Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сычева Владислава Сергеевича к Администрации г. Смоленска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, указав в обоснование требований, что 27.11.2018 им в адрес ответчика было направлено заявление о предоставлении в собственности за плату земельного участка с кадастровым номером №, площадью 219 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, без проведения торгов на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации. На земельном участке располагается принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости - магазин из сборных металлических конструкций, общей площадью 102,2 кв.м. К заявлению были приложены документы, подтверждающие наличие у меня зарегистрированного права собственности на данный объект недвижимого имущества, а именно: копия разрешения на ввод обтекла в эксплуатацию № 177 от 24.10.2005 и копия свидетельства о праве собственности на магазин от 26.04.2012. Однако, в своем ответе № 24/19230-исх от 17.12.2018 Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска отказало истцу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов по мотивам того, что земельный участок был предоставлен для целей не связанных со строительством. Полагает данный отказ незаконным нарушающим положения ст. 25, 29, 35, 36, 39.6, 39.20 ЗК РФ, устанавливающих право преимущественной покупки истцом участка, как собственника расположенного на нем здания без проведения торгов. При том, что зарегистрированное право собственности на принадлежащий истцу магазин никем оспорено не было, законность и обоснованность регистрации права собственности на объект недвижимого имущества также подтверждена решением Промышленного районного суда города Смоленска от 13.06.2017, вступившим в законную силу, а испрашиваемый земельный участок под ним не изъят и не ограничен в обороте.

Просит суд: признать отказ Администрации города Смоленска в предоставлении истцу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, площадью 219 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, выраженный в письме Администрации города Смоленска от 17 декабря 2018 года № 24/19230-псх незаконным; обязать Администрацию города Смоленска заключить с истцом договор купли-продажи названного земельного участка.

В судебное заседание истец, извещенный надлежаще, не явился обеспечив явку своего представителя по доверенности Битюкова П.А., который требования поддержал в полном объеме по доводам изложенным в иске, просил его удовлетворить, отметил, что по иным основаниям связанным с предоставлением участка, применительно к его площади местоположению спора не имеется.

Представитель ответчика Администрации г. Смоленска Фомченкова М.А., действующая на основании доверенности, требования не признала, поддержала письменные возражения на иск, в котором подтвердив факт заключения 01.07.2012 в отношении земельного участка площадью 219 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и истцом договора аренды земельного участка, № 4815/з под магазин из сборных металлических конструкций, указывает, что вид разрешенного использования земельного участка: для целей, не связанных со строительством - под торговый павильон. В связи с этим, возведенный истцом объект не признается объектом капитального строительства и в силу действующего законодательства последний не имеет права на приобретение участка в собственность без проведения торгов, при том, что целью использования земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с договором аренды является торговый павильон, а не объект капитального строительства. Просила в удовлетворении требований отказать. Дать пояснения относительно оснований и обстоятельств выдачи Администрацией г. Смоленска разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта истца, затруднилась. В остальной части не оспаривала доводы представителя истца об отсутствии спора применительно к площади и местоположению участка.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав позицию сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В части 2 статьи 15 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из приведенных выше законоположений право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом. Учитывая отсутствие сведений об основаниях предусмотренных ст. 39.5 ЗК РФ, приобретение участка по предмету спора предполагается платным на основании возмездного договора купли-продажи.

В судебном заседании установлено, что 01.07.2004 между Администрацией г. Смоленска и Сычевым В.С. заключен договор аренды земельного участка № 4815/з в отношении земельного участка площадью 219 кв.м, в том числе под павильон – 108 кв. м, под благоустройство – 111 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, планировочный участок № 71, участок предоставлен сроком на один год до 30.06.2005.

Договор заключен на основании постановления Главы администрации города Смоленска от 11.05.2004 № 847 «О предоставлении в аренду земельного участка под магазин из сборных металлических конструкций.

Дополнительным соглашением к названному договору от 06.07.2005 срок его действия продлен до 05.07.2006.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающей, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), договор был возобновлен между сторонами на неопределенный срок.

Договор не расторгнут, является действующим, что не оспаривается сторонами по делу, как и то, что полномочия собственника в отношении участка в силу действующего законодательства выполняет Администрация г. Смоленска.

24.10.2015 Администрацией г. Смоленска Сычеву В.С. выдано разрешение № 177 на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта – магазина из сборных металлических конструкций, общей площадью 102, 2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 12) на указанном земельном участке.

26.04.2012 на указанный магазин в установленном порядке зарегистрировано право собственности истца с внесением соответствующей записи в ЕГРП (л.д. 13).

27.11.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственности за плату земельного участка с кадастровым номером №, площадью 219 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, без проведения торгов в связи с наличием на земельном участке принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости - магазина из сборных металлических конструкций, общей площадью 102,2 кв.м (л.д. 9), приложив соответствующие документы о праве на объект недвижимости, достаточность которых не оспаривается ответчиком.

