Гражданский кодекс часть 1

Промышленный районный суд г. Смоленска в составе председательствующего Коршунова Н.А., при секретаре Моисеенковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с данным иском, указав, что 02.02.2021 между ним и ответчиком ФИО5 (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, расположенной по адресу: . Истец указывает, что данный договор заключался по ряду обстоятельств, одним из которых являлось улучшение кредитной истории ответчика, который является мужем сестры его (истца) жены. Так, 03.09.2020 по согласованию со своей женой – ФИО1, истцом была приобретена квартира с целью постройки на ее базе салона красоты для ФИО1

Истец указывает, что изначально оговаривались следующие условия: квартира приобретается и ремонтируется из средств, предназначенных для строительства дома по , а так как в осенне-зимний период денежные средства для строительства не нужны, пока происходит «усадка» дома; для возврата средств на близких людей из числа родственников берется кредит в Банке ВТБ (ПАО) и оформляется договор купли-продажи на кого-то из близких людей, которым можно доверять; через 10-11 месяцев, т.е. к ноябрю-декабрю 2021 г., происходит обратная продажа данной квартиры истцу (ФИО4), путем погашения взятого кредита и оформления обратного договора купли-продажи. Таким образом, учитывая низкие цены на момент приобретения квартиры (2 563 000 руб.) и увеличение ее рыночной стоимости к моменту обратного выкупа (3 400 000 руб.), получается значительная экономия, которая компенсирует все проценты по кредиту. Далее предполагалось, что за период октябрь 2020-февраль 2021 г. квартира ремонтируется, и салон красоты переезжает из арендованного помещения в свое, что позволит также сэкономить 36 000 руб. ежемесячно, которые тратились на арендную плату помещения под салон, ранее расположенный по адресу: . При обратном выкупе происходит переоформление собственности в долях участвующих в покупке и ремонте сторон, пропорционально их денежному вкладу в покупку и ремонт; в качестве потенциальных заемщиков, и, соответственно, будущих покупателей квартиры № №, были выбраны ФИО2 и ФИО5 (муж ФИО2, ответчик по спору).

В сентябре 2020 г. в Банк ВТБ (ПАО) была отправлена заявка на кредит по упрощенной процедуре оформления «По двум документам» (предполагается наличие у потенциального заемщика 40 % собственных средств от необходимых для приобретения объекта недвижимости) на ФИО6, однако по данной заявке пришел отказ. Тогда была подана заявка на ФИО5 (ответчика), по ней Банком ВТБ (ПАО) принято положительное решение. Таким образом, оставалось дождаться оформления документов для регистрационного органа со стороны застройщика ООО «Стройинвестпроект» на ФИО4 и определить сумму кредита. Истцом была первоначально определена цена продажи квартиры в размере 2 700 000 руб., исходя из оценки по состоянию на сентябрь 2020 г. Необходимым условием для выдачи кредита являлось наличие на счете у заемщика 40 % от стоимости квартиры, т.е. 1 080 000 руб., которые и были перечислены 02.01.2020 со счета истца на открытый кредитный счет ФИО5, что и стало основанием для окончательного положительного решения Банка ВТБ о выдаче кредита.

ФИО5 02.10.2020 снял указанную сумму со своего расчетного счета для передачи по расписке при оформлении сделки купли-продажи в офисе Банка ВТБ (ПАО). Однако, ни в октябре, ни в ноябре 2020 г. застройщик не смог подготовить документы на оформление квартиры № № в регистрирующую палату на имя истца, а так как решение Банка действует лишь 90 дней, то в декабре истцом было принято решение о повторной заявке на оформление кредита на ФИО5, сразу после готовности документов от застройщика, с увеличением суммы договора купли-продажи до 2 950 000 руб., с учетом уже вложенных истцом в ремонт квартиры средств и увеличением ее оценочной стоимости до 2 985 000 руб. Застройщиком подготовлены документы на истца ФИО4 25.12.2020, в этот же день документы сданы в МФЦ на оформление права собственности. ФИО5 в это время подал повторную заявку на кредит на сделку в сумме 2 950 000 руб., с первоначальным взносом 1 180 000 руб. (40 %). К имеющимся у ответчика на руках к этому времени денежным средствам в размере 1 080 000 руб., истцом 27.12.2020 добавлено 100 000 руб.

