Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лучиной В.А. к ООО «Фирма ДИП» о признании договоров аренды расторгнутыми и обременения отсутствующим, понуждении к совершению определённых действий,

УСТАНОВИЛ:

Истец Лучина В.А. обратилась в суд с иском к ООО «Фирма ДИП» о признании расторгнутыми: договора аренды земельного участка № площадью 700 кв.м, расположенного по ул.Черноморская, №, и договора аренды земельного участка № площадью 550 кв.м, расположенного по ул.Джигитская, № в Хостинском районе г.Сочи (со всеми изменениями и дополнениями к ним), заключенных 28.02.2007 года между истцом и ООО «Фирма ДИП»; признании отсутствующими обременений указанных земельных участков в виде прав аренды ООО «Фирма ДИП»; понуждении отдела Росреестра внести в ЕГРП записи о прекращении прав аренды ООО «Фирма ДИП» указанных земельных участков. В обоснование своих требований истец указала, что она является собственником двух земельных участков: земельного участка общей площадью 700 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Черноморская, в районе дома № и земельного участка общей площадью 550 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Джигитская установлено относительно ориентира жилой дом №. 20.02.2007 года между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор о строительстве, по которому между ними определялись условия участия в инвестировании строительства индивидуального жилого дома планируемой общей площадь около 1400 кв.м, этажностью 3 этажа, во исполнение которого названные земельные участки были переданы истцом в долгосрочную аренду ООО «Фирма ДИП», что бы эта организация строила указанный жилой дом. Оговоренный в договоре срок строительства нового жилого дома составлял три года - до 10.02.1010 года. Первоначально участие истца в инвестировании строительства дома было ограничено предоставлением под строительство объектов недвижимости в виде двух названных земельных участков и расположенного на них жилого дома, прямое финансирование строительства должно было вести ООО «Фирма ДИП». Стороны так же оговорили в договоре, что строительство дома будет осуществляться в соответствии с согласованной в установленном законом порядке исходно-разрешительной и проектно-сметной документацией на данный объект. Во исполнение условий названного инвестиционного договора 28.02.07 между истцом и ООО «Фирма ДИП» были заключены два договора аренды земли (№), согласно которым истец передавала ответчику два принадлежащих ей земельных участка (550 кв.м - по ул.Джигитская, относительно ориентира жилой дом № и 700 кв.м - по ул.Черноморская, в районе дома №) для целей - индивидуальное жилищное строительство на срок 10 лет. Истец так же передала ответчику жилой дом с адресом - ул. Джигитская, дом №, который вскоре ответчиком был снесён. Истец исполнила свои обязательства по инвестиционному договору в полном объёме, по передаточному актом от 20.02.2007 года передала ответчику объекты недвижимости, вовлекаемые в инвестиционную деятельность. В середине 2007 года ответчик получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 1336,93 кв.м, этажностью - 3 этажа. Для начала строительства ООО «Фирма ДИП» не хватало денег, в связи с чем по просьбе директора ООО «Фирма ДИП» истец собрала и передала ответчику 10.07.2007 года деньги в сумме 43 692 720 рублей, но, при этом истец потребовала, что бы были внесены изменения в договоры аренды и инвестиционный договор, связанные с ответственностью ответчика за невыполнение названных договоров и с увеличением доли истца в оконченном строительстве объекте. 10.07.07 истец заключила с ООО «Фирма ДИП» дополнительное соглашение о внесении изменений в инвестиционный договор о строительстве от 20.02.2007 года, которым была ужесточена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение инвестиционного договора, вплоть до его одностороннего расторжения, предусмотрен порядок такого расторжения и его последствия. В тот же день 10.07.2007 года между истцом и ООО «Фирма ДИП» были подписаны дополнительные соглашения о внесении изменений и дополнений в договоры № и № от 28.02.2007 года аренды названных земельных участков, которые были в последствии зарегистрированы в установленном законом порядке в отделе УФРС по г.Сочи, по которым так же была ужесточена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров аренды, вплоть до их одностороннего расторжения, предусмотрен порядок такого расторжения и его последствия. Но ответчик условия названного инвестиционного договора и договоров аренды земельных участков не выполнил, в установленный договором инвестирования срок - до 10.02.2010 года индивидуальный жилой дом не возвёл, в нарушение договоров и градостроительных требований стал производить инженерную подготовку под возведение многоэтажного многоквартирного жилого дома, строительные работы на участках с мая 2009 года прекратил, вместо принадлежащего истцу снесённого жилого дома новый дом не построил, арендную плату за пользование землёй с момента заключения договоров аренды истцу не платил. В связи с нарушениями ООО «Фирма ДИП» порядка и сроков финансирования строительства и реализации инвестиционного проекта, истец приняла решение об одностороннем расторжении инвестиционного договора от 20.02.2007 г. со всеми дополнениями и изменениями к нему с 24.03.2010 года и потребовала вернуть ей внесённые мною денежные средства, о чём направила ответчику предусмотренное договором уведомление вместе с Актом о взаиморасчётах. Кроме того, в связи с односторонним расторжением инвестиционного договора; невнесением ответчиком арендной платы более чем за 6 месяцев; допущенными ответчиком нарушениями при строительстве объекта действующих норм, правил и требований градостроительного законодательства и СНиПов, отступлением от проекта, нарушениями требований земельного законодательства при строительстве объекта истец односторонне расторгла договоры аренды № и № от 28.02.2007 года, со всеми дополнениями и изменениями к ним с 25.03.2010 года и потребовала освободить земельные участки, о чём направила ответчику предусмотренное договорами аренды уведомление, подав в отдел УФРС по г.Сочи заявление о проведении государственной регистрации расторжения договоров аренды земельных участков. Истец считает, что по изложенным выше основаниям имеет место факт одностороннего расторжения инвестиционного договора и договоров аренды с её стороны с 25.03.10. Несмотря на то, что факт одностороннего расторжения договора не нуждается в судебном решении, по мнению истца, данное обстоятельство не исключает возможность предъявления иска о признании заинтересованной стороной договоров аренды расторгнутым. Ответчик земельный участок от техники и оборудования освободил только в июне 2011 года, но, несмотря на то, что имеет место факт расторжения договоров аренды, обременение в виде прав аренды остаётся зарегистрированным, поскольку после одностороннего расторжения договоров аренды в связи с имеющимися у ответчика обязательствами перед третьими лицами на спорные права аренды ответчика были наложены аресты в судебном порядке. Истец считает, что, поскольку обязательства по договором аренды ответчиком не исполнялись, арендная плата за пользование земельными участками с февраля 2007 года не вносилась, одностороннее расторжение договоров аренды было предусмотрено договорами аренды, действия по расторжению договоров с её стороны выполнены в соответствии с условиями договоров, факт расторжения договоров имел место, то при таких обстоятельствах сохранение прав долгосрочной аренды за ООО «Фирма ДИП» нарушает законные права и интересы истца. При этом, по мнению истца, наложенные на земельные участки и на права аренды ответчика судебные аресты не могут являться основаниями для сохранения обременений в виде прав аренды ответчика, поскольку наложенные аресты лишь запрещают ответчику распоряжение правом аренды, но никак не запрещает собственнику участка требовать досрочного расторжения договора или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при нарушении договора арендатором. Истец просит суд признать расторгнутыми: договоры аренды земельных участков № и № от 28.02.2007 года; признать отсутствующими обременения указанных земельных участков в виде прав аренды ООО «Фирма ДИП»; обязать соответствующий отдела Росреестра внести в ЕГРП записи о прекращении прав аренды ООО «Фирма ДИП» указанных земельных участков.

