Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Владимире гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском. В обоснование указал, что 31.03.2004 учреждено ООО «......», одним из видов деятельности которого являлось строительство зданий. Деятельность юридического лица прекращена 21.11.2016. Единственным учредителем организации был ФИО1, имевший долю в уставном капитале 100%.

18.09.2009 между ООО «......» и ФИО4 был заключен договор об участии в долевом строительстве. В соответствии с пп.1.1. и 1.2 Договора Застройщик (Облстройгарант) обязался передать Участнику долевого строительства (ФИО4) ...... квартиру, строительный номер ......, площадью ...... кв.м. во вновь построенном доме по адресу: ...... стоимостью ...... руб. В силу п.2.2 Договора Участник долевого строительства обязуется в счет оплаты Объекта в течение 30 дней с момента получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать под снос находящееся в собственности Участника долевого строительство недвижимое имущество по адресу: ...... площадью ...... кв.м.

На основании п.3.2.6 Договора Участник договора долевого строительства был обязан предоставить указанную квартиру свободной от проживания, не производить действий, направленных на распоряжение, обременение данного имущества. Пунктом 3.2.8 Договора установлена обязанность ФИО4 сняться в течение 10 дней с момента получения права собственности на Объект долевого строительства с регистрационного учета по адресу: ......

Кроме ФИО4 аналогичные договоры участия в долевом строительстве заключены с собственниками оставшихся 2-х квартир в доме д......., по ул.......: Березовскими Н.В. и С.В., собственниками квартиры №№... и ФИО5 собственниками квартиры №№....

ФИО7 в обмен на квартиру на ул....... подлежала передаче квартира №...... во вновь строящемся доме по адресу: ....... ФИО5 в обмен на квартиру на ул....... подлежала передаче квартира №...... во вновь строящемся доме по адресу: .......

Решением №№... единственного учредителя ООО «......» от 17.02.2010 по определению прибыли Общества за 2009 год постановлено: «Квартиры №№...... в доме д....... по ул....... считать прибылью ООО «......» и передать их единственному учредителю Общества –ФИО1 после передачи ФИО4, ФИО7, ФИО5 объектов долевого строительства – квартир в доме ......».

Изначально предполагался снос дома д....... для строительства дороги, однако потом выяснилось, что снос не требуется.

ФИО4 в апреле 2010 гола была передана построенная квартира №......, площадью ...... кв.м. в доме ......, право собственности зарегистрировано 22.04.2010.

Со своей стороны ФИО4 не передала ООО «......» квартиру №.......

В июне 2019 года истцу стало известно, что ФИО4 продала данную квартиру ФИО2, право собственности которой зарегистрировано 26.03.2019.

Ссылаясь на ст.ст. 166, п.1 ст.174 ГК РФ истец просил признать договор между ФИО4 и ФИО2 по купле-продаже квартиры по адресу: ...... недействительным, как заключенный лицом, полномочия которого на совершение сделки были ограничены договором участия в долевом строительстве от 18.09.2009.

Просил применить последствия недействительности указанной сделки и признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: ......

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Будыкин С.А., действующий на основании ордера №№... от ... (л.д.125), на удовлетворении исковых требований настаивали. Дополнительно пояснили, что обращение в суд ФИО1 после исполнения договора об участии в долевом строительстве было затруднено, т.к. шли судебные разбирательства с владельцем второго застройщика данного дома – ФИО8

Пояснили, что денежные средства в оплату квартиры №......, во вновь построенном доме ...... ФИО4 застройщику не передавала, доказательства обратного отсутствуют. Сделка купли-продажи с ФИО2 квартиры по адресу: ...... была заключена с нарушением имеющихся ограничений по распоряжению данным жилым помещением со стороны ФИО9.

После прекращения деятельности юридического лица единственный учредитель вправе заявлять требования на оставшееся имущество организации.

Начало исчисления срока исковой давности по требованию о передаче квартиры полагали необходимым считать с момента ликвидации ООО «......» - 21.11.2016, после которого у ФИО1, как единственного учредителя, возникло права обратиться к ФИО4 с иском.

Обратили внимание, что другой дольщик ФИО10 13.04.2010 после получения новой квартиры в доме по ул....... исполнила свои обязательства и передала по акту в качестве оплаты –квартиру №.......

