Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3, одновременно представляющих интересы несовершеннолетних М.Д., М.М., к администрации г. Перми о выкупе жилого помещения, встречному иску администрации г. Перми к ФИО1, ФИО3, одновременно представляющих интересы несовершеннолетних М.Д., М.М., М.Е. , о выкупе жилого помещения,

установил:

ФИО8, одновременно представляющие интересы н/л ФИО4, ФИО5, обратились в суд с иском к администрации г. Перми о признании выкупной стоимости предложенной ответчиком недостоверной, определении выкупной стоимости жилого помещения №, общей площадью 23,1 кв.м по адресу <Адрес> размере 1254256 руб., убытков 33900 руб., взыскании с администрации г. Перми в пользу каждого из истцов выкупной стоимости за жилое помещение по 322029 руб., возмещении убытков в размере 17000 руб. за услуги оценщика, расходов на оплату государственной пошлины в размере 14641 руб., указав, что им на праве собственности принадлежит жилое помещение № по адресу <Адрес>. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ<Адрес> признан непригодным для постоянного проживания. Распоряжением начальника УЖО администрации <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам дома направленно уведомление о сносе. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием выплатить выкупную цену. До настоящего времени соглашение о размере выкупной цены сторонами не достигнуто.

Администрация г. Перми обратилась в суд с встречным иском к ФИО9, Е.А о взыскании с администрации города Перми возмещения в размере по 179750 руб. за ? доли в праве общей долевой собственности каждому за комнату общей площадью 22,1 кв.м по адресу <Адрес>. <Адрес>, а также доли в праве на земельный участок по адресу <Адрес>, прекращении права собственности ФИО9 на принадлежащую им комнату и доли на земельный участок, признании ФИО6 утратившими права пользования комнатой № по адресу: <Адрес>, выселении истцов из комнаты по адресу: <Адрес> без предоставления другого жилого помещения, признании права собственности за муниципальным образованием город Пермь на комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес>, указав, что комната принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности по ? доле. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№<Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника УЖО администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено изъятие жилого помещения № по адресу: <Адрес>. Размер выкупной цены за комнату определен на основании оценочного отчета ООО «Авангард» в сумме 719000 руб.

Истец ФИО1 в суде на иске настаивал.

Представитель ответчика иск не признала, на встречном иске настаивала.

Третьи лица ТУ МСР Пермского края по г. Перми и Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание представителей не направили.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.

ФИО9 на праве общей долевой собственности (по ? доле) принадлежит комната общей площадью 22,1 кв.м по адресу <Адрес> (л.д. 15-22 том 1).

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ<Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 23 том 2).

Распоряжением начальника УЖО администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ № СЭД-11-01-04-3 собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения, снести аварийные дома в течение 6 месяцев. отделу расселения принять меры к отселению граждан в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24 том 2).

Распоряжением начальника УЖО администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещение комната № по адресу: <Адрес> изъята для муниципальных нужд (л.д. 26 л.д. том 2).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В ч. 6 ст. 32 ЖК РФ указано, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу п. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Из пояснений сторон следует, что спора о наличии оснований для изъятия жилого помещения между сторонами не имеется, собственник не согласен с размером предлагаемого возмещения. Учитывая, что до настоящего времени требование о сносе аварийного дома не исполнено, соглашение о выкупной цене за изымаемое жилое помещение сторонами не достигнуто, суд приходит к выводу, что требования сторон о выкупе жилого помещения обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истцами в подтверждение размера возмещения за принадлежащие им доли представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ изготовленный ООО «Пермь инвентаризация» согласно которому итоговая стоимость рыночная стоимость жилого помещения общей площадью 23,1 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> с долей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома составляет 1254256 руб., убытки причиненные собственникам жилого помещения его изъятием составляют 33900 руб. (л.д. 50-182 том 1).

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Авангард» предоставленному ответчиком, рыночная стоимость комнаты, общей площадью, 22,1кв.м с учетом доли общего имущества и доли земельного участка по адресу <Адрес> округленно составляет 719000 руб. (л.д. 42-102 том 2).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, производство которой поручено эксперту ФИО7 (л.д. 112-113 том 2).

