Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ООО «Бизнес Групп», ФИО5 о признании сделки купли-продажи недействительной, признании права пользования, по иску третьего лица АО «Альфа-Банк», заявившего самостоятельные требования к ФИО1, ФИО4, ООО «Бизнес Групп», ФИО5 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество, признании договора, обращении взыскания на заложенное имущество, признании договора социального найма недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ООО «Бизнес Групп», в котором просила суда: признать сделку – договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности сделки; признать за ФИО6 право бессрочного пользования указанной квартирой.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что на основании договора передачи квартиры в общую долевую собственность от 2 ноября 2006 года ФИО7, ФИО8, ФИО9 являлись собственниками квартиры по адресу: <адрес>.По договору купли-продажи от 22 января 2007 года ФИО7, ФИО9, ФИО8 продали квартиру ФИО1, в последующем в связи с неисполнением условий кредитного договора на спорную квартиру обращено взыскание. В связи с тяжелой финансовой ситуацией ФИО1 обратилась в агентство «Антиколлектор», которые обязались оказать помощь в возвращении квартиры, в свою очередь ФИО1 обязалась оказать услуги в области менеджмента, бухгалтерии и по представлению интересов в государственных органах и иных организациях, учреждениях; свои обязательства ФИО1 выполнила в полном объеме. В рамках достигнутой договоренности 14 марта 2014 года квартира после проведения торгов была продана ФИО10, а затем по договору от 15 октября 2014 года - ООО «Бизнес Групп». 8 февраля 2016 года ООО «Бизнес Групп» с ФИО1 и членами ее семьи – ФИО7, ФИО9, ФИО8 заключен договор найма жилого помещения. Согласно пункту 1.3 договора срок найма установлен с 8 февраля 2016 года – бессрочно. На основании указанного договора ФИО1 и члены ее семьи вновь были зарегистрированы в спорной квартире. 29 марта 2018 года между ООО «Бизнес Групп» и ФИО4 заключен договор купли-продажи № квартиры по адресу: <адрес>. Несмотря на отчуждение права собственности на квартиру в пользу ФИО4, ФИО1 продолжала владеть и пользоваться квартирой по адресу: РБ, <адрес> из данной квартиры она никогда не выселялись, проживала там на протяжении всего времени совместно с членами ее семьи – ФИО7, ФИО9, ФИО8, сохраняя постоянную регистрацию, оплачивала коммунальные услуги, обслуживала жилое помещение. Ответчик ФИО4 в квартиру не вселялся, перед заключением сделки жилое помещение не осматривал, какой-либо интерес к приобретаемой квартире не проявлял. Фактически собственником квартиры было и является ООО «Бизнес Групп», а заключенная 29 марта 2018 года сделка носит мнимый характер, направлена на формальную смену собственника и выведение имущества из ООО «Бизнес Групп». Договор купли-продажи от 29 марта 2018 года заключен в нарушение договора найма от 8 февраля 2016 года, который по сегодняшний день не расторгнут, при этом срок найма установлен – бессрочно, извещение о прекращении договора, предусмотренное пунктом 2.1.4 договора, нанимателю не поступало.

В последующем истец ФИО1 уточнила исковые требования, дополнительно просила признать недействительной (ничтожной) сделку – договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО5, применить последствия недействительности сделки, указав, что данная сделка заключена с целью придать законный вид ранее состоявшимся договорам купли-продажи.

