Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Металлопласт», ФИО3 о признании договора недействительной сделкой, об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, о признании оплаты состоявшейся, о признании права совместной собственности на недвижимое имущество и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Металлопласт» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора долевого участия в строительстве, о признании права собственности на жилое помещение, -

У с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском Обществу с ограниченной ответственностью «Металлопласт» о признании права собственности на недвижимое имущество. Свои требования мотивировали тем, что 16.12.2010 ими было подано исковое заявление о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. В течение года длились судебные разбирательства, по результатам которых было вынесено решение по делу № 2-129/2011 года от 21 июня 2011 года в их пользу, а именно «Обязать общество с ограниченной ответственностью «Металлопласт» произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 ноября 2010 года, заключенного с ФИО2, ФИО1 на строительство квартиры № по адресу: <адрес> и признать сделку между ООО «Металлопласт» и В., Р., недействительной и прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от 21 марта 2011 года, №». Для защиты своих прав истцами 21 марта 2011 года было подано заявление о принятии обеспечительных мер по указанному объекту, и 14 апреля 2011 года городской суд вынес определение о наложении ареста на объекты спора. 22 ноября 2011 года истцами было подано заявление об отмене обеспечительных мер и 07.12.2011 Биробиджанским районным судом ЕАО вынесено определение об отмене мер по обеспечению иска. 02.03.2012 судебной коллегией по гражданским делам суда ЕАО было вынесено определение об оставлении без изменения определения Биробиджанского районного суда ЕАО от 07.12.2011, а частная жалоба ООО «Металлопласт» оставлена без удовлетворения. 07.03.2012 истцами в Биробиджанский районный суд ЕАО было подано исковое заявление о признании незаконного государственной регистрации права собственности ООО «Металлопласт» на спорный объект недвижимого имущества, решением от 04.04.2012 по делу № 2-825/2012 заявленные требования удовлетворены. В связи с тем, что на сегодняшний день ООО «Металлопласт» не исполнил решение суда по делу № от 21 июня 2011 года, то истцы считают единственно возможным способом защиты их нарушенного права - это принятие судом решения о признании за ними права совместной собственности на квартиру. Просят суд, признать за ними права совместной собственности на квартиру <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с условным номером №.

Общество с ограниченной ответственностью «Металлопласт» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2 о признании право собственности на жилое помещение. Свои требования мотивировало тем, что фактически между истцом и ответчиком имеется договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17.11.2010. Подписание договора (или в лучшем случае его заключение) не является однозначным наделением ответчиков (истцов по первоначальному иску) правом собственности на указанный в подписанном договоре объект. Сегодня не оспаривается факт, что ответчики не вносили платежи в период строительства дома. Отсутствие платежей в период строительства дома указывает на то, что ответчики признавая себя дольщиками фактически не участвовали в финансировании процесса строительства. Следовательно, в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответчики не являются участниками долевого строительства многоквартирного дома по <адрес>Б в г. Биробиджане. Не подпадает и под понятие объекта долевого строительства - квартира <адрес> в г. Биробиджане, поскольку, спорная квартира строилась без привлечения денежных средств участника долевого строительства, а за счет средств застройщика – истца. В данном случае истец участвовал в создании новой вещи – спорной квартиры, поскольку строил ее самостоятельно за счет собственных средств. Просит суд признать за ними право собственности на квартиру <адрес> в г. Биробиджане, площадью <данные изъяты> кв.м.

Определением от 24 мая 2012 года в качестве соответчика привлечена ФИО3, в качестве третьего лица не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика ОАО «Сбербанк России».

Определением от 06 июля 2012 года исковые требования были уточнены, истцы просили признать право собственности на квартиру <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. за ФИО1, ФИО2, признать недействительной ничтожной сделкой (не соответствующей требованиям закона) сделку между ООО «Металлопласт» и ФИО3 на спорную квартиру.

Определением от 27 августа 2012 года принят встречный иск ООО «Металлопласт» к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение.

Определением от 12 сентября 2012 года к рассмотрению приняты увеличенные требования, истцы просили признать недействительной ничтожной сделкой сделку между ООО «Металлопласт» и ФИО3 на спорную квартиру, применить последствия недействительности ничтожной сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ; обязать ООО «Металлопласт» передать квартиру <адрес> истцам по акту приема-передачи с указанием точной площади квартиры; признать оплату истцами ФИО1 и ФИО2 по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> состоявшейся; признать право собственности на квартиру <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м за ФИО1, ФИО2

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила признать недействительной ничтожной сделкой сделку между ООО «Металлопласт» и ФИО3 на спорную квартиру, применить последствия недействительности ничтожной сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ; обязать ООО «Металлопласт» передать квартиру <адрес> по акту приема-передачи с указанием точной площади квартиры; признать оплату по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> состоявшейся; признать право собственности на квартиру <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м за ними, встречные исковые требования не признала. Суду пояснила, что поддерживает доводы иска. Дополнительно суду пояснила, что в августе 2011 г. они получили исполнительный лист, сдали его в службу судебных приставов, было возбуждено исполнительное производство. Но как оказалось судом была допущена описка, они подали заявление на исправление описки. Исполнительный лист они получили только в начале сентября 2011 г. Затем трижды по 10 дней исполнительное производство откладывалось.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил признать недействительной ничтожной сделкой сделку между ООО «Металлопласт» и ФИО3 на спорную квартиру, применить последствия недействительности ничтожной сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ; обязать ООО «Металлопласт» передать квартиру <адрес> по акту приема-передачи с указанием точной площади квартиры; признать оплату по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> состоявшейся; признать право собственности на квартиру <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м за ними. Встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что поддерживают доводы иска.

Представитель истцов по первоначальному иску и представитель ответчиков по встречному иску ФИО4, действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила признать недействительной ничтожной сделкой сделку между ООО «Металлоплатс» и ФИО3 на спорную квартиру, применить последствия недействительности ничтожной сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ; обязать ООО «Металоопласт» передать квартиру <адрес> по акту приема-передачи с указанием точной площади квартиры; признать оплату по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> состоявшейся; признать право собственности на квартиру <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м за истцами, исковые требования по встречному иску не признала. Суду пояснила, что 21.06.2011 было вынесено решение суда первой инстанции по иску В-ных к ООО «Металлопласт» о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Решением исковые требования были удовлетворены, потом состоялась судебная коллегия, которая оставила решение суда в законной силе и обязало ООО «Металлопласт» сначала зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, а потом уже привлекать денежные средства. Суд первой и второй инстанции все установил и сказал, что необходимо сначала зарегистрировать договор, а потом привлекать денежные средства. Доверители неоднократно пытались зарегистрировать договор долевого участия и в исковом заявлении указано, сколько препятствий было со стороны ООО «Металлопласт». После того, как было признано незаконным регистрация права собственности на квартиру, В-ны вновь 13.08.2012 обратились письменно через почту к директору ООО «Металлопласт», с просьбой сообщить сумму, подлежащую выплате с учетом внесенного аванса, уточнить банковские реквизиты, куда следует перечислить денежные средства. Факт того, что В-ны пытались оплатить денежные средства, а ООО «Металлопласт» всячески препятствовал этому, подтверждается решением Биробиджанского районного суда по делу 2-129/2011 от 21.06.2011 и кассационным определением, в которых установлено, что В-ны, несмотря на то, что они не зарегистрировали договор долевого участия, все-таки в декабре 2011 г. перечислили платеж в адрес ООО «Металлопласт», но ООО «Металлопласт» вернуло им эти денежные средства. Зарегистрировав договор долевого участия 10.08.2012, отправив письмо 13.08.2012 в адрес Б., не получив никаких ответов, доверители обратились к нотариусу и положили денежные средства на депозит нотариуса в размере <сумма> для передачи ООО «Металлопласт» в счет исполнения договора долевого участия №. На сегодняшний день дом сдан в эксплуатацию, но договор долевого участия зарегистрирован. Истцы свои обязательства по договору пытались исполнить, но им постоянно противодействовали. Считает, что ее доверители свои обязательства исполнили надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. ООО «Металлопласт» в свою очередь препятствовал и злоупотреблял своим правом при исполнении законного решения суда. Что касается требования признания сделки недействительной заключенной между ООО «Металлопласт» и ФИО3, то есть решение суда, вступившее в законную силу, согласно которому право собственности, которое в феврале 2012 г. зарегистрировано за ООО «Металлопласт», судом было признано недействительным, эта регистрация была отменена. Исходя из договора, заключенного между ФИО3 и ООО «Металлопласт», следует, что с ФИО3 заключили договор именно на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности, которое было отменено. Сделка между ООО «Металлопласт» и ФИО3 считается ничтожной, в соответствии с требованиями закона. На сегодняшний день никаких прав на спорную квартиру у ФИО3 не возникло. Считает, что требования истцов законны и обоснованны и подлежат удовлетворению. Иным способом защитить свои права В-ны на сегодняшний день не могут.

Представитель истцов по первоначальному иску и представитель ответчиков по встречному иску ФИО4, действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования по встречному иску не признала, суду пояснила, что основания, которые указал ООО «Металлопласт» во встречном иске не являются теми основаниями, по которым договор долевого участия, зарегистрированный в Управлении Росреестра, можно признать недействительным. П. 8.3 договора участия долевого строительства это просрочка платежа в течении, чем более три месяца является основанием для предъявления застройщиком требований расторжения договора в судебном порядке. Во вступивших в силу судебных решениях установлено, что договор участия в долевом строительстве регистрируется в регистрирующем органе, и с этого момента наступают права и обязанности для сторон. В связи с этим договор был зарегистрирован в августе 2012 г. и в этом же месяце денежные средства были внесены на депозит ООО «Металлопласт», но они отказались их получать. Никакой просрочки платежа не было. Оснований, предусмотренных главой 29 ГК РФ, как просит представитель ООО «Металлопласт», у них нет, и они нарушили ст. 452 ГК РФ. Нарушение баланса интереса произошло со стороны ООО «Металлопласт», условия, которые указаны в договоре, первое условие это обязанность зарегистрировать договор в органе, который производит государственную регистрацию. Это обязанность ООО «Металлопласт», которую они нарушили и первые допустили нарушение требований закона. Поэтому был нарушен баланс интересов именно по вине ООО «Металлопласт». Поэтому со встречными требованиями они не согласны и их не признают. Оснований для расторжения договора от 17.11.2010 не имеется. Право собственности на спорную квартиру за ООО «Металлопласт» не может быть признано, потому что имеется договор долевого участия, зарегистрированный в государственном органе и этот договор зарегистрирован за В-ными. Пока государственная регистрация не будет признана незаконным, право собственности за ООО «Металлопласт» не может быть признано.