В судебном заседании Лучина В.А. и её представитель заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца просил суд учесть решение Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.2010 года по иску Лучиной В.А. к ООО «Фирма ДИП» и другим об освобождении имущества от наложенного ареста, оспаривании постановлений судебных приставов-исполнителей, которым установлены обстоятельства, на которые истец ссылается в настоящем иске, в том числе факт одностороннего расторжения спорных договоров аренды. Он так же просил учесть решение Центрального райсуда г.Сочи от 14.12.2010 года по иску Лучиной В.А. к ООО «Фирма ДИП» и другим о признании недействительными проектной документации и разрешения на строительство, оспаривании действийоргана местного самоуправления и должностных лиц, которым так же установлены обстоятельства, на которые истец ссылается в настоящем иске, в том числе в отношении нарушения со стороны ответчика норм и требований градостроительного законодательства в ходе освоения арендованных земельных участков. Истец и её представитель просили удовлетворить заявленные исковые требования в полном объёме.

Ответчик - ООО «Фирма ДИП» создано 09.12.1995 года и действует на момент рассмотрения дела, что видно из поступившей по запросу суда из МИФНС №7 по Краснодарскому краю выписки из ЕГРЮЛ. Как следует из названной выписки и Устава ответчика, юридическим адресом (местом нахождения) и почтовым адресом ООО «Фирма ДИП» ИНН № является: г.Сочи, ул.Чайковского, 3 «а». Данный адрес места нахождения ответчика также указан в реквизитах ответчика в оспариваемых договорах аренды, в инвестиционном договоре, в выписках из ЕГРП. По указанному адресу судом четыре раза направлялись надлежащие извещения (заказная почтовая корреспонденция, судебные извещения и телеграммы), но, из поступивших почтовых уведомлений, а так же из проведённой по запросу суда правоохранительными органами проверки места нахождения ответчика по указанному адресу, следует, что здание по ул.Чайковского, 3 «а» в течение 2-х лет закрыто и не функционирует, ответчик по данному адресу отсутствует и его место нахождение в настоящее время неизвестно; согласно поступивших в суд почтовых уведомлений за почтовыми извещениями в отделение почтовой связи 354065 г.Сочи ответчик не является. За судебными извещениями (телеграммами), направленными по указанному в выписке из ЕГРЮЛ адресу места нахождения исполнительного органа ООО «Фирма ДИП» - директора М. (), указанное должностное лицо так же не является; согласно сделанной в порядке ч.4 ст.116 ГПК РФ отметке на подлежащей вручению судебной повестке, М. по указанному адресу фактически не проживает, адрес его нового места жительства неизвестен. Следовательно, имеет место факт отсутствия ответчика и его исполнительного органа по месту их регистрации (нахождения).

При таких обстоятельствах, суд в соответствии с правилами ст.119 ГПК РФ, направленными на обеспечение доступа к правосудию, после поступления указанных сведений с последнего известного места нахождения ответчика и его исполнительного органа в порядке правил ст.50 ГПК РФ, направленных на обеспечение осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия сторон, привлёк к участию в деле адвоката в качестве представителя ответчика по назначению и считает возможным приступить к рассмотрению дела.

Адвокат Денякина Ю.Л., в качестве представителя ответчика по назначению, которая была ознакомлена с материалами дела до начала его рассмотрения, в судебном заседании исковые требования Лучиной В.А. не признала, сославшись на то, что признание договора расторгнутым не предусмотрено в качестве способа защиты права; истцом не соблюдён досудебный порядок обращения к государственному регистратору с заявлением о регистрации расторжения договоров аренды; полагает, что считать права аренды ответчика отсутствующими оснований не имеется, поскольку его права аренды зарегистрированы и не признаны недействительными, а кроме того расторжение договоров аренды невозможно в связи с наложенными судом арестами; ответчик хотел оплатить арендные платежи, но не смог в связи с финансовыми трудностями; целевое назначение земельных участков было изменено с «ИЖС» на «строительство и эксплуатация гостиницы апартаментного типа», что позволяло ответчику строить многоэтажное здание; на спорных земельных участках возведена подпорная стена, судьба которой не определена, а так же на то, что как адвокат, назначенный судом для представления интересов ответчиков, в силу подпункта 3 п.4 ст.6 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» она не вправе занимать по делу позицию вопреки воле доверителя, в связи с чем просит в удовлетворении иска отказать..

Отдел г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных исковых требований, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направил, отзыва на иск не предоставил. При таких обстоятельствах, в соответствии положениями ст.167 ГПК РФ и с учётом мнения явившихся в заседание лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав истца Лучину В.А. и её представителя, представителя ответчика ООО «Фирма ДИП», изучив материалы дела и собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 45 Конституции РФ закрепляет право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (ч. 2); гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод (ч.1 ст.46).

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания права; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Земельным кодексом РФ предусмотрено, что положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, должно быть восстановлено, а действия, нарушающие право на земельный участок или создающие угрозу его нарушения, пресечены (ст.60).

Из материалов дела и поступивших по запросу суда из отдела Росреестра по Хостинскому району г.Сочикопий материалов дел правоустанавливающих документов и выписок из ЕГРП о правах на спорные земельные участки по состоянию на 04.07.11, следует, что истец Лучина В.А. является собственником двух земельных участков и индивидуального жилого дома, а именно: земельного участка общей площадью 700 кв.м, кадастровый номер №, целевое назначение - ИЖС, находящегося по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Черноморская, в районе дома № (свидетельство о государственной регистрации права собственности №, выдано Управлением ФРС по Краснодарскому краю отдел по г.Сочи 13.10.2006 года); земельного участка общей площадью 550 кв.м, кадастровый номер №, целевое назначение - ИЖС, находящегося по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Джигитская установлено относительно ориентира жилой дом № (свидетельство о государственной регистрации права собственности №, выдано Управлением ФРС по Краснодарскому краю отдел по г.Сочи 15.01.2007 года); жилого дома литеры «а», «а4», «А1», «А2», общей площадью 92,1 кв.м, находящегося по адресу: г.Сочи, Хостинский район, улица Джигитская, дом № «а» (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии №, выдано Управлением ФРС по Краснодарскому краю отдел по г.Сочи 15.01.2007 года).

В соответствии с положениями ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).

Согласно сведений, содержащихся в названных материалах дел правоустанавливающих документов и выписках из ЕГРП, указанные земельные участки обременены правами аренды ООО «Фирма ДИП», а именно: земельный участок 700 кв.м с кадастровым номером № - дата регистрации прав аренды - 11.04.2007 года, № регистрации: №, срок аренды - по 28.02.2017 года; земельный участок 550 кв.м с кадастровый номер № - дата регистрации прав аренды - 11.04.2007 года, № регистрации: №, срок аренды - по 28.02.2017 года.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ).

Статьёй 264 ГК РФ предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п.1); лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п.2).