Определением суда от 30 ноября 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявило самостоятельные требования, привлечено АО «Альфа-Банк», которые просят суд: признать действительными договоры купли-продажи №2 от 29 марта 2018 года и от 6 ноября 2019 года; ФИО1 отказать в удовлетворении исковых требований ввиду пропуска срока исковой давности; расторгнуть договор социального найма жилого помещения от 8 февраля 2016 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Бизнес Групп» с последующим выселением ФИО1, ФИО7, ФИО9, ФИО11, ФИО8 из занимаемой ими квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО5 в пользу АО «Альфа-Банк» сумму задолженности по договору № от 6 ноября 2019 года в размере 2 15717, 42 рублей; обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности квартиру по адресу: РБ, <адрес> путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 1 888 000 рублей; взыскать с ФИО5 расходы по уплате государственной пошлины в пользу АО «Альфа-Банк» в размере 18 986 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 6 ноября 2019 года между ФИО5 и АО «Альфа-Банк» заключен кредитный договор, по условиям которого ФИО5 выдан кредит в размере 2 050 000 рублей на срок 314 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит в размере 9,19% годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – для приобретения предмета ипотеки – квартиры по адресу: РБ, <адрес>. Обеспечением исполнения обязательства является ипотека, возникшая в силу закона и удостоверенная закладной. ФИО5 надлежащим образом условия договора не исполняет, в связи с этим ей выставлено требование о досрочном возврате кредита и начисленных процентов. Сумма задолженности должника по состоянию на 16 ноября 2020 года составляет 2 157 217, 42 рублей, в том числе: неустойка за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом – 6 026, 09 рублей, неустойка за нарушение срока возврата основного долга – 617, 13 рублей, задолженность по просроченным процентам за пользование кредитом – 109 420, 50 рублей, задолженность по просроченной сумме основного долга – 2 041 153, 70 рубля. Согласно закладной в обеспечение обязательств по кредитному договору в залог предоставлена квартира по адресу: <адрес> Согласно ответу об оценке №3785-199 от 11 ноября 2020 года стоимость квартиры составляет 2 360 000 рублей, то есть 80% равно 1 888 000 рублей. В ходе досудебного взаимодействия с заемщиком по урегулированию задолженности установлено, что на основании договора социального найма от 8 февраля 2016 года в спорной квартире проживают третьи лица – ФИО1, ФИО7, ФИО9, ФИО11, ФИО8 Первоначально предмет залога принадлежал указанным лицам. Ввиду несоблюдения ФИО1 условий договора кредитор обратил взыскание на заложенное имущество и реализовал указанную квартиру на торгах. Собственником предмета залога с 14 марта 2014 года являлось ООО «Бизнес Групп». В последующем ФИО1 обратилась в ООО «Бизнес Групп» с целью вернуть право собственности на квартиру, по устной договоренности было достигнуто согласие ФИО1 на оказание организации услуг по менеджменту, а ООО «Бизнес Групп» обязался вернуть в собственность истцу указанную ранее квартиру. Изложенное подтверждается вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 7 ноября 2019 года. С целью узаконить изложенные договоренности между ООО «Бизнес Групп» и ФИО1 8 февраля 2016 года был заключен договор социального найма. ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Бизнес Групп» лишь в 2016 году, то есть спустя два года с момента перехода прав собственности на недвижимое имущество к ООО «Бизнес Групп». Порядок действия истца указывает на его недобросовестность и носит мнимый характер. В пункте 4 договоре купли-продажи от 29 марта 2018 года, заключенного между ООО «Бизнес Групп» и ФИО4 указано, что в продаваемом имуществе зарегистрированы третьи лица, поэтому данная сделка не носит мнимый характер. В договоре указана, что переход права собственности на квартиру является основанием для прекращения права пользования квартирой указанных лиц и снятия их с регистрационного учета. Таким образом, право пользования ФИО1 ограничивалось сменой собственника квартиры. ФИО4, воспользовался свои законным правом на отчуждение квартиры в пользу ФИО5. При регистрации права собственности обременения на квартиру в Росреестре зарегистрированы не были. Наймодателем по договору социального найма в настоящее время является ФИО5, по информации банка ФИО1 не вносит плату за жилое помещение с 2018 года, то есть с перехода права собственности в пользу ФИО4. ФИО5 и ФИО4 предпринимались меры по защите своих нарушенных прав, как собственников спорной квартиры, она предъявляли требования к ФИО1, ООО «Бизнес Групп» о признании договора найма недействительным и взыскании денежных средств; решением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 8 сентября 2020 года по делу №2-2491/2020 требования указанных лиц оставлены без удовлетворения, решение в законную силу не вступило. Жилым помещением нарушает право банка как залогодержателя обратить взыскание на указанное имущество. Кроме того, при удовлетворении исковых требований о признании сделок недействительными право собственности на спорное жилое помещение перейдет первоначальному собственнику ООО «Бизнес Групп», что неправомочно ввиду ликвидации юридического лица 6 ноября 2019 года. ФИО1 пропущен срок исковой давности, поскольку о заключенных сделках она узнала 29 марта 2018 года, то есть в момент перехода квартиры в собственность ФИО4, срок исковой давности истек 29 марта 2018 года.