Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Чемпион» к ФИО1 о регистрации договора аренды нежилого помещения, по иску общества с ограниченной ответственностью «Чемпион» к ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды нежилого помещения недействительным

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Чемпион» обратилось в суд с иском к ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по <адрес>2 в <адрес>, заключенного между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО3, недействительным.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Чемпион» обратилось в суд с иском к ФИО1 о понуждении к регистрации договора аренды помещения по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Чемпион».

В обоснование своих требований указало, что с ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чемпион» и ФИО1 заключены договоры аренды помещения по <адрес>2 в <адрес> для использования помещения под магазин. ДД.ММ.ГГГГ аналогичный договор заключен между теми же сторонами на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В конце апреля 2012 года ФИО2 арендодателя передал истцу договор с отметкой о проведенной государственной регистрацией. На основании данного договора была получена лицензия на продажу ликероводочной продукции сроком до 2017 года. Однако позже выяснилось, что ответчик ДД.ММ.ГГГГ подал ФИО2 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> было принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием некоторых документов и предложено ответчику устранить данные препятствия для регистрации. Однако ФИО1 данные препятствия нее устранил, о прекращении государственной регистрации не сообщил. В связи с чем, полагает, что ответчик ФИО1 необоснованно уклонился от государственной регистрации договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая изложенное, просил в соответствии с требованиями п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрировать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

В судебном заседании ФИО2 ООО «Чемпион» по доверенности ФИО4 требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что с 2005 года ООО «Чемпион» постоянно пользовался спорным помещением по договору аренды, который заключался на 11 месяцев, а потом продлялся. Однако потом стороны договорились о том, что заключат договор аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ, который подлежит обязательной государственной регистрации. О площади помещения ООО «Чемпион» не имело информации, с кадастровым паспортом, либо иными техническими документами помещения собственник ФИО1 их не знакомил. После подписания договора ДД.ММ.ГГГГ, сторонами был подписан акт приема-передачи, согласно которому ФИО1 передал в пользование ООО «Чемпион» помещение, а ООО «Чемпион» принято данное помещение. ООО «Чемпион» вносило по договору арендные платежи, следовательно договор исполнен, а потому ФИО1 не имел право передавать данное помещение по договору аренды другому лицу. Кроме того, действия ФИО1 по непредоставлению в регистрирующий орган необходимых документов, что повлекло прекращение государственной регистрации договора, нарушают права истца.

ФИО2 ответчиков ФИО1, ИП ФИО3 - ФИО5 требования не признал в полном объеме, пояснив, что договор между ООО «Чемпион» и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку между сторонами не согласован предмет договора.

Ответчики ФИО1, ИП ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Учитывая, что лица, участвующие в деле извещены надлежаще о рассмотрении дела, возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие не представили, то суд в силу положении ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу данной нормы данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон.

Закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров).

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Как следует из ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ по результатам кадастрового учета в Единый государственный реестр включаются следующие основные сведения о недвижимом имуществе: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение и т.д.

Как установлено судом, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение магазина полезной площадью 43,3 кв.м. на 1-м этаже жилого дома Литер А по адресу: <адрес> (магазин). Кадастровый номер объекта № В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.1 (л.д. 43).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Чемпион» был подписан договор аренды нежилого помещения, согласно п. 1.1. которого арендодатель предоставляет по передаточному акту, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение, общей площадью 51,2 кв.м. (торговая площадь 6,8 кв.м.), расположенное по адресу: <адрес>2 сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-7).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ООО «Чемпион», а ООО «Чемпион» принял в арендное пользование помещение, находящееся по адресу: <адрес>2, общая площадь составляет 51,2 кв.м., в том числе торговая площадь 6,8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ договор ДД.ММ.ГГГГ был сдан ФИО1 в ФИО2 государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации по <адрес>.

Решением ФИО2 государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, приостановлена.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 Росреестра было направлено письмо ФИО1 о том, что государственная регистрация договора приостановлена в связи с тем, что в договоре аренды не совпадает предмет договора магазина, права на который зарегистрированы у ФИО1

В связи с отказом ФИО1 от государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация ДД.ММ.ГГГГ была прекращена.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды, согласно п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает по договору аренды во временное владение и пользование полностью нежилое помещение магазина полезной площадью 43,3 к.м. на 1-ом этаже жилого дома Литер А, расположенного по адресу: <адрес> (магазин). номер объекта № (кадастровый) (л.д. 71-73).