Ответчик ФИО4, будучи извещена о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается уведомлением о вручении (л.д.251) в суд не явилась, обеспечив явку представителя.

Представитель ответчика ФИО4 - адвокат Жуков Д.Г., действующий на основании ордера от ... и нотариально удостоверенной доверенности от ... (л.д.138-139) просил отказать в иске в полном объеме, представив соответствующий отзыв (л.д.230-233). Указал, что справкой от 15.02.2010, подписанной Главным бухгалтером и заместителем директора ООО «......», подтверждается, что ФИО4 по договору об участии в долевом строительстве не имеет задолженности перед ООО «......». В акте приема-передаче квартиры №......, во вновь построенном доме ...... указано, что договор считается закрытым, стороны претензий не имеют. Данными документами подтверждается, что ФИО4 выполнила свои обязанности по договору участия в долевом строительстве.

Просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности к требованиям о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, а также к требованию о признании права собственности на спорную квартиру.

Пояснил, что ООО «......» не имело права передавать решением от 17.02.2010 квартиру ФИО4 в собственность ООО «......», т.к. право собственности было зарегистрировано за ФИО4, право распоряжения указанным имуществом у юридического лица отсутствовало.

До ликвидации ООО «......» ФИО1 в нарушение ст.28 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» с требованиями о выплате распределенной прибыли не обратился.

Ответчик ФИО2 и 3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 (супруг), привлеченный к участию в деле определением суда в протокольной форме от ... (л.д.247 обратная сторона), в судебном заседании поддержали возражения представителя ФИО4 – Жукова Д.Г. Просили в иске отказать в полном объеме. ФИО2 в письменном отзыве (л.д.234-235) указала, что является добросовестным приобретателем, она не знала и не могла знать о возможных ограничениях у продавца на сделку купли-продажи.

ФИО11 (супруг ФИО4) будучи привлечен к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда в протокольной форме от ... (л.д.247 обратная сторона), извещался о времени и месте рассмотрения дела заказным письмом (л.д.249), однако конверт вернулся с отметкой об истечении срока хранения. В суд не явился, заявлений и возражений не представил.

Учитывая обязанность лица получать корреспонденцию по адресу регистрации, суд считает его надлежащим образом извещенным о судебном заседании.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, привлеченное к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда в протокольной форме от ... (л.д.247 обратная сторона), направило заявление о рассмотрении дела в их отсутствии, рассмотрение спора оставило на усмотрение суда (л.д.253-254).

Явившиеся стороны и представители не возражали против рассмотрения дела в отсутствии ответчика и неявившихся 3-х лиц.

На основании положений частей 3-5 статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 18.09.2009 между ООО «......» и ФИО4 был заключен договор об участии в долевом строительстве (л.д.16-19). В соответствии с пп.1.1. и 1.2 Договора Застройщик (Облстройгарант) обязался передать Участнику долевого строительства (ФИО4) ...... квартиру, строительный номер ......, площадью ...... кв.м. в строящемся многоквартирном доме, адрес ориентира: ......

Пунктом 2.1 Договора установлена цена объекта долевого строительства - ...... руб.

В силу п.2.2 Договора Участник долевого строительства обязуется в счет оплаты Объекта в течение 30 дней с момента получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Застройщику под снос находящееся в его собственности недвижимое имущество по адресу: ...... площадью ...... кв.м., придомовые постройки и насаждения на земельном участке.

На основании п.3.2.6 Договора Участник договора долевого строительства обязан предоставить имущество, указанное в п.2.2 свободным от проживания любых лиц, кроме зарегистрированных по месту жительства на момент 07.12.2006, не производить никаких действий, направленных на распоряжение, обременение данного имущества, в том числе не регистрировать других граждан, что является существенным условием договора.

В пункте 3.2.8 Договора указано на обязанность ФИО4 сняться в течение 10 дней с момента получения права собственности на Объект долевого строительства с регистрационного учета по адресу: .......

Пунктом 3.3.2 Договора предусмотрено право Застройщика при неисполнении Участником долевого строительства обязательств, установленных договором, удерживать подлежащий передаче объект долевого строительства до тех пор, пока соответствующие обязательства не будут исполнены.