Из материалов дела следует, что права аренды ООО «Фирма ДИП» на названные земельные участки возникли на основании заключенных между Лучиной В.А. (арендодатель) и ООО «Фирма ДИП» (арендатор) двух договоров аренды № и № от 28.02.2007 года земельных участков: площадью 700 кв.м кадастровый номер № по ул.Черноморская, в районе дома №, для целей - ИЖС (договор аренды №, л.д.26-29) и площадью 550 кв.м кадастровый номер № по ул.Джигитская, относительно ориентира жилой дом № «а» (договор аренды №, л.д.28-34), согласно которым Лучина В.А. передала ООО «Фирма ДИП» (по передаточным актам - л.д.30, 35) в пользование на условиях аренды на срок 10 лет два принадлежащих ей на праве собственности земельных участка. Как следует из отметок отдела УФРС на оборотной стороне договоров аренды и актов передачи (л.д.30, 35), а так же выписок из ЕГРП на участки, названные договоры аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке 11.04.2007 года. В отношении названных договоров аренды о по настоящему делу заявлены исковые требования о признании их расторгнутыми.

Из пояснений истца, её представителя и материалов дела усматривается, что оспариваемые договоры аренды были заключены между истцом и ответчиком в связи с заключением инвестиционного договора о строительстве и во исполнение его условий.

Так, из дела следует, что 20.02.2007 года между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП» был заключен инвестиционный договор о строительстве (л.д.14-25), по которому между ними определялись условия участия в инвестировании строительства индивидуального жилого дома планируемой общей площадь около 1400 кв.м, этажностью 3 этажа на принадлежащих Лучиной В.А. двух земельных участках: 550 кв.м с кадастровым номером № по ул.Джигитская, относительно ориентира жилой дом №, и 700 кв.м с кадастровым номером № по ул.Черноморская, в районе дома №, на одном из которых располагалось принадлежащее Лучиной В.А. существующее домовладение по ул.Джигитская, №, на месте которого должен был быть возведён новый индивидуальный жилой дом.

ООО «Фирма «ДИП» являлось заказчиком и застройщиком объекта (п.2.6 договора). Строительство объекта должно было осуществляться на основании согласованной и утверждённой в установленном порядке исходно-разрешительной и проектной документации (п.2.3 договора).

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как видно из условий инвестиционного договора, инвестиционный проект включал в себя следующую последовательную совокупность действий (п.1.3 договора): передачу Лучиной В.А. на условиях данного договора ООО «Фирма ДИП» объектов недвижимости (спорных земельных участков - в аренду, существующего дома - под снос) в течение 30 дней со дня заключения договора (п.п.5.1, 6.1); инвестирование (финансирование) ООО «Фирма ДИП» работ по проектированию и капитальному строительству объекта (жилого дома) и внешних инженерных коммуникаций; передачу в собственность сторон причитающихся им долей в законченном строительстве объекте; оформление имущественных прав сторон на причитающиеся им доли в законченном строительстве объекте. Инвестиционный проект осуществлялся с использование денежных средств ООО «Фирма ДИП» (п.1.3). Согласно п.11.4 договора, в отношении с третьими лицами полномочия ООО «Фирма ДИП» совершать сделки от имени сторон для исполнения договора должны были подтверждаться не только договором, но и доверенностью, выдаваемой Лучиной В.А. директору ООО «Фирма «ДИП» М. Пунктом 11.5 договора предусматривалось, что стороны не вправе без письменного на то согласия друг друга обременять какими-либо обязательствами объект и/или земельные участки, а так же передавать третьим лицам объект либо права на него в виде вклада и/или иное пользование, в совместную деятельность (простое товарищество). Ведение дел по договору возлагалось на ООО «Фирма ДИП» (п.11.1), но при этом пунктом 2.9 договора предусматривалось, что сторона не вправе без письменного на то согласия другой стороны распоряжаться своей долей в объекте до окончания действия договора (завершения строительства объекта).

Согласно условий договора, в результате реализации инвестиционного проекта Лучина В.А. получала без чистовой отделки в свою собственность долю в размере 1/5 в общей площади результата реализации проекта (то есть 20 % от всего построенного), а ООО «Фирма ДИП» - 4/5 в общей площади результата реализации проекта (то есть 80 % от всего построенного) (п.1.3, 2.8, 7.1.1, 7.1.2 договора). Согласно п.2.8 договора рабочая документация на объект и на временные и постоянные инженерные сети по объекту, а так же незавершённый строительством либо построенный (завершённый строительством) объект признаются общей долевой собственностью сторон. Результаты распределения имущественных прав сторон на результат реализации проекта оформляются Актом реализации инвестиционного договора, подписываемым сторонами, и являющегося неотъемлемой частью договора (п.7.3 договора). Если проектной документацией предусмотрен поэтапный ввод создаваемого в ходе реализации инвестиционного проекта объекта капитального строительства в эксплуатацию, то по выполнению отдельного этапа стороны оформляют распределение имущественных прав Актом реализации этапа инвестиционного договора в соответствии с положениями п.п.7.1-7.3 договора, который подписывается сторонами (п.7.4). Оформление имущественных прав сторон осуществляется после выполнения сторонами обязательств по договора и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании Акта реализации инвестиционного договора (этапа инвестиционного договора) (п.7.5 договора). Срок реализации инвестиционного договора составлял - не позднее 20.02.2010 года (ст.4 и ст.8 договора).

Единственным участником ООО «Фирма ДИП» являлся М., которым были приняты соответствующие решения от 19.02.2007 года о проведении переговоров с истцом и о даче согласия на совершение данной сделки.

Как видно из материалов дела, во исполнение названного инвестиционного договора Лучина В.А.: передала 20.02.2007 года по передаточному акту ООО «Фирма ДИП» для вовлечения в инвестиционный процесс: старый жилой дом по ул.Джигитская, №; а в аренду - два спорных земельных участка, заключив в отношении них 28.02.2007 года с ООО «Фирма ДИП» договоры аренды № и № земельных участков сроком на 10 лет, что подтверждается имеющимся в деле Актом от 30.04.2007 года (л.д.36) о выполнении Лучиной В.А. обязательств по инвестиционному договору, подписанным между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП» и являющимся согласно п.4 Акта неотъемлемой частью инвестиционного договора от 20.02.2007 года. Старый жилой дом по ул.Джигитская, №, принадлежащий Лучиной В.А., вскоре был снесён ООО «Фирма ДИП».

Таким образом, судом установлено, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами № и № передавались в пользование ООО «Фирма ДИП» на условиях аренды (по оспариваемым договорам аренды) в связи с заключением между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП» инвестиционного договора от 20.02.2007 года и во исполнение его условий (п.п.1.3, 1.8, 1.19, ст.3 - п.п.3.1.2, 3.1.3, ст.6 - п.6.1, п.п.13.1.1, 13.1.4, 13.1.5 договора инвестирования).

01.06.2007 года Комитет архитектуры и градостроительства г.Сочи выдал ООО «Фирма ДИП» разрешение № (л.д.58) на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 1336,93 кв.м на двух спорных земельных участках площадью 700 кв.м (с кадастровым номером №) и 550 кв.м (с кадастровым номером №), находящихся в долгосрочной аренде у ООО «Фирма ДИП» и принадлежащих Лучиной В.А.