Согласно заключению эксперта №/Н от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость комнаты, общей площадью 22,4 кв.м с учетом доли общего имущества и доли земельного участка по адресу <Адрес>, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, и с учетом убытков собственников (на изменения места проживания, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на его, оформление права собственности на другое жилое помещение), исходя из общей площади комнаты 22,4 кв.м составляет 790000 руб., исходя из общей площади комнаты 23.1 кв.м – 794000 руб. (л.д. 119-208 том 2).

Заключение соответствует требованиям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., предусматривающей общие требования к содержанию отчета об оценке и требованиям Федеральных Стандартов оценки, результат соответствует рыночным ценам, сложившимся в рассматриваемом сегменте на дату оценки. Для сопоставления экспертом приняты объекты наиболее приближенные по характеристикам к предмету оценки.

В отчете ООО «Пермь инвентаризация» необоснованно завышена стоимость комнаты за счет дополнительного включения в цену стоимости земельного участка свободного от застройки. При этом при расчете рыночной цены комнаты для сравнения приняты цены на аналогичные комнаты с правом на земельные участки. Таким образом, стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом учтена дважды.

Отчет, изготовленный ООО «Авангард» не содержит оценки убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.

На основании изложенного суд признает отчеты, представленные истцом и ответчиком, недостоверными и основывает свои выводы на результатах судебной экспертизы.

При определении выкупной стоимости комнаты суд руководствуется заключением судебной экспертизы, с учетом общей площади комнаты 22.4 кв.м, поскольку балкон не включается в общую площадь жилого помещения.

Согласно данным технического паспорта жилое помещение истцов, состоит из жилой комнаты 22,4 кв.м, балкона 0,7 кв.м. (л.д. 119 том 1).

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, общая площадь жилого помещения истцов составляет 22,4 кв.м. без учета площади балкона.

Таким образом, цена комнаты с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, составляет 594000 руб.

На основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Оснований для включения в возмещение за изымаемую комнату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 127000 руб. у суда не имеется.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).

На основании ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Исходя из приведённых норм, обязанность по проведению капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств. При этом право требовать исполнения обязанности имеет бывший наниматель жилого помещения, являвшийся стороной правоотношений, существовавших в рамках договора найма (социального найма).

К новому собственнику жилого помещения право требования проведения капитального ремонта не переходит, поскольку права и обязанности, вытекающие из договора социального найма не могут быть переданы в порядке купли-продажи.

М-ны приобрели право собственности на комнату на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и не являлись нанимателями жилого помещения, следовательно истцы не имеют права требовать от администрации г.Перми, как бывшего наймодателя, проведения капитального ремонта.

Величина убытков в соответствии с заключением судебного эксперта составляет округленно 69000 руб. и включает в себя расходы на переезд 1592 руб., затраты на поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него 53268,5 руб. (из которых 40000 руб. – услуги риелтора, + 2000 руб. (доверенность) + 2000 руб. (госпошлина) + 9268,5 руб. (нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры)), аренда жилого помещения 28000 руб.

Оснований для взыскания убытков в виде расходов на переезд 1592 руб. и на аренду жилого помещения 28000 руб. суд не усматривает, поскольку истцы в изымаемой комнате не живут, дом сгорел, истцы проживают по другому адресу и переезд из комнаты по <Адрес> в связи с выкупом не требуется.

Расходы на нотариальное удостоверение сделки, также не подлежат взысканию, так как основанием прекращения права собственности истцов на комнату является решение суда, для которого нотариальное удостоверение не требуется.

Поскольку, истцы не лишены возможности самостоятельно обратиться за регистрацией права собственности на вновь приобретаемое жилое помещение, расходы на оформление доверенности на представителя не являются необходимыми расходами, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Суд находит обоснованным требование убытков в размере 42000 руб., включая 40000 руб. стоимость услуг риэлтора и 2000 руб. размер госпошлина за государственную регистрацию права собственности.

