Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Цимлянский районный суд Ростовской области с иском к ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, в обоснование иска, указав следующее:

Ему на праве собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 24 га., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>. 20 апреля 2009 года между ним - арендодателем и ИП ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 -арендатором был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком 15 (пятнадцать) лет. В соответствии с положениями договора аренды размер ежегодной арендной платы за пользование арендатором составляет: 2000 кг. сена до 01.10. ежегодно, 4000 кг. зерна до 01.10 ежегодно, 2000 кг. соломы до 01.10 ежегодно, масло растительное 40 л. до 01.12 ежегодно, мука 100 кг. до 01.12 ежегодно. Ненадлежащее исполнение ответчиком арендатором обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. На протяжении более трех лет по настоящее время включительно ответчик не выплачивает арендную плату за пользование вышеуказанным земельным участком. Правовые отношения сторон в рамках вышеуказанного договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения регулируются положениями статей 606, 607, 614 Гражданского Кодекса РФ, а также статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими принцип платности использования земельных участков и порядок внесения арендной платы. Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условия и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим. В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского Кодекса РФ возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя судом в тех случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендные платежи. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2018 года по делу № А53- 36684/17 ФИО3 был признан несостоятельным (банкротом). В отношении ФИО3 введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим ФИО3 утверждена ФИО4. Сведения о признании должника банкротом и введении процедуры реализации имущества гражданина опубликованы в газете «КоммерсантЪ» № 25 от 10.02.2018 года, страница 142. В декабре 2018 года арендодатель обратился с письменным предупреждением к ответчику о необходимости оплаты просроченной задолженности, и о возможности обращения в суд с требованием о расторжении договоров аренды в порядке статьи 619 Гражданского Кодекса РФ. Ответа на данное письменное обращение от арендатора получено не было. Таким образом, претензионный досудебный порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьёй 619 ГК РФ, статьей 131 ГПК РФ, истец просит суд: расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, обшей площадью 24 га, заключенный 20 апреля 2009 года между ФИО1 и ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3.

Истец ФИО1 в судебном заседании на доводах искового заявления настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме. Ссылался на то, что договор аренды с ответчиком должен быть расторгнут, поскольку нарушены сроки выдачи арендной платы. За 2016 -2017 года арендная плата выплачена полностью, но с задержкой, а за 2018 год арендатор своих обязательств не выполнил. За предыдущие годы задолженность по арендным платежам отсутствует.

Ответчик Финансовый управляющий ФИО4, будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 30), в суд не явилась, не сообщила об уважительных причинах неявки, никаких ходатайств не представила, заявлений о рассмотрении дела в её отсутствие в суд не поступало.

ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что за 2016-2017 года арендная плата выплачена в полном объеме, просрочка по выплате за 2017 год касалась только масла и муки, но он данную задолженность погасил. За предыдущие года выплачивалось всё своевременно. За 2018 год аренда им не выдавалась, поскольку свой земельный участок истец незаконно передал другим лицам, и они выплатили все арендные платежи за данный период. В настоящий момент заявление по данному факту является предметом рассмотрения правоохранительных органов.

Суд на основании части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело по существу в отсутствие ФИО4

В судебном заседании были допрошены свидетели Н.В. и Е.А.

Так свидетель Н.В. пояснила, что с 01.04.2015 года работала у ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 в качестве учетчика, уволилась в январе 2018 года. За период её работы арендные платежи за 2016-2017 года были выплачены полностью, но с задержкой. Ранее задолженность перед арендодателем отсутствовала. В подтверждение чего представила суду ведомости и накладные по выдаче платы за пользование арендованным земельным участком. Кроме этого, пояснила, что в 2018 году земельный участок был передан другим лицам, и уже они выдавали истцу аренду за данный период. Данные обстоятельства ей стали известны, поскольку по просьбе новых арендаторов она помогала им выплачивать арендные платежи.

Свидетель Е.А. пояснила, что между нею и ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 в 2007 году был заключен договор аренды принадлежащего ей земельного участка. Ей известно, что ФИО1 также передал свой пай в аренду ответчику сроком до 2024 года. В 2016-2017 году выплата аренды была с задержкой, но в настоящее время все выплачено. При этом за 2017 год не выдали в срок только масло и муку, зерно и сено всегда выдавали вовремя. До 2015 года все арендные платежи выплачивались вовремя. Также, она пояснила, что в настоящее время многие арендодатели ответчика заключили договора аренды сроком на одиннадцать месяцев с другими арендаторами, не расторгнув предыдущий договор с ФИО3, поэтому за 2018 год аренду им выплачивали другие лица.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования истца не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений статей 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 240000 кв.м., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от 20 апреля 2009 года (л.д.12). Качественные характеристики объекта недвижимости подтверждаются также кадастровым паспортом земельного участка от 02 марта 2009 года № (л.д.5-7).

20 апреля 2009 года между ФИО1 и ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и подписан акт приема передачи (л.д.8-11). Согласно условиям договора ФИО1 передал, а ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 принял в аренду без права последующего выкупа земельный участок, из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 240000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>. Данный договор аренды земельного участка заключен сроком на 15 лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 23 июня 2009 года, номер регистрационной записи №.