В соответствии с п.4.1 Договора для оформления объекта долевого строительства в собственность «Застройщик» обязуется оформить приемо-передаточный акт в течение 3 месяцев после получения разрешения на ввод объекта недвижимого имущества.

Оценивая условия данного Договора суд приходит к выводу, что он предусматривал обязанность ФИО4 оплатить стоимость строящейся квартиры по адресу ориентира: ...... посредством передачи в собственность Застройщика (ООО «......») находящейся у нее в собственности квартиры по адресу: ......

Договор был зарегистрирован в органах Росреестра 23.09.2009 (л.д.18 обратная сторона).

30.12.2009 Управлением архитектуры и строительства администрации г.Владимира было выдано Застройщику ООО «......» разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома по адресу: ...... (л.д.117).

ООО «......» была выдана ФИО4 справка от 15.02.2010 (л.д.116) за подписью Генерального директора ФИО12 и зам. директора ФИО8 от 15.02.2010 о том, что ФИО4 согласно договору об участии в долевом строительстве от 18.09.2009 не имеет задолженности перед ООО «......». Договор считается закрытым, стороны претензий к другу другу не имеют. Расчет за квартиру №...... по адресу: г...... произведен полностью.

В соответствии с актом прием-передачи от 15.02.2010 №...... подписанным от ООО «......» зам.директора ФИО8 и ФИО4, от себя лично, Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял для оформления в собственность квартиру №...... (строительный номер ......), расположенную по адресу: ....... Договор считается закрытым, стороны претензий друг к другу не имеют в настоящее время и в дальнейшем (л.д.118).

На основании договора участия в долевом строительстве от 18.09.2009 и вышеуказанных документов по передаче квартиры 22.10.2010 право собственности ФИО4 на вновь построенную квартиру по адресу: ...... было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.04.2010 (л.д.122). В свидетельстве имеется запись об отсутствии ограничений (обременений) права.

Таким образом, со стороны ООО «......» обязательство по передаче объекта долевого строительства было исполнено.

Со своей стороны ФИО4 в нарушение пунктов 2.2. и 3.2.6 Договора об участив долевом строительстве от 18.09.2009 не передала Застройщику находившееся у нее на праве собственности жилое помещение по адресу: ......, что сторонами не оспаривалось.

Допрошенная в качестве свидетеля Н. подписавшая справку от ... о выполнении обязательств со стороны ФИО4 пояснила, что справка выдавалась для регистрации права собственности участника долевого строительства, фактическое исполнение с ее стороны не проверялось.

Застройщик – ООО «......» прекратило свою деятельность как юридическое лицо 21.11.2016, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ (пп. 17-20 выписки из ЕГРЮЛ от 20.05.2019 – л.д.11 обратная сторона).

Единственным участником и учредителем ООО «......» был истец ФИО1 – л.д.12.

В материалах дела также имеется решение №2 Единственного учредителя общества ООО «......» от 17.02.2010 о том, что квартиры №...... дома ...... надлежит считать прибылью ООО «......» и передать их единственному учредителю ФИО1 (л.д.20).

Однако, в соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В рассматриваемом случае как уже было указано выше, ФИО4 свою квартиру №...... ООО «......» не передавала. Передаточных актов не составлялось, право собственности на данную квартиру за ООО «......» либо ФИО1 не регистрировалось.

Учитывая положения ст.ст.131, 219 ГК РФ право собственности у ООО «......» либо ФИО1 на данную квартиру не возникло.

Разрешая вопрос о передаче ФИО1, как единственному учредителю ООО «......», права собственности на квартиру №......, по основанию – необходимости исполнения обязательств ФИО4 по договору участия в долевом строительстве от 18.09.2009, суд находит заслуживающим внимания довод стороны ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года (в редакции на 18.09.2009 – дату заключения договора).

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами (в редакции на 18.09.2009 – дату заключения договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2.2. Договора об участии в долевом строительстве установлен срок исполнения обязательства ФИО4 по передаче имеющейся у нее в собственности квартиры – 30 дней с момента получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.16). Данное разрешение было получено Застройщиком 30.12.2009 (л.д.117 обратная сторона).

Следовательно, ФИО13 обязана была передать спорную квартиру ООО «......» по 29.01.2010 года включительно. Начало срока исковой давности надлежит исчислять с 30.01.2010.