Представитель ответчика по первоначальному иску и представитель истца по встречному иску ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования по первоначальному иску не признала, встречные исковые требования поддержала, просила расторгнуть договор долевого участия. признать за ООО «Металлоплатс» право собственности на жилое помещение. Суду пояснила, что считает, что заявленный иск не имеет под собой никаких оснований. Указанный договор был предметом по другому гражданскому делу и 21.06.2011 по указанному договору было вынесено решение, в соответствии с которым данный договор должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке, а именно в порядке при котором такие договора регистрируются на основании решения суда. Решение от 21.06.2011 вступило в законную силу 05.08.2011. Договор долевого участия был зарегистрирован через год, в порядке установленном законом на основании решения суда без присутствия ответчика ООО «Металлопласт», поскольку такое присутствие не нужно. Поэтому все доводы истца, что ООО «Металлопласт» предпринимал какие-то специальные действия, чтобы препятствовать регистрации договора являются несостоятельными. В соответствии с договором участия в долевом строительстве, законом № 214- ФЗ участник долевого строительства имеет право получить право собственности на объект, возведенный в результате долевого строительства многоквартирного дома, при условии выполнения этим лицом обязательств, указанных в договоре. А его обязательствами по указанному договору является оплата денежных средств в соответствии с условиями договора и принятие объекта по акту приемки-передачи. Договором участия в долевом строительстве, а именно п. 2.1, 2.2, 7.6 не предусмотрено внесение платежей после фактической передачи. Платежи в соответствии с условиями договора должны были быть внесены до передачи объекта. В соответствии с действующим законодательством, а именно в соответствии со ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, право на получение денег, на привлечение инвестиций на долевое строительство ограничено двумя датами. Невозможно принять платеж, как указал им Областной суд ЕАО, раньше даты регистрации договора, раньше даты получения разрешения на строительство, что следует из ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, оформления прав на землю и размещения проектной декларации, при наличии зарегистрированного договора. Эти четыре события определяют дату начала, когда можно принимать денежные средства по договору участия в долевом строительстве. И как следует из части 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве принимать денежные средства по договору участия в долевом строительстве в порядке финансирования могут только при наличии заключенного договора до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Считает, что истцы В-ны намеренно не производили оплату, даже получив решение вышестоящей инстанции, которое оставила в законной силе решение суда первой инстанции, понимая, что есть все законные основания для исполнения этого договора. Поэтому говорить о том, что ООО «Металлопласт» препятствовал получению денег, регистрации договора участия в долевом строительстве является неосновательным. Это подтверждается и последующими действиями, которые совершены истцом, которые в ходе рассмотрения настоящего дела по существу нашли возможность положить денежные средства на депозит нотариуса, что в соответствии с законом об участии в долевом строительстве, они могли сделать в любое время до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, чтобы подтвердить свое добросовестное поведение, намерение исполнять договор и для того, чтобы профинансировать объект долевого участия в строительстве. Они не приняли деньги истцов, они и не могли их принять, поскольку срок на получение денежных средств нами по объекту долевого строительства, финансирование которого уже окончено без денежных средств истцов, прошел. Они также не могли их принять не только по основаниям, которые написаны в законе, что истек срок и объекта долевого участия нет, но еще и по тому основанию, что они получили денежные средства на этот объект от другого лица. В связи с этим, обязательства истцов по оплате денежных средств по настоящему договору как не были исполнены, так и не исполнены до сих пор и не могут быть исполнены, в силу требований закона. В связи с этим, считают требования истцов о наличии права собственности на спорную квартиру не основанными на законе. Объект был возведен без привлечения денежных истцов, только силами ответчика. Соответственно ответчик единственное лицо, которое имеет право на сегодняшний день претендовать на право собственности по указанному объекту. Договор между ООО «Металлопласт» и ФИО3 не был заключен и поэтому расторгнут быть не может, договор не прошел государственную регистрацию. Считаем, что данное требование не подлежит рассмотрению. Требования о передачи объекта долевого участия в строительстве не подлежит удовлетворению, в связи с тем, что истцы не выполнили обязательства по договору участия в долевом строительстве.

По встречному иску представитель ответчика по первоначальному иску и представитель истца по встречному иску ФИО5, действующая на основании доверенности, суду пояснила, что квартира №, возведенная ООО «Металлопласт» в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, построена на основании разрешения на строительство, на арендованном земельном участке ООО «Металлопласт». Все разрешительные документы выполнены на имя ООО «Металлопласт», финансирование строительства осуществлено за счет средств ООО «Металлопласт» и в соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ ООО «Металлопласт» имеет право собственности на указанный объект. Просила зарегистрированный 03.08.2012 договор участия в долевом строительстве от 17.11.2010 расторгнуть в силу того, что он заключен с нарушениями действующего законодательства, заключен по истечению срока, в который он мог быть заключен и в связи с тем, что соответствующий объект участия в долевом строительстве на сегодняшний день не существует, так как нет долевого строительства. В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороны и при том, что баланс интересов сторон нарушен значительным образом. Руководствуясь положениями п. 65 Постановления Пленума Верховного суда № 10 от 29.04.2010 регистрация перехода права собственности к покупателю на недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора, по основаниям предусмотренным ст. 450 ГК РФ, и в случае расторжения договора лицо, не получившее оплату, даже если имущество было передано, вправе требовать возврата этого имущества на основании ст. 1102, ст. 1104 ГК РФ. Они имущество ФИО6 не передавали, они это имущество не получали, дом сдан в эксплуатацию, что бремя на содержание общего имущества в многоквартирном доме на сегодняшний день несет ООО «Металлопласт», что также нарушает баланс интересов сторон.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что в ООО «Металлопласт» ей показали свидетельство о регистрации права собственности от 08.02.2012 г. на квартиру №, также рассказали всю историю данной квартиры. После этого она изучала документы и согласилась приобрести спорную квартиру. 15 февраля 2012 г. они с ООО «Металлопласт» составили договор, в это же время она начала продавать свою квартиру. В настоящее время ее квартира продана, 01.06.2012 она выписана из квартиры. Сейчас она вместе со своим несовершеннолетним ребенком снимает жилье. По договору с ООО «Металлопласт» спорная квартира была оценена в <сумма>, <сумма> было уже ею уплачено в бухгалтерию ООО «Металлопласт». На сумму в <сумма> она заключила с банком договор об ипотеке, но поскольку в настоящее время ее квартира уже продана, она в любой момент готова заплатить оставшиеся <сумма>. Она не забирает деньги с ООО «Металлопласт», т.к. договор купли-продажи на регистрации.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем имеется расписка в материалах дела.

Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Статьей 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости № 214-ФЗ от 30.12.2004, предусмотрено, что федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости № 214-ФЗ от 30.12.2004, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 9 статьи 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О ведение в действие части второй гражданского кодекса РФ» в случаях, когда из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что между ООО «Металлопласт» и ФИО1, ФИО2 17 ноября 2010 года подписан договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №. Предметом данного договора является строительство квартиры № в 30-квартирном жилом доме по <адрес>, стоимость квадратного метра составляет <сумма>, общая стоимость квартиры <сумма>. В пункте 2.1 договора установлено, что участник долевого строительства вносит денежные средства в кассу застройщика или перечисляет на расчетный счет согласно графику платежей. Из графика платежей следует, что первый взнос в размере <сумма> истцы должны внести до 30 ноября 2010 года. В договоре имеется условие об оплате регистрации дольщиком договора за свой счет. До подписания договора дольщики внесли задаток <сумма>.

Решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 21 июня 2011 года исковые требования ФИО2, ФИО1 к ООО «Металлопласт», В., Р. удовлетворены. Суд признал недействительным договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 марта 2011 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Металлопласт» и В., Р., прекратил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от 21 марта 2011 года № о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 марта 2011 года, заключенного между ООО «Металлопласт» и В., Р., взыскал с ООО «Металлопласт» в пользу В. деньги в сумме <сумма>. Данным решением суд обязал ООО «Металлопласт» произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 ноября 2011 года заключенного с ФИО2, ФИО1 на строительство квартиры № по адресу <адрес>.

В решении Биробиджанского районного суда ЕАО от 21 июня 2012 года установлено, что 07 декабря 2010 года ФИО1 перечислила на расчетный счет ответчика первый взнос по договору №. Взнос был возвращен истцам как ошибочно перечисленный 09 декабря 2010 года.

Судебной коллегией по гражданский делам суда ЕАО данное решение оставлено без изменения, жалоба ответчиков В., Р., ООО «Металлопласт» - без удовлетворения. Вышеуказанное решение вступило в законную силу 05 августа 2011 года.

В кассационном определении судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 05 августа 2011 года указано, что обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им требований, указанных в законе – наличие договора, заключенного в письменной форме, прошедшего государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании в ходе рассмотрения вышеуказанного дела, определением суда от 14 апреля 2011 года были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по ЕАО регистрировать право собственности участников долевого строительства на спорный объект.

15 ноября 2011 года истцы В-ны обратились в Управление Росреестра по ЕАО с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 17 ноября 2010 года №. Однако Управлением Росреестра по ЕАО государственной регистрации договора было отказано в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав имеется запись о регистрации ареста, наложенного на основании определения Биробиджанского городского суда от 14 апреля 2011 года.

Решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 07 декабря 2011 года ФИО6 отказано в удовлетворении заявления о признании отказа Управления Росреестра по ЕАО в государственной регистрации незаконным.

Определением от 07 декабря 2011 года отменены меры по обеспечению иска ФИО1, ФИО7 к ООО «Металлопласт», В., Р. о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признании недействительной сделкой. С данным определением ООО «Металлопласт» не согласилось и подало частную жалобу.

Вышеуказанное определение от 07 декабря 2011 года вступило в законную силу на основании определения судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 02 марта 2012 года.

