Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1279/11г. по иску Терехина Сергея Юрьевича к администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области, ООО «НОКИ» о признании недостоверным отчета об установлении ставки арендной платы, признании незаконным постановления об изменении арендной платы в договоре аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Терехин С.Ю. обратился в суд к администрации муниципального образования Алексинский район Тульской области, ООО «НОКИ» о признании недостоверным отчета № 201-11-18/а от 14.06.2011 года, составленного ООО «НОКИ», об установлении арендной платы в размере 824 651 руб. в год; признании незаконным Постановления администрации муниципального образования Алексинский район № 1202 от 07.07.2011г. «Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков» в части п.п. 17 Приложения к указанному постановлению; обязании Администрации муниципального образования Алексинский район принять решение о предоставлении в аренду земельного участка по договору аренды № ... от 05.07.2007г. по цене, определенной ЗАО «Независимая оценка «РЕЗОН» в Отчете № 139/11 от 26.09.2011г.

В обоснование своих требований указал, что в соответствии с договором уступки прав (цессии) от 18 июля 2008г. по договору № ... аренды земельного участка от 05.07.2007г., заключенного между Администрацией МО Алексинский район и ООО «Сервис-Авто-Петровское», он является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... площадью 7546 кв.м., относящегося к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием «для строительства оптового склада и автостоянки грузового транспорта».

Указанный земельный участок обременен правами МУП «ВКХ» на площади 1394 кв.м. (охранная зона водопровода), для ремонта и эксплуатации инженерных коммуникаций.

Соглашением №... от 06.07.2011г. действие договора аренды продлено до 21.06.2012г.

В соответствии с п.4.1 договора аренды, ежегодная арендная плата в 2007г.. составляла 102 323 руб.76 коп.

Соглашением от 31.12.2009г. к договору аренды установлена ежегодная арендная плата с 01.01.2010г. в сумме 136 394 руб.

Постановлением администрации муниципального образования Алексинский район № 1202 от 07.07.2011г. «Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков» были утверждены результаты независимой оценки арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении МО Алексинский район, и в п.п. 17 Приложения к указанному постановлению в договор аренды были внесены изменения в части ежегодной арендной платы, которая составила 824 651 руб.

Приведенное постановление было опубликовано в периодическом печатном издании «Алексинские вести» 13 июля 2011г. и вступило в силу со дня опубликования.

В результате принятия данного Постановления арендная плата по договору в течение года увеличилась в несколько раз, тем самым произошло нарушение прав истца, создались препятствия в их осуществлении, на него возложена непосильная обязанность к осуществлению ежегодных арендных платежей, размер которых ничем не обоснован.

В целях уяснения происхождения размера арендной платы, истцом у ответчика был истребован отчет № 201-11-18/а от 14.06.2011г., составленный ООО «НОКИ», послуживший основанием установления арендной платы на уровне 824651 руб. в год.

Не согласившись с отчетом № 201-11-18/а от 14.06.2011г., составленным ООО «НОКИ», истцом у независимого оценщика- ЗАО «Независимая оценка «РЕЗОН» была заказана аналогичная оценка размера ежегодной арендной платы по арендуемому земельному участку.

В соответствии с составленным ЗАО «Независимая оценка «РЕЗОН» Отчетом № 139/11 от 26.09.2011г., с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, итоговая рыночная стоимость имущественных прав пользования арендуемым земельным участком, в год, на дату оценки, без учета НДС, составила 618864 руб.

Считает отчет ЗАО «Независимая оценка «РЕЗОН» достоверным и правильным, поскольку из его содержания видно, что он составлен с учетом всех требований закона «Об оценочной деятельности в РФ». Эксперт при проведении оценки непосредственно выезжал по месту нахождения земельного участка. Для определения стоимости арендной платы за пользование земельным участком оценщиком были проанализированы все три подхода (сравнительный, доходный и затратный) и признано целесообразным применить один подход - сравнительный, с учетом кадастровой стоимости. Оценка произведена с учетом имеющегося сервитута, т.к. определенная часть земельного участка не может быть использована в полном объеме.

