Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Руденко О.В. с участием представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2 и ФИО3, их представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2 и ФИО3 о признании помещений блоком жилого дома блокированной застройки, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Администрация города Ялта Республики Крым и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

у с т а н о в и л :

ФИО5 обратилась с иском к ФИО2 и ФИО3, в котором просит признать блоком жилого дома блокированной застройки помещения в жилом доме лит. А по адресу: , выделенные решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 14 июня 2017 г. по делу № 2-580/2017, общей площадью 104,3 кв. м, жилой площадью 60,6 кв. м, в составе: сарая 1-1 площадью 14,1 кв. м, жилой комнаты 2-1 площадью 21 кв. м, жилой комнаты 2-2 площадью 9,4 кв. м, прихожей 2-3 площадью 3,8 кв. м, ванной 2-4 площадью 3,3 кв. м, кухни 2-5 площадью 6,2 кв. м, застеклённой веранды площадью 9,1 кв. м, жилой комнаты 2-7 площадью 10,2 кв. м, жилой комнаты 2-8 площадью 20 кв. м, прихожей 2-9 площадью 3,2 кв. м, лестничной клетки 2-10 площадью 4 кв. м.

Исковые требования мотивированы невозможностью поставить выделенные помещения на государственный кадастровый учёт без признания их самостоятельным объектом недвижимости.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования ФИО5 поддержал по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

ФИО2, ФИО3 и их представитель ФИО4 против удовлетворения иска возражали, ссылаясь на наличие нарушений, допущенных ФИО5 в результате реконструкции выделенной ей части дома.

Администрация города Ялта Республики Крым и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым явку своих представителей не обеспечили. О времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Оснований для признания невозможным рассмотрения дела судом не установлено.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.

ФИО5, ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками жилого дома, обладающего следующими характеристиками: кадастровый номер – №, дата присвоения кадастрового номера – 4 мая 2016 г., местоположение: , площадь – 230,9 кв. м, назначение – жилое, количество этажей – 3, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 2003 г., кадастровая стоимость – 4 425 374,48 руб.

ФИО5 принадлежала ? доля в праве общей собственности на жилой дом, ФИО2 и ФИО3 – по ? доли.

Право ФИО5 на долю в праве общей собственности на жилой дом возникло на основании договора купли-продажи от 20 сентября 2007 г. (реестр. № 2-1318), что подтверждается извлечением из государственного реестра сделок от 20 сентября 2007 г. № 4643390 и извлечением о регистрации права собственности на недвижимое имущество от 24 сентября 2007 г. № 16035062.

На момент приобретения ФИО5 доли в праве общей собственности на жилой дом домовладение состояло из: жилого дома лит. А общей площадью 213,80 кв. м и вспомогательных построек: сарая лит. Б, уборной лит. В, котельной лит. Г, мастерской лит. З, летней кухни лит. И, навеса лит. К, гаража лит. Л, навеса лит. М, теплицы лит. Н, иных сооружений.

В 2012 г. жилой дом был реконструирован с увеличением площади, что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым 25 сентября 2012 г.

До 26 февраля 2018 г. жилой дом располагался на земельном участке площадью 0,0908 га по адресу: (ранее присвоенный кадастровый номер – №).

Право собственности ФИО5 и ФИО-1 (предшественник ФИО2 и ФИО3) на земельный участок возникло на основании государственного акта серии ЯД № 618837, оформленного 18 апреля 2008 г. Целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Каждому из сособственников принадлежало по ? доли в праве общей собственности на земельный участок.

На основании свидетельств о праве на наследство по закону от 5 ноября 2008 г. (реестр. №№ 3-6614, 3-6615, 3-6618, 3-6619) доля в праве общей собственности на земельный участок, ранее принадлежавшая ФИО-1, перешла к его наследникам – ФИО2 и ФИО3

После 18 марта 2014 г. земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учёт по правилам законодательства Российской Федерации с присвоением кадастрового номера №.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 14 июня 2017 г. по делу № 2-580/2017 (УИД 91RS0024-01-2016-009718-87), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 августа 2018 г. (№ 33-6226/2018), с учётом определения Ялтинского городского суда Республики Крым об исправлении описки от 4 декабря 2017 г.:

- ФИО5 выделена ? доля в праве собственности на домовладение по адресу: , состоящая из помещений в жилом доме лит. А общей площадью 104,30 кв. м, в том числе жилой площадью 60,60 кв. м: сарая 1-1 площадью 14,10 кв. м, жилой комнаты 2-1 площадью 21 кв. м, жилой комнаты 2-2 площадью 9,40 кв. м, прихожей 2-3 площадью 3,80 кв. м, ванной 2-4 площадью 3,30 кв. м, кухни 2-5 площадью 6,20 кв. м, застеклённой веранды площадью 9,10 кв. м, жилой комнаты 2-7 площадью 10,20 кв. м, жилой комнаты 2-8 площадью 20,00 кв. м, прихожей 2-9 площадью 3,20 кв. м, лестничной клетки 2-10 площадью 4,00 кв. м, а также хозяйственных построек и сооружений: уборной лит. В, котельной лит. Г, мастерской лит. З, летней кухни лит. И, навеса лит. К, гаража лит. Л, навеса лит. М, теплицы лит. Н;

- ФИО2 и ФИО3 выделена ? доля в праве собственности на домовладение по адресу: , состоящая из жилой комнаты 3-1 площадью 20,8 кв. м, жилой комнаты 3-2 площадью 9,7 кв. м, гардеробной 3-3 площадью 2,6 кв. м, коридора 3-4 площадью 4,2 кв. м, кладовой 3-5 площадью 1,7 кв. м, котельной 3-6 площадью 2,2 кв. м, санузла 3-7 площадью 5,6 кв. м, прихожей 3-8 площадью 6,8 кв. м, кухни – столовой 3-9 площадью 16,8 кв. м, жилой комнаты 4-1 площадью 10,2 кв. м, жилой комнаты 4-2 площадью 20,0 кв. м, прихожей 4-3 площадью 3,2 кв. м, кухни 4-4 площадью 4,0 кв. м, кухни 4-5 площадью 15,0 кв. м; санузла 4-6 площадью 3,8 кв. м;

- ФИО5 выделена ? доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 437 кв. м;

- ФИО2 и ФИО3 выделена ? доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 471 кв. м;

- на ФИО5 возложена обязанность осуществить строительные работы по ликвидации общего чердачного пространства и организации отдельных крыш в жилом доме лит. А по адресу: .

В 2017 г. муниципальным унитарным предприятием «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым по заказу ФИО5 разработан проект реконструкции жилого дома в дом блокированной застройки по адресу: (проект № 03-17-ИП).

26 февраля 2018 г. осуществлён раздел земельного участка с кадастровым номером №. В результате раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 14 августа 2018 г. № 1464-п земельному участку и помещениям (части жилого дома), выделенным ФИО5, присвоен адрес: А.

В настоящий момент земельный участок, принадлежащий ФИО5, обладает следующими характеристиками: кадастровый номер – №, дата присвоения кадастрового номера – 26 февраля 2018 г., местоположение: , площадь – 437 кв. м, кадастровая стоимость – 2 236 372,99 руб., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – блокированная жилая застройка, сведения об объекте имеют статус «актуальные»; номер и дата государственной регистрации права – №, 26 февраля 2018 г.

Земельный участок, принадлежащий ФИО2 и ФИО3, обладает следующими характеристиками: кадастровый номер – №, дата присвоения кадастрового номера – 26 февраля 2018 г., местоположение: , площадь – 471 кв. м, кадастровая стоимость – 2 409 292,1 руб., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – индивидуальное жилищное строительство, сведения об объекте имеют статус «актуальные»; номер и дата государственной регистрации права – №, №, 3 декабря 2019 г.

Вопрос о постановке на государственный кадастровый учёт жилых помещений, выделенных ФИО5 на основании решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 14 июня 2017 г., не разрешён.

Согласно частям 1, 2 статьи 15, части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного в нём проживания. К жилым помещениям относятся: жилой дом (его часть), квартира (её часть), комната.

Содержание абзацев первого, третьего пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ свидетельствует о том, что введение объекта недвижимого имущества (в том числе жилого назначения) в гражданский оборот как индивидуально-определённой вещи, формализуется органом государственной регистрации прав в процессе реализации функций по государственному кадастровому учёту, вследствие чего в Единый государственный реестр недвижимости вносятся характеристики объекта, позволяющие его обособить, выделить из числа прочих по присущим только ему уникальным признакам.

Между тем, государственный кадастровый учёт, равно как и государственная регистрация прав на помещения (в том числе жилые) в объекте индивидуального жилищного строительства не допускается (часть 7 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Постановка на государственный кадастровый учёт жилых или нежилых помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав нормами законодательства не предусмотрены (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 июня 2021 г. № 13/1-00256/21).

Приведённое правовое регулирование исключает возможность осуществления государственного кадастрового учёта в отношении жилых помещений, выделенных истцу на основании решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 14 июня 2017 г.

Таким образом, иск ФИО5 является средством устранения правовой неопределённости и создания необходимых условий для реализации вступившего в законную силу судебного акта.

Согласно пункту 3.2 Свода Правил СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», утверждённого приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 г. № 725/пр, под блокированной застройкой домами жилыми одноквартирными понимается застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный участок.

По смыслу пункта 3.2 названного Свода блок жилой автономный определяется как жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

При условии, что жилой дом состоит из двух или более блоков, являющихся самостоятельными изолированными (обособленными) объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования, такие части (блоки) могут быть поставлены на государственный кадастровый учёт в качестве самостоятельных объектов недвижимости (пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учёта, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г.).

Блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учёт как на здание с назначением «жилое» при условии, что вид разрешённого использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нём такого жилого дома (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. № 14-05253/20).

Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 3 апреля 2017 г. № 14-04075-ГЕ/17).

Из содержания Классификатора видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412, следует, что земельные участки с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка» предназначены для размещения жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами, количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещённых домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи (жилые дома блокированной застройки), а также для разведения декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур, размещения гаражей и иных вспомогательных сооружений, обустройства спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.

Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 476-ФЗ (вступил в силу 1 марта 2022 г.) правоотношения в сфере строительства и учёта зданий блокированного типа упорядочены, дефиниции в данной сфере уточнены, понятие «блок жилого дома блокированной застройки» заменено определением «дом блокированной застройки».

Указанным законом статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 40, согласно которому дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Таким образом, объект, ранее определявшийся как блок (составная часть дома), с 1 марта 2022 г. отнесён к категории самостоятельных объектов. Термин «блок жилого дома блокированной застройки» из оборота исключён.

По смыслу частей 1, 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ с 1 марта 2022 г. блок, соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаётся домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением.

В случае, если до 1 марта 2022 г. в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоке (независимо от его наименования или вида разрешённого использования) в качестве жилого помещения в жилом доме блокированной застройки, собственник такого блока вправе обратиться в орган государственной регистрации прав с заявлением об учёте изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения назначения и вида разрешённого использования объекта в соответствие с требованиями закона. При этом отсутствие в градостроительном регламенте, утверждённом применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен такой объект, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешённого использования, а также утверждённых параметров разрешённого строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений.

При изменении назначения и вида разрешённого использования объекта недвижимости орган государственной регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на «здание», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешённого использования на «дом блокированной застройки» и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешённого использования, снимает с государственного кадастрового учёта здание, в котором соответствующие блоки расположены.

В случае, если жилой дом блокированной застройки расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков, они вправе принять решение о разделе земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае в орган государственной регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. Отсутствие в градостроительном регламенте, утверждённом применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен подлежащий разделу земельный участок указания на соответствующий вид разрешённого использования, а также утверждённых предельных (минимальных и/или максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для раздела земельного участка.

Содержание указанных правовых норм свидетельствует, что с 1 марта 2022 г. по отношению к собственникам объектов, соответствующих критериям, установленным для домов блокированной застройки, и земельных участков, на которых такие дома расположены, введён режим содействия, направленный на систематизацию и усовершенствование правил их учёта.

Из заключения № 480, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Институт судебной экспертизы и земельного аудита» 20 декабря 2021 г. (досудебная строительно-техническая экспертиза), следует, что часть жилого дома, выделенная в собственность истца на основании решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 14 июня 2017 г., обладает признаками дома блокированной застройки.

Аналогичные выводы содержатся в заключении № 049/035-2022, выполненном автономной некоммерческой организацией «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Республике Крым» 27 июля 2022 г. (судебная строительно-техническая экспертиза).

Жилой дом состоит из двух изолированных (обособленных) блоков, оборудованных отдельными входами.

Часть жилого дома, выделенная в собственность истца, расположена на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешённого использования – «блокированная жилая застройка», часть жилого дома, выделенная ответчикам, – на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешённого использования – «индивидуальное жилищное строительство».

Части жилого дома разделены между собой общей стеной без оконных и дверных проёмов.

В состав каждой части дома входят жилые комнаты, кухня, санузел, иные вспомогательными помещения. Каждая из частей дома подключена к сетям электричества, водопровода, канализации, газоснабжения с отдельными средствами учёта. Каждая из частей дома обеспечена отдельной крышей. Между чердаками частей дома возведена стена. Ни одна из частей дома не имеет в своём составе помещений общего пользования. Под домом отсутствуют общие подвалы.

Часть дома, выделенная в собственность истца, реконструирована с увеличением площади и организацией отдельной крыши. При этом реконструкция осуществлена с нарушением строительных норм и правил, что обусловлено отступлением от требований проектной документации.

Анализ приведённых правовых норм применительно к установленным судом обстоятельствам даёт основания для вывода, что здание по адресу: представляет собой два изолированных (обособленных) дома блокированной застройки, каждый из которых имеет автономные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, расположен на отдельном земельном участке и, как следствие, обладает признаками индивидуально-определённой вещи, то есть является объектом жилищных прав, который может быть поставлен на государственный кадастровый учёт и участвовать в гражданском обороте самостоятельно.

Несогласие ФИО2 и ФИО3 с изменением статуса жилого дома судом во внимание не принимается.

Возражения ответчиков против требований истца носят абстрактный (безотносительный) характер, поскольку обусловлены не ссылкой на нарушение их прав вследствие изменения вида здания, а ссылкой на нарушения, допущенные истцом при реконструкции дома (его части).

Между тем, обстоятельства, связанные с реконструкцией дома, не входят в число юридически значимых при определении вида здания и не могут повлиять на результат рассмотрения данного дела.

Вопрос устранения выявленных нарушений может быть разрешён путём приведения реконструированной части дома в соответствие с проектной документацией.

Во всяком случае удовлетворение иска о признании выделенных ФИО5 жилых помещений домом блокированной застройки не препятствует ФИО2 и ФИО3 в выборе способа восстановления их нарушенных прав (в случае если таковые нарушения имеют место) с возложением на виновных лиц определённой обязанности либо с применением иных правовых механизмов, предусмотренных действующим законодательством.

Вышеприведённые обстоятельства дают основание для признания исковых требований ФИО5 обоснованными.

При этом суд считает правильным определить выделенные помещения не блоком (как указано в исковом заявлении), а домом блокированной застройки.

Такая идентификация направлена не на выход суда за пределы предмета и оснований иска (что свидетельствовало бы о нарушении судом принципа диспозитивности гражданского судопроизводства), а на приведение понятийного аппарата – системы специальных терминов, используемых в судебном акте, – в соответствие с Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ.

При разрешении вопроса распределения судебных расходов, суд исходит из следующего.

Поскольку рассмотрение настоящего дела направлено на определение правового режима объекта права (жилых помещений), а не на разрешение материально-правового спора, при том, что удовлетворение требований истца не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания его прав со стороны ответчиков, расходы, понесённые истцом в связи с рассмотрением данного дела, возмещению не подлежат (пункты 18, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

иск ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о признании помещений блоком жилого дома блокированной застройки удовлетворить.

Признать выделенные ФИО5 решением Ялтинского городского суда республики Крым от 14 июня 2017 г. помещения в жилом доме лит. А по адресу: общей площадью 104,3 кв. м, в том числе жилой площадью 60,6 кв. м, а именно сарая 1-1 площадью 14,1 кв. м, жилой комнаты 2-1 площадью 21 кв. м, жилой комнаты 2-2 площадью 9,4 кв. м, прихожей 2-3 площадью 3,8 кв. м, ванной 2-4 площадью 3,3 кв. м, кухни 2-5 площадью 6,2 кв. м, застекленной веранды площадью 9,1 кв. м, жилой комнаты 2-7 площадью 10,2 кв. м, жилой комнаты 2-8 площадью 20 кв. м, прихожей 2-9 площадью 3,2 кв. м, лестничной клетки 2-10 площадью 4 кв. м домом блокированной застройки по адресу: .

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева

Мотивированное решение

составлено 15 августа 2022 г.