Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ... к Василевскому ..., ФИО4 ..., Василевскому ... о понуждении к заключению договора,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском.

В обоснование иска указала, что в ... между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: ..., кадастровый ..., этаж ..., одним из условий которого является обязанность сторон совершить сделку по купле-продаже данного помещения в срок - начиная с ДД.ММ.ГГГГ включительно до ДД.ММ.ГГГГ и по цене 8 000 000 рублей. Во исполнение договора аренды с правом выкупа, истец подготовил договор купли-продажи и направил оферту в адрес ответчиков по почте ДД.ММ.ГГГГ. Ответа от ответчиков не поступило по неизвестной истцу причине в течение месяца.

Учитывая наличие у истца права выкупа спорного помещения, а у ответчиков обязанности продать спорное помещение, истец произвел капитальный ремонт помещений за свой счет на сумму 1 850 000 рублей.

В связи с изложенным, истец просит обязать ФИО3, ФИО4, ФИО5 заключить с ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения площадью ...., расположенного по адресу: ..., кадастровый ..., номер этажа: этаж ... на условиях, установленных п. ... аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации ...

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечила явку представителя.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились, судом в соответствии со ст. 113, 116 ГПК РФ принимались необходимые меры по извещению ответчиков о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствует направление судебных извещений по месту жительства ответчиков, установленному по запросу суда в отделение адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по ..., которые вместе с почтовыми конвертами возвращены в суд с отметками об истечении срока хранения.

Неявка ответчиков в отделение связи за получением почтовой корреспонденции, поступающей в их адрес из суда, является выражением воли лица, которому адресована корреспонденция и не может свидетельствовать о невыполнении судом всех мер для обеспечения процессуальных гарантий прав лиц, участвующих в деле.

При таких обстоятельствах, руководствуясь частью 3 статьи 167, статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1-4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из отчета об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчикам ФИО3, ФИО5, ФИО4 принадлежит на право общей долевой собственности нежилое помещение площадью 76,1 кв.м., расположенное по адресу: ..., 1-5, кадастровый ....

Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3, ФИО5, ФИО4 (арендодатели) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, зарегистрированный в Управлении Росреестра по ...ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение площадью 76,1 кв.м., расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., номер этажа -1 (л.д. 6-10).

В соответствии с п. 7.1. договора, срок действия договора - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно и не может считаться продленным на новый срок без его перезаключения.

Как следует из п.п. 5.1 – 5.2. договора, стороны выразили обоюдное желание о возможном заключении сделки по купле-продаже помещения арендатором. Для этого будет составлен соответствующий договор купли-продажи помещения.

Арендодатели обязуются не сдавать в аренду и не продавать помещение третьим лицам на протяжении всего действия данного договора аренды, при условии, что арендатор осуществляет своевременную арендную плату и выполняет все пункты данного договора. Арендодатели обязуются продать помещение арендатору в течение срока действия данного договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ за сумму 8 000 000 рублей. Арендная плата по данному договору не является составляющей суммы возможной продажи помещения.

Согласно п. 5.3. договора, арендатор обязуется выкупить помещение в течение срока действия данного договора, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ и не позднее ДД.ММ.ГГГГ за сумму 8 000 000 руб.

Исходя из буквального толкования условий заключенного договора их положения устанавливали обязанность сторон по совершению купли-продажи арендованного имущества в установленные срок в будущем и за установленную цену. Данные условия характерны для предварительного договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен смешанный договор - аренды и предварительный договор купли-продажи, указание в договоре аренды на право выкупа имущества арендатором на условиях данного договора не противоречит статье 450 ГК РФ.

Арендодатели по указанному договору добровольно приняли на себя обязательство продать арендованное имущество арендатору при соблюдении им соответствующих условий.

Указанный договор подписан сторонами, что в силу консенсуального характера договора свидетельствует о его заключении, имеет необходимые существенные условия, позволяющие определить предмет договора, цену, сроки заключения договора купли-продажи. При этом стороны приступили к его исполнению, имущество было фактически предоставлено в аренду, арендатор выплачивал арендные платежи.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из п. 5.6. договора следует право ответчиков на расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Соглашением сторон договор аренды нежилых помещений не расторгался, стороны с требованиями о расторжении договора, признании условий договора недействительными или незаключенными не обращались.

Более того, сторона, приступившая к исполнению договора, подтвердившая его действительность, не вправе заявлять о незаключенности или недействительности договора (часть 3 статьи 432, часть 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В соответствии п. 1 ст. 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса, согласно которому совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом.

Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 5.3. договора, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам оферту о выкупе арендуемого ею помещения по адресу: ..., кадастровый ... с просьбой подписать договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ и направить подписанный договор в адрес истца (л.д. 4), а также договор выкупа нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5).

Из отчета об отслеживании почтового отправления следует, что оферта ответчиками не получена, конверт возвращен отправителю (л.д. 3).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, учитывая, что договором аренды нежилых помещений установлена обязанность ответчиков продать арендуемое истцом нежилое помещение, принятое на себя обязательство по заключению договора купли-продажи в соответствии с оговоренными условиями в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не исполнено, от получения оферты ответчики уклонились, имеются основания для возложения на ответчиков обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения с истцом.

В связи с чем, заявленные ФИО2 требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 ... Василевскому ..., Василевской ..., Василевскому ... о понуждении к заключению договора удовлетворить.

Обязать Василевского ..., Василевскую ..., Василевского ... заключить с ФИО1 ... договор купли-продажи нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый ..., номер этажа: этаж ... на условиях, установленных ... аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации ...

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья /подпись/ А.А. Гудкова

Решение суда в окончательной форме принято 12 июля 2021 года

Судья /подпись/ А.А. Гудкова