Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении соглашения об отступном, прекращении права собственности и восстановлении права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении соглашения об отступном, прекращении права собственности и восстановлении права собственности на объект недвижимости.

Требования мотивированы тем, что 03 ноября 2020 года ФИО1 (Кредитор) и ФИО3 (Должник) было заключено Соглашение об отступном (далее - Соглашение), в пункте 1.1. которого, указано, что предметом Соглашения является прекращение обязательства Должника перед Кредитором, указанного в п. 1.2. Соглашения, предоставлением отступного в порядке и на условиях, предусмотренных Соглашением.

Согласно пункту 1.2. Соглашения, на основании договора уступки (купли-продажи / цессии) прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ и ФИО1, согласно которому последний приобрел в полном объеме права требования к заемщику, ипотекодателю, поручителям по Генеральному договору о предоставлении кредитных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к Генеральному Договору о предоставлении кредитных услуг (Индивидуальное соглашение) № от ДД.ММ.ГГГГ, Договору ипотеки (недвижимого имущества), заключенных между Акционерным коммерческим инновационным банком «УкрСиббанк» и Должником (далее по тексту - Договоры), у Должника возникли обязательства по возврату Кредитору задолженности в размере 55 020 882,60 руб. (пятьдесят пять миллионов двадцать тысяч восемьсот восемьдесят два рубля 60 копеек).

В пункте 1.3. вышеуказанного соглашения указано, что в связи с истечением срока возврата задолженности и невозможностью Должника исполнить свои обязательства по возврату Кредитору денежной суммы в размере 55 020 882,60 руб. (пятьдесят пять миллионов двадцать тысяч восемьсот восемьдесят два рубля 60 копеек), Стороны пришли к соглашению о прекращении обязательства Должника, указанного в п. 1.2 настоящего Соглашения, предоставлением отступного в форме передачи, принадлежащего Должнику по праву собственности следующего имущества: объекта недвижимости - комплекса в целом, общей площадью 3752,5 кв. м., находящегося по адресу: , № (шесть).

В соответствии с пунктом 2.1. Соглашения об отступном Должник передает в собственность Кредитора в качестве отступного следующее имущество: объект недвижимости - комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , №.

Из содержания пункта 2.3. Соглашения следует, что под предоставлением отступного по данному Соглашению понимается передача в собственность Должником (в лице представителя) Кредитору указанного в п. 2.1 этого Соглашения Комплекса, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Имущество, передаваемое по отступному, принадлежит Должнику по праву собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного ФИО7, частным нотариусом Евпаторийского городского нотариального округа ДД.ММ.ГГГГ, по реестру №.

Согласно пункту 2.4. Соглашения Стороны договорились о прекращении всех взаимных обязательств, вытекающих из указанных в п. 1.2. этого соглашения Договоров, в силу предоставления Должником взамен исполнения обязательств по ним отступного в порядке и на условиях настоящего Соглашения. Отступное полностью покрывает все требования Кредитора в отношении Должника по указанным в п. 1.2. этого соглашения Договорам.

В соответствии с пунктом 2.6. Соглашения об отступном, размер задолженности по указанным в п. 1.2. этого соглашения Договорам, взамен исполнения которого предоставляется отступное, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 723 280, 43 дол. США (эквивалент - 55 020 882,60 руб. по официальному курсу ЦБ РФ, из которых: основной долг — 492 753,66 дол. США (эквивалент - 37 484 411, 50 руб. по официальному курсу ЦБ РФ), проценты - 230 526, 77 дол. США (эквивалент - 17 536471,10 руб. по официальному курсу ЦБ РФ).

Из содержания пункта 2.7. Соглашения следует, что стоимость передаваемого имущества, указанного в п. 2.1. данного Соглашения, определена и согласована Сторонами, исходя из среднерыночных цен на аналогичные объекты по данному региону, и составляет 55 020 882,60 руб. Размер задолженности по указанным в п. 1.2. этого соглашения Договорам, взамен исполнения которых, предоставляется отступное, соответствует стоимости передаваемого имущества, которая по обоюдному согласию Сторон на момент подписания настоящего Соглашения составляет 55 020 882,60 руб.

Рыночная стоимость передаваемого имущества, указанного в п. 2.1. Соглашения согласно Отчету № СВ/10/10/20, составленному ДД.ММ.ГГГГ Обществом с ограниченной ответственностью «ВИД-Эксперт-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 55 000 000 руб.

Истец ФИО1 указывает, что после подачи Соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, право собственности на здания, включенные в имущественный комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , №, было зарегистрировано за ним в установленном законом порядке.

В процессе недолгой эксплуатации истцом, а также арендаторами помещений было выявлено, что строения имеют ряд серьезных недостатков, которые не могли быть установлены при проведении визуальных осмотров, что подтверждается соответствующим актом от ДД.ММ.ГГГГ. О наличии скрытых недостатков комплекса зданий ФИО3 истцу до заключения Соглашения об отступном не сообщил.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 лично было получено требование о расторжении Соглашения об отступном, согласно которому ФИО1 предлагал ему расторгнуть Соглашение об отступном в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Но до сегодняшнего дня требование о расторжении Соглашения об отступном ответчиком не удовлетворено, и какой-либо ответ о результатах рассмотрения требования истцу не предоставлен.

Таким образом, истец ФИО1 указывает, что поскольку при заключении Соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умолчал о наличии существенных недостатков недвижимого имущества, переданного ему в качестве отступного, ответчик ненадлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, что в свою очередь является основанием для расторжения Соглашения об отступном в судебном порядке.

Просит расторгнуть Соглашение об отступном, заключенное между ним и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ; прекратить право собственности, зарегистрированное за ним в ЕГРН на объект недвижимости - комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , № (шесть), состоящий в целом из зданий:

- литера «А», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, административное здание), площадь 705,8 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «Б», кадастровый №, тип: здание (нежилое, промышленное здание), площадь 1460,9 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «В», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, промышленное здание), площадь 48,8 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «Г», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, склад), площадь 200,5 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «Д», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, склад), площадь 88 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «Е», кадастровый №, тип здание (нежилое здание, проходная), площадь 10,5 кв.м., находящегося по адресу: , № (шесть),

- литера «Ж», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, склад), площадь 416,6 кв.м., находящееся по адресу: , городМежквартальный, № (шесть),

- литера «3», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, РБУ), площадь 179,5 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «И,И1,И2,и» кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, гараж), площадь 448 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «К», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, электрощитовая), площадь 19,8 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «Л», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, электрощитовая), площадь 15 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «М», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, котельная), площадь 135,6 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «Н», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, электростанция), площадь 48,1 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

- литера «О», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, сторожка), площадь 10.2 кв.м., находящегося по адресу: , № (шесть),

- литера «У», кадастровый №, тип: здание (нежилое здание, уборная) площадь 2,1 кв.м., находящееся по адресу: , № (шесть),

-литера «-» сооружения, не является капитальным строением и не подлежит кадастровому учету;

восстановить право собственности ФИО3 на объект недвижимости - комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , № (шесть), состоящий в целом из вышеуказанных зданий.

В судебном заседании истец указал, что исковые требования поддерживает в полном объеме, просит удовлетворить. Дополнительно пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 было заключено соглашение об отступном. После того, как он начал заключать договоры аренды, выявилось, что все крыши в помещениях протекают. В связи с чем, был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, который подписали арендаторы. После чего ответчику было направлено письмо о расторжении соглашения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. В ответе ФИО3 указал, что ему не было известно о том, что в помещениях протекают крыши.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, в своём заявлении от ДД.ММ.ГГГГ указал, что не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1 Представитель ответчика ФИО3 - ФИО2 в судебном заседании пояснил, что он, также как и его доверитель, не возражает против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из сделок, под которыми статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ закреплен принцип свободы граждан и юридических лиц в заключении договора.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Исследовав материалы дела, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующий в качестве кредитора, и ФИО3, выступающий должником, заключили соглашение об отступном (далее – Соглашение), предметом которого является прекращение обязательства Должника перед Кредитором, указанного в п. 1.2. данного Соглашения, предоставлением отступного в порядке и на условиях, предусмотренных Соглашением (л.д. 10 – 15).

Согласно п. 1.2. Соглашения на основании договора уступки (купли-продажи / цессии) прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ и Кредитором, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, зарегистрировано в реестре №, согласно которому Кредитор приобрел в полном объеме права требования к заемщику, ипотекодателю, поручителям по Генеральному договору о предоставлении кредитных услуг № от «24» апреля 2008 г., Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к Генеральному Договору о предоставлении кредитных услуг (Индивидуальное соглашение) № от ДД.ММ.ГГГГ, Договору ипотеки (недвижимого имущества), удостоверенному ДД.ММ.ГГГГФИО8, частным нотариусом Харьковского городского нотариального округа, заключенных между Акционерным коммерческим инновационным банком «УкрСиббанк» и Должником у Должника возникли обязательства по возврату Кредитору задолженности в размере 55 020 882,60 руб. (пятьдесят пять миллионов двадцать тысяч восемьсот восемьдесят два рубля 60 копеек).

В связи с истечением срока возврата задолженности и невозможностью Должника исполнить свои обязательства по возврату Кредитору денежной суммы в размере 55 020 882,60 руб. (пятьдесят пять миллионов двадцать тысяч восемьсот восемьдесят два рубля 60 копеек), Стороны пришли к соглашению о прекращении обязательства Должника, указанного в п. 1.2 Соглашения, предоставлением отступного в форме передачи, принадлежащего Должнику по праву собственности следующего имущества: объекта недвижимости - комплекса в целом, общей площадью 3752,5 кв. м., находящегося по адресу: , № (шесть) (п. 1.3. Соглашения).