Несмотря на указание в Отчете ООО «НОКИ» на то, что описание объекта оценки составлено на основании его визуального осмотра Оценщиком, последний такой осмотр не производил. Об этом указывает отсутствие фотографий и каких -либо планов объекта оценки. Из п.п. 4.4. «Расчет стоимости аренды земельного участка» Отчета ООО «НОКИ» следует, что «так как оцениваемый участок до момента оценки не сдавался в аренду, то стоимость права аренды будет равно рыночной стоимости аренды земельного участка». Однако такое утверждение неверно, поскольку оцениваемый участок до момента оценки находился в аренде у истца. Считает, что такое указание также существенно влияет на размер арендной платы, установленной ООО «НОКИ».

К Отчету ООО «НОКИ» приложен кадастровый паспорт на земельный участок, не являющийся объектом договора аренды, заключенного с истцом. Представленный в отчете кадастровый паспорт имеет указание на земельный участок с иным местом нахождения и разрешенным использованием, в связи с чем у истца имеются сомнения в достоверности Отчета ООО «НОКИ». О таких же сомнениях указывает нумерация отчета ООО «НОКИ» и его иные недостатки. Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица. Из содержания представленного истцу Отчета ООО «НОКИ» следует, что он имеет вместе с приложением 25 страниц, однако пронумеровано, прошито и скреплено печатью только одиннадцать листов. Изложенное указывает о нарушении оценщиком ООО «НОКИ» норм Закона «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем достоверность отчета вызывает сомнение.

Истец Терехин С.Ю. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Пуханов С.Л. в судебном заседании отказался от исковых требований в части обязания администрации муниципального образования Алексинский район принять решение о предоставлении в аренду земельного участка по договору аренды № ... от 05.07.2007г. по цене, определенной ЗАО «Независимая оценка «РЕЗОН» в Отчете № 139/11 от 26.09.2011г., отказ от иска принят судом. Остальные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просил взыскать с ответчиков судебные расходы на проведение экспертизы, проведенной ООО «Шогин и партнеры» в сумме 20 000 руб., за составление отчета ЗАО «Независимая оценка «РЕЗОН» № 139/11 от 26.09.2011г. в сумме 10000 руб.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Алексинский район по доверенности Мухашова О.С. исковые требования Терехина С.Ю. не признала. В возражении на иск указала, что на основании п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с Законом Тульской области от 12 ноября 2007 года №898-ЗТО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области», а именно ч.ч.1,2,3 ст.7, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы при предоставлении земель (земельных участков), находящихся в собственности области, в аренду определяется на основании независимой оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Размер арендной платы устанавливается сроком на один год, по истечении которого подлежит пересмотру в соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона Тульской области от 12 ноября 2007 года №898-ЗТО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области», то есть на основании независимой оценки.

На основании ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 года №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» в администрации муниципального образования Алексинский район был проведен конкурс на проведение оценки по определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район. Победителем было признано ООО «НОКИ», так как оно предложило лучшие условия исполнения контракта. На основании этого с победителем заключен муниципальный контракт №04/11-0094(ЗК) от 06.06.2011 года.

14.06.2011 года ООО «НОКИ» был составлен отчет № 201-11-18/а об оценке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером ....

Результаты данной оценки были утверждены постановлением администрации муниципального образования Алексинский район от 07.07.2011г. №1202 «Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков», и в п.п. 17 Приложения к указанному постановлению в договор №... аренды земельного участка от 05.07.2007года были внесены изменения в части ежегодной арендной платы, которая составила 824 651 рублей.

Данное постановление администрации муниципального образования Алексинский район принято в соответствии с действующим законодательством, не нарушает прав истца.

Исковые требования о признании отчета об оценке, составленного ООО «НОКИ», являются необоснованными.

Представитель ответчика ООО «НОКИ» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании 17.11.2011 года представитель ответчика ООО «НОКИ» Дубовик Б.И. исковые требования не признал, пояснил, что отчет об оценке выполнен ООО «НОКИ» в соответствии с действующим законодательством. К отчету ошибочно был подшит кадастровый паспорт другого земельного участка, но для расчетов исходные данные были взяты правильно. Арендная плата определяется путем умножения рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации. Большое расхождение результатов оценки рыночной стоимости земельного участка различными организациями объясняется отсутствием рынка аренды земельных участков в г.Алексине. В отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка определена путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент инфляции на момент проведения оценки.