Из материалов дела в судебном заседании установлено, что Управление Росреестра по ЕАО произвело регистрационные действия по заявлению ООО «Металлопласт» от 17 января 2012 года, зарегистрировав право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу <адрес> за ООО «Металлопласт».

08 февраля 2012 года ООО «Металлопласт» выдано свидетельство о государственной регистрации за ним права собственности на спорное недвижимое имущество. В данном свидетельстве указано, что сведения о том, что ограничения (обременения) права на объект недвижимости не зарегистрировано.

Решением Биробиджанского районного суда от 04 апреля 2012 года иск ФИО1, ФИО2 к ООО «Металлопласт», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО о признании незаконной государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворен. Данным решением признаны недействительными: запись в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права от 08 февраля 2012 года №, свидетельство № о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, выданное 08 февраля 2012 года обществу с ограниченной ответственностью «Металлопласт». Данное решение вступило в законную силу 10 мая 2012 года.

В ходе рассмотрения данного дела определением суда от 12 марта 2012 года были приняты обеспечительные меры, а именно запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО производить любые действия, связанные с регистрацией сделок, перехода права собственности на объект недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Определением Биробиджанского районного суда от 12 июля 2012 года данный запрет был отменен.

Из исследованных в судебном заседании материалов исполнительного производства № установлено, что 15 сентября 2011 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя Биробиджанского ГОСП было возбуждено исполнительное производство в отношении должника ООО «Металлопласт» в пользу взыскателя ФИО2, предметом исполнения которого является обязать ООО «Металлопласт» произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 ноября 2010 года, заключенного с ФИО2, ФИО1 на строительство квартиры <адрес>. В постановлении установлен должнику срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе – 5 дней. На оснований постановлений судебного пристава-исполнителя от 20 сентября 2011 года и от 30 сентября 2011 года исполнительные действия были отложены на десять дней.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 12 октября 2011 года отказано ООО «Металлопласт» в приостановлении исполнительного производства.

24 октября 2011 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление, согласно которого постановлено произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 ноября 2010 года, заключенного с ФИО2, ФИО1 на строительство квартиры № по адресу <адрес>. В данном постановлении установлено, что должник ООО «Металлопласт» в установленный срок не исполнил требования исполнительного документа.

11 ноября 2011 года должнику ООО «Металлопласт» судебным приставом-исполнителем направлено требование, согласно которого судебный пристав-исполнитель требовал 15 ноября 2011 года директору либо представителю ООО «Металлопласт» явиться в Управление Росреестра по ЕАО для регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного доме от 17 ноября 2010 года.

07 августа 2012 года вынесено постановление, согласно которого постановлено произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 ноября 2010 года, заключенного с ФИО2, ФИО1 на строительство квартиры <адрес>. В данном постановлении установлено, что должник ООО «Металлопласт» в установленный срок не исполнил требования исполнительного документа. В этот же день – 07 августа 2012 года - судебным приставом-исполнителем направлено требование, согласно которого судебный пристав исполнитель требовал Управление Росреестра по ЕАО провести государственную регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного доме от 17 ноября 2010 года.

В судебном заседании установлено, что договор участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 ноября 2010 года, заключенный с ФИО2, ФИО1 на строительство квартиры <адрес> зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЕАО 10 августа 2012 года.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18 сентября 2012 года, исполнительное производство № окончено в связи с фактическим исполнением исполнительного документа.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствами и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случае, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что 13 августа 2012 года истцы уведомили ответчика ООО «Металлопласт» о том, что договор долевого участия в строительстве № от 17 ноября 2010 года зарегистрирован и просили сообщить в срок до 20 августа 2012 года сумму, подлежащую оплате с учетом фактической площади квартиры и внесенного ранее авансового платежа.

Письмом директора предприятия ООО «Металлопласт» от 17 августа 2012 года, предлагается истцам предоставить зарегистрированный договор № от 17 ноября 2012 года и письмом от 20 августа 2012 года ответчик ООО «Металлопласт» направил истцам соглашение о расторжение договора долевого участия в связи с тем, что объект долевого строительства построен без привлечения денежных средств.

23 августа 2012 года истцы В-ны на депозит нотариуса внесли сумму в размере <сумма> для передачи ООО «Металлопласт» в счет исполнения договора № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17 ноября 2010 года.