Стороны договорились о прекращении всех взаимных обязательств, вытекающих из указанных в п. 1.2. Соглашения Договоров, в силу предоставления Должником взамен исполнения обязательств по ним отступного в порядке и на условиях Соглашения. Отступное полностью покрывает все требования Кредитора в отношении Должника по указанным в п. 1.2. этого соглашения Договорам (п. 2.3. Соглашения).

Согласно п. 2.8. Соглашения кредитор удовлетворен качественным состоянием Комплекса, указанного в п. 2.1. Соглашения, вследствие проведения его визуального осмотра до подписания настоящего Соглашения, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, препятствующих его использованию в соответствии с целевым назначением и о которых ему не было бы сообщено Должником, не обнаружено. Претензий по техническому состоянию нет.

Кредитор приобретает право собственности на Комплекс в целом с момента государственной регистрации перехода права собственности от Должника к Кредитору. С момента приобретения права собственности на Комплекс в целом Кредитор осуществляет права владения, пользования и распоряжения в соответствии с его назначением и требованиями законодательства Российской Федерации, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием, уплатой налогов и других обязательных платежей (п. 2.15. Соглашения).

В п. 2.21. Соглашения предусмотрено, что споры, возникающие по данному Соглашению или в связи с ним, не разрешенные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке.

Имущество, предоставленное в качестве отступного истцу ФИО9 ответчиком ФИО3 по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало последнему на основании договора купли-продажи 5 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного частным нотариусом Евпаторийского городского нотариального округа ФИО7. (л.д. 8, 9).

По Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал в собственность ФИО1 в качестве отступного следующее имущество: объект недвижимости - комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , № (шесть), состоящий в целом из зданий:

-литера «-» сооружения, не является капитальным строением и не подлежит кадастровому учету.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на вышеуказанные здания было зарегистрировано за ФИО1, даты и номера государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 16 – 59).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В своём исковом заявлении истец указывает, что имущество, переданное ему ответчиком по Соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, имеет существенные недостатки.

Согласно представленному Акту о выявленных недостатках недвижимости (зданий) от ДД.ММ.ГГГГ в зданиях, входящих в комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , №, протекают крыши, а также имеется частичное разрушение несущих стен (л.д. 60-61).

В соответствии с заключением экспертного строительно-технического исследования № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость ремонтно-восстановительных работ комплекса, общей площадью 3752,5 кв. м., расположенного по адресу: , №, составляет 13281332 рубля (л.д. 81-123).

Согласно выводам указанного экспертного заключения здания, входящие в комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , №, имели скрытые дефекты в виде неудовлетворительного технического состояния кровли этих зданий, в результате чего происходит разрушение несущих стен, перекрытий зданий. Внутренняя отделка помещений зданий из-за регулярных протечек пришла в негодность. Данные дефекты являются скрытыми, так как их невозможно было выявить путем визуального осмотра, не обладая специальными знаниями и без использования технических измерительных средств.

При этом ответчик ФИО3 не оспаривает обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, о наличии существенных недостатков технического состояния переданного ему в качестве отступного имущества, о которых ему не было известно на момент заключения соглашения от 03 ноября 2020 года. В связи с чем, суд считает данные обстоятельства установленными.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные по делу доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, а также принимая во внимание, что доводы истца в ходе рассмотрения дела опровергнуты не были, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении соглашения об отступном, прекращении права собственности и восстановлении права собственности на объект недвижимости.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Следовательно, расторжение заключенного между сторонами Соглашения об отступном от 03 ноября 2020 года является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, а именно для погашения записи о праве собственности ФИО1 и возобновлении права собственности ФИО3 на объекты недвижимости, переданные в качестве отступного по данному Соглашению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении соглашения об отступном, прекращении права собственности и восстановлении права собственности на объект недвижимости – удовлетворить.

Расторгнут Соглашение об отступном, заключенное между ФИО1 и ФИО3 03 ноября 2020 года.

Прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимости - комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , № (шесть), состоящий в целом из зданий:

-литера «-» сооружения, не является капитальным строением и не подлежит кадастровому учету.

Восстановить право собственности ФИО3 на объект недвижимости - комплекс, общей площадью 3752,5 кв. м., находящийся по адресу: , № (шесть), состоящий в целом из зданий:

-литера «-» сооружения, не является капитальным строением и не подлежит кадастровому учету.

Решение суда является основанием для внесения Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым сведений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО1 и основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о возобновлении права собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Евпаторийский городской суд Республики Крым.

Судья А.И. Лантратова