После оформления документов на право собственности на спорную квартиру на истца, 14.01.2021 ответчиком были сданы все документы для окончательного одобрения сделки купли-продажи с участием заемных средств от ВТБ на общую сумму 2 950 000 руб., и 28.01.2021 решение было получено, сделка купли-продажи назначена на 02.02.2021. Деньги в сумме 1 180 000 руб. были переданы ФИО5 под расписку истцу в офисе Банка ВТБ 02.02.2021, что являлось необходимым условием сделки. Таким образом, покупатель (ответчик) расплатился с продавцом (истцом) деньгами продавца в сумме 1 180 000 руб.

Истец в обоснование заявленных требований также указывает, что формальность заключения договора также подтверждается многочисленными фактами оплаты строительных материалов, оборудования, техники непосредственно им (продавцом) уже после 02.02.2021 и выдачи им наличных денежных средств строителям, субподрядчикам, а также перепиской с ФИО2 из которой видно, что за почти всеми финансовыми и организационными вопросами она обращается к истцу. Кроме того, 01.07.2021 вся семья ФИО4 в количестве 4-х человек была зарегистрирована в квартире № №, 06.07.2021 истцом оплачена путевка в Турцию для семьи ФИО5 в полном объеме, что также подтверждает близкие отношения между семьей продавца и покупателя, а также формальность сделки. Кроме того, по состоянию на сентябрь 2021 г. истцом в обустройство будущего салона красоты внесено в совокупности 1 565 014 руб. В конце сентября истец был готов к сделке обратного выкупа и обратился к своей супруге – ФИО1 по этому вопросу, однако разговор отложился. При этом семейные отношения в семье Б-вых стали стремительно ухудшаться, в середине октября 2021 г. истец неоднократно попытался вновь поднять данный вопрос, но постоянно получал отговорки или оттяжки по времени встречи. К этому моменту семейные отношения истца с супругой практически прекратились.

Полагает, что рассматриваемая сделка является мнимой, поскольку не соответствует действительным намерениям истца по отчуждению жилого помещения, фактически оспариваемый договор купли-продажи был заключен без цели создания юридических последствий, факта и соответственно доказательств оплаты стоимости квартиры и получения денежных средств истцом не имеется, спорная квартира из фактического владения истца не выбывала. Ответчик при этом расходы по оплате ЖКУ не несет, в спорной квартире не зарегистрирован, в нее не вселялся, до настоящего времени в ней не проживает.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенный 02.02.2021, применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании истец ФИО4, а также его представитель – ФИО7 поддержали заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске. ФИО4 дополнительно указал, что спорная квартира изначально приобреталась им для осуществления давней мечты своей супруги о своем собственном салоне красоты. Была идея о том, что салон будет приносить дополнительный источник значительного дохода (200-250 000 руб. в месяц). Однако затем супруга спросила по поводу участия в этом проекте своей родной сестры ФИО6 – супруги ответчика. Было принято решение о том, что доли в будущем объекте недвижимости будут определены по принципу – кто сколько вложил, тот такую долю и получил. Для этих целей ФИО8 была заведена соответствующая тетрадь расходов на ремонт и переустройство в квартире № №. Однако затем, в декабре 2020 г., после многочисленных консультаций супруги истца с ее сестрой, ФИО8 пришла к новой концепции ремонта: сделать не стандартный Евро ремонт, а эксклюзивный «под себя» на долгие годы, чтобы не переделывать и не доделывать салон в будущем. ФИО8 и ФИО6 подсчитали бюджет для данной цели, он оказался около 1 200 000 руб. Тогда он (ФИО4) предложил следующую схему: он дает необходимую сумму на ремонт салона «под ключ», но к апрелю 2021 г. деньги нужно будет вернуть в оборот, чтобы начать отделку строящегося параллельно дома, а для этого нужно будет взять кредит на кото-то из близких в Банке (ВТБ) и вернуть часть денег в оборот. При этом, ФИО8, и ФИО6 переезжают в своей салон красоты и выплачивают кредит в равных долях до тех пор, пока не будут ясны окончательные расходы по строительству дома и ремонту и переустройству квартиры № №. После чего должен быть произведен обратный выкуп квартиры семьей Б-вых. Отметил, что спорная квартира никогда не планировалась к передаче в собственность ответчику, ФИО5 не имел денежных средств на покупку такой недвижимости, даже не осматривал данную квартиру перед покупкой. Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о мнимости произошедшей сделки, отсутствии у ФИО5 желания порождать какие-либо правовые последствия оформлением на себя прав собственника спорного жилого помещения.

ФИО7 дополнительно указала, что к показаниям допрошенных свидетелей со стороны ответчика (ФИО1, ФИО2, ФИО3.) необходимо отнестись критически, поскольку данные свидетели являются членами одной семьи, у них имеется заинтересованность в исходе дела в пользу ответчика. Кроме того, их показания противоречивы. При этом, по делу установлено, что как до продажи спорной квартиры ФИО5, так и после совершения сделки, ФИО4 нес существенные финансовые расходы на проведение в квартире ремонта, что также подтверждает его доводы о планировавшемся обратном выкупе квартиры. Полагала, что имеются предусмотренные законом основания для признания сделки мнимой. Просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО5, а также его представитель – ФИО9 в судебном заседании требования истца не признали, поддержав правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на иск (т.1, л.д. 42-46). ФИО9 дополнительно указал, что истцом не представлено не одного безусловного и допустимого доказательства, указывающего на недействительность (мнимость) договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств от 02.02.2021. То обстоятельство, что ФИО4 вкладывал денежные средства в проведение ремонта в спорной квартире, не может свидетельствовать о мнимости сделки и объясняется тем, что салон красоты приобретался, в том числе, чтобы в нем работала, на тот момент его супруга – ФИО1. При этом, с момента государственной регистрации права собственности на спорный объект за ответчиком, тот начал нести расходы, связанные с его содержанием (налог на недвижимость, оплата коммунальных платежей), а также расходы, связанные с возвратом полученных по кредитному договору, заключенному с Банком ВТБ (ПАО) денежных средств. Не оспаривал того обстоятельства, что 01.07.2021 ФИО5 в квартире были зарегистрированы истец с семьей, данная регистрация была обусловлена наличием родственных отношений между супругами ФИО4 и ФИО5 (родные сестры) и невозможностью членов семьи Б-вых зарегистрироваться в стоящемся доме по адресу: . Однако 28.01.2022 (до обращения истца в суд с иском) ФИО5 в адрес ФИО4 направлено уведомление о необходимости в добровольном порядке сняться с регистрационного учета по спорному адресу.

ФИО5 дополнительно указал, что речи об обратном выкупе квартиры истцом при оформлении спорной сделки не шло, инициированное истцом судебное разбирательство является поводом для мести своей бывшей супруги. Он (ФИО5) после приобретения квартиры оформил в АО «СОГАЗ» договор страхования данной недвижимости, также вкладывался в ремонт, до настоящего времени продолжает гасить кредит. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьего лица – Финансового управляющего ФИО10 – ФИО11 ФИО12, действующий на основании доверенности, в судебном заседании полагал, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Представители привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Банка ВТБ (ПАО), филиала Банка ВТБ (ПАО) в г. Воронеже, АО «СОГАЗ» (протокол судебного заседания от 31.03.2022, т.1, л.д. 101), Управления Росреестра по Смоленской области (протокол судебного заседания от 28.06.2022, т.2) в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно, надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 02.02.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, согласно которому покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) ФИО5 по кредитному договору № № от 02.02.2021 (т.1, л.д. 64-78), покупает у ФИО4 объект недвижимости по адресу: (т.1, л.д. 48-51).

В соответствии с п. 1.3 рассматриваемого договора, указанный объект недвижимости продается по цене 2 950 000 руб.

В соответствии с п. 2.1 рассматриваемого договора, оплата объекта недвижимости производится в следующем порядке: сумма, равная 1 180 000 руб. уплачена покупателем наличными за счет собственных средств продавцу по подписания настоящего договора, в связи с чем, продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена; покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены договора в размере 1 770 000 руб. с использованием номинального счета ООО «Жилищная экосистема ВТБ», открытого в Банке ВТБ (ПАО). Денежные средства зачисляются покупателем на номинальный счет не позднее одного рабочего для с даты подписания настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи к договору от 02.02.2021 объект недвижимости передан продавцом покупателю (т.1, л.д. 52). При этом, сторонами договора в надлежащей форме достигнуто соглашением по всем существенным условиям, расчеты между сторонами сделки проведены в полном объеме (денежные средства в размере 1 180 000 руб. переданы покупателем продавцу под расписку 02.02.2021 (т.1, л.д. 59), денежная сумма в размере 1 770 000 руб. переведена ФИО5 в адрес ФИО4 платежным поручением от 02.02.2021 № № (т.1, л.д. 58).