ФИО1 обратился в суд с требованием исполнения обязательства, возникшего у ФИО4 перед ООО «......» 24.07.2019 (л.д.2), то есть более, чем через 9 лет.

Уважительных причин пропуска срока исковой давности стороной истца не представлено.

Довод истца о начале срока исковой давности с 22.11.2016 (следующий день после ликвидации ООО «......) суд находит ошибочным, т.к. в силу положений ст.201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Кроме того, ФИО1, как единственный учредитель ООО «......», подписавший 17.02.2010 решение о передаче спорной квартиры ему, как учредителю (л.д.20), знал и должен был знать о неисполнении ФИО4 обязательства по передаче квартиры, т.к. данное имущество в собственность ООО «......» ни фактически, ни юридически не перешло, прибыль ООО «Облстройгарант» не составило.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании права собственности за ФИО1 в связи с пропуском срока исковой давности.

Исковое требование истца о признании недействительным договора между ФИО4 и ФИО2 по купле-продаже квартиры по адресу: ...... недействительным истец обосновывает со ссылкой на ст.174 ГК РФ, как заключенного лицом, полномочия которого на совершение сделки были ограничены договором участия в долевом строительстве от 18.09.2009.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (часть 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (часть 2).

В соответствии со ст.174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Данная статья имеет заголовок: «Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица».

Пунктом 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что пунктом 1 статьи 174 ГК РФ установлены два условия для признания сделки недействительной: сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом (иными корпоративными документами) или договором с представителем, и противоположная сторона сделки знала или должна была знать об этом. При этом не требуется устанавливать, нарушает ли сделка права и законные интересы истца каким-либо иным образом.

Принимая во внимание название статьи 174 ГК РФ, а также толкование, данное указанным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ, суд считает, что ее действие не может быть распространено на сделки, совершенные физическим лицом от себя лично.

Кроме того, как усматривается из реестрового дела по квартире №1 по ул.Красносельской, д.103-б (л.д.47-110), ФИО4 приобрела право собственности на данную квартиру по договору купли-продажи от ... с ФИО14 (л.д.102). Право собственности было зарегистрировано 14.10.2003 (л.д.103). С 2003 года никаких ограничений и обременений по данной квартире не регистрировалось. Доказательства обратного суду не представлены.

При этом ООО «......», передавая ФИО4 построенную квартиру по адресу: ...... в акте от 15.02.2010 отразил отсутствие полное претензий к ФИО4 по договору участия в долевом строительстве от 18.09.2009 (л.д.118). Аналогичная информация имеется и в справке ООО «......» от 15.02.2010 (л.д.116).

Кроме того, у ООО «......» было право воспользоваться пунктом 3.3.2 Договора, предусматривающим право Застройщика при неисполнении Участником долевого строительства обязательств, установленных договором, удерживать подлежащий передаче объект долевого строительства.

Сделка купли-продажи квартиры №...... по адресу: ......, заключенная 16.03.2019 между ФИО4 и ФИО2, зарегистрирована в органах Росреестра 26.03.2019 (л.д.110 обратная сторона).

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания договора купли-продажи квартиры №...... по адресу: ......, заключенного 16.03.2019 между ФИО4 и ФИО2, недействительной сделкой.

Довод стороны ФИО4 о применении к требованию о признании сделки купли-продажи недействительной последствий пропуска срока исковой давности суд считает необоснованным, поскольку с момента совершения сделки – 16.03.2019 прошло менее одного года. Срок исковой давности не истек.

Также суд находит заслуживающим внимания довод ФИО2, о том, что она в силу ч.1 ст.302 ГК РФ является добросовестным приобретателем, т.к. не знала и не могла знать о наличии ранее имевшихся обязательств ФИО4 перед ООО «......», и спорная квартира, приобретенная ею возмездно по договору купли-продажи не может быть у нее истребована по мотиву недобросовестности продавца.

Таким образом, требование о признании договора между ФИО4 и ФИО2 по купле-продаже квартиры по адресу: ...... недействительным и применении последствий недействительности указанной сделки удовлетворению не подлежит.

Ссылка истца на передачу ФИО1 жилого помещения собственником другой квартиры в доме ...... не является основанием для возложения аналогичных обязательств на ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности - отказать в полном объеме.

На решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Владимира.

Председательствующий судья подпись К.Е. Афанасьева

......