05 сентября 2012 года ответчик ООО «Металлопласт» отказался от получения денежной суммы, указав, что объект долевого строительства, который обязались финансировать граждане В-ны по указанному договору уже не существуют и не возражает против их возвращения гражданам ФИО6.

В соответствии со ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору.

Согласно ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Установив в судебном заседании, что истцы стремились после государственной регистрации договора участия в строительстве многоквартирного дома № от 17 ноября 2010 года к добросовестному исполнению обязательств и были лишены возможности осуществить оплату денежных средств за объект недвижимости ответчику иным образом в силу его отказа в их получении, суд приходит к выводу, что внесение денежной суммы в размере <сумма> в депозит нотариуса считается исполнением обязательств.

В данном конкретном случае, исходя из обстоятельств, установленных в судебном заседании, в соответствии с указанными выше нормами права, суд считает возможным признать оплату, произведенную ФИО2 и ФИО1 по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17 ноября 2010 года, состоявшейся, т.к. денежные средства в размере <сумма> ответчик ООО «Металлопласт» получит с депозита нотариуса Ф.

В судебном заседании установлено, что дом, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию 24 октября 2011 года, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Статья 12 ГК РФ предусматривает, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на недвижимое имущество возможно, в том числе и по решению суда.

Поскольку истцами в полном объеме выполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, дом введен в эксплуатация и срок передачи объекта долевого строительства истек, учитывая положения ст. 130 ГК РФ, ст.ст. 17, 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд считает, что в силу ст. 12, 218 ГК РФ за истцами может быть признано право совместной собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

В данном случае передача спорной квартиры может быть произведена согласно настоящего решения суда, которое в силу п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Поскольку в судебном заседании установлено, что в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ответчиком получено, то считает возможным обязать ООО «Метеллопласт» передать ФИО2, ФИО1 квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м. по акту приема-передачи.

Суд, рассматривая исковые требования ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о признании договора недействительной сделкой, приходит к следующему.

Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что 27 марта 2012 года между ООО «Металлопласт» и ФИО3 подписан договор купли-продажи квартиры, расположенный по адресу <адрес>. Предметом данного договора является квартира <адрес> в г. Биробиджане.

В пункте 1 данного договора указано, что данная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 24 октября 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 08 февраля 2012 года.

Согласно пункта 5 данного договора, продавцы гарантируют, что на момент заключения настоящего договора на отчуждаемое по настоящему договору имущество обременений (ограничений), установленных в соответствии с действующим законодательством (в том числе залог, арест) не имеется, имущество свободно отпра третьих лиц.

По договору купли-продажи цена продаваемой квартиры определена сторонами в <сумма>. Сумму в размере <сумма> покупатель уплатил продавцам за счет собственных средств на момент подписания настоящего договора. Фактом подтверждения получения продавцом денежных средств будет являться квитанция к приходному кассовому ордеру и кассовый чек.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 по договору купли-продажи произвела оплаты в размере <сумма> 16 февраля 2012 года.

13 апреля 2012 года договор купли-продажи от 27 марта 2012 года с пакетом документов был сдан на государственную регистрацию в Управление Россреестра по ЕАО, о чем свидетельствует заявлении от 13 апреля 2012 года и расписка в получении документов на государственную регистрацию.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснила, что регистрация договора купли-продажи приостановлена.

С учетом вышеизложенного, суд приходит, что ответчик, заключая договор купли-продажи с ФИО3 на объект недвижимого имущества, действовал не добросовестно, поскольку как установлено в судебном заседании на момент заключения договору купли-продажи (27 марта 2012 года) в производстве Биробиджанского районного суда (12 марта 2012 года) находилась гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Металлопласт», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО о признании незаконной государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и 04 апреля 2012 года по данному решению было принято решение, которым признано недействительным, в том числе свидетельство № о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, выданное 08 февраля 2012 года обществу с ограниченной ответственностью «Металлопласт».

Суд считает, что данная сделка противоречит закону, следовательно, исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Металлопласт», ФИО3 о признании договора недействительной сделкой подлежат удовлетворению. На основании ст. 167 ГК РФ ООО «Металлопласт» обязано вернуть ФИО3 деньги, уплаченные по договору купли-продажи в размере <сумма>.