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердила, пояснив, что ФИО1 с ООО «Бизнес Групп» заключен договор найма квартиры по адресу: РБ, <адрес>А, <адрес>, на бессрочной основе. Договор исполнен реально обеими сторонами, условиям договора найма соблюдаются, ФИО1 использует жилое помещение по назначению, в квартире проживают только лица, указанные в договоре найма, оплата коммунальных услуг производится на регулярной основе, долгов не имеется. В 2019 году в ходе рассмотрения гражданского дела по иску ФИО4 к ней о признании прекратившей право пользования и снятии с регистрационного учета она узнала, что ООО «Бизнес Групп» продало квартиру ФИО4. За день до вынесения решения по данному делу ФИО4 продал квартиру ФИО5. При этом ни ФИО4 ни ФИО5 в квартиру не вселялись, их вещей в квартире нет, перед покупкой квартиру не осматривали, какой-либо интерес к приобретаемому жилому помещению не проявляли, коммунальные услуги не оплачивают, бремя содержания имущества не несут. Полагает, что сделки носят мнимый характер, заключены без цели их фактического исполнения. Обращает внимание, что при продаже квартиру ООО «Бизнес Групп» ФИО4 расчет носил наличный характер, поступление денежных средств от ФИО4 в ООО «Бизнес Групп» приходным кассовым ордером либо платежным поручением не оформлено, соответственно не подтверждено. Затем ООО «Бизнес Групп» было быстро ликвидировано как недействующее юридическое лицо, заключенная сделка какое-либо отражение в документах ООО «Бизнес Групп» не получила. При продаже квартиры ФИО4 ООО «Бизнес Групп» было известно о наличии договора найма с ФИО1, поскольку они являются стороной договора, при продаже квартиры ФИО4 ФИО5 ФИО4 также было известно о наличии этого договора, поскольку договор был представлен в материалы гражданского дела по его иску к ФИО15 о признании прекратившей право пользования жилым помещением. Полагает, что заключение сделки купли-продажи с ФИО5 направлено на получение кредитных средств от АО «Альфа-Банк», а не на приобретение спорного имущества. По настоящему гражданскому делу от ФИО5 не поступало заявлений о признании ее добросовестным приобретателем. Относительно исковых требований АО «Альфа-Банк» просила учесть, что между ООО «Бизнес Групп» и ФИО1 заключен договор найма, а не договор социального найма, как указано в иске, ФИО1 условия договора найма соблюдаются, данный договор найма признан действительным, что следует из решения Калининского районного суда г.Уфы от 8 сентября 2020 года. Оснований для расторжения договора найма не имеется, АО «Альфа-Банк» собственником жилого помещения и стороной договора найма не является, требование о расторжении договора выдвигать не вправе. Ранее постановленными судебными актами подтверждено право пользования жилым помещением, в том числе право проживания ФИО1 и Б-ных на бессрочной основе на условиях договора найма от 8 февраля 2016 года, с пролонгацией договора каждые пять лет, оснований для их выселения не имеется. При заключении кредитного договора с ипотекой АО «Альфа-Банк» проявило недобросовестность, а именно, не проведен анализ статуса приобретаемого жилого помещения. Из справки о зарегистрированных лицах видно, что проживающее в квартире граждане не являются ни членами семьи ФИО5, ни членами семьи бывшего собственника ФИО4, однако этому оценка не дана, основания их регистрации не выяснялись. В материалы дела представлен отчет о стоимости квартиры, из которого следует, что осматривался лишь внешний вид многоквартирного жилого дома, ни одной фотографии квартиры не имеется, то есть осмотр имущества не производился. При надлежащей проверке имущества, выполнении всех необходимых действий для заключения договора ипотеки, в том числе осмотра квартиры, проживание там иных лиц и основания такого проживания банку сразу стали бы известны. Кроме того, при заключении кредитного договора ФИО5 заключен договора страхования рисков, в том числе риска прекращения права собственности, поэтому удовлетворение исковых требований ФИО1 негативных последствий для банка не повлечет, поскольку данный риск застрахован. В поданных возражениях ФИО4 подменяет нормы права о договоре найма нормами о договоре аренды, договор найма регистрации в Росреестре не подлежит, регистрируется только обременение, данная обязанность лежит на собственнике жилого помещения.