Согласно пункту 2.1 указанного договора определен размер и порядок выплат арендных платежей, которые состоят из 2000 кг. сена, 4000 кг. зерна, 2000 кг. соломы, подсолнечного масла 40 литров, 100 кг. муки. Срок выплаты установлен до 01 октября ежегодно для получения сена, зерна, соломы, до 01 декабря ежегодно для подсолнечного масла и муки.

В соответствии с данными официального сайта Единого федерального реестра сведений о банкротстве решением Арбитражного суда Ростовской области № А53-36684/17 ФИО3 признан банкротом и в отношении него начата процедура реализации имущества. Арбитражным управляющим назначена ФИО4.

21 декабря 2018 года истец направил арбитражному управляющему ФИО3 письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате с предложением о досрочном расторжении договора аренды (л.д.14-16), в котором указывалось на то, что с 2015 года и по настоящее время арендная плата ответчиком не выплачивалась, в связи с чем, арендодатель просит погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды.

В связи с тем, что претензия оставлена без ответа, истец был вынужден обратиться за судебной защитой. Предъявляя настоящее исковое заявление в Цимлянский районный суд, ФИО1 просит расторгнуть заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка, поскольку полагает, что ИП ФИО3 надлежащим образом не исполняет свои обязательства как арендатор, так как более двух раз подряд по истечении установленного договором периода платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Оценивая соблюдение истцом установленного законом досудебного урегулирования настоящего спора, суд приходит к выводу, что данное требование ФИО1 исполнено путем направления предупреждения о погашении задолженности и расторжении договора арбитражному управляющему ФИО4, реализующей свои права и обязанности в силу статьи 20.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении имущества должника, а также его возможных обязательств перед третьими лицами. Кроме этого, суд расценивает как досудебное урегулирование разногласий между истцом и ответчиком, направленное ФИО1 и полученное ФИО3 СМС-сообщение от 06 ноября 2018 года (л.д. 43) о расторжении договора, учитывая, что данное обстоятельство сторонами не оспаривалось, напротив факт направления истцом и получения ответчиком подтвержден сторонами в судебном заседании.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанное выше в своей совокупности свидетельствует о соблюдении истцом установленных законом условий для предъявления в суд настоящих требований к ответчику.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором.

При этом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, суд отмечает, что по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае нарушения срока оплаты более двух раз подряд, в том числе и в разумный срок после направления арендатору предупреждения об устранении таких нарушений.

Другими словами, просрочка арендных платежей должна иметь место не менее трех раз подряд, однако указанное не нашло своего подтверждения при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Так согласно пояснениям ответчика и свидетелей Н.В., Е.А. арендные платежи за период 2016 - 2017 года выплачены в полном объеме, за предыдущее годы задолженности не имеется, за 2018 год ответчик аренду не платил.

Из представленных суду свидетелем Н.В. ведомостей и накладных (л.д. 37-42) усматривается получение ФИО5 арендных платежей за 2015-2016 года в виде масла, муки, а за 2016 год и 2017 год соответственно в виде зерна и сена. При этом в судебном заседании сам истец ФИО1 подтвердил, что арендная плата за 2016-2017 года ответчиком выплачена полностью, но с нарушениями сроков, за предыдущие годы задолженности не было.

Таким образом, истцом не представлено суду доказательств тому, что ответчик вплоть до 2017 года включительно не исполнял свои обязательства по оплате арендных платежей.

Более того, в период процедуры банкротства, открытого в отношении ФИО3, требований кредиторов о выплате арендных платежей не заявлено, ранее истец требования к ответчику о погашении задолженности или расторжении договора не предъявлял, доказательств обратному суду не предоставлено, в судебном заседании судом не установлено.

То обстоятельство, что за 2016-2017 года имелось нарушение сроков уплаты части арендных платежей, само по себе не может являться основанием для расторжения договора аренды, поскольку ответчик свои обязательства за данные периоды исполнил в полном объеме, что истцом в судебном заседании не отрицалось. Доказательств существенного ущерба, причиненного арендодателю, в связи с несвоевременным исполнением арендатором обязательств по внесению платежей суду ФИО1 не представлено, судом не установлено.

Кроме этого, пунктом 2.2 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено, что нарушение сроков исполнения обязательств по уплате арендных платежей является основанием для взыскания с арендатора неустойки, а не расторжения договора, однако данным правом истец не воспользовался.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что исходя из условий заключенного между сторонами договора аренды, сроки уплаты арендных платежей определены до 01.10 и до 01.12. ежегодно, следовательно, для ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 как арендатора на момент подачи настоящего искового заявления в суд, прошел только один период их неоплаты, за 2018 год.

Таким образом, поскольку в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств того, что невыплата арендной платы арендатором носила систематический характер, имела место более двух раз подряд и являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договоров аренды, суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды от 20 апреля 2009 года не имеется.

Разрешая настоящий спор суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного суду, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд полагает правомерным постановить решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, отказать.

Резолютивная часть решения изготовлена 18 марта 2019 года.

Мотивированное решение изготовлено 25 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья М.Ю.Карапуз