На основании изложенного размер возмещения за комнату по адресу: <Адрес> общей площадью 22,4 кв.м, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, и с учетом убытков собственников, суд определяет в сумме 636000 руб., в том числе: 594000 руб. (стоимость комнаты) + 40000 руб. (убытки на услуги риэлтора) + 2000 руб. (госпошлина).

При указанных обстоятельствах с администрации г. Перми в пользу каждого истца, подлежит взысканию возмещение за 1/4 долю в праве общей долевой собственности на комнату № общей площадью 22,4 кв.м, и долю в праве на земельный участок расположенные по адресу <Адрес> размере по 159000 руб. (636000 руб. / 4).

В удовлетворении требования М-ных о признании выкупной цены недостоверной суд отказывает, поскольку такого способа защиты права, как признание выкупной цены недостоверной, статьей 12 ГК РФ и иными нормами закона не предусмотрено.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В связи с вынесением решения о выкупе жилого помещения и переходом права собственности на комнату по адресу <Адрес> к муниципальному образованию «город Пермь» прежние собственники такого помещения – М-ны утрачивают право пользования таким жилым помещением.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на комнату № по <Адрес> и регистрации права собственности на указанную долю за муниципальным образованием «город Пермь».

Требование администрации г. Перми о прекращении права собственности М-ных на доли в праве собственности на комнату суд находит излишним, так как право прекращается переходом к новому собственнику и отдельного прекращения этого права не требуется.

Требование истцов о возмещении убытков на оценку 17000 руб. суд находит необоснованным, поскольку в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленном ООО «Пермь инвентаризация» цена жилого помещения завышена, отчет признан судом недостоверным, в связи с чем расходы на его составление не подлежат возмещению истцам.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО3, одновременно представляющих интересы несовершеннолетних М.Д., М.М., к администрации г. Перми, встречный иск администрации г. Перми к ФИО1, ФИО3, одновременно представляющих интересы несовершеннолетних М.Д., М.М., удовлетворить:

определить возмещение за комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес> долей в праве на земельный участок по адресу <Адрес> сумме 636000 руб.;

взыскать с администрации г. Перми в пользу ФИО1 возмещение в сумме 159000 руб. за 1/4 долю в праве общей долевой собственности на комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес> долей в праве на земельный участок по адресу <Адрес>;

взыскать с администрации г. Перми в пользу ФИО3 возмещение в сумме 159000 руб. за 1/4 долю в праве общей долевой собственности на комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес> долей в праве на земельный участок по адресу <Адрес>;

взыскать с администрации г. Перми в пользу М.Д. возмещение в сумме 159000 руб. за 1/4 долю в праве общей долевой собственности на комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес> долей в праве на земельный участок по адресу <Адрес>;

взыскать с администрации г. Перми в пользу М.М. возмещение в сумме 159000 руб. за 1/4 долю в праве общей долевой собственности на комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес> долей в праве на земельный участок по адресу <Адрес>;

признать за муниципальным образованием «город Пермь» право собственности на комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес> кад. № с долей в праве на земельный участок по адресу <Адрес> кад. №;

признать ФИО1, ФИО3, М.Д., М.М., М.Е. утратившими право пользования комнатой общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес>.

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО3, одновременно представляющих интересы несовершеннолетних М.Д., М.М., к администрации г. Перми о признании выкупной цены, предложенной ответчиком, недостоверной, возмещении убытков на оценку - отказать.

В удовлетворении требования администрации г. Перми к ФИО1, ФИО3, одновременно представляющих интересы несовершеннолетних М.Д., М.М., о прекращении права собственности на доли в праве собственности на комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес> - отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1, ФИО3, М.Д., М.М. на доли (по 1/4) в праве общей долевой собственности на комнату общей площадью 22,4 кв.м по адресу <Адрес> кад. № и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1485 кв.м по адресу <Адрес> кад. № и регистрации права собственности на указанные комнату и земельный участок за муниципальным образованием «город Пермь».

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г.Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Копия верна. Судья Алексеев А.А.

Подлинное решение суда вшито в материалы дела № Ленинского районного суда <Адрес>