При определении размера арендной платы ООО «НОКИ» и ООО « Шогин и партнеры» использовали доходный метод : рыночную стоимость земельного участка умножали на коэффициент капитализации. Постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009 года установлен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: произведение рыночной стоимости и действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. На момент проведения оценки ставка рефинансирования составляла 8,25 %. Таким образом, коэффициент капитализации, рассчитанный ООО «НОКИ»- 8 % - получился практически равным ставке рефинансирования. Считает, что оценка, проведенная ООО «НОКИ», достоверна и проведена на основании действующего законодательства.

С заключением экспертизы, проведенной ООО «Шогин и партнеры», не согласен, так как для проведения оценки эксперт использовал рыночную стоимость всего двух земельных участков, тогда как при использовании сравнительного метода требуется не менее пяти аналогов. Считает вычисления эксперта необоснованными, определенная им рыночная стоимость земельного участка не соответствует действительности.

Экспертом необоснованно использован аналог недвижимого имущества в г. Шатск Тульской области - ангара другой площадью и стоимостью 21 млн. рублей, в результате завышения рыночной стоимости недвижимого имущества была занижена рыночная стоимость земельного участка. Кроме того, экспертом при расчетах необоснованно был определен коэффициент капитализации, который не может быть меньше размера безрисковой ставки. Коэффициент капитализации эксперту необходимо было определить исходя из стоимости земельного участка, по которой арендатор действительно может выкупить земельный участок.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца и представителя ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 7 Закона Тульской области № 898-ЗТО от 12.11.2007 года «Об урегулировании отдельных земельных отношений в Тульской области» размер арендной платы при предоставлении земель (земельных участков), находящихся в собственности района, в аренду определяется на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В судебном заседании установлено, что администрацией муниципального образования Алексинский район и ООО «Сервис-Авто-Петровское» 05.07.2007 года заключен договор № ... аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 7546 кв.м., представленный категорией: земли населенных пунктов, видом угодий «прочие угодья» с использованием: для строительства оптового склада и автостоянки грузового транспорта по адресу: ....

18 июля 2008 года ООО «Сервис-Авто-Петровское» и Терехин С.Ю. заключили договор уступки прав (цессии) по договору аренды указанного земельного участка, согласно которого ООО «Сервис-Авто-Петровское» уступило право требования Терехину С.Ю. по договору аренды от 5.07.2007 года.

06.07.2011 года администрацией муниципального образования Алексинский район и Терехиным С.Ю. заключено соглашение № ... о продлении аренды земельного участка сроком до 21.06.2012 года.

В соответствии с п.4.1 договора аренды № ... от 05.07.2007 года, ежегодная арендная плата составляла 102323 руб.76 коп.

Соглашением от 31.12.2009г. к договору аренды № 1644-зм от 05.07.2007 года, ежегодная арендная плата с 01.01.2010г. составила 136394 руб.

Отчетом № 201-11-18/а от 14.06.2011г., составленным ООО «НОКИ», установлена арендная плата земельного участка на уровне 824 651 руб. в год.

Постановлением администрации муниципального образования Алексинский район № 1202 от 07.07.2011г. «Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков» были утверждены результаты независимой оценки арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район, и в п.п. 17 Приложения к указанному постановлению в договор аренды были внесены изменения в части ежегодной арендной платы, которая составила 824 651 руб.

Приведенное Постановление было опубликовано в периодическом печатном издании «Алексинские вести» 13 июля 2011г. и вступило в силу со дня опубликования.(л.д.76).

В соответствии с заключением экспертизы, проведенной ООО «Шогин и партнеры» отчет об оценке № 201-11-18/а от 14.06.2011 года, составленный ООО «НОКИ», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки и иным нормативным актам в области оценочной деятельности. Рыночная величина арендной платы земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7546 кв.м., расположенного по адресу: ... в год по состоянию на 14.06.2011 года составила 189555 руб.

... допрошенный в судебном заседании 17.11.2011 года в качестве эксперта, пояснил, что в соответствии со ст.12 Закона «Об оценочной деятельности в РФ»» отчет признается достоверным, если он выполнен в установленном законом порядке и в соответствии с Федеральными стандартами оценки. При определении коэффициента капитализации ООО «НОКИ» ошибочно было использовано два компонента : текущая доходность и доходность от перепродажи, однако при аренде отчуждение недвижимого имущества не производится, поэтому доходность от продажи учитываться не должна. Отчет ООО «НОКИ» не соответствует принципу проверяемости, поскольку при определении рыночной стоимости земельного участка ООО «НОКИ» не обосновал, почему кадастровая стоимость приравнена к рыночной. В нарушение Федерального стандарта оценки №3 в отчете не приведен анализ рынка в Алексинском районе и других районах Тульской области, не приведены ценовые диапазоны, не учтены обременения, находящиеся на земельном участке, в результате чего рыночная стоимость земельного участка была завышена. В отчете ООО «НОКИ» не обосновано применение 4-х коэффициентов инфляции (2007, 2008, 2009, 2010г.г.) к кадастровой стоимости земельного участка, определенной в 2009 году, в результате был нарушен принцип обоснованности оценки, завышена стоимость арендной платы.