Обращаясь в суд с иском к ФИО1 о понуждении к регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец указывает на то, что ответчик ФИО1 необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора.

Между тем, по смыслу норм действующего законодательства требования о понуждении стороны к государственной регистрации договора могут быть удовлетворены судом только в том случае, если спорный договор соответствует всем требованиям, установленным законом для данного вида договоров.

Проверяя данный довод, суд истребовал все необходимые сведения о спорном объекте недвижимости, и приходит к выводу о том, что ФИО1 принадлежит объект по адресу: <адрес> (магазин), площадь - 43,3 кв.м.

Между тем, в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ в качестве предмета договора указан иной объект, нежели тот, который принадлежит ФИО1 на праве собственности.

Так, в договоре аренды адрес объекта указан: <адрес>2, площадь - 51,2 кв.м. Кадастровый номер объекта в договоре не указан

Давая оценку представленному в деле договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из того, что условия договора не содержат достаточные данные, позволяющие достоверно определить, какое конкретно имущество являлось объектом аренды.

При этом суд учитывает пояснения ФИО2 ООО «Чемпион» о том, что в спорном многоквартирном доме по <адрес> в <адрес> имеется два нежилых помещения: магазина продуктов и аптеки.

При этом, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ также не содержится сведений и о назначении объекта, тогда как в правоустанавливающих документах ФИО1 указано назначение объекта - магазин.

Кроме того, площадь помещения по договору от ДД.ММ.ГГГГ значительно превышает фактическую площадь объекта, принадлежащего ФИО1

Более того, как следует из пояснений ФИО2 ООО «Чемпион» истец спорное помещение снимал по договору аренды у ФИО1 с 2005 года, что свидетельствует о том, что истцу должна быть известна фактическая площадь спорного объекта.

Истец суду не предоставил доказательств, подтверждающих заключение договора со всеми существенными условиями.

Установив несогласованность сторонами условия о предмете договора, суд признает данный договор незаключенным.

Ссылка ФИО2 истца на то, что судом не должен приниматься во внимание довод ФИО2 ответчиков о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, так как встречного иска не заявлено, является несостоятельной, поскольку, как было указано ранее, понуждение к государственной регистрации договора возможно только в случае соответствия данного договора установленным требованиям закона, поэтому вне зависимости от заявления стороны ответчика о незаключенности договора данное обстоятельство подлежит установлению судом.

При этом суд не находит правовых оснований для регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой истца на то, что договор фактически исполнен, помещение передано в пользование, поскольку регистрация такого договора невозможна, решение будет неисполнимым.

Кроме того, исполнение всех условий договора сторонами является бездоказательным, поскольку стороной истца не представлено суду допустимых доказательств того, что по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ истцом ООО «Чемпион» осуществлялась оплата арендных платежей ФИО1

Заявление ФИО2 ФИО1- ФИО5 о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является подложным доказательством, поскольку на нем стоит отметка о государственной регистрации договора, однако таковая не производилась Управлением Росреестра по Алтайскому краю, по мнению суда не имеет значения в данном случае, поскольку истцом ООО «Чемпион» не оспаривается факт того, что регистрация договора фактически не была произведена, а потому им заявлено требование о понуждении к регистрации.

Представленные ФИО2 сторон в материалы дела договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Чемпион» и от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ИПБОЮЛ ФИО7 не принимаются судом во внимание как не являющиеся предметом спора.

Поскольку судом установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Чемпион» является незаключенным, основания для понуждения к его регистрации отсутствуют, то ФИО1 имел право на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, оснований для признания данного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным суд не находит. При этом суд рассматривает иск в пределах заявленных требований в соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Чемпион» не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ: Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Чемпион» к ФИО1 о регистрации договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чемпион» и ФИО1, исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Чемпион» к ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальными предпринимателем ФИО3 и ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Татарникова

Мотивированное решение изготовлено 11.07.2013