Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора аренды жилого помещения расторгнутым, о выселении из жилого помещения, о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском, указав, что он является собственником 3/5 доли жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. 01 ноября 2019 года он заключил с ФИО3 договор аренды с правом выкупа своей доли в квартире, согласно которому ответчик должен был выплачивать ежемесячную аренду до 05 числа и выплачивать частями суммы для выкупа доли в квартире в течение срока аренды. Последняя оплата аренды была произведена ответчиком за июнь 2020 года, то есть с июля 2020 года возникла задолженность, а за выкуп доли в квартире ответчик не внёс ни одного платежа за весь срок аренды, что является существенным нарушением условий договора аренды. 11 июля 2020 года истец направил ответчику требование о расторжении договора аренды, которое осталось без ответа. Кроме того, во исполнение указанной договоренности истец зарегистрировал ответчика в спорном жилом помещении. Поскольку в настоящее время условия договора аренды жилого помещения не исполняются, истец нуждается в деньгах, а ответчик занимает жилое помещение без законных оснований, ФИО2 просил признать договор аренды б/н от 01 ноября 2019 года расторгнутым, признать ФИО3 утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, снять его с регистрационного учета по указанному адресу, выселить ФИО3 из указанного жилого помещения и обязать ФИО3 оплатить задолженность за прожитое время.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 неоднократно уточнял свои исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в последних уточненных исковых требованиях просил признать договор аренды б/н от 01 ноября 2019 года расторгнутым, признать ФИО3 не приобретшим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, снять его с регистрационного учета по указанному адресу, выселить ФИО3 из указанного жилого помещения и обязать ФИО3 оплатить задолженность за прожитое время в размере 36 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом уточнений в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что ответчик искал жилье, нашел риелтора, которая была знакома с его мамой. Квартира пустовала, и она предложила заселить его туда. Они оформили договор. Потом ответчик перестал платить деньги, после чего он предложил расторгнуть договор и освободить квартиру. Эта квартира трехкомнатная, две комнаты принадлежат ему, одна – третьему лицу ФИО4 Эти комнаты разделены между собой, также есть решение суда о том, какая доля квартиры какой конкретно комнате принадлежит. ФИО4 проживает в одной из комнат в этой же квартире. ФИО2 решил свою долю в квартире продать путем заключения договора аренды с последующим выкупом. Второму сособственнику он предлагал право выкупа, но он не имеет возможности и даже желания выкупать его долю. У него также имеется на руках нотариально заверенный отказ. Продажей его доли в спорной квартире занимался знакомый риелтор его мамы. Ответчику негде было жить, его попросили выписаться с прошлого места проживания и он слезно настаивал, что ему нужна прописка. Он допустил ошибку, что дал постоянную прописку ему, а не временную. С ответчиком он познакомился за месяц до заключения договора аренды. На основании договора он зарегистрировал ответчика в квартире, после чего этот договор они расторгли и заключили новый договор аренды, но уже с правом выкупа. Фактически ответчик вселился в спорную квартиру в августе 2019 года, а в ноябре 2019 года они оформили договор с правом выкупа. Ответчик обещал платить частями каждый месяц, часть денег за аренду, часть за выкуп. Первая выплата была 01 ноября 2019 года – <данные изъяты> руб. Платил ответчик деньги его маме, но она просто забирала их по поручению ФИО2 Сейчас ответчик перестал вообще платить, незаконно живет в помещении, являющемся собственностью истца. В отдел полиции ФИО2 обращался по этому поводу, но только устно, потому что он не знает, как составить обращение и на что ссылаться. В полиции ему сказали, что у человека есть прописка, и они не имеют права выгнать его на улицу.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения не признал, просил в иске отказать. Пояснил, что у истца, у его матери и у риелтора изначально была мошенническая схема, и он в нее попался. И деньги за комнаты у него лежали, он звонил, говорил, придите и заберите их, но никто не приходил. Поначалу мать ФИО2 приходила и забирала деньги, но вдруг перестала. Все что говорит истец, было с точностью наоборот. Ему риелтор и мать истца предложили жить в этой квартире, точнее, в одной из комнат. Сказали, будешь платить 6 000 руб., 5 000 руб. – за аренду и 1 000 руб.– за коммунальные платежи, также сказали, что он должен сделать в этой комнате ремонт. Он согласился. Никакого отношения к его вселению в спорную квартиру истец не имеет, все это делала его мать. Ему сейчас некуда выселяться, у него нет жилья. До вселения в спорную квартиру он проживал в гостинице «Патриот».

Также ответчик ФИО3 представил в суд письменные возражения на исковое заявление, из которых следует, что все факты, указанные в исковом заявлении, являются вымышленными. Истец предъявляет к нему незаконные требования о выселении. Договор аренды жилого помещения по данному адресу от 01 ноября 2019 года, составленный истцом ФИО2, не соответствует правовым нормам. Акт передачи, как приложение к договору найма от 01 ноября 2019 года, не соответствует истине, и он его не подписывал. Все требования истца считает надуманными с целью наживы. Просил признать за ним право на проживание в 3/5 доли (2 комнатах) в трехкомнатной квартире по адресу: <адрес>.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании пояснил, что он является собственником 2/5 доли спорной квартиры, что соответствует одной комнате в спорной квартире. Во второй комнате живет ответчик, а третья комната пустует. ФИО2 собственник двух комнат, он в квартире не живёт. ФИО2 никогда не говорил ФИО4, что хочет продавать свою долю в квартире и не предлагал выкупить её, да ему (ФИО4) это и не надо. Лицевой счет у них разделен, он платит коммунальные платежи только за свою долю. У него была с ФИО2 договоренность, что истец подселит жильца, а за это будет полностью оплачивать коммунальные услуги сам. Так и было до мая 2020 года, а потом ФИО2 перестал оплачивать коммунальные платежи. Подтвердил, что ответчик ФИО3 фактически проживает в спорной квартире и в настоящее время. Какие между ФИО2 и ФИО3 сложились отношения, ему неизвестно, и его этот вопрос не интересует. Оп просто живёт в своей комнате, и хочет, чтобы его не трогали.

Выслушав пояснения участников процесса, пояснения свидетеля ФИО11., заключение прокурора, полагавшего исковые требования о выселении ответчика из жилого помещения подлежащими удовлетворению, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Как установлено судом, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником 3/5 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли продажи серии 39 АА № 1562803 от 19 января 2018 года; собственником 2/5 доли указанной квартиры является ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 октября 2020 (л.д. 43-47).

Из копии поквартирной карточки видно, что в жилом помещении по адресу: <адрес>, зарегистрированы: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и др. (л.д. 16).

01 ноября 2019 года между ФИО2 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор б/н, в соответствии с которым арендодатель обязался осуществить передачу комнаты или комнат, выступающей предметом соглашения, арендатору для владения и использования с правом последующего выкупа. Комната площадью <данные изъяты> кв.м. и комната <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 17-18).

Согласно п. 2 указанного договора, комната (комнаты) передаются для владения и пользования от арендодателя к арендатору сроком на один год с 01 ноября 2019 года.

Как следует из п. 4 настоящего договора, арендные платежи за весь срок аренды помещения устанавливаются соглашением сторон в размере 6 000 руб. в месяц. Выплаты производятся на позже 05 числа каждого календарного месяца, следующего за месяцем заключения договора. Денежные средства, подлежащие выплате для выкупа комнат (комнаты), арендатор выплачивает арендодателю частями наличными денежными средствами в течение срока аренды под расписку.

07 июля 2020 года ФИО2 в адрес ФИО3 было направлено требование о досрочном расторжении договора от 01 ноября 2019 года, а также об освобождении арендованного помещения в течение 30 дней, и оплате за фактическое прожитое время (л.д. 21).

Как следует из искового заявления, поскольку в настоящее время условия договора аренды жилого помещения не исполняются, истец нуждается в деньгах, а ответчик занимает жилое помещение без законных оснований, ФИО2 просил признать договор аренды б/н от 01 ноября 2019 года расторгнутым, признать ФИО3 утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, снять его с регистрационного учета по указанному адресу, выселить ФИО3 из указанного жилого помещения и обязать ФИО3 оплатить за прожитое время.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Частью 1 ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Положениями ст. 250 ГК РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как пояснил в судебном заседании истец, он заключил договор от 01 ноября 2019 года с ФИО3 только с целью сдачи принадлежащей ему доли спорной квартиры в аренду, в найм. При этом намерения продать спорную долю квартиры он не имел.

Однако, данные пояснения опровергаются содержанием самого договора, из которого следует, что ФИО2 обязался передать ФИО3 комнаты или комнату для владения и использования с правом последующего выкупа.

В п. 4 договора сторонами оговорено, что денежные средства, подлежащие выплате для выкупа комнат (комнаты), ФИО3 выплачивает ФИО2 частями в течение срока аренды под расписку.

