Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Костромаселькомбанк» к ФИО5 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Костромаселькомбанк» (далее также – ООО «Костромаселькомбанк», банк) обратилось в суд к ФИО6, ФИО3, ФИО5 с иском о взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество, который мотивирован тем, что между банком и ответчиками К-ными были заключены следующие кредитные договоры:

1) кредитный договор № от dd/mm/yy, в соответствии с которым банк предоставил ответчикам ФИО6 и ФИО3 денежные средства на приобретение 5-комнатной квартиры в размере 10 000 000 руб. под 16% годовых (с просроченной задолженности по кредиту взимается повышенная процентная ставка в размере 28% годовых от суммы просроченной задолженности) сроком на 60 месяцев. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является договор залога недвижимого имущества, принадлежащего ФИО5. а именно: 5-комнатная квартира, расположенная по адресу: ...; жилой дом с двумя пристройками, расположенный по адресу: ...; земельный участок, расположенный по адресу: .... По состоянию на 15 августа 2018 г. задолженность по кредитному договору составляет 6 572 217,16 руб., в том числе: 5 063 380,25 руб. – по основному долгу, 882 179,66 руб. – по процентам, 626 657,25 руб. – по процентам по просроченной задолженности;

2) кредитный договор № от dd/mm/yy, в соответствии с которым банк предоставил ответчикам ФИО6 и ФИО3 денежные средства на приобретение жилого дома с пристройкой и земельного участка в размере 5 200 000 руб. под 17% годовых (с просроченной задолженности по кредиту взимается повышенная процентная ставка в размере 28% годовых от суммы просроченной задолженности) сроком на 60 месяцев до 11 декабря 2018 г. включительно. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является договор залога недвижимого имущества, принадлежащего ФИО6, а именно: жилой дом с пристройкой, расположенный по адресу: ..., пристройка к жилому дому и земельный участок по тому же адресу. По состоянию на 15 августа 2018 г. задолженность по кредитному договору составляет 5 703 151,05 руб., в том числе: 4 073 987,56 руб. – по основному долгу, 1 078 043,79 руб. – по процентам, 551 119,70 руб. – по процентам по просроченной задолженности;

3) кредитный договор № от dd/mm/yy, в соответствии с которым банк предоставил ответчику ФИО6 денежные средства на приобретение нежилого помещения в размере 6 000 000 руб. под 20% годовых (с просроченной задолженности по кредиту взимается неустойка в размере 0,1% годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств) сроком погашения до 6 апреля 2018 г. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является договор залога недвижимого имущества, принадлежащего ФИО5. а именно: нежилые помещения, расположенные по адресу: .... По состоянию на 15 августа 2018 г. задолженность по кредитному договору составляет 5 545 985,05 руб., в том числе: 3 699 000 руб. – по основному долгу, 664 242,02 руб. – по процентам, 1 182 743,03 руб. – по процентам по просроченной задолженности;

4) кредитный договор № от dd/mm/yy, в соответствии с которым банк предоставил ответчику ФИО6 денежные средства на потребительские нужды в размере 300 000 руб. под 16% годовых (с просроченной задолженности по кредиту взимается неустойка в размере 0,1% годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств) сроком погашения до 11 апреля 2017 г. включительно. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является договор поручительства № от dd/mm/yy По состоянию на 15 августа 2018 г. задолженность по кредитному договору составляет 459 135,62 руб., в том числе: 300 000 руб. – по основному долгу, 11 835,62 руб. – по процентам, 147 300 руб. – по процентам по просроченной задолженности.

Ответчики не выполняют свои обязательства по кредитным договорам. В адрес ответчиков банком 25 мая 2017 г. и 29 июня 2018 г. направлены претензии с требованием о погашении задолженности. Однако ответа не последовало, задолженность до настоящего времени не погашена.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения ст. ст. 309, 334, 348, 363, 809, 810, 819 ГК РФ, истец просил суд взыскать солидарно с ответчиков ФИО3 и ФИО6 задолженность по кредитному договору № от dd/mm/yy в размере 6 572 217,16 руб., в том числе: 5 063 380,25 руб. – по основному долгу, 882 179,66 руб. – по процентам, 626 657,25 руб. – по процентам по просроченной задолженности; взыскать солидарно с ответчиков ФИО3 и ФИО6 задолженность по кредитному договору № от 11 декабря 2014 г. в размере 5 703 151,05 руб., в том числе: 4 073 987,56 руб. – по основному долгу, 1 078 043,79 руб. – по процентам, 551 119,70 руб. – по процентам по просроченной задолженности; взыскать с ФИО6 задолженность по кредитному договору № от 8 апреля 2015 г. в размере 5 545 985,05 руб., в том числе: 3 699 000 руб. – по основному долгу, 664 242,02 руб. – по процентам, 1 182 743,03 руб. – по процентам по просроченной задолженности; взыскать с ФИО6 проценты по просроченной задолженности по кредитному договору № от 8 апреля 2015 г., начисленные с 16 августа 2018 г. на остаток задолженности по кредиту (основному долгу) в размере 3 699 000 руб. по день полного погашения кредита по ставке 0,1 % за каждый день нарушения обязательства; взыскать солидарно с ФИО6, ФИО3 задолженность по кредитному договору № от 11 января 2017 г. в размере 459 135,62 руб., в том числе: 300 000 руб. – по основному долгу, 11 835,62 руб. – по процентам, 147 300 руб. – по процентам по просроченной задолженности; взыскать солидарно с ФИО6 и ФИО3 проценты по просроченной задолженности по кредитному договору № от 11 января 2017 г., начисленные с 16 августа 2018 г. на остаток задолженности по кредиту (основному долгу) в размере 300 000 руб. по день полного погашения кредита по ставке 0,1 % за каждый день нарушения обязательства; обратить взыскание на заложенное имущество; взыскать с ФИО3, ФИО6, ФИО5 расходы по оплате госпошлины в размере 47 061 руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере 5 000 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнил исковые требования и просил суд взыскать солидарно с ответчиков ФИО3 и ФИО6 задолженность по кредитному договору № от 11 декабря 2013 г. в размере 7 193 328,18 руб., взыскать солидарно с ответчиков ФИО3 и ФИО6 задолженность по кредитному договору № от 11 декабря 2014 г. в размере 6 144 596,44 руб., взыскать солидарно с ФИО6, ФИО3 задолженность по кредитному договору № от 11 января 2017 г. в размере 509 835,62 руб., взыскать солидарно с ФИО6 и ФИО3 проценты по просроченной задолженности по кредитному договору № от 11 января 2017 г., начисленные со 2 февраля 2019 г. на остаток задолженности по кредиту (основному долгу) в размере 300 000 руб. по день полного погашения кредита по ставке 0,1 % за каждый день нарушения обязательства. Остальные требования оставлены без изменения.

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от 4 сентября 2019 г. исковые требования ООО «Костромаселькомбанк» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитным договорам оставлены без рассмотрения ввиду признания ее несостоятельной (банкротом) и введения в отношении ФИО3 процедуры реструктуризации долгов. При этом ФИО3, а также финансовый управляющий ФИО7 были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

18 октября 2019 г. к производству суда приняты уточненные исковые требования ООО «Костромаселькомбанк» в части обращения взыскания в счет погашения задолженности на имущество, принадлежащее ФИО5 Из данного имущества исключен жилой дом с двумя пристройками по адресу: .... Остальные требования оставлены без изменения.

Определением Ленинского районного суда ... от 18 октября 2019 г. исковые требования ООО «Костромаселькомбанк» к ФИО6 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на принадлежащее ему заложенное имущество оставлены без рассмотрения ввиду введения в отношении ФИО6 процедуры реструктуризации долгов. При этом ФИО6, а также финансовый управляющий ФИО8 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

В ходе рассмотрения дела из числа участников процесса исключены финансовые управляющие ФИО6 и ФИО3 - ФИО8 и ФИО7, в связи с освобождением их от данных обязанностей арбитражным судом. К участию в деле в качестве третьего лица привлечен новый финансовый управляющий ФИО3 и ФИО6 – ФИО9

Таким образом, предметом рассмотрения гражданского дела с учетом уточнения и оставления исковых требований банка к ФИО10 без рассмотрения являются исковые требования ООО «Костромаселькомбанк» к ФИО5 об обращении взыскания на заложенное по кредитному договору № от 11 декабря 2013 г. имущество: <данные изъяты>, расположенную по адресу: ..., с установлением начальной продажной стоимости в размере 10 350 000 руб.; земельный участок, расположенный по адресу: ..., с установлением начальной продажной стоимости в размере 500 000 руб., а также о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представители ООО «Костромаселькомбанк» по доверенностям ФИО1 и ФИО2 исковые требования к ФИО5 с учетом их уточнения поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, действует через представителя.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3, являющаяся также третьим лицом по делу, представитель третьих лиц К-ных по доверенности ФИО4 исковые требования с учетом их уточнения не признали, указали, что в настоящее время в производстве Арбитражного суда ... рассматривается заявление ООО «Костромаселькомбанк» о включении требований в реестр кредиторов должника, в том числе задолженности по кредитному договору № от dd/mm/yyФИО3 не согласна с размером заявленных банком требований, между нею и банком существует спор по порядку и очередности списания поступивших на счет от заемщиков денежных средств. В этой связи рассмотрение настоящего дела невозможно до установления требований ООО «Костромаселькомбанк» и включения задолженности по кредитному договору № от 11 декабря 2013 г. в реестр требований кредиторов должника ФИО3, поскольку задолженность по данному кредитному договору, возможно, будет менее 5% стоимости заложенного имущества, что исключит необходимость обращения взыскания на данное имущество. Также указали, что в настоящее время в арбитражном суде решается вопрос об освобождении ФИО9 от исполнения обязанностей финансового управляющего. До разрешения данного вопроса также невозможно рассмотреть дело по существу. Кроме этого, выразили несогласие с проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизой в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., подробные доводы о несогласии с заключением эксперта приведены в письменных возражениях. Исходя из этого, полагали необходимым стоимость заложенной квартиры определить с учетом заключения первой судебной оценочной экспертизы по данному объекту.

Третьи лица ФИО6, ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, допросив экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу положений ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), предусмотренную законом или договором.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 11 декабря 2013 г. между ООО «Костромаселькомбанк», именуемым кредитор, с одной стороны, и ФИО6, ФИО3, выступающими в качестве солидарных заемщиков, с другой стороны, заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор предоставляет заемщикам кредит в размере 10 000 000 руб. на срок 60 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 16% годовых на приобретение <данные изъяты>, расположенной по адресу: ..., а заемщики осуществляют возврат кредита и уплачивают проценты за пользование им в порядке, установленным настоящим договором (пункты 1.1-1.3, 3.1 кредитного договора).

В силу п. 3.3 кредитного договора заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй процентный период (п. 3.3.7); в последующие периоды платежей заемщики производят ежемесячные платежи в виде единого аннуитетного платежа в размере 243 181 руб. (п. 3.3.8).

Согласно п. 3.3.13 кредитного договора при просрочке в исполнении обязательств заемщиками размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму повышенных процентов, которые в силу п. 5.2 рассчитываются по ставке 28% годовых.

В соответствии с п. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения заемщиками обязательств по договору является ипотека в силу закона недвижимого имущества согласно договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка от 11 декабря 2013 г.; залог при оформлении ипотеки согласно договору ипотеки № от 11 декабря 2013 г., которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Распоряжение всей суммой предоставляемого кредита от имени заемщиков будет осуществляться ФИО3 (п. 1.6 кредитного договора).

Из материалов дела видно, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка от 11 декабря 2013 г., заключенного между ФИО5 и ФИО3, последняя приобрела в собственность <данные изъяты> квартиру, общей площадью 286,1 кв.м, расположенную по адресу: ..., за 11 500 000 руб., из которых 1 500 000 руб. – собственные денежные средства покупателя, 10 000 000 руб. – банковский кредит, предоставленный покупателю ООО «Костромаселькомбанк» на основании кредитного договора № от 11 декабря 2013 г.

Согласно п. 4 указанного договора купли-продажи с момента государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое недвижимое имущество оно считается находящимся в последующем залоге у банка (считается заложенным в силу закона) в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является банк, залогодателем – покупатель. Указанная квартира находится в залоге у ООО «Костромаселькомбанк» согласно договору ипотеки № от 13 декабря 2011 г.

Залогом обеспечивается исполнение обязательств покупателя, возникших на основании настоящего договора и кредитного договора № от dd/mm/yy Предмет залога оценивается залогодателем и залогодержателем в сумме 10 350 000 руб. (п. 5 договора купли-продажи).

19 декабря 2013 г. Управлением Росреестра по ... произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на объект недвижимости на основании указанного договора купли-продажи, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона, что подтверждаются штампами о регистрации на договоре.

Также из материалов дела видно, что в целях обеспечения исполнения обязательств, принятых на себя ФИО3 и ФИО6 по кредитному договору № от dd/mm/yy, dd/mm/yy между ФИО3, именуемой залогодатель, и ООО «Костромаселькомбанк», именуемым залогодержатель, заключен договор ипотеки №, по условиям которого залогодатель предоставляет залогодержателю в последующий залог следующее имущество: жилой дом с двумя пристройками, расположенный по адресу: ..., оцениваемый сторонами в 300 000 руб., и земельный участок, площадью 2 521 кв.м, расположенный по тому же адресу, оцениваемый сторонами в 500 000 руб. (п. 1.1 договора).

В силу п. 1.2 договора за счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, повышенные проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства, а также издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по обращению взыскания на предмет залога и расходов по реализации предмета залога.

Договор ипотеки и ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном порядке 19 декабря 2013 г.

25 июня 2015 г. между ФИО3 и ФИО5 с согласия банка заключен договор дарения квартиры по адресу: ..., а также жилого дома и земельного участка по адресу: ... (л.д. 136-152 Т. 3).

В соответствии с п. 4 договора дарения квартира, жилой дом с земельным участком находятся в залоге у ООО «Костромаселькомбанк», о чем одаряемая знает и не возражает против перевода прав и обязанностей на себя.

1 августа 2016 г., 31 августа 2016 г., 30 сентября 2016 г., 31 октября 2016 г., 31 января 2017 г., 28 февраля 2017 г., 30 марта 2017 г. между сторонами кредитного договора № от dd/mm/yy с согласия ФИО5 заключены дополнительные соглашения к кредитному договору о предоставлении заемщикам отсрочки по оплате соответствующих ежемесячных платежей.

В судебном заседании установлено, что банк выполнил взятые на себя обязательства, предоставив заемщикам сумму кредита, что подтверждается выпиской по счету и не оспаривается третьими лицами. Однако, заемщики принятые на себя обязательства по погашению кредита и уплате процентов за пользование им исполняли ненадлежащим образом, в результате чего по договору образовалась задолженность, поэтому банк вынужден был обратиться в суд с иском к ФИО10 о взыскании задолженности по кредитному договору № от dd/mm/yy и обращении взыскания на заложенное имущество, а в последующем заявить о включения задолженности по кредитному договору № от dd/mm/yy в реестр требований кредиторов должника ФИО3 в рамках дела о ее несостоятельности (банкротстве) №, рассматриваемого Арбитражным судом ....

Согласно справке банка от dd/mm/yy о задолженности по кредитному договору № от 11 декабря 2013 г. (л.д. 163 Т. 4), заявлению ООО «Костромаселькомбанк» в Арбитражный суд ... о включении в реестр требований кредиторов (Т. 6), определению Арбитражного суда ... от dd/mm/yy по делу № задолженность по указанному кредитному договору по расчету банка составляет 7 838 111,50 руб., в том числе 5 063 380,25 руб. – по основному долгу, 929 045,97 руб. – по процентам, 1 845 685,28 руб. – по процентам по просроченной задолженности.

На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статья 340 ГК РФ устанавливает, что если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

При этом в силу п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п. 3 ст. 348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2 указанной статьи Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы и пр.

В силу п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Поскольку обеспеченные залогом обязательства заемщиков по кредитному договору не исполнялись надлежащим образом, допускались неоднократные просрочки внесения платежей, имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Ввиду того, что пункт 1 статьи 348 ГК РФ не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо. В последнем случае по ходатайству залогодателя, залогодержателя или по инициативе суда к участию в деле об обращении взыскания на заложенное имущество в качестве третьего лица привлекается должник по обеспеченному залогом обязательству, поскольку удовлетворение требования залогодержателя к должнику за счет имущества залогодателя является основанием для перехода к залогодателю прав кредитора по обеспеченному залогом обязательству (статья 387 ГК РФ).

Указанная правовая позиция изложена в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В этой связи судом было принято решение о возможности отдельного рассмотрения настоящего дела.

Смена финансового управляющего должника в рамках дела о его банкротстве также не является препятствием к рассмотрению дела по существу. Действующий финансовый управляющий привлечен судом к участию в деле.

Как было указано выше, залоговая стоимость объектов недвижимости между сторонами была согласована в следующих размерах: жилой дом с двумя пристройками, расположенный по адресу: ... оценен сторонами в 300 000 руб.; земельный участок, площадью 2 521 кв.м, расположенный по тому же адресу, - в 500 000 руб.; <данные изъяты> квартира, общей площадью 286,1 кв.м, по адресу: ..., - в 10 350 000 руб.

В связи с несогласием с установленной между сторонами залоговой стоимостью объектов недвижимости по делу были проведены судебные оценочные экспертизы.

Так, согласно заключению эксперта <данные изъяты>. от dd/mm/yy№ (л.д. 2-64 Т. 3) рыночная стоимость земельного участка по адресу: ... момент проведения экспертизы с учетом разумного округления составляет 1 270 000 руб. Объекты недвижимости, а именно жилой дом с двумя пристройками, десять сараев, баня, на земельном участке по указанному адресу не установлены (не идентифицированы).

В судебном заседании эксперт <данные изъяты> полностью поддержал свое экспертное заключение, ответив на поставленные судом и участниками процесса вопросы и дополнительно обосновав размер торга, выбор аналогов объекта оценки.

Оснований не доверять приведенному заключению эксперта у суда не имеется, заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт <данные изъяты> проводивший экспертизу, имеет <данные изъяты>

Выводы эксперта сделаны на основе исследования материалов дела, объекта оценки, не вызывая сомнений в их правильности и обоснованности, поддержаны экспертом в судебном заседании.

Каких-либо обоснованных возражений относительно проведенного судебного исследования представителями банка не заявлено. В этой связи судом было отказано в удовлетворении ходатайства представителя банка о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, заключение судебного эксперта <данные изъяты> может быть положено в основу судебного решения по установлению начальной продажной цены земельного участка, расположенного по адресу: ..., которая будет составлять 1 016 000 руб. (1 270 000 руб. * 80%).

Доводы стороны ответчика, третьих лиц и соответствующее ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы по указанному объекту недвижимости со ссылкой на истечение срока действия заключения согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» судом отклонены, поскольку данные нормативные акты распространяют свое действие на досудебную стадию спора относительно оценки объекта недвижимости, в то время как заключение эксперта <данные изъяты> получено при рассмотрении дела по существу в рамках назначенной судом судебной оценочной экспертизы. При этом каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка в настоящее время по отношению к стоимости, установленной на момент проведения судебной экспертизы, существенно изменилась, стороной ответчика не представлено.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению эксперта <данные изъяты> от dd/mm/yy№ рыночная стоимость <данные изъяты> квартиры по адресу: ... учетом произведенных в ней неотделимых улучшений на момент проведения экспертизы 29 ноября 2019 г. составляет 30 155 000 руб.

На основании определения Ленинского районного суда г. Костромы от 28 января 2020 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты>

По заключению судебного эксперта <данные изъяты>. № рыночная стоимость <данные изъяты> квартиры по адресу: ... учетом произведенных в ней неотделимых улучшений на 3 июня 2020 г. составляет 19 931 400 руб.

В судебном заседании эксперт <данные изъяты>. полностью поддержала свое экспертное заключение, дав дополнительные пояснения по заключению. В частности, эксперт дополнительно обосновала применение ею сравнительного метода при оценке и отклонение иных подходов к оценке (затратного и доходного), подробное обоснование чего также содержится и на станицах 6-8 заключения.

Также экспертом достаточно обоснован вывод об отнесении объекта исследования к категории - квартира с ремонтом класса «Комфорт». При этом экспертом правомерно отмечено в заключении, что в отчете оценщика от 11 июля 2013 г., выполненным специалистами <данные изъяты> (отчет составлялся в связи с заключением между банком и К-ными кредитного договора от dd/mm/yy, рыночная стоимость квартиры на дату отчета была определена в размере 16 990 000 руб., ликвидационная – в размере 13 167 000 руб.), квартира на 2013 г. уже находилась в том же состоянии, что и на дату новой оценки, то есть в течение 7 лет квартира эксплуатировалась, отделка имеет визуально определенные следы эксплуатации.