Письмом № 24/19230-исх от 17.12.2018 Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска отказало истцу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов по мотивам того, что земельный участок был предоставлен для целей не связанных со строительством, констатировав на нем наличие вышеупомянутого магазина, введенного в эксплуатацию названным порядком.

Учитывая, что представленными сторонами вышеприведенными документами, в частности договором аренды и дополнительным соглашением к нему не предусмотрено безусловной приводимой ответчиком в отказе и возражениях формулировки предоставления истцу участка «для целей не связанных со строительством», то таковая, по существу спора и представленных возражений вытекает из квалификации ответчиком вида использования павильона, реконструированного в магазин из сборных металлических конструкций, как объекта нестационарной торговой сети, не являющегося объектом капитального строительства.

Однако, с такой правовой позицией суд согласиться не может.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 13.06.2017 по делу № 2-1951/2017 по иску Администрации города Смоленска к Сычеву Владиславу Сергеевичу о взыскании задолженности по арендной плате и штрафных санкций, вступившим в законную силу, в том числе установлено, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.10.2005 № 177 расположенный на спорном земельном участке магазин введен в эксплуатацию и 26.04.2012 осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика на указанный магазин.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию усматривается, что данный документ выдан при наличии и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, а в соответствии с положениями ст.ст. 1, 4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения, в том числе по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции на момент возникновения правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержаться в ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из этого, суд пришел к выводу что, с 24.10.2005 земельный участок используется ответчиком под объект капитального строительства, в котором осуществляется торговля и при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости (магазин) и отсутствии спора о праве на него оснований сомневаться в типе объекта у суда не имеется. Кроме того, согласно экспертному заключению ООО «НПО «Надежность технических объектов» от 15.09.2005, заключению Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска от 13.11.2005 № 101 (л.д. 82-85), здание павильона с торговым залом по адресу: <адрес>, является стационарным, так как по своей конструкции не соответствует ни мобильному зданию, ни зданию контейнерного или сборно-разборного типов. Конструкции указанного торгового здания – его фундаменты, поля и покрытия – не подлежат разборке без разрушения.

Суд также пришел к выводу и о том, что предусмотренные нормативными актами базовые размеры арендной платы, установленные в отношении земельных участков, предоставленных под временные объекты торговли, не могут быть применены. Произвольное применение таких ставок, с учетом регулируемого характера арендной платы за землю неправомерно.

Таким образом, вышеназванным решением суда установлен правовой статус принадлежащего истцу магазина, как здания – объекта капитального строительства (недвижимого имущества), а также сами правоотношения сторон, из договора аренды от 01.07.2004, основанные на аренде земельного участка под объектом капитального строительства, при том, что решение суда обязательно для сторон и суда рассматривающего настоящее дело, процессуальных оснований для иной квалификации правоотношений не имеется.

При этом, суд также полагает необходимым отметить, что как указано выше в действующем договоре аренды отсутствует прямой запрет на строительство или реконструкцию существовавшего на момент его заключения объекта, а выдав соответствующие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости истца, Администрация г. Смоленска своими конклюдентными действиями согласовала именно такие условия аренды, при том что ссылаться на обратное при этом будет противоречить надлежащему исполнению обязательств (309-310 ГК РФ) и свидетельствовать о злоупотреблении правом.

Иных правовых и фактический оснований, которые бы препятствовали заключению с истцом договора купли-продажи спорного Администрацией г. Смоленска не приводится, в связи с чем, суд презюмируюет отсутствие таковых.

Таким образом, установив, что на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031403:13, площадью 219 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: <адрес> расположен объект недвижимости истца – принадлежащий ему магазин и исходя из установленных арендных правоотношений участка под эти цели, в силу вышеприведенных норм п. 6 ч. 2 ст. 39.3, ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, суд соглашается с доводами истца о наличии у него права на приобретение спорного участка в собственность за плату без проведения торгов и о незаконности изложенного в письме № 24/19230-исх от 17.12.2018 Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска отказа в заключении договора его купли-продажи, и удовлетворяет требования истца о признании названного отказа незаконным и возложении на Администрацию г. Смоленска обязанности заключить без проведения торгов за плату договор купли-продажи земельного участка, для чего полагает разумным установить срок в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Условия предстоящего договора сторонами не обсуждаются и не являются предметом судебной оценки, поэтому суд исходит из того, что заключение данного публичного договора должно происходить в общеустановленном порядке для данного вида сделок.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сычева Владислава Сергеевича удовлетворить.

Признать незаконными отказ Администрации г. Смоленска в предоставлении Сычеву Владиславу Сергеевичу за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, площадью 219 кв. м, категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>, выраженный в письме Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Смоленска от 17.12.2018 № 24/19230-исх.

Обязать Администрацию г. Смоленска в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить в установленном порядке с Сычевым Владиславом Сергеевичем, без проведения торгов, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 219 кв. м, категории земель – земли населенных пунктов, по адресу <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья А.В. Калинин

мотивированное решение изготовлено 08.04.2019