Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 (Покупатель) 20.12.2016г. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа №,4,5,7 здания литер АА1, нежилых помещений первого этажа № здания литер АА1, нежилого помещения первого этажа № здания литер АА1, нежилого помещения первого этажа № здания литер АА1, по адресу: г.Краснодар, <адрес>А.

21.12.2016г. ответчиком были сданы документы на регистрацию перехода права собственности к ФИО2 на вышеуказанные нежилые помещения. Срок получения документов о переходе права собственности ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в установленный срок документы не получены, 29.12.2016г. было вынесено решение о приостановлении регистрационных действий.

Истец до настоящего времени не может осуществлять права собственника, т.к. ответчик не предпринимает никаких действий по урегулированию данной ситуации, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.

Просит признать за истцом право собственности на нежилые помещения первого этажа №, №, №,4,5,7, №, здания литер АА1, расположенных по адресу: г.Краснодар, <адрес>А.

В судебном заседании истец ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивала.

Представитель ответчика ФИО5 действующий на основании доверенности, не возражал против удовлетворения иска ФИО2

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судом установлено, что 20.12.2016г. между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа №, №, №,4,5,7, №, здания литер АА1, расположенных по адресу: г.Краснодар, <адрес>А.

При заключении договора право собственности ФИО3 подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права от 16.08.2012г. и от 03.06.2014г.

Цена договора составила в общей сумме 8 400 000 рублей и была оплачена ФИО2 в полном объеме, до подписания договора.

В соответствии с условиями договора купли-продажи Продавец гарантировал, что на момент заключения настоящего договора, объект не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. Объект передан продавцом свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

21.12.2016г. ФИО3 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг. Срок получения документов о переходе права собственности 27.12.2016г.

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с наличием ареста на проданные объекты недвижимости по определению Майкопского городского суда Республики Адыгея от 26.12.2016г.

Действительно, по смыслу ст. 19 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган при наличии в его распоряжении решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества не производит государственную регистрацию прав до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59).

Согласно ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, который владеет имуществом.

В силу ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права.

Как следует из материалов дела, решением и определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 17.08.2016г., вступивших в законную силу, исковые требования ФИО3 к АО «Майкопбанк» и АКБ «Новация» о признании договора ипотеки и дополнительного соглашения к договору ипотеки незаключенными договорами, удовлетворены. Суд постановил применить последствия незаключенности договора и исключить запись из ЕГРП о регистрации записи об обременении имущества – ипотека в силу закона, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>, а именно: нежилые помещения первого этажа №, №, №,4,5,7, №, здания литер АА1, расположенных по адресу: г.Краснодар, <адрес>А.

Арест на основании определения суда от 26.12.2016г. был зарегистрирован Управлением Росреестра 28.12.2016г., то есть после совершения сделки по отчуждению спорного имущества между сторонами.

Данные обстоятельства подтверждают, что на момент совершения сделки, продавец об обременениях не знал, в связи с чем, указал в договоре купли-продажи имущества об отсутствии таких обременений.

Более того, поскольку обременение имущества действует с момента регистрации ареста, которая произведена 28.12.2016г., то на момент сделки, обременения отчуждаемого имущества не существовало.

Подача сторонами договора в Управление Росреестра подтверждает волеизъявление сторон на заключение договора и регистрацию перехода права собственности.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При указанных обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что в ЕГРН имеются записи о праве собственности ответчика на данное недвижимое имущество, указанную запись необходимо погасить.

В силу положений с ч.1,3 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено судом одновременно с принятием решения суда.

Суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Ленинского районного суда г. Краснодара от 30.11.2017г.

Руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилые помещения первого этажа №,4,5,7 здания литер АА1, нежилые помещения первого этажа № здания литер АА1, нежилое помещение первого этажа № здания литер АА1, нежилое помещение первого этажа № здания литер АА1, расположенных по адресу: г.Краснодар, <адрес>А.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО3 на объекты недвижимости - нежилые помещения первого этажа №,4,5,7 здания литер АА1, нежилые помещения первого этажа № здания литер АА1, нежилое помещение первого этажа № здания литер АА1, нежилое помещение первого этажа № здания литер АА1, расположенных по адресу: г.Краснодар, <адрес>А.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Ленинского районного суда г. Краснодара от 30.11.2017г. в виде ареста и запрета производить регистрационные действия Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении объектов недвижимости, а именно:

- нежилых помещений первого этажа №,4,5,7 здания литер АА1,

-нежилых помещений первого этажа № здания литер АА1,

-нежилого помещения первого этажа № здания литер АА1,

-нежилого помещения первого этажа № здания литер АА1, расположенных по адресу: г.Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>А.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий