Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в Ленинск-Кузнецкий городской суд с иском к Администрации о признании права собственности, мотивируя требования тем, что она договорилась с В.А. о покупке у него квартиры по за 550000 руб., она передала ему аванс в размере 100000 рублей в счет заключения договора купли-продажи квартиры, договорились, что оставшуюся сумму 450 000 рублей передаст при составлении договора купли-продажи. С согласия В.А. истица была зарегистрирована в квартире по и вселилась в неё. она передала В.А. оставшиеся 450000 рублей, составили договор купли-продажи и договорились оформить сделку в юстиции , однако сделку купли-продажи квартиры по оформить не успели, т.к. В.А. умер. Наследников после смерти В.А. нет.

Просит прекратить право собственности В.А. на квартиру, расположенную по адресу: , признав право собственности на вышеуказанную квартиру за ней.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнила исковые требования, просит признать сделку - договор от купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: действительной, прекратить право собственности В.А. на квартиру по (адрес), исключить из записи регистрации (номер) зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: от В.А. к ФИО1.

Представитель ответчика - Администрации ФИО2, действующий на основании доверенности от , исковые требования не признал, считает, что данный договор нельзя признать действительным, так как он не содержит в себе условия о передаче квартиры покупателю, акт приема-передачи квартиры не составлялся.

Представитель третьего лица -Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав истицу, представителя ответчика Администрации ФИО2, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1

Судом установлено, что право собственности на квартиру, расположенную по адресу: , зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за В.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (л.д.10).

Согласно техническому паспорту по состоянию на , общая площадь квартиры по адресу: составляет 39,8 кв.м., в том числе жилая площадь 18,1 кв.м. (л.д.7-9).

В.А. и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью 39,8 кв.м. (л.д.6), а между В.А. и ФИО1 был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

Согласно договору купли-продажи квартиры от , ФИО1 купила у В.А. квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 39,8 кв.м. (л.д.5). Оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме, что подтверждается распиской от , согласно которой В.А. получил от ФИО1 за продажу квартиры по адресу: 550000 рублей 00 коп.

Согласно справки ТСЖ от , ФИО1 зарегистрирована по адресу: с (л.д.12).

Судом установлено, что В.А. умер , что подтверждается свидетельством о смерти (л.д.11). Указанное обстоятельство является препятствием для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: и перехода права собственности на указанную квартиру к ФИО1.

Согласно сообщению нотариуса Н.В. (л.д.13), наследственное дело после смерти В.А., умершего , не заводилось.

Свидетель Н.И. в судебном заседании пояснила, что ФИО1 проживала совместно с В.А. по , о том, что В.А. не родной отец ФИО1, ей не было известно, она считала, что ФИО1 является родной дочерью В.А., так как отношения между ними были очень теплые. Также пояснила, что ей известно о том, что В.А. получил квартиру, и ФИО1 совместно с В.А. переехали в другую квартиру, квартиру по ФИО1 продала.

Свидетель А.М. в судебном заседании пояснили, что ФИО1 вселилась в квартиру по адресу: совместно с В.А., проживала вместе с ним до дня его смерти, отношения между ними были очень хорошие, В.А. умер внезапно. При жизни он говорил, что квартира по принадлежит ФИО1, об обстоятельствах сделки купли-продажи ей ничего не известно.

В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

По смыслу ст. 218 ГК РФ, применительно к рассматриваемым правоотношениям, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: от В.А. к ФИО1 на основании договора купли-продажи от , на момент вынесения решения не произведена.

Между тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между В.А. и ФИО1, так как после передачи жилого помещения покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Пункты 2 и 3 ст. 165 ГК РФ допускают возможность восстановления (санации) сделки, не прошедшей государственную регистрацию при уклонении одной из сторон от государственной регистрации сделки, при этом, при рассмотрении такого требования суд должен проверить соответствие закону регистрируемой сделки, установить наличие воли сторон на совершение такой сделки, наличие уклонения ответчика от ее государственной регистрации и причины такого уклонения.

В соответствии со ст. ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Разрешая вопрос о возможности санации сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , суд принимает во внимание, что сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, факт исполнения покупателем обязанности по оплате спорного объекта недвижимости подтвержден предварительным договором купли-продажи и распиской о получении денег.

Согласно ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Учитывая, что ФИО1 зарегистрирована и проживала в спорной квартире как до момента заключения договора, так и после его заключения, данное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует о том, что спорная квартира фактически передана во владение ФИО1, т.к. используется ею по назначению.

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав и интересов третьих лиц на спорную квартиру.

Учитывая изложенное, суд считает возможным удовлетворить заявленные истицей требования.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать действительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенную между В.А. и ФИО1. Прекратить право собственности В.А. на квартиру (адрес), исключить запись о регистрации (номер)

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: на имя ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня оглашения.

Согласовано

Судья: О.Н. Калашникова