Одновременно со сделкой, ФИО5 оформлена закладная в отношении рассматриваемой квартиры в пользу Банка ВТБ (ПАО) (т.1, л.д. 146-152).

При совершении сделки купли-продажи ФИО5 в АО «СОГАЗ» также оформлен страховой полис в отношении квартиры по адресу: , по различным страховым рискам (т.1, л.д. 79-83).

08 февраля 2021 г. ФИО5 осуществлена предусмотренная законодательством РФ государственная регистрация перехода прав собственности на рассматриваемый объект недвижимости, а также регистрация ипотечных (залоговых) обязательств нового собственника перед Банком ВТБ (ПАО) в связи с привлечением заемных (кредитных) денежных средств (ипотека в силу закона) (т.1, л.д. 60-63).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что рассматриваемая сделка купли-продажи квартиры является мнимой, поскольку не соответствует действительным намерениям истца по отчуждению жилого помещения, договор купли-продажи заключался без цели создания юридических последствий.

Разрешая заявленные исковые требования истца, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого Кодекса).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для договора купли-продажи правовым последствием, в силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, является переход титула собственника от продавца к покупателю.

По делу установлено и принято судом во внимание, что после заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю (ФИО5) права собственности на спорное недвижимое имущество, подписан акт о передаче квартиры, покупатель расплатился с продавцом в полном объеме в день подписания договора купли-продажи.

При этом, ФИО5 исполняет обязанности собственника квартиры, оформив полис страхования приобретенного имущества, вкладывая денежные средства в производимый в жилом помещении ремонт, что свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижения соответствующих ей правовых последствий.

Таким образом, стороны сделки не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их.

Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела, в настоящее время кредит, оформленный на приобретение рассматриваемого объекта недвижимости, оплачивается ФИО5, что подтверждается выпиской по счету ответчика (т.1, л.д. 89-91).

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи спорной квартиры от 02.02.2021 истцом представлено не было и судом не установлено.

При этом то обстоятельство, что ФИО4 и члены его семьи были зарегистрированы ФИО5 в спорной квартире 01.07.2021, ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки, определяющим для ее оценки в качестве таковой не является, на права покупателя по владению, пользованию и распоряжению своей собственностью не влияет.

Кроме того, 28.01.2022 (до обращения истца в суд с иском) ФИО5 в адрес ФИО4 направлено уведомление о необходимости в добровольном порядке сняться с регистрационного учета по спорному адресу (т.1, л.д. 94).

Формирование воли у ФИО4 на совершение сделки происходило свободно, он имел правильное представление о качествах, свойствах и последствиях совершаемой сделки, что в судебном заседании стороной истца не оспаривалось.

Доводы истца относительно намерения в будущем совершить сделку обратного выкупа спорной квартиры, не влияют на содержание и правовые последствия рассматриваемой сделки купли-продажи, также не могут свидетельствовать о мнимости сделки от 02.02.2021.

При этом, из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей, как со стороны истца, так и со стороны ответчика, также объективно не следует, что рассматриваемая сделка совершалась сторонами лишь для вида, без создания каких-либо правовых последствий.

То обстоятельство, что после перехода рассматриваемой квартиры в собственность ФИО5, ФИО4 продолжал вкладывать в ремонт помещения свои денежные средства, также не свидетельствует о порочности воли сторон при заключении сделки купли-продажи, поскольку, как было установлено в ходе судебного разбирательства, супруга ФИО4 – ФИО1 является родной сестрой супруги ответчика – ФИО2, и она также имела желание работать в будущем салоне красоты, чем и занимается в настоящее время совместно с сестрой.

Таким образом, учитывая, что супруги истца и ответчика являются близкими родственниками, суд полагает, что финансовое участие ФИО4 в проведении ремонтных работ в спорной квартире уже после передачи ее в собственность ФИО5 не может свидетельствовать о мнимости сделки от 02.02.2021.

Анализируя материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено безусловных и допустимых доказательств, указывающих на недействительность (мнимость) договора купли-продажи квартиры от 02.02.2021, в силу чего, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать за необоснованностью.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Коршунов