В п. 7 договора указано, что по истечении договорных сроков и выполнении всех финансовых обязательств, квартира, сдаваемая в аренду по настоящему соглашению, становится собственностью ФИО3

Кроме того, свидетель ФИО12 в судебном заседании пояснила, что является матерью ФИО2 Изначально сын хотел продать свою долю в спорном жилом помещении, она помогала сыну в этом вопросе. Они обратились в риэлтерское агентство, которое нашло им покупателя – ФИО3 Последний сказал, что не может выкупить комнаты сразу, однако скоро ему должны заплатить крупную сумму, поэтому он может пока платить за аренду, а потом сразу купить комнаты, однако он должен сразу въехать в квартиру, поскольку ему негде жить. Они не хотели терять покупателя, потому что комнаты в квартире продать трудно, поэтому согласились на такие условия. С ответчиком был заключен договор аренды с последующим выкупом жилого помещения. Ответчик платил по <данные изъяты> руб. в месяц, из которых она оплачивала коммунальные платежи. ФИО3 они разрешили проживать в квартире, поскольку он обещал единовременной суммой выкупить долю ФИО5 в квартире. О том, что ответчик зарегистрирован в жилом помещении, она не знала.

Суд полагает, что и регистрация ответчика в спорной квартире, в том числе и до заключения договора от 01 ноября 2019 года, свидетельствует о наличии такой договоренности между сторонами.

Таким образом, при заключении договора от 01 ноября 2019 года, подлинная воля сторон была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении договора купли-продажи квартиры.

При этом, ФИО2, как участник долевой собственности, желающий распорядиться ею путем возмездного отчуждения, не выполнил требований, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, что прямо противоречит закону.

Из пояснений третьего лица ФИО4 следует, что он является собственником одной комнаты в спорной квартире. В одной из оставшихся комнат живет ответчик, а другая пустует. Истец не говорил, что хочет продавать свою долю в квартире и не предлагал ему долю выкупить.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 73 указанного Постановления сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Согласно п. 74 указанного Постановления, также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом, договор, заключенный ФИО2 и ФИО3 01 ноября 2019 года, является ничтожной сделкой, поскольку его условия противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, так как он был заключен в отсутствие согласия сособственника – третьего лица ФИО4, противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем является недействительным в силу его ничтожности.

В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, в связи с чем у ФИО2 отсутствуют правовые основания для признания договора б/н от 01 ноября 2019 года расторгнутым и взыскании денежных средств за прожитое время ФИО3 в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, поскольку указанный договор является ничтожным.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 о признании договора аренды б/н от 01 ноября 2019 года расторгнутым и обязании ФИО3 оплатить за прожитое время, удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании истец ссылается на то, что ФИО3 проживает без законных оснований в жилом помещении, которое принадлежит ему на праве собственности, выселяться отказывается.

Поскольку собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК), вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права собственника по пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением.

Судом установлено, что реализуя указанное право, ФИО2 вселил в спорную квартиру ФИО3 в качестве знакомого.

При этом ФИО3 не является членом семьи ФИО2; заключенный между ними 01 ноября 2019 года договор, является ничтожным.

В настоящее время собственник жилого помещения ФИО2 возражает против проживания в спорной квартире ФИО3

ФИО3 добровольно выселяться из квартиры не желает, чем нарушает права собственника жилого помещения – ФИО2 – по владению и распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Также судом установлено, что каких-либо правовых оснований для пользования спорной квартирой у ФИО3 не имеется.

Доводы ФИО3 об отсутствии у него иного жилого помещения для проживания, не могут являться основанием для нарушения прав собственника спорных комнат ФИО2, и не могут быть приняты судом во внимание, поскольку при отсутствии у ФИО3 иного жилого помещения для проживания он вправе обратиться с заявлением в администрацию городского округа «Город Калининград» для решения вопроса о постановке его на учёт граждан, нуждающихся в жилом помещении для проживания.

Таким образом, поскольку ФИО3 не является членом семьи ФИО2, соглашения о пользовании жилым помещением между ФИО2 и ФИО3 не достигнуто, законных оснований для проживания ФИО3 в спорной квартире не имеется, исковые требования ФИО2 о признании ФИО3 утратившим право пользования спорной квартирой обоснованы и подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Соответственно, ФИО3 подлежит выселению из спорного жилого помещения и снятию с регистрационного учета по указанному адресу.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Соответственно, с ФИО3 подлежат взысканию в пользу ФИО2 понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за удовлетворенные судом требования неимущественного характера, в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить частично.

Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Снять ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 20 января 2021 года.

Судья /подпись/		<данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

<данные изъяты>