Представитель третьего лица АО «Альфа-Банк» ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, в удовлетворении просила отказать по доводам, изложенным в возражении, исковые требования АО «Альфа-Банк» поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Прокурор Петрова Р.В. в своем заключении в судебном заседании предлагал отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании сделок недействительными, поскольку она стороной договоров не является, ее права этими сделками никак не нарушаются, так как вытекают из договора найма жилого помещения, смена собственника на данные правоотношения не влияет. В отношении требований АО «Альфа-Банк» полагала подлежащим удовлетворению требования о взыскании кредитной задолженности и расходов по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО1, ответчики ФИО4, ФИО5, представитель ответчика ООО «Бизнес Групп», третьи лица (ответчики по иску АО «Альфа-Банк») ФИО7, ФИО9, ФИО11, ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела. на основании положений, предусмотренных ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 166 названного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)… Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что спорное жилое помещение – квартира по адресу: <адрес>, предоставлено в 1970 году ФИО16 на состав семьи из трех человек, в том числе его жене ФИО17, сыну ФИО7.

На основании договора передачи жилой квартиры в общую долевую собственность №2375 от 2 ноября 2006 года квартира передана в общую долевую собственность ФИО7, ФИО8, ФИО9 – по 1/3 доле каждому.

Согласно справке о регистрации от 11 января 2007 года в указанной квартире зарегистрированы ФИО7 с 21 апреля 1970 года, ФИО9 с 4 февраля 1971 года, ФИО8 с 4 октября 1996 года.

22 января 2007 года ФИО7, ФИО8, ФИО9 продали квартиру ФИО1, которая приобрела ее за счет кредитных денежных средств, предоставленных КБ «Юниаструм Банк», под залог приобретаемого имущества.

Постановлением от 8 февраля 2012 года в счет погашения задолженности, образовавшейся по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес>

В связи с невозможностью реализации с публичных торгов, 31 октября 2013 года залоговое имущество передано залогодержателю – ЗАО Банк ВТБ 24, который произвел отчуждение имущества в пользу ФИО10 на основании договора купли-продажи от 14 марта 2014 года.

15 октября 2014 года между ФИО10 (продавец) и ООО «Бизнес Групп» (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ, <адрес>

8 февраля 2016 года между ООО «Бизнес Групп» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес> условиям которого наймодатель передает нанимателю указанную квартиру; совместно с нанимателем в жилом помещении проживают ФИО7, ФИО9, ФИО8, ФИО11; срок найма объекта установлен с ДД.ММ.ГГГГ – бессрочно. Плата за наем составляет 10 рублей в месяц.

Решением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 8 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований ФИО4 и ФИО5 к ФИО1, ООО «Бизнес Групп» о признании договора найма жилого помещения недействительным отказано.

19 февраля 2016 года ФИО7, ФИО9, ФИО1, ФИО8 зарегистрированы в указанном жилом помещении на основании договора найма от 8 февраля 2016 года, что подтверждается справкой о регистрации от 22 января 2021 года №00083.

По договору купли-продажи от 6 апреля 2018 года ООО «Бизнес Групп» продало ФИО4 квартиру по адресу: РБ, <адрес>.

ФИО4, в свою очередь, по договору купли-продажи от 6 ноября 2019 года продал квартиру ФИО5, которая в настоящее время является собственником жилого помещения.

Третьим лицом АО «Альфа-Банк» заявлено о пропуске истцом ФИО1 срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ч. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком, установленным статьей 196 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Исходя из положений п. 1 ст. 200 ГК РФ при определении момента начала течения срока исковой давности должен учитываться не только момент, когда лицо узнало о нарушении своих прав, но и момент, когда должно было узнать о таком нарушении, что подлежит оценке в совокупности с принципами разумности и добросовестности действий участников правоотношений.

В соответствии с пунктом 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В силу части 3 статьи 40 ГПК РФ, части 3 статьи 46 АПК РФ, пункта 1 статьи 308 ГК РФ заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).Однако суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о применении исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи).

Заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет.

Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Учитывая, что АО «Альфа-Банк» является третьим лицом по настоящему гражданскому делу, поданное им заявление не является основанием для применения судом исковой давности.

Кроме того, из пояснений представителя ФИО1, данных в судебном заседании, следует, что об оспариваемых сделках ФИО1 стало известно в ходе рассмотрения гражданского дела по иску ФИО4 к ней о признании прекратившей право пользования жилым помещением и выселении.

Решение по данному гражданскому делу постановлено 7 ноября 2019 года, настоящее исковое заявление подано 23 января 2020 года, то есть в пределах годичного срока с того времени, как ФИО1 стало известно о нарушении ее права.

Истец ФИО1, обращаясь в суд с требованием о признании сделок купли-продажи недействительными, ссылается на их мнимый характер, что заключая сделку, стороны не желали породить соответствующие правовые последствия, что данными сделками нарушаются ее права как нанимателя жилого помещения.

На основании ч.1 ст.454, ч.1 ст.485 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену); покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии с ч.ч.1,3 ст.486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч.1 ст.549 ГПК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Положениями ст.170 ГК РФ установлено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п.86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170).

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Для обоснования мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. Если намерения обеих сторон договора не исполнять указанную сделку не выявлены, то правовых оснований для признания этого договора мнимым не имеется. Следует также учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон нет цели достигнуть заявленных результатов. Установление факта того, что в намерение сторон на самом деле не входили возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным основанием для признания сделки ничтожной (определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2016 года по делу №305-ЭС16-2411).

Из содержания части 2 статьи 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Истец ФИО1 не являются стороной оспариваемых сделок – договоров купли-продажи, не может быть признана заинтересованным лицом по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ, которое вправе предъявить требования о признании договора недействительным. Истцом не доказано наличие у нее существенного интереса в признании недействительным договора, участником которого она не являются.

При таких обстоятельствах, учитывая, что переход права собственности не влечет изменение или расторжение договора найма с истцом, суд приходит к выводу, что заключенные сделки ее права и законные интересы не нарушают, поэтому оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании сделок недействительными не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Статьей 684 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Учитывая, что в силу ч.4 ст. 421 ГК РФ условия договора должны соответствовать положениям закона, оснований для признания за ФИО1 права бессрочного пользования жилым помещением не имеется. При этом, за ней сохраняется право пользования жилым помещением, право проживания на условиях, определенных договором найма от 8 февраля 2016 года в пределах, установленных законодательством, то есть с правом пролонгации договора каждые пять лет.

Ранее, ФИО4 обращался в суд с иском у ФИО1 о признании ее прекратившей право пользования и снятии с регистрационного учета, в связи со сменой собственника, однако решением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 7 ноября 2019 года в удовлетворении его исковых требований отказано, связи с наличием приведенного выше договора найма жилого помещения от 8 февраля 2016 года.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора найма от 8 февраля 2016 года, АО «Альфа-Банк» ссылается положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие правоотношения, связанные с социальным наймом, однако, данные положения по настоящему делу не применимы, поскольку договор от 8 февраля 2016 года договором социального найма не является.

Довод АО «Альфа-Банк» о неуплате ФИО18 платы за найм в размере 10 рублей в месяц суд находит несостоятельным, поскольку АО «Альфа-Банк» стороной договора не является, а прежние собственники помещения - ООО «Бизнес Групп», ФИО4, ФИО5 таких претензий к ФИО1 не имеют. Кроме того, суд учитывает, что решением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 7 ноября 2019 года ФИО4 отказано во взыскании с ФИО1 убытков в виде платы за жилое помещение, а решением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 8 сентября 2020 года во взыскании таких убытков отказано ФИО4 и ФИО5. В связи с этим, взимание с ФИО1 платы за жилое помещение являлось предметом ранее состоявшихся судебных актов, которыми наличие задолженности ФИО1 не установлено.

В соответствии со ст.684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Следовательно, в силу вышеприведенных правовых норм смена собственника спорного жилого дома с ООО «Бизнес Групп» на ФИО4, а затем на ФИО5 не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, который в силу положений статьи 684 ГК РФ считается действующим.