В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пункт 1 ст. 421 ГК РФ закрепляет фундаментальный принцип свободы договора и устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Руководствуясь этим принципом свободы договора, стороны могли по собственному усмотрению определить условия договора, в том числе изменить существующий договор согласно добровольно принятым на себя обязательствам.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, в связи с недостаточностью у ООО «Фирма ДИП» средств для финансирования строительства, ООО «Фирма ДИП» в лице директора М. обратилось к Лучиной В.А. с просьбой о предоставлении денежных средств для вовлечения их в инвестиционный процесс, с увеличением её доли в проекте, на что Лучина В.А. дала согласие. По итогам переговоров о финансировании инвестиционного проекта со стороны Лучиной В.А., истец и ООО «Фирма ДИП», в соответствии со ст.ст.450 (п.1), 452 (п.1), 453 (п.1) ГК РФ и п.15.1 инвестиционного договора, заключили 10.07.2007 года Дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в инвестиционный договор б/н от 20.02.2007 года о предоставлении объектов недвижимости для осуществления инвестиционной деятельности (л.д.43-46), в котором была увеличена доля Лучиной Е.В. в инвестиционном проекте до 50%, ужесточена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение инвестиционного договора, вплоть до его одностороннего расторжения (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке), предусмотрен порядок такого расторжения и его последствия.

Так, названным Дополнительным соглашением от 10.07.2007 годастороны при взаимном согласии изменили абз.4 и 5 п.1.3, абз.2, 3 и 4 п.2.8, подпункты 7.1.1., 7.1.2. пункта 7.1. инвестиционного договора от 20.02.2007 г., изменив доли сторон в инвестиционном проекте и в возведённом объекте (в том числе незавершённом строительством), установив Лучиной В.А. долю в размере 1/2 в общей площади результата реализации проекта (то есть 50 % от всего построенного), а ООО «Фирма ДИП» - в размере 1/2 в общей площади результата реализации проекта (то есть 50 % от всего построенного). Дополнили ст.4 договора пунктом 4.4, согласно которого договор прекращает своё действие в случае полного исполнения сторонами своих обязательств по нему, либо в случае расторжения договоров аренды земельных участков № и № от 28.02.07, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Дополнили ст.10 договора пунктом 10.3, согласно которому Инициатор проекта (Лучина В.А.) вносит (передаёт) ООО «Фирма ДИП» инвестиции в размере 43 692 720 рублей в срок не позднее 15.07.2007 года. Надлежащим подтверждением внесения денег будет являться выданная ООО «Фирма ДИП» Инициатору проекта квитанция к приходному кассовому ордеру на внесённую денежную сумму (п.10.3.1). Дополнили ст.9 договора пунктом 9.2, согласно которого в случае расторжения договора ООО «Фирма ДИП» обязуется возвратить Инициатору проекта денежную сумму в рублях, эквивалентную 1 700 000 долларов США по текущему официальному курсу ЦБ РФ, но при этом не менее 43 692 720 рублей в срок не позднее 10 последовательных календарных дней со дня расторжения договора». Дополнили ст.10 договора пунктом 10.4, согласно которого не внесение любой одной из сторон договора денег в сроки и размерах, указанных в подпунктах 10.3.1. и 10.3.2. договора, будет являться основанием в силу п.п. 1 и 3 ст.450 ГК РФ для отказа от договора (досрочного расторжения договора в одностороннем порядке) в любое время по инициативе стороны, выполнившей свои обязательства в полном объёме согласно условиям п.п.10.3.1.,10.3.2. договора. Дополнили ст.15 договора пунктом 15.5, согласно которого сторона вправе отказаться от настоящего договора (досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке) в любое время, при этом основанием для отказа от договора (досрочного расторжения договора в одностороннем порядке) будут являться: не внесение любой одной из сторон договора денег в сроки и размерах, указанных в подпунктах 10.3.1. и 10.3.2. договора; нарушение ООО «Фирма ДИП» либо лицом, уполномоченным им по указанию либо письменному соглашению (договору) на строительство объекта, действующих норм, правил и требований градостроительного законодательства и СНиПов, предъявляемых к строительству зданий подобных объекту, а также отступление от проекта, нарушение требований земельного законодательства при строительстве объекта на земельных участках № и №; расторжение одного из двух договоров либо сразу двух договоров аренды земельных участков № и № от 28.02.07, иные, предусмотренные законом или договором основания. Стороны договорились и пришли к соглашению о следующем порядке отказа от договора (досрочного расторжения договора в одностороннем порядке) - об отказе от договора (досрочного расторжения договора в одностороннем порядке) сторона должна письменно уведомить другую сторону ценным письмом или экспресс-почтой с описью вложения на её реквизиты, указанные в договоре. В этом уведомлении должна быть указана дата расторжения (прекращения) договора. В противном случае, договор считается и является расторгнутым по истечении 10 последовательных календарных дней со дня отправки стороной ценным письмом или экспресс-почтой с описью вложения уведомления о расторжении договора на реквизиты другой стороны, указанные в договоре. Изменили п.15.3. договора установив, что сторона, решившая досрочно расторгнуть настоящий договор не в одностороннем порядке, обязана направить другой стороне письменное предложение о расторжении договора по соглашению сторон с указанием оснований для расторжения. Изменили п.15.4. договора установив, что при досрочном расторжении договора как по соглашению сторон (не в одностороннем порядке), так и в одностороннем порядке, составляется акт о взаиморасчетах, подписываемый сторонами. В случае уклонения одной из сторон договора от подписания этого акта с разногласиями по нему либо без них, акт считается согласованным сторонами надлежащим образом, если в течение 3-х (трёх) последовательных календарных дней со дня направления стороной другой стороне на её реквизиты, указанные в договоре, ценным письмом или экспресс-почтой с описью вложения, другая сторона не заявит письменно об имеющихся у неё разногласиях по акту. Дополнили ст.15 договора пунктом 15.6, согласно которого при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе Инициатора проекта по предусмотренным законом или договором основаниям всё построенное (незавершенный строительством объект) остаётся в собственности у Инициатора проекта без какой-либо денежной либо иной имущественной компенсации в пользу ООО «Фирма ДИП»со стороны Инициатора проекта денежных средств, внесённых (потраченных) Инвестором проекта для реализации договора». Другие условия инвестиционного договора от 20.02.2007 г., не затронутые названным дополнительным соглашением, остались неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства. Указанное дополнительное соглашение являлось неотъемлемой частью инвестиционного договора от 20.02.2007 г, о чём было указано в его тексте.

Как усматривается из материалов дела, пояснений истца и её представителя, квитанции приходного кассового ордера, 10.07.2007 года Лучина В.А. внесла в ООО «Фирма ДИП» деньги в сумме 43 692 720 рублей. Передача истцом и получение ООО «Фирма ДИП» денежных средств от Лучиной В.А. подтверждается выданной и подписанной директором ООО «Фирма ДИП» М. квитанцией к приходному кассовому ордеру ООО «Фирма ДИП» от 10.07.2007 года, согласно которому от Лучиной В.А. была принята сумма 43 692 720 рублей. При этом основанием принятия денег в ордере указано: «Оплата согласно п.10.3.1 инвестиционного договора от 20.02.07 и дополнительного соглашения от 10.07.07». При таких обстоятельствах, обязательства, принятые Лучиной В.А. по инвестиционному договору от 20.02.07, с учётом его изменений и дополнений, были ею выполнены в полном объёме.

Как следует из материалов дела, в связи с внесением изменений и дополнений в инвестиционный договор от 20.02.07, между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП» 10.07.2007 года были подписаны Дополнительные соглашения о внесении изменений и дополнений в договоры аренды № и № от 28.02.2007 года земельных участков, которыми так же была ужесточена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров аренды, вплоть до их одностороннего расторжения (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке), предусмотрен порядок такого расторжения и его последствия.

Так, на основании п.1 ст.450, п.1 ст. 452, п.1 ст.453 ГК РФ и пункта 9.1. договоров № и № от 28.02.07 аренды земельных участков, стороны договорились и пришли к взаимному соглашению о внесении в названные договоры аренды № и № от 28.02.07 изменений и дополнений, а именно: внесли изменения в пункты 6.1.3. договоров № от 28.02.2007 г., согласно которым стороны вправе отказаться от настоящего договора (досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке) по одному либо нескольким предусмотренных законом или договором основаниям, в том числе: использование участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования); использование участка способами, приводящими к его порче; невнесение арендной платы более чем за 6 месяцев; расторжение инвестиционного договора б/н от 20.02.07 о предоставлении объектов недвижимости для осуществления инвестиционной деятельности, подписанного между Лучиной В.А. и ООО «Фирма «ДИП»; нарушение при строительстве объекта действующих норм, правил и требований градостроительного законодательства и СНиПов, предъявляемых к строительству зданий подобных объекту, а также отступление от проекта, нарушение требований земельного законодательства при строительстве объекта на земельных участках. Дополнили ст.6 договоров аренды пунктом 6.4, что об отказе от договора (досрочного расторжения договора в одностороннем порядке) сторона должна письменно уведомить другую сторону ценным письмом или экспресс-почтой с описью вложения на её реквизиты, указанные в договоре. В этом уведомлении должна быть указана дата расторжения (прекращения) договора. В противном случае, настоящий договор считается и является расторгнутым по истечении 10 последовательных календарных дней со дня отправки стороной ценным письмом или экспресс-почтой с описью вложения уведомления о расторжении договора на реквизиты другой стороны, указанные в договоре. Дополнили ст.6 договоров аренды пунктом 6.5, согласно которого в случае расторжения настоящего договора: Арендатор обязан уплатить Арендодателю за время фактического использования участка; всё построенное (незавершенный строительством объект) остаётся в собственности у Арендодателя без какой-либо денежной либо иной имущественной компенсации в пользу Арендатора со стороны Арендодателя денежных средств, внесённых (потраченных) Арендатором как инвестором проекта по проектированию, освоению и застройке участка, в том числе для реализации инвестиционного договора от 20.02.07. Другие условия договоров аренды, не затронутые названными дополнительными соглашениями, оставались неизменными и стороны подтвердили по ним свои обязательства. Указанные дополнительные соглашения являлись неотъемлемой частью договоров аренды от 20.02.2007 г, о чём было указано в их тексте. Названные дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями, содержащимися в копиях материалов дел правоустанавливающих документов отдела УФРС по Хостинскому району г.Сочи.

Как видно из материалов дела, единственным участником ООО «Фирма ДИП» на момент заключения дополнительных соглашений к инвестиционному договору и договорам аренды являлся М., которым были приняты соответствующие решения от 10.07.2007 года о даче согласия на совершение данных сделок, которые были затем подтверждены после изменения состава участников соответствующим решением участников ООО «Фирма ДИП» от 18.08.2009 года.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствиис п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом, истец Лучина В.А. выполнила принятые на себя по договору инвестирования от 20.02.07 и по договорам аренды № и № от 28.02.07 обязательства в полном объёме.

Вместе с тем, в деле отсутствуют доказательства исполнения ООО «Фирма ДИП» обязательств по надлежащему финансированию строительства возводимого жилого дома, предусмотренного договором инвестирования от 20.02.07, и по оплате арендной платы, предусмотренной договорам аренды № и № от 28.02.07, и таких доказательств суду не предоставлено.

Согласно ст.450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1). Пунктом 3 ст.450 ГК РФ предусмотрена возможность и последствия одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Судом установлено, что в договор инвестирования от 20.02.07 и договоры аренды № и № от 28.02.07 были включены условия, предусматривающее основания одностороннего расторжения (отказа от исполнения) договора в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ.

В качестве такого основания для одностороннего расторжения договора инвестирования от 20.02.07 было определено, в частности, не внесение стороной договора денег в сроки и размерах, указанных в подпунктах 10.3.1 и 10.3.2 договора, а для расторжения договоры аренды № и № от 28.02.07, в частности, - невнесение арендной платы более чем за 6 месяцев, расторжение инвестиционного договора б/н от 20.02.07.

Земельным кодексом РФ (ст.65) предусмотрено, что использование земли в РФ является платным, одной из форм платы за использование земли является арендная плата, которая взимается за земли, переданные в аренду; размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п.п.1,3); порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п.4).

В деле отсутствуют и суду не предоставлены доказательства внесения ООО «Фирма ДИП» денег (инвестиций) в сроки и размерах, указанных в подпунктах 10.3.1 и 10.3.2 договора инвестирования. Судом установлено, что арендная плата ООО «Фирма ДИП» за пользование землёй, предусмотренная п.3.1 договоров аренды, не вносилась с февраля 2007 года, то есть более чем за 6 месяцев.

Как видно из имеющегося в деле протокола судебного заседания от 08.10.10 по гр.делу по иску Лучиной В.А. к ООО «Фирма ДИП» и другим об освобождении имущества от наложенного ареста и оспаривании постановлений судебных приставов-исполнителей, участвующий в деле представитель ООО «Фирма ДИП» М. признал, что ООО «Фирма ДИП» арендные платежи не оплачивало, пояснил, что оно будет платить арендные платежи за пользование землёй и погасит истцу накопившуюся с 28.02.2007 года задолженность в течение двух месяцев. В деле не имеется доказательств уплаты накопившейся задолженности на настоящее время.

Таким образом, факты нарушений, с которыми договор инвестирования от 20.02.07 и договоры аренды № и № от 28.02.07 связывали право истца отказаться от исполнения названных договоров, доказаны материалами дела. В силу п.3 ст.450 ГК РФ в этом случае договоры считаются расторгнутыми, соответствующего решения суда не требуется.

Согласно п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п.2); в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п.3).

Из содержания п.3 ст.450 ГК РФ следует, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, соответствующего решения суда о расторжении договора не требуется.

Согласно условий договора инвестирования от 20.02.07 и договоров аренды № и № от 28.02.07, моментом расторжения договоров является указанная в уведомлении о расторжении договора дата расторжения (прекращения) договора, а если она не указана - договор считается и является расторгнутым по истечении 10 последовательных календарных дней со дня отправки стороной ценным письмом или экспресс-почтой с описью вложения уведомления о расторжении договора на реквизиты другой стороны, указанные в договоре.

Как видно из направленного истцом в адрес ООО «Фирма ДИП» уведомления от 24.03.2010 года об одностороннем расторжении инвестиционного договора от 20.02.07 (л.д.59), в нём была указана дата расторжения (прекращения) инвестиционного договора - 24.03.2010 года. Согласно имеющегося в деле почтового уведомления о доставке экспресс-почты «DHL EXPRESS» (л.д.64), почтовое отправление за №2641020130, содержащее данное уведомление об одностороннем расторжении инвестиционного договора (с описью вложения), доставлялось по почтовому адресу ООО «Фирма ДИП» (согласно Устава и выписки из ЕГРЮЛ - г.Сочи, ул.Чайковского, 3 «А») 24.03.10 в 16 ч 50 м, но не было вручено получателю, поскольку помещение по данному адресу (бывшее кафе «Палуба») закрыто, не работает.

Как следует из направленных истцом в адрес ООО «Фирма ДИП» уведомлений от 25.03.2010 года об одностороннем расторжении договоров аренды № и № от 28.02.07 (л.д.63,63), в них была указана дата расторжения (прекращения) договоров аренды - 25.03.2010 года. Согласно имеющегося в деле почтового уведомления о доставке экспресс-почты «DHL EXPRESS» (л.д.65), почтовое отправление за №2733604871, содержащее данные уведомления об одностороннем расторжении договоров аренды (с описью вложения), доставлялось по почтовому адресу ООО «Фирма ДИП» 25.03.10 в 09 ч 15 м и в 15 ч 15 м, но не было вручено получателю, поскольку помещение по данному адресу (бывшее кафе «Палуба») закрыто, не работает.

Поскольку действия по расторжению договоров со стороны Лучиной В.А. выполнены в соответствии с условиями договоров; факты нарушений, с которыми договор инвестирования от 20.02.07 и договоры аренды № и № от 28.02.07 связывали право истца отказаться от исполнения названных договоров, доказаны материалами дела, то договоры аренды № и № от 28.02.07 следует признать расторгнутыми с 25.03.2010 года.

В соответствии с п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факт расторжения договора инвестирования и оспариваемых договоров аренды так же установлен вступившим в законную силу решением Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.10 по иску Лучиной В.А. к ООО «Фирма ДИП» и другим об освобождении имущества от наложенного ареста и оспаривании постановлений судебных приставов-исполнителей, которое в силу норм ст.61 ГПК РФ имеет преюдицию для настоящего дела.

Довод представителя ответчика об избрании истцом способа защиты, не предусмотренного на прямую законом, судом во внимание не принимается. Гражданский кодекс РФ не исключает возможности предъявления исков о признании договора расторгнутым и споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению заинтересованного лица. Поскольку представитель ответчика оспаривает факт расторжения договоров аренды, то другая сторона договора - истец может предъявить требование о признании оспариваемых договоров аренды расторгнутыми.

Из названного уведомления о расторжении инвестиционного договора следует, что вместе с ним ответчику ООО «Фирма ДИП» направлялся предусмотренный договором инвестирования Акт о взаиморасчётах от 24.03.10 (л.д.66), в котором было указано, что в связи с досрочным расторжением истцом в одностороннем порядке договора инвестирования от 20.02.07 всё построенное (незавершенный строительством объект) остаётся в собственности истца без какой-либо денежной либо иной имущественной компенсации в пользу ООО «Фирма ДИП».

Согласно п.15.4 инвестиционного договора, в случае уклонения одной из сторон договора от подписания этого акта с разногласиями по нему либо без них, акт считается согласованным сторонами надлежащим образом, если в течение 3-х (трёх) последовательных календарных дней со дня направления стороной другой стороне на её реквизиты, указанные в договоре, ценным письмом или экспресс-почтой с описью вложения, другая сторона не заявит письменно об имеющихся у неё разногласиях по акту. Судом установлено, что истец 24.03.10 направила ООО «Фирма ДИП» на её реквизиты, указанные в договоре, экспресс-почтой с описью вложения Акт о взаиморасчётах (л.д.68).

Названным вступившим в законную силу решением Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.10 установлено, что директор «ООО Фирма ДИП» М. знал о расторжении договора инвестирования и договоров аренды, о направлении в адрес ООО «Фирма ДИП» названных уведомлений, но разногласий по акту истцу не направил. При таких обстоятельствах, в силу п.15.4 инвестиционного договора, акт считается согласованным со стороны ООО «Фирма ДИП» с 28.03.10.

Из дела видно, что 24.03.2010 года истцом так же были приняты письменные решения собственника об одностороннем расторжении договоров аренды № и № от 28.02.07 (л.д.60-61), которые были сданы истцом 16.04.2010 года в отдел УФРС для государственной регистрации, которая, как следует из материалов дела и уведомления отдела УФРС была приостановленав связи с поступившим в отдел постановлением судебного пристава-исполнителя от 19.04.10 об аресте земельных участков, в отношении которых были заключены названные договоры аренды по обязательствам ответчика перед иными лицами.

Несмотря на то, что факт одностороннего расторжения договора не нуждается в судебном решении, но поскольку закон (п.2 ст.609 ГК РФ) предусматривает государственную регистрацию договора аренды, то решение собственника (арендодателя) об одностороннем расторжении договора так же подлежит государственной регистрации. Но при этом регистрация решения собственника участков (арендодателя) об одностороннем расторжении договоров аренды участков не имеет характер определяющий (устанавливающий) момент (факт) расторжения договоров аренды, а носит характер подтверждающий прекращение прав аренды ООО «Фирма ДИП» на земельные участки, поскольку акт регистрации (внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество) о прекращении прав аренды, согласно ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является документом, удостоверяющими прекращение прав на недвижимое имущество, но никак не основанием прекращения или изменения этих прав.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в частности когда ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Поскольку обязательства по договором аренды ООО «Фирма ДИП» не исполнялись, арендная плата за пользование земельными участками с февраля 2007 года не вносилась, одностороннее расторжение договоров аренды было предусмотрено договорами аренды, действия по расторжению договоров со стороны Лучиной В.А. выполнены в соответствии с условиями договоров, факт расторжения договоров аренды установлен судом, то сохранение зарегистрированных прав долгосрочной аренды за ООО «Фирма ДИП» в виде записи в ЕГРП нарушает права истца, поскольку не соответствует требованию ст.17 (ч.3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, а также требованию п.1 ст.10 ГК РФ, согласно которого не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По указанным основаниям подлежат отклонению доводы представителя ответчика, что права аренды ответчика не могут быть признаны отсутствующими, так как они зарегистрированы, поскольку при установленных судом обстоятельствах невыплаты арендной платы и факте расторжения договоров аренды, зарегистрированные права ответчика не могут быть сохранены. Доводы о том, что данные права не признаны недействительными, не имеют правового значения для правильного рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах, требования о признании отсутствующими обременений в виде прав аренды ООО «Фирма ДИП» двух спорных земельных участков следует признать обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, что все установленные судом обстоятельства подтверждены материалами настоящего дела, указанные обстоятельства и факты, в том числе факт расторжения оспариваемых договоров аренды, установлены так же вступившим в законную силу решением Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.10, имеющим преюдицию по настоящему делу.

Судом не могут быть приняты доводы представителя ответчика, что истцом не соблюдён досудебный порядок обращения к государственному регистратору с заявлением о регистрации расторжения договоров аренды, поскольку, во-первых, из дела следует, что такое обращение имело место, а, во-вторых, п.55 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.10 разъяснено, что необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 названого Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.10, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП; если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку факт расторжения договоров аренды установлен и права аренды ответчика признаны судом отсутствующими, то, следовательно, указанные обстоятельств являются основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении прав аренды ООО «Фирма ДИП», обязанность по внесению которых следует возложить на Хостинский отдел г.Сочи Управления Росрееестра по Краснодарскому краю.

Доводы представителя ООО «Фирма ДИП» о невозможности расторжения договоров аренды в связи с возведением на спорных земельных участках подпорной стены, судьба которой не определена, являются несостоятельными и не имеют правового значения для дела по следующим основаниям.

