В., Н.М.Г., подписавших договор управления и дополнительное соглашение к нему, полномочий председателя и членов совета МКД, а также об отсутствии у собственников жилых помещений МКД намерений на заключение дополнительного соглашения, предусматривающего срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем приведенные истцом доводы не могут быть признаны состоятельными.

Как указывалось ранее, договор управления и дополнительное соглашение к нему заключены на основании решений собственников МКД, отраженных в соответствующих протоколах. При этом, указанные решения собственников в установленном порядке не оспорены и недействительными не признавались.

Более того, суд принимает во внимание, что с ДД.ММ.ГГГГ (первоначальная дата окончания срока действия договора управления) и до ДД.ММ.ГГГГ (дата принятия решения о выборе в качестве управляющей компании ООО дом продолжал находиться в управлении ООО «Группы управляющих компаний», которое выполняло работы по содержанию дома. Управляющей компанией весь указанный период времени выставлялись квитанции по оплате за содержание дома, которые оплачивались жильцами МКД. ООО к управлению МКД на момент рассмотрения дела не приступало.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что собственники МКД признавали факт наличия договорных отношений по управлению МКД с ООО «Группа управляющих компаний».

Не может суд признать и обоснованными доводы истца об отсутствии у Г.Л.В. подписавшей договор управления МКД и дополнительное соглашение к нему, полномочий председателя совета МКД.

В силу статьи 161.1 ЖК РФ собственники помещений МКД на своем общем собрании обязаны были избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. При условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме

Таким образом, обязанность по выбору совета МКД лежит исключительно на собственниках жилых помещений. При этом копии решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению в управляющую организацию.

Из содержания протокола № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственники жилых помещений МКД доверяют подписать договор управления и вносить изменение в перечень работ председателю и членам совета дома. Договор управления и дополнительное соглашение к нему подписаны членами совета дома Г.Л.В., Е.Т.В., Н.М.Г.

Из пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании, следует, что на общих собраниях собственников МКД Г.Л.В. представлена как председатель совета МКД. Г.Л.В. представляла интересы собственников при решении вопросов относительно управления МКД.

Истец Крищук И.А. в судебном заседании утверждала, что документы по управлению МКД, хранились у Г.Л.В. до передачи избранному председателю МКД,

Анализ исследованных судом доказательств в их совокупности позволяет суду сделать вывод о том, что на момент заключения договора управления и дополнительного соглашения к нему, полномочия совета МКД фактически выполнялись Г.Л.В., Н.М.Г., Е.Т.В.

Само по себе отсутствие протокола об избрании совета дома, обязанность по оформлению которого зависела исключительно от собственников МКД, не свидетельствует о недействительности дополнительного соглашения к договору управления.

При этом, суд отмечает, что иного действующего решения по вопросу выбора совета МКД на момент заключения договора управления, а также оспариваемого дополнительного соглашения, не имеется, стороны приступили к выполнению условий договора управления.

Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Вместе с тем, оснований, предусмотренных частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, для расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников жилых помещений в одностороннем порядке не установлено.

Истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих, что ООО «Группа управляющих компаний» в период действия договора управления от ДД.ММ.ГГГГ не выполняло его условий.

При этом представителем ответчика в материалы дела представлены акты выполненных ООО «Группа управляющих компаний» работ по содержанию МКД.

В силу части 9 статьи 161, части 6, 8.2 статьи 162 ЖК РФ изменение управляющей организации многоквартирного дома возможно лишь по истечении срока, на который был заключен договор управления многоквартирным домом, либо досрочно - в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией указанного договора.

При этом в судебном заседании установлено, что в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме был заключен договор управления домом с ответчиком и впоследствии заключено дополнительное соглашение к нему. Доказательств принятия собранием жильцов решения об отказе в продлении срока действия этого договора или решения об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с его ненадлежащим исполнением представлено не было.

Доводы истца со ссылкой на фотоматериал, обращения, направленные по факту ненадлежащего содержания ответчиком МКД, а именно невывоз мусора, отсутствие покоса травы, начиная с июня 2016 года не принимаются судом, поскольку как указывалось ранее, доказательств принятия собранием жильцов решения об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с его ненадлежащим исполнением суду не представлено.

Кроме этого, представителем ответчика по делу заявлено о применении срока исковой давности к требованиям о признании дополнительного соглашения к договору управления недействительным, указав, что сделка является оспоримой, в связи с чем, срок исковой давности составляет один год.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании недействительным дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, поскольку собственники многоквартирного дома о заключении оспариваемого дополнительного соглашения и нахождение МКД в управлении ООО «Группа управляющих компаний» были осведомлены с ДД.ММ.ГГГГ, производя оплату за коммунальные услуги по выставляемым названной управляющей организацией квитанциям. Однако с и иском с указанными требованиями обратились в ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении одного года.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора управления, признании недействительным дополнительного соглашения к нему.

Иные требования Крищук И.А. являются производными от требований о расторжении договора управления, признании недействительным дополнительного соглашения к нему, следовательно, в их удовлетворении также должно быть отказано.

Учитывая, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов в силу статьи 98 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь частью 6 статьи 46 ЖК РФ, статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования председателя совета многоквартирного жилого дома Крищук И.А. к ООО «Группа управляющих компаний» о признании недействительным дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Группа управляющих компаний» и многоквартирным жилым домом <адрес>., возложении обязанности передать техническую документацию на многоквартирный дом по <адрес> иные связанные с управлением многоквартирным домом документы ООО, разместить сведения о расторжении договора управления на официальных сайтах для раскрытия информации, уведомить органы государственного жилищного надзора о расторжении договора управления, исключить сведения о многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес> из реестра лицензий субъекта РФ, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Артемовский городской суд Приморского края.

Мотивированное решение изготовлено 12.08.2016 года.

Судья

Ж.В. Левицкая