Также экспертом обосновано применение корректировок относительно места расположения объекта исследования со ссылкой на типовые зоны в пределах городов в соответствии со специальным пособием для оценщиков «Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок» под редакцией <данные изъяты>

Доводы стороны ответчика и третьих лиц о том, что экспертом использованы ненадлежащие аналоги объекта оценки, по сути, представляющие собой один объект, так как фотографии на сайте схожи, судом отклоняются как несостоятельные.

Эксперт <данные изъяты>. в судебном заседании пояснила, что в данном случае в качестве объектов аналогов выбирались объекты – многоэтажные многоуровневые квартиры с уже сделанным ремонтом. Объекты без ремонта, с плохим ремонтом не принимались. На момент проведения экспертизы имелось 32 предложения в ... объектов жилой недвижимости, площадью более 150 кв.м, т.е. крупногабаритных квартир. Ею была сделана выборка, проведен анализ фактических предложений, и выбраны наиболее подходящие объекты-аналоги, в том числе с наличием сауны, бассейна (джакузи). То обстоятельство, что две квартиры находятся в одном доме, не свидетельствует о неправильном выборе аналогов. При разговоре с риэлтором она выяснила, что это совершенно разные квартиры. К тому же фотографии квартир, размещенные на сайте объявлений, отличаются.

Не доверять указанным показаниям эксперта у суда оснований не имеется.

При расчете стоимости неотделимых улучшений эксперт <данные изъяты>. пришла к выводу о том, что к таковым следует отнести устройство бассейна. При этом экспертом установлено, что переоборудование в части устройства бассейна в квартире собственником объекта не узаконено.

Делая вывод о том, что кухонный гарнитур нельзя отнести к неотделимым улучшениям, эксперт исходила из того, что его возможно демонтировать без фатального повреждения отделки, стен, потолка и пола.

Отделка лестницы учитывалась экспертом при анализе общего типа отделки помещения.

Стоимость бассейна экспертом определена методом индексирования с учетом износа согласно действующей методике, поскольку у эксперта имелись документы о стоимости производства работ по устройству бассейна. Использование данного метода не запрещено нормами действующего законодательства в области оценочной деятельности, выбор же метода оценки отнесено к компетенции самого оценщика (ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда также не имеется, заключение эксперта <данные изъяты>. соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт <данные изъяты> проводившая экспертизу, является <данные изъяты>

Выводы эксперта сделаны на основе тщательного анализа материалов дела, исследования объекта оценки и полностью соответствуют поставленному суду вопросу, не вызывая сомнений в их правильности и обоснованности. Каких-либо обоснованных возражений относительно проведенного судебного исследования ответчиком и третьими лицами не заявлено. Все доводы относительно недопустимости проведенного судебного исследования связаны только с несогласием с выводами эксперта. В этой связи судом было отказано в удовлетворении ходатайства стороны ответчика и третьих лиц, о назначении по делу повторной (третьей) судебной оценочной экспертизы по оценке 5-комнатной квартиры.

Таким образом, заключение судебного эксперта <данные изъяты>., как наиболее достоверно отражавшее действительную стоимость объекта недвижимости, может быть положено в основу судебного решения по установлению начальной продажной цены 5-комнатной квартиры, общей площадью 286,1 кв.м, по адресу: ..., которая будет составлять 15 945 120 руб. (19 931 400 руб. * 80%).

При этом экспертное заключение <данные изъяты>», а также показания <данные изъяты> являющегося руководителем данной экспертной организации и не имеющего квалификационного аттестата эксперта-оценщика, суд не может принять в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости 5-комнатной квартиры по причине того, что

имеются сомнения в правильности и обоснованности выводов эксперта <данные изъяты> в представленном заключении.

Так, из заключения эксперта <данные изъяты>» следует, что экспертом в целях сравнения выбраны объекты-аналоги 2018, 2019, 2006 года постройки. При этом имеется существенная разница в стоимости 1 кв.м данных объектов. Два объекта-аналога являются новыми квартирами без отделки, в то время как спорная квартиры представляет собой объект вторичного рынка с выполненным ремонтом. Указанные обстоятельства вызывают сомнения в правильности подбора аналогов

Поправки при расчетах рыночной стоимости определены экспертом на основании пособия «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Квартиры», под ред. Лейфера, тогда как на дату оценки уже действовала редакция данного справочника 2019 г., имеющая иные поправочные коэффициенты.

В экспертном заключении отсутствует анализ неотделимых улучшений объекта оценки. Относительно стоимости неотделимого улучшения – бассейна эксперт руководствовался данными о годе его постройки 2014 г. со слов К-ных. В то же время установлено, что по состоянию на дату оценки объекта 11 июля 2013 г. оценщиком <данные изъяты> при заключении кредитного договора бассейн уже имелся.

В расчетах стоимости квартиры сравнительным подходом принята полная площадь квартиры 286,1 кв.м. При этом из заключения эксперта невозможно установить, входит ли площадь бассейна в данную площадь, в связи с чем не представляется возможным проверить произведенные расчеты, что приводит к выводу о том, что площадь бассейна учтена в стоимости квартиры дважды: один раз с учетом стоимости элитного ремонта, второй раз - как стоимость устройства бассейна.

Кроме этого, экспертом оставлено без внимания то обстоятельство, что в целом в оцениваемой квартире ремонт выполнен более 6 лет назад, что подтверждается отчетом <данные изъяты>» 2013 г. Экспертом не установлено, что изменилось с момента последнего ремонта. Данные обстоятельства влияют на вывод об отнесении ремонта к определённой категории.

В удовлетворении исковых требований ООО «Костромаселькомбанк» об установлении иной начальной стоимости заложенного имущества при его продаже с публичных торгов следует отказать.

Доводы стороны ответчика и третьих лиц о том, что при установлении требований ООО «Костромаселькомбанк» в рамках дела о банкротстве ФИО3 размер задолженности может быть меньше 5% определенной судом рыночной стоимости заложенного имущества, что исключит возможность обращения на него взыскания, судом отклоняются, поскольку бесспорных доказательств этому в материалы дела не представлено.

Как следует из объяснений сторон, определения Арбитражного суда ... от dd/mm/yy между сторонами банкротного дела имеется спор относительно денежных средств по нескольким приходным кассовым ордерам, копии которых представлены в материалы дела. По указанным ордерам речь может идти о сумме, чуть более превышающей 2 500 000 руб., что с учетом даже требуемой банком задолженности по основному долгу не свидетельствует о размере обязательства К-ных перед банком по кредитному договору от 11 декабря 2013 г. менее 5% от определенной судом стоимости заложенного имущества.

Приходя к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заявленное залоговое имущество, суд считает целесообразным указать на порядок исполнения решения в части обращения взыскания на заложенное имущество, а именно то, что решение суда в указанной части подлежит исполнению после установления требований ООО «Костромаселькомбанк» и включения задолженности по кредитному договору № от dd/mm/yy в реестр требований кредиторов должника ФИО3 в рамках дела о ее несостоятельности (банкротстве) № № рассматриваемого Арбитражным судом .... Данная оговорка, по мнению суда, необходима в интересах ответчика и третьих лиц, а также истца во избежание неосновательного обогащения на стороне последнего.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

Исходя из положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные банком расходы по уплате государственной пошлины за требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат возмещению ответчиком в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Костромаселькомбанк» к ФИО5 удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО5:

- земельный участок, расположенный по адресу: ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 521 кв.м, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость заложенного имущества в размере 1 016 000 руб. (один миллион шестнадцать тысяч руб.);

- 5-комнатную квартиру, общей площадью 286,1 кв.м, в том числе жилой 110,3 кв.м, расположенную по адресу: ..., кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость заложенного имущества в размере 15 945 120 руб. (пятнадцать миллионов девятьсот сорок пять тысяч сто двадцать руб.).

Взыскать с ФИО5 в пользу ООО «Костромаселькомбанк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (шесть тысяч руб.).

В удовлетворении исковых требований ООО «Костромаселькомбанк» об установлении иной начальной стоимости заложенного имущества при его продаже с публичных торгов отказать.

Решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежит исполнению после установления требований ООО «Костромаселькомбанк» и включения задолженности по кредитному договору № от dd/mm/yy в реестр требований кредиторов должника ФИО3 в рамках дела о ее несостоятельности (банкротстве) № №, рассматриваемого Арбитражным судом ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья «подпись» Ю.П. Королева

Мотивированное решение суда изготовлено 28 сентября 2020 года