В настоящее время наймодателем по договору является ФИО5 как собственник жилого помещения, требование, предусмотренное ст.684 ГК РФ, она ФИО1 не выставляла, АО «Альфа-Банк» собственником жилого помещения и наймодателем не является.

Вопреки доводам ответчиков, государственная регистрация договора найма жилого помещения законом не предусмотрена, регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации такого обременения на действительность оспариваемого договора найма не влияет.

Ввиду изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований АО «Альфа-Банк» о расторжении договора найма жилого помещения от 8 февраля 2016 года не имеется.

Принимая во внимание, что ФИО1, ФИО7, ФИО9, ФИО11, ФИО8 проживают в спорном жилом помещении на законных основаниях – по договору найма от 8 февраля 2016 года, жилое помещение используют по назначению, оплату коммунальных платежей производят своевременно, оснований для их выселения из занимаемого жилого помещения суда не усматривает.

6 ноября 2019 года между ФИО5 и АО «Альфа-Банк» заключен кредитный договор, по условиям которого ФИО5 выдан кредит в размере 2 050 000 рублей на срок 314 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит в размере 9,19% годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – для приобретения предмета ипотеки – квартиры по адресу: <адрес> Обеспечением исполнения обязательства является ипотека, возникшая в силу закона и удостоверенная закладной.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

ФИО5 надлежащим образом условия кредитного договора не исполняет, в связи с этим ей выставлено требование о досрочном возврате кредита и начисленных процентов.

Сумма задолженности ФИО5 по состоянию на 16 ноября 2020 года составляет 2 157 217, 42 рублей, в том числе: неустойка за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом – 6 026, 09 рублей, неустойка за нарушение срока возврата основного долга – 617, 13 рублей, задолженность по просроченным процентам за пользование кредитом – 109 420, 50 рублей, задолженность по просроченной сумме основного долга – 2 041 153, 70 рубля.

Суд учитывая, что наличие задолженности ФИО5 перед АО «Альфа-Банк» по кредитному договору от 6 ноября 2019 года подтверждено выпиской по счету, приход к выводу об обоснованности требования о взыскании с ФИО5 задолженности по кредитному договору в размере 2 15717, 42 рублей.

На основании п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В судебном заседании установлено, что, заключая кредитный договор с обеспечением обязательств в виде залога жилого помещения по адресу: <адрес> банк не удостоверился в том, что помещение свободно от прав третьих лиц. При этом в распоряжении банка имелась справка о регистрации в жилом помещении ФИО1, ФИО7, ФИО9, ФИО11, ФИО8, которые членами семьи прежнего и нового собственника не являлись; осмотр квартиры для проведения оценки ее внутреннего состояния, определения круга лиц, претендующих на проживание, оснований для такого проживания, фактически не производился, что указывает на формальный характер оценки предмета залога и прав на него.

В случае проявления АО «Альфа-Банк» минимальной степени осмотрительности, они с неизбежностью должны были узнать, что владение имуществом осуществляется и осуществлялось иным, отличным от продавца лицом, и о возможных правах третьих лиц на жилое помещение.

Ввиду изложенного оснований для удовлетворения исковых требований АО «Альфа-Банк» об обращении взыскания на предмет залога – квартиру по адресу: <адрес>, суд не усматривает.

На основании положений, предусмотренных ст.98 ГПК РФ, исходя из размер удовлетворенных исковых требований, с ФИО5 в пользу АО «Альфа-Банк» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 986 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ООО «Бизнес Групп», ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенному 29.03.2018 г. между ООО «Бизнес Групп» и ФИО4 и договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенному 06.11.2019г. между ФИО4 и ФИО5 недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании за ФИО1 права бессрочного пользования вышеуказанной квартирой – отказать.

Исковые требования АО «АЛЬФА-БАНК» к ФИО1, ФИО4, ООО «Бизнес Групп», ФИО5 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество, признании договора социального найма недействительным– удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» сумму задолженности по договору №№ от 24.10.2019 года в размере 2 15717 рублей 42 коп., а также расходы по уплате госпошлины в размере 18 986 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО «АЛЬФА-БАНК» отказать ввиду необоснованности.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через суд, принявший решение.

Судья: Е.Н. Графенкова