В судебном заседании при изучении отчета об оценки ООО «НОКИ» установлено, что при определении кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого Терехиным С.Ю., в отчете ООО «НОКИ» был неправильно определен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (сокращенно - УПКСЗУ).

Согласно кадастрового паспорта земельного участка К№... от 11.02.2010г. УПКСЗУ составлял 1017,52 руб. за 1 кв.м.(л.д.29-оборот).

В отчете ООО «НОКИ» был использован другой УПКСЗУ, равный 1121,30 руб. за 1 кв.м. Применение указанного УПКСЗУ в отчете ООО «НОКИ» ничем не обосновано.(л.д.67)

Кроме того, в судебном заседании установлено, что в отчете ООО «НОКИ» не было обосновано применение коэффициентов инфляции 2007,2008,2009 и 2010 г.г. к УПКСЗУ 2010 года в размере 1,218.(л.д.67)

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд находит приведенные экспертом доводы обоснованными. Доказательств, опровергающих данные доводы, ответчиками не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что отчет об оценке арендной платы, выполненный ООО «НОКИ», нельзя признать достоверным.

Статьей 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования и вводить в заблуждение.

Поскольку отчет об оценке № 201-11-18/а от 14.06.2011г., составленный ООО «НОКИ», послуживший основанием установления арендной платы на уровне 824 651 руб. в год, не достоверен, оснований для его применения в арендных правоотношениях нет. При установленных обстоятельствах нельзя признать законным Постановление администрации муниципального образования Алексинский район № 1202 от 07.07.2011г. «Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков» в части п.п. 17 Приложения об утверждении арендной платы земельного участка К№ ... в размере 824651 руб. в год.

Доводы представителя ООО «НОКИ» о неправильном определении в экспертном заключении ООО «Шогин и партнеры» рыночной стоимости земельного участка, не имеют правового значения для разрешения рассматриваемого спора, поскольку исковые требования о возложении обязанности на администрацию муниципального образования о предоставлении в аренду земельного участка по цене, определенной в указанном экспертном заключении, истцом не заявлялись.

Представитель Администрации МО Алексинский район Мухашова О.С. в ходе судебного заседания заявляла ходатайство о назначении повторной экспертизы с целью «определения независимой величины арендной платы.», однако не привела обстоятельств, позволяющих сомневаться в правильности или обоснованности имеющегося в материалах дела экспертного заключения ООО «Шогин и партнеры», поэтому суд пришел к выводу, что отсутствуют законные основания для назначения повторной экспертизы по настоящему делу.

На основании вышеизложенного, суд считает исковые требования Терехина С.Ю. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, понесенные истцом судебные расходы по оплате экспертизы, проведенной ООО «Шогин и партнеры», подлежат взысканию с ответчика администрации муниципального образования Алексинский район в размере 20000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Терехина Сергея Юрьевича к администрации муниципального образования Алексинский район, ООО «НОКИ» удовлетворить.

Признать недостоверным отчет № 201-11-18/а от 14.06.2011 года, составленный ООО «НОКИ», об установлении арендной платы земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7546 кв.м.в размере 824 651 руб. в год.

Признать незаконным Постановление администрации муниципального образования Алексинский район № 1202 от 07.07.2011г. «Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков» в части п.п. 17 Приложения об установлении арендной платы земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7546 кв.м. в размере 824651 руб. в год.

Взыскать с администрации муниципального образования Алексинский район в пользу Терехина Сергея Юрьевича судебные расходы в сумме 20000 рублей по оплате стоимости экспертного заключения ООО «Шогин и партнеры».

В удовлетворении требования Терехина Сергея Юрьевича о взыскании расходов по оплате отчета ЗАО «Независимая оценка «РЕЗОН» № 139/11 от 26.09.2011 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Алексинский городской суд Тульской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: