Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца помощника прокурора Куйбышевского района города Иркутска Чебуниной А.А., представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Приоритет» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1287/2014 по иску прокурора Куйбышевского района города Иркутска в интересах неопределенного круга лиц к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет» о признании недействительным договора оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома недействительными в части,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Куйбышевского района города Иркутска (истец) обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в защиту неопределенного круга лиц о признании договора № 23 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенного 01 января 2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, и Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет» (далее ООО «УК Приоритет») в части, предусмотренной пунктами 3.1.8, 3.1.9, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.9, 4.1.10, 4.1.12, 4.2.5, 6.2, 6.1.

В обоснование требований указал на то, что данный договор заключен по решению общего собрания собственников от 30 марта 2009 года, принятому в форме заочного голосования, на котором большинством голосов выбран непосредственный способ управления домом и обслуживающая организация- ООО «УК Приоритет». Сторонами Договора определено, что он действует с 01 декабря 2011 года по 31 декабря 2011 года и продлевается на тех же условиях и на тот же срок, если ни одна из сторон не уведомит другую о его расторжении за 30 дней до окончания срока (пункт 8.2).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора ООО «УК Приоритет» обязывается оказывать собственникам помещений в многоквартирном доме платные услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту, а собственники, в свою очередь, берут на себя обязанность вносить платежи в пределах согласованных тарифов. При этом обслуживающей организации предоставлено право в одностороннем порядке один раз в год индексировать плату за содержание и текущий ремонт в пределах коэффициента дефлятора либо максимальных индексов, ежегодно устанавливаемых Службой по тарифам Иркутской области (пункты 3.1.8 и пункты 4.1.1); организовать начисление платежей за потребление коммунальных услуг, открытие и ведение лицевых счетов; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей; производить ограничение коммунальных услуг; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг (пункт 3.1.9); заключать договоры аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды, фасады, крыши, чердаки) (пункт 4.1.12); ограничивать собственников в предоставлении коммунальных услуг при наличии задолженности, и в случае просрочки оплаты отказывать им в выдаче справок паспортного стола и бухгалтерии (пункт 4.1.9); контролировать и в случае необходимости ограничивать доступ собственников (пользователей) к общему имуществу многоквартирного дома в целях его сохранности (пункт 4.1.10); самостоятельно устанавливать размер платы за содержание и ремонт помещений, а также уменьшать объем и периодичность предоставляемых услуг, если собственники помещений на своем общем собрании не приняли решения по данному вопросу (пункт 4.2.5). ООО «УК Приоритет» наряду с собственниками и органами местного самоуправления вправе устанавливать размер платы за жилое помещение (пункт 6.2). При этом пунктом 6.1 Договора установлено, что размер платы за жилое помещение определяется с учетом площади занимаемого жилого (нежилого) помещения, иных количественных и качественных характеристик помещения и жилого дома.

В указанной части Договор является незаконным и ничтожным с момента заключения по следующим основаниям.

Общее собрание, в повестку которого были бы включены вопросы о распоряжении общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме на ул. Поленова, 17, не проводилось. При заочном голосовании, проведенном с 15 марта 2009 года по 30 марта 2009 года, эти вопросы, судя по составленному протоколу, не обсуждались. Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не принимало решений о предоставлении ООО «УК Приоритет» права контролировать и в случае необходимости ограничивать доступ собственников (пользователей) к общему имуществу многоквартирного дома.

При отсутствии таких решений, соответствующие положения заключенного Договора противоречат федеральному закону.

Порядок определения размера платы за жилое помещение установлен статьей 156 ЖК РФ. В соответствии с ним (часть 7) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. В этой связи условия Договора, позволяющие ООО «УК Приоритет» самостоятельно устанавливать, индексировать и изменять размер платы за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме на ул. Поленова, 17, а именно: пункты 3.1.8, 4.1.1, 4.2.5, 6.1 и 6.2, являются незаконными.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на ул. Поленова, 17, о наделении ООО «УК Приоритет» и его генерального директора ФИО2 полномочиями по заключению от имени собственников дома договоров с энергоснабжающими организациями о предоставлении коммунальных услуг не принималось; письменная доверенность на представление интересов собственников многоквартирного дома у обслуживающей организации и ФИО2 отсутствует.

Несмотря на это, договором урегулированы отношения по предоставлению коммунальных услуг, в которых ООО «УК Приоритет» незаконно выступает в роли исполнителя, т.е. организации, предоставляющей коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме: организует начисление платежей за потребление коммунальных услуг, открывает и ведет лицевые счета, осуществляет перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей, производит ограничение коммунальных услуг, осуществляет отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг (пункт 3.1.9); ограничивает предоставление коммунальных услуг собственникам-должникам (пункт 4.1.9), собирает показания приборов учета (пункт 3.2.6).

Указанные полномочия присвоены ООО «УК Приоритет» без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, равно как и право заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и отопление.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утверждены Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года № 354. В этих Правилах отсутствует такой вид ответственности потребителя коммунальной услуги, имеющего задолженность по ее оплате, как отказ в получении справок паспортного стола и бухгалтерии.

Просит признать договор № 23 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенный 01 января 2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> и ООО «УК Приоритет», недействительным в части, предусмотренной пунктами 3.1.8, 3.1.9, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.9, 4.1.10, 4.1.12, 4.2.5, 6.2,6.1 вышеназванного договора.

В судебном заседании представитель истца помощник прокурора Куйбышевского района города Иркутска Чебунина А.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1, действующая на основании доверенности № 2 от 01 марта 2014 года, в судебном заседании исковые требования прокурора признала в части признания недействительными пунктов 4.1.10, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.12, 6.1 договора, исковые требования по признании недействительными пунктов 3.1.8, 3.1.9, 4.1.9, 4.2.5, 6.2 признала в части, указанной в описательной части искового заявления, пояснив, что в остальной части положения данных пунктов не противоречат действующему законодательству.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему выводу.

В силу пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Судом установлено, что 01 января 2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, и ответчиком был заключен договор № 23 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома.

Признание ответчиком иска прокурора о недействительности договора № 23 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенного 01 января 2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, и ответчиком, в части, предусмотренной пунктами 4.1.10, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.12, 6.1 договора, а также пунктами 3.1.8, 3.1.9, 4.1.9, 4.2.5, 6.2 признала в части, указанной в описательной части искового заявления, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Как следует из искового заявления, истец просит признать недействительными условия пунктов договора: 3.1.8. о предоставлении обслуживающей компании права в одностороннем порядке один раз в год индексировать плату за содержание и текущий ремонт в пределах коэффициента дефлятора либо максимальных индексов, ежегодно устанавливаемых Службой по тарифам Иркутской области; 3.1.9- об обязанности обслуживающей компании организовывать начисление платежей за потребление коммунальных услуг, открытие и ведение лицевых счетов; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей; производить ограничение коммунальных услуг; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг; 4.1.9- о предоставлении обслуживающей компании права ограничивать собственников в предоставлении коммунальных услуг при наличии задолженности, и в случае просрочки оплаты отказывать им в выдаче справок паспортного стола и бухгалтерии; 4.2.5- о предоставлении обслуживающей компании права в случае, если собственники помещений на своем общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт помещений, устанавливать такой размер с учетом коэффициента инфляции и предельного максимального индекса повышения платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома или уменьшать объем и периодичность предоставляемых услуг; 6.2- о предоставлении обслуживающей компании права устанавливать размер оплаты за жилое помещение.

В соответствии со статьей 39 ГПК РФ суд принимает признание иска ответчиком, если оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно абзаца 2 части 4 статьи 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым принять признание ответчиком иска в части признания недействительными пунктов 4.1.10, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.12, 6.1 договора № 23 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенного 01 января 2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, и ответчиком, а также пунктов 3.1.8, 3.1.9, 4.1.9, 4.2.5, 6.2 в части, указанной в описательной части искового заявления.

Разрешая иск в остальной части, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Согласно пункту 3.1.8 вышеназванного договора обслуживающая компания вправе в одностороннем порядке один раз в год проиндексировать плату за содержание и текущий ремонт в пределах максимальных индексов, ежегодно устанавливаемых службой по тарифам Иркутской области. В случае изменения стоимости услуг по договору обслуживающая организация производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу. Обслуживающая организация обязана информировать собственников путем вывешивания объявлений, об изменении размера стоимости услуг не позднее, чем за 30 дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься платеж в ином размере.

С учетом принятия судом признания иска ответчиком в части недействительности условий пункта 3.1.8 договора о предоставлении обслуживающей компании права в одностороннем порядке один раз в год индексировать плату за содержание и текущий ремонт в пределах коэффициента дефлятора либо максимальных индексов, ежегодно устанавливаемых Службой по тарифам Иркутской области, суд приходит к выводу о том, что условия пункта 3.1.8 в остальной части, а именно, в части произведения таких перерасчетов стоимости услуг и информирования собственников об изменении стоимости услуг также являются недействительными, нарушающими права и законные интересы неопределенного крага лиц, в связи с чем пункт 3.1.8 признается судом недействительным в полном объеме.

Согласно пункта 3.1.9 договора, обслуживающая организация обязалась осуществлять следующие виды услуг: своевременно ставить в известность собственников об изменениях ставок оплаты оказываемых услуг; организовать начисление платежей, в том числе за потребление коммунальных услуг на основании договоров, заключенных собственниками с поставщиками услуг, открытие и ведение лицевых счетов, ведение домовых книг, принимать документы на регистрацию и снятие с регистрационного учета, давать справки и выписки; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей в соответствии с действующими нормами; осуществлять расчеты за предоставленные услуги по настоящему договору, за выполнение работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома из денежных средств, поступающих от собственников (пользователей) в качестве платы за жилое помещение; осуществлять мероприятия по взысканию с собственников (пользователей) задолженности по оплате за жилое помещение, в случае нарушения ими сроков оплаты, предусмотренных пункт 6.3 настоящего договора; при просрочке оплаты выдавать собственникам (пользователям) предупреждения о необходимости погашения суммы долга, а также производить ограничение коммунальных услуг, предоставляемых по средствам использования общедомовых инженерных систем; обращаться с исковыми заявлениями, заявлениями о выдаче судебных приказов о взыскании суммы долга; ежегодно, в рамках контроля за выполнением обслуживающей организацией обязательств по настоящему договору, в течение квартала по истечении каждого года, предоставлять собственникам (пользователям) отчет о выполнении настоящего договора за предыдущий год по форме приложения № 4. В случае, если собственники не выступают с инициативой проведения общего собрания собственников, отчет передается председателю Совета многоквартирного дома и вывешивается для всеобщего обозрения на досках объявления. Если по истечении 30 календарных дней после предоставления отчета от собственников не поступило заявлений о несогласии с отчетом, отчет считается принятым без замечаний; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) на оплату работ (услуг), предусмотренных настоящим договором за содержание, ремонт многоквартирного дома и денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг; иная, направленная на достижение целей управления деятельность (установка домофонов, почтовых ящиков, установка приборов учета и т.д.).

Пункт 3.1.9 договора № 23 от 01 января 2011 года противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц частично.

Согласно части 2 статьи 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Из смысла оспариваемого договора № 23, следует, что он заключен на оказание ответчиком услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Следовательно, обязанности обслуживающей организации организовывать начисление платежей за потребление коммунальных услуг, открытие и ведение лицевых счетов; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей; производить ограничение коммунальных услуг; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг являются недействительными, поскольку они носят производный характер и вытекают из полномочий управляющей организации на заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и отопление, которыми ООО УК «Приоритет» в силу части 2 статьи 164 ЖК РФ не наделено.

Поскольку в силу договора ООО УК «Приоритет» не наделено полномочиями на заключение от имени собственников жилых помещений договоров с поставщиками коммунальных услуг на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и отопление, указанные договоры будут заключаться непосредственно самими собственниками с поставщиками. В связи с чем, все расчеты и платежи в рамках заключенных договоров будут производиться непосредственно между собственниками и поставщиками. Ответчик же при таких обстоятельствах не может исполнять обязанности, предусмотренные абзацами 2,6,9 пункта 3.1.9 договора № 23 от 01 января 2011 года, поскольку это будет противоречить части 3 статьи 164 ЖК РФ, согласно которой, иное лицо вправе действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме только на основании решения общего собрания собственников и при наличии доверенности, выданной в письменной форме, ему всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

В остальной части п. 3.1.9 договора предусматривает функции ответчика, которые входят в его компетенцию, как на основании настоящего договора, так и на основании ст.421 ГК РФ.

Согласно пункта 4.1.9 обслуживающая компания имеет право при просрочке собственниками оплаты по настоящему договору обращаться в суд с исковым заявлением и заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании суммы долга, а также начислять проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с действующим законодательством РФ и ограничивать предоставление коммунальных услуг собственнику- должнику. Кроме того, в случае просрочки оплаты платежей управляющая компания вправе отказать собственнику в выдаче справок паспортного стола и бухгалтерии.

С учетом принятия судом признания иска ответчиком в части недействительности условий пункта 4.1.9 договора о предоставлении обслуживающей компании права ограничивать собственников в предоставлении коммунальных услуг при наличии задолженности, и в случае просрочки оплаты отказывать им в выдаче справок паспортного стола и бухгалтерии, суд приходит к выводу о необходимости признания недействительным данного пункта только в указанной части, поскольку условия пункта 4.1.9 о том, что обслуживающая компания имеет право при просрочке собственниками оплаты по настоящему договору обращаться в суд с исковым заявлением и заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании суммы долга, а также начислять проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с действующим законодательством РФ, соответствуют действующему законодательству, а потому, не могут быть исключены.

Согласно пункта 4.2.5 обслуживающая компания имеет право устанавливать плату по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома на общем собрании собственников, принимая во внимание обоснованные предложения обслуживающей организации. Если собственники помещений на общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт помещений, такой размер устанавливается обслуживающей организацией с учетом коэффициента инфляции и предельного максимального индекса повышения платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома или может быть уменьшен объем и периодичность предоставляемых услуг.

Судом принято признание иска ответчиком в части недействительности условий пункта 4.2.5 о предоставлении обслуживающей компании права в случае, если собственники помещений на своем общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт помещений, устанавливать такой размер с учетом коэффициента инфляции и предельного максимального индекса повышения платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома или уменьшать объем и периодичность предоставляемых услуг, в связи с чем суд, исходя из содержания данного пункта договора, приходит к выводу о его недействительности в полном объеме.

Согласно пункта 6.2 договора размер оплаты за жилое помещение устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления либо управляющей компании на условиях пункта 4.2.5 настоящего договора. Размер тарифов по оплате за жилое помещение отражены в Приложении № 1 настоящего договора, которое является его неотъемлемой частью.

Судом принято признание иска ответчиком в части недействительности условий данного пункта договора о предоставлении обслуживающей компании права устанавливать размер оплаты за жилое помещение.

Учитывая, что размер оплаты за жилое помещение устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, условия пункта 6.2 договора в оставшейся части полностью соответствуют действующему законодательству, а потому, не могут быть исключены.

Таким образом, суд с учетом признания ответчиком иска в части, считает необходимым признать недействительными пункты договора 3.1.8, 4.1.10, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.12, 4.2.5, 6.1, а также условия пунктов договора: 3.1.9 об обязанности обслуживающей компании организовывать начисление платежей за потребление коммунальных услуг, открытие и ведение лицевых счетов; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей; производить ограничение коммунальных услуг; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг; 4.1.9 о предоставлении обслуживающей компании права ограничивать собственников в предоставлении коммунальных услуг при наличии задолженности, и в случае просрочки оплаты отказывать им в выдаче справок паспортного стола и бухгалтерии, 6.2 о предоставлении обслуживающей компании права устанавливать размер оплаты за жилое помещение, только в указанной части.

С учетом изложенного, руководствуясь требованиями статей 194- 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Куйбышевского района города Иркутска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, удовлетворить частично.

Признать договор № 23 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенный 01 января 2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет» недействительным в части, предусмотренной пунктами 3.1.8, 4.1.10, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.12, 4.2.5, 6.1, а также пунктом 3.1.9 в части обязанности обслуживающей компании организовывать начисление платежей за потребление коммунальных услуг, открытие и ведение лицевых счетов; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей; производить ограничение коммунальных услуг; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг; пунктом 4.1.9 в части предоставления обслуживающей компании права ограничивать собственников в предоставлении коммунальных услуг при наличии задолженности, и в случае просрочки оплаты отказывать им в выдаче справок паспортного стола и бухгалтерии, пунктом 6.2 в части предоставления обслуживающей компании права устанавливать размер оплаты за жилое помещение.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Иркутска в течение месяца с момента составления мотивированного текста решения.

Судья: Е.Ф. Минченок