Из материалов дела, вступившего в законную силу решения Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.10 следует, что в период со второй половины 2007 года по март 2008 года ООО «Фирма ДИП» возвело подпорную стену литер «I» длиной 83,2 метра инвентарный номер № на двух земельных участках по адресу: ул.Джигитская, № - ул.Черноморская в районе д.№, находящихся в аренде ООО «Фирма ДИП», один из которых (№) принадлежит И. и А., а другой (№) - истцу Лучиной В.А. Названным решением суда было установлено, что указанная подпорная стена возводилась ответчиком в ходе инженерной подготовки площадки под многоквартирный жилой дом. В ночь с 22 на 23.05.08 2008 года указанная подпорная стена обрушилась. Так из названного решения суда и решения №12 от 26.05.08 Комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности администрации Хостинского района г.Сочи «О мерах по ликвидации сложившейся аварийной оползневой ситуации на склоне ручья Верещагинский в связи с произошедшим оползнем в нагорном откосе площадки реконструкции старого ветхого дома по ул.Джигитская, №, следует, что в ночь с 22 на 23.05.08 произошло катастрофическое смещение вниз по склону и разрушение крупного удерживающего сооружения (подпорной стены) на участке реконструируемого жилого дома по ул.Джигитской, №. Порваны городские и специальные инженерные сети (газ, водовод, кабели электрические и связи, в том числе спецсвязи), частично обнажились фундаменты двух опор автомобильного моста над ручьём Верещагинским и канализационный коллектор. Застройщиком (ООО «Фирма ДИП»), вопреки обязанностям, не обеспечены надлежащие технический и геологический надзоры за ведением работ нулевого цикла и проведением комплекса противооползневых мероприятий. Подрядной организацией (ООО «Строительный комплекс») не обеспечено соблюдение технологии устройства удерживающих сооружений и не обеспечено соблюдение правил ведения строительных работ на оползнеопасных склонах. Прокуратурой района в действиях руководителей застройщика и подрядчика усмотрены корыстные побуждения посредством несоблюдения технологии устройства удерживающих сооружений и не обеспечения правил ведения строительных работ на оползне, добиться удешевления строительных работ и извлечения из этого материальной выгоды. В связи со сложившейся в месте производства строительных работ, спровоцировавших оползень, сложной ситуацией, отсутствием у застройщика ООО «Фирма ДИП» разрешения на строительство многоэтажного дома, отсутствием соответствующих экспертиз, прокурором Хостинского района г.Сочи района директору ООО «Фирма ДИП» М. 28.05.08 было объявлено предостережение.

Из материалов дела, технического паспорта инвентарного дела № филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», следует, что в период с сентября 2008 года по май 2009 года на двух земельных участках находящихся в аренде у ООО «Фирма ДИП» по адресу: ул.Джигитская, № - ул.Черноморская в районе д.№, один из которых (№) принадлежит третьим лицам И. и А., а другой (№) - истцу Лучиной В.А., была возведена новая подпорная стена литер «VI» длиной 54,5 кв.м с тем же самым инвентарным номером № с кадастровым номером №. В разделе «I» «Общие сведения» технического паспорта в п.3 «Сведения о правообладателях» в графе «Правообладатель» записи о правообладателях отсутствуют. Согласно уведомления отдела Росреестра №19/033/2010-491 от 24.04.10, записи о регистрации прав на указанную подпорную стену в ЕГРП отсутствуют. Доказательств регистрации прав на подпорную стену суду не предоставлено и в деле не имеется.

Вступившим в законную силу решением Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.10 установлено, что существующая в настоящее время подпорная стена является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, который является незавершенным объектом инвестиционной деятельности, не являющимся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к вновь созданному недвижимому имуществу, права на которые не зарегистрированы.

Вместе с тем, из материалов дела и вступившего в законную силу решения Центрального райсуда г.Сочи от 14.12.10 по иску Лучиной В.А. к ООО «Фирма ДИП» об освобождении имущества от наложенного ареста, оспаривании постановлений судебных приставов-исполнителей, следует, что как обрушившаяся, так и вновь возведённая подпорная стена возводилась на основании проектной документации, не согласованной в установленном порядке с органами местного самоуправления и со всеми заинтересованными лицами и организациями, при её возведении были нарушены строительные нормы и правила; данная подпорная стена проектировалась и возводилась в нарушение разрешённого использования и целевого назначения земельных участков в ходе инженерной подготовка площадки под многоквартирный жилой дом, тогда как разрешение на выполнение таких работ и на возведение многоквартирного жилого дома ответчику в установленном законом порядке не выдавалось.

Так, из решения №12 от 26.05.08 Комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности администрации Хостинского района г.Сочи усматривается, что на ООО «Фирма ДИП» возлагалась обязанность по подготовке проектно-сметной документации на производство аварийно-восстановительных работ и выполнению комплекса инженерной защиты территории, которая подлежала согласованию с надзорными органами, чего, как следует из материалов дела, ответчиком выполнено не было. Вступившими в законную силу решениями Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.10 и Центрального райсуда г.Сочи от 14.12.10 было установлено, что новая подпорная стена возводилась на основании той же проектной документации «Инженерная подготовка площадки под многоквартирный жилой дом по ул.Черноморской», согласованной 23.01.07 с главным инженером ФГУП «УБПР г.Сочи» Л. (заказчик ООО «Фирма ДИП»), что и обрушившаяся подпорная стена, хотя в архиве ФГУП «УБПР г.Сочи» сведений о согласовании проектной документации и строительства данной подпорной стены нет, в журнале исходящей документации также не зарегистрировано; Л. в период работы в должности главного инженера ФГУП «УБПР г.Сочи» не имел полномочий согласовывать документацию такого вида, а ООО «Фирма ДИП» не выдавалось разрешение на строительство многоквартирного дома или на инженерную подготовку площадки под многоквартирный жилой дом (не имеется таких доказательств и в настоящем деле); с органами местного самоуправления, коммунальными и иными службами (в том числе с УПС Спецсвязи ФСО России, ФСБ РФ, ОАО «Южная телекоммуникационная компания», кабели связи которых проходят по арендованным участкам) возведение подпорной стены не согласовывалось, в эксплуатацию данная подпорная стена не вводилась, акта ввода в эксплуатацию не имеется. Названным решением суда установлено, что данная проектная документация, не согласованная с органами местного самоуправления и со всеми заинтересованными организациями и службами, возведённое по которой ранее строение обрушилось, не могла являться рабочей документацией для возведения такого технически сложного объекта капитального строительства. В отношении возведения индивидуального жилого дома на земельном участке Лучиной В.А. имелось разрешение на строительство, но сведений, что согласованным проектом данного дома предусматривалось возведение подпорной стены (причём данной конфигурации) в деле не имеется, а в отношении возведения подпорной стены или иных объектов капитального строительства на земельном участке И. и А. разрешения на строительство никогда не выдавалось, с указанными лицами - собственниками участка строительство подпорной стены не согласовывалось. При таких обстоятельствах, названная подпорная стена в силу норм ст.222 ГК РФ является самовольной постройкой.

Судом не могут быть приняты доводы представителя ответчика о том, что изменение целевого назначения спорных арендованных земельных участков с «ИЖС» на «строительство и эксплуатация гостиницы апартаментного типа» позволяло ответчику строить на них многоэтажное здание (многоквартирный дом или гостиницу), поскольку, во-первых, из дела следует, что целевое назначение (разрешённое использование) земельных участков было изменено уже после одностороннего расторжения инвестиционного договора и договоров аренды в апреле 2010 года, сведения об этом были внесены в ГКЗ в августе 2010 года; а, во вторых, в силу ст.ст.51,52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, должно осуществляться на основании разрешения на строительство, при этом в силу п.1 ст.3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ» гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. При отсутствии разрешения на строительство и согласованной проектно-сметной документации возведение ответчиком многоквартирного многоэтажного жилого дома и проведение инженерной подготовки для его возведения нельзя признать законными.