Анализируя установленные в судебном заседании, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Металлопласт», ФИО3 о признании договора недействительной сделкой, об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, о признании оплаты состоявшейся, о признании права совместной собственности на недвижимое имущество подлежат удовлетворению в полном объеме.

Рассматривая встреченные исковые требования ООО «Металлопласт», суд приходит к следующему.

Представитель ответчика по первоначальному иску и представитель истца по встречному иску пояснила, что истец не выполнил график платежей, предусмотренный договором от 17 ноября 2010 года № в период с августа 2011 года по 31 октября 2011 года не предпринял никаких мер к финансированию объекта строительства и истцами не соблюден п. 8.3. договора долевого участия.

Пунктами 8.2. и 8.3 данного договора предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Просрочка платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

В судебном заседании установлено, договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17 ноября 2010 года прошел государственную регистрацию 10 августа 2012 года, денежные средства на депозит по данному договору были внесены 23 августа 2012 года. Соглашение о расторжение договора от 17 ноября 2010 года истцы не подписали.

Доводы представителя ответчика по первоначальному иску и представителя истца по встречному иску о том, что договор долевого участия заключен с нарушением действующего законодательства, заключен по истечению срока, в который он мог быть заключен и в связи с тем, что соответствующий объект участия в долевом строительстве не существует, суд считает не состоятельными по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать определенные условия (ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), при отсутствии которых считается незаключенным (ч.5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Из вышеперечисленных норм следует, что договор на участие в долевом строительстве должен быть составлен, подписан и зарегистрирован до получения застройщикам разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Вместе с тем обращение стороны по договору в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации данного договора после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (завершения строительства) не может свидетельствовать о ничтожности сделки, если стороны вступили в правоотношения (составили и подписали договор) до наступления указанного правового события. Следовательно, регистрация договора участия в долевом строительства от 17 ноября 2010 года №, произведенная на основании решения суда от 21 июня 2012 года, после ввода дома в эксплуатацию, произведена в соответствии с действующим законодательством.

Суд не может принять во внимание доводы представителя ответчика по первоначальному иску и представителя истца по встречному иску о том, что спорная квартира построена исключительно на средства общества и поэтому истцы не имеют на эту квартиру никакого права.

В силу ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости № 214-ФЗ от 30.12.2004, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1.1. договора от 17 ноября 2010 года № предусмотрено, что застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу <адрес> в 30-квартирном жилом доме и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять по акту объект долевого строительства.

Исходя из приведенных норм и норм ГК РФ, истцы предпринимали действия, направленные на исполнения договора долевого участия от 17 ноября 2010 года, произвели государственную регистрацию данного договора, исполнили свои обязательства по договору путем внесения денежной суммы за квартиру в полном объеме. Однако, как установлено в судебном заседании сдача дома в эксплуатацию произошла 24 октября 2011 года до государственной регистрации данного договора, однако суд считает, что истцы вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика ООО «Металлопласт», т.к. ответчиком приняты обязательства о предоставлении жилого помещения, а при неисполнении обязательств ответчиком истцы вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования ООО «Металлопласт» к ФИО8, ФИО2 о расторжении договора долевого участия в строительстве, о признании право собственности на жилое помещение удовлетворению не подлежат по вышеизложенным обстоятельствам.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-197 ГПК РФ, суд, -

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Металлопласт», ФИО3 о признании договора недействительной сделкой, об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, о признании оплаты состоявшейся, о признании права совместной собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 27 марта 2012 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Металлопласт» и ФИО3

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Металлопласт» в пользу ФИО3 денежную сумму в размере <сумма>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Металлопласт» передать ФИО2, ФИО1 квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м. по акту приема-передачи.

Признать оплату, произведенную ФИО2 и ФИО1 по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17 ноября 2010 года, состоявшейся.

Признать за ФИО1, ФИО2 право совместной собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Металлопласт» в пользу ФИО2, ФИО1 расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Металлопласт» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора долевого участия в строительстве, о признании право собственности на жилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Суд Еврейской автономной области в течение месяца через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Сладкова Е.Г.