Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Муниципального образования «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, встречному исковому заявлению ФИО2 к Муниципальному образованию «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенным на неопределенный срок и действующим,

установил:

МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование требования что на основании п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса РФ» между МО «город Томск» и П. был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, на основании которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью ... кв.м по адресу <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В связ0и с продажей объекта незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ было подписано соглашение о перемене стороны, в соответствии с которым арендатром земельного участка является ФИО2 На земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью застройки ... кв.м, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком. Поскольку договор аренды прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ, строительство на земельном участке не осуществляется, истец на основании ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 239.1 ГК РФ просит изъять путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства площадью застройки ... кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, по основаниям в нем изложенным. Встручный иск ФИО2 не признала.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в суд не явился.

Суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2

Представители ответчика в судебном заседании иск не признали, предъявили встречный иск о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенным на неопределенный срок и действующим. В обоснование встречных требований указано, что арендодатель по договору аренды земельного участка ни до ДД.ММ.ГГГГ, ни после указанной даты, вплоть до ДД.ММ.ГГГГ (даты подачи иска в суд) не требовал от арендатора освобождения земельного участка, не считал пользование земельным участок со стороны арендатора нарушением своих прав. Поскольку после окончания срока действия договора арендодатель не заявил о своих правах на земельный участок, арендатор в свою очередь продолжал пользоваться земельным участком, возвел на нем индивидуальный жилой дом со степенью готовности 80% в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды продлил свое действие на неопределенный срок.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно ст.12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно.

В соответствии со ст.34 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения, полномочия органов местного самоуправления определяются уставом муниципального образования.

В силу п.2 ст.11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка №, заключенному между МО «город Томск» и М., последнему был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м, местоположение <адрес> для строительства индивидуального жилого дома на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о перемене стороны в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка заменен с М. на П.

Постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план указанного земельного участка и первоначальному арендатору П. было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома по адресу <адрес>. Срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и П. заключен договор аренды земельного участка № местоположение которого: <адрес>, с кадастровым номером № площадью ... кв.м для завершения строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора был установлен с ДД.ММ.ГГГГ пор ДД.ММ.ГГГГ.

В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 купил у П.. объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом со степенью готовности 10%, расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, с кадастровым номером № площадью ... кв.м, зарегистрировав свое право собственности в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, П. и ФИО2 заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка заменен с П. на ФИО2

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреесте по ТО со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ. Договор прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено в судебном заседании в настоящее время индивидуальный жилой дом по адресу <адрес> строительством не завершен.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства – 80%.

МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, ссылаясь на прекращение действия договора аренды земельного участка и не окончание строительства индивидуального жилого дома на основании ст. 239.1 ГК РФ просит изъять путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <адрес>.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В свою очередь ответчик ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился в департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска с предложением считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ возобновленным на неопределенный срок и действующим.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела по истечения срока договора аренды, ФИО2 продолжал пользоваться земельным участком по целевому назначению для завершения строительства индивидуального жилого дома, что подтверждается актами обследования земельного участка, составленными специалистами департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и подтверждено представителями ответчика. Ответчиком ФИО2 регулярно по настоящее время оплачиваются арендные платежи за землю, что подтверждается лицевой карточкой арендной платы за землю. Степень готовности индивидуального жилого дома в настоящее время составляет 80%.

С требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО2 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов МО «город Томск» обратилось за пределами шестимесячного срока.

Разрешение, выданное на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу <адрес>, с кадастровым номером № площадью ... кв.м действует до ДД.ММ.ГГГГ, законность его выдачи МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью не оспаривается.

Поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за ФИО2, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.

Изъятие объекта незавершенного строительства у собственника ФИО2 при действующем разрешении на строительство индивидуального жилого дома еще в течение 6 лет нарушает баланс интересов сторон, нарушает права арендатора (собственника объекта незавершенного строительства) на возможность завершения строительства индивидуального жилого дома в сроки, предоставленные ему разрешением на строительство.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у ответчика ФИО2 права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения соответствующего договора аренды на срок не менее чем до ДД.ММ.ГГГГ, не превышающий срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости.

Данная правовая позиция отражена в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 04.10.2019 N 89-КА19-2.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения иска Муниципального образования «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска об изъятии объекта незавершенного строительства у ФИО2 путем продажи с публичных торгов.

При указанных обстоятельствах, суд также на находит оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенным на неопределенный срок и действующим. Нормы ст. 621 ГК РФ в данной ситуации применению не подлежат. Как указано выше, ФИО2 имеет право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства путем заключения соответствующего договора аренды на срок не менее чем до ДД.ММ.ГГГГ, не превышающий срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска Муниципального образования «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства площадью застройки ... кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> путем продажи с публичных торгов отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к Муниципальному образованию «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенным на неопределенный срок и действующим отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд Советского района г. Томска.

Судья:

Мотивированный текст решения изготовлен 13.02.2020.

На дату опубликования решение не вступило в законную силу.