Кроме того, суду не предоставлено и в деле не имеется доказательств того, что ответчик ООО «Фирма ДИП» произвело какие-либо затраты на возведение подпорной стены. Вступившим в законную силу решением Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.10 установлено, что ООО «Фирма ДИП» прав на подпорную стену не имеет, за возведение подпорной стены ООО «Фирма ДИП» оплату не произвело, финансирование её строительства осуществлялось исключительно за счёт средств подрядчика - ООО «Квартал», а по условиям одностороннего расторжения инвестиционного договора в связи с виновными действиями ответчика и неисполнением договора права на данную подпорную стену возникали только у Лучиной В.А. Согласно имеющегося в деле постановления следователя СУ при УВД по г.Сочи о признании потерпевшим от 17.11.2010 года по уголовному делу №, ООО «Фирма ДИП» в лице директора М. 20.09.08 заключило с ООО «Квартал» договор подряда, по которому последнее обязалось выполнить работы по устройству подпорной стены на земельных участках по ул.Джигитская - ул.Черноморская г.Сочи, выполнило указанные строительно-монтажные работы на общую сумму 45 601 877 рублей, однако директор ООО «Фирма ДИП» М. вопреки законным интересам данной организации не оплатил выполненные работы, чем причинил существенный вред правам и законным интересам ООО «Квартал». Лучина В.А. также признана потерпевшей по названному уголовному делу.

При таких обстоятельствах, возведение и нахождение на одном из спорных арендованных ответчиком у истца земельных участках подпорной стены не препятствует расторжению оспариваемых договоров аренды и не имеет правового значения для правильного разрешения дела.

Не могут быть приняты доводы представителя ООО «Фирма ДИП» о невозможности расторжения спорных договоров аренды земельных участков в связи с наложенными судами арестами на участки и права аренды ответчика, поскольку наложенные аресты лишь запрещают арендатору ООО «Фирма ДИП» распоряжение правом аренды на земельный участок, как то: заключать договоры переуступки прав, передавать участок в залог и так далее, но никак не запрещают собственнику участка требовать досрочного расторжения договора или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при нарушении договора арендатором.

Из дела следует, что договор аренды соседнего с участками истца земельного участка площадью 929 кв.м с кадастровым номером № по ул.Джигитская, №, заключенный между И., А. и ООО «Фирма ДИП», на котором ООО «Фирма ДИП» самовольно возвело часть вышеназванной подпорной стены в ходе инженерной подготовка площадки под многоквартирный жилой дом, так же был расторгнут в судебном порядке вступившим в законную силу решением Хостинского райсуда г.Сочи от 21.09.2010 года в связи с нарушением договора со стороны арендатора (ООО «Фирма ДИП»), который более чем два раза не вносил арендную плату по договору. Как видно из выводов судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, содержащихся в кассационном определении от 16.11.2010 года, которым названное решение суда было оставлено в силе, судебной коллегией по тем же основаниям были отвергнуты доводы директора ООО «Фирма ДИП» М., ссылающегося на невозможность расторжения договора аренды земельного участка в связи с наложенными арестами.

Суд так же учитывает, что действия и постановления приставов-исполнителей по наложению арестов на спорные земельные участки и права аренды ответчика были признаны незаконными вступившим в законную силу решением Хостинского райсуда г.Сочи от 14.12.10, которым было установлено, что действия истца по одностороннему расторжению договоров аренды были выполнены в соответствии с условиями договоров аренды и факт расторжения договоров имел место ещё до вынесения судебными приставами-исполнителями постановлений о наложении арестов на земельные участки и права аренды ответчика.

Доводы представителя ответчика о том, что ответчик хотел оплатить арендные платежи, но не смог этого сделать в связи с финансовыми трудностями, не имеет правового значения и не препятствует одностороннему расторжению договора, а, кроме того, никаких доказательств погашения накопившейся с 28.02.2007 года задолженности по арендной плате суду не предоставлено и в деле не имеется.

Согласно п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым, в силу ст.94 ГК РФ, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела иные расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом письменное ходатайство о взыскании понесённых по делу судебных расходов.

Документально подтверждённые судебные расходы, понесённые истцом по делу, составляют: оплата госпошлины - 200 рублей, оплата почтовых отправлений - 100 рублей, оплата за услуги ксерокопирование документов, связанных с рассмотрением дела, - 2211 рублей, а всего - 2511 рублей. Данные расходы прямо предусмотрены законом. Указанные судебные расходы с учётом удовлетворения исковых требований следует взыскать с ответчика.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Лучиной В.А. к ООО «Фирма ДИП» о признании договоров аренды расторгнутыми и обременения отсутствующим, понуждении к совершению определённых действий - удовлетворить.

Признать договор аренды № от 28.02.2007 года (со всеми изменениями и дополнениями к нему) земельного участка площадью 700 кв.метров, кадастровый №, находящегося по адресу: город Сочи, Хостинский район, улица Черноморская, в районе дома №, а так же договор аренды № от 28.02.2007 года (со всеми изменениями и дополнениями к нему) земельного участка площадью 550 кв.метров, кадастровый номер №, находящегося по адресу: город Сочи, Хостинский район, улица Джигитская установлено относительно ориентира жилой дом №, заключенные между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП», - расторгнутыми с 25.03.2010 года.

Признать обременение в виде прав аренды ООО «Фирма ДИП» земельного участка площадью 700 кв.метров, кадастровый №, находящегося по адресу: город Сочи, Хостинский район, улица Черноморская, в районе дома №, по договору аренды № от 28.02.2007 года (со всеми изменениями и дополнениями к нему), заключенному между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП», - отсутствующим.

Признать обременение в виде прав аренды ООО «Фирма ДИП» земельного участка площадью 550 кв.метров, кадастровый номер №, находящегося по адресу: город Сочи, Хостинский район, улица Джигитская установлено относительно ориентира жилой дом №, по договору аренды № от 28.02.2007 года (со всеми изменениями и дополнениями к нему), заключенному между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП», - отсутствующим.

Обязать Хостинский отдел г.Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в ЕГРП записи о прекращении права аренды ООО «Фирма ДИП» земельного участка площадью 700 кв.метров, кадастровый №, находящегося по адресу: город Сочи, Хостинский район, улица Черноморская, в районе дома №, по договору аренды № от 28.02.2007 года (со всеми изменениями и дополнениями к нему), заключенному между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП», а так же о прекращении права аренды ООО «Фирма ДИП» земельного участка площадью 550 кв.метров, кадастровый номер №, находящегося по адресу: город Сочи, Хостинский район, улица Джигитская установлено относительно ориентира жилой дом №, по договору аренды № от 28.02.2007 года со всеми изменениями и дополнениями к нему, заключенному между Лучиной В.А. и ООО «Фирма ДИП».

Взыскать сООО «Фирма ДИП» в пользу Лучиной В.А. судебные расходы в размере 2511 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение 10 дней.

Судья И.Г. Клименко

Решение на момент публикации не вступило в законную силу