Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя отдела судебных приставов по Пермскому району ФИО3, третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ООО «Азимут-Пермь», отделу судебных приставов по Пермскому району, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю о признании отчета недействительным,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском о признании недействительным отчета оценщика. В обоснование иска указала, что в производстве отдела судебных приставов по Пермскому району находится исполнительное производство, в рамках которого было принято решение о проведении оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего истцу, с целью обращения на него взыскания. Проведение оценки поручено ООО «Азимут-Пермь», оценка проведена 15.12.2017, отчет составлен 18.12.2017, рыночная стоимость участка определена в сумме 736 300 руб. Истец считает данный отчет недостоверным, поскольку стоимость имущества определена с применением коэффициента вынужденной продажи (20%), в связи с чем определенная оценщиком стоимость является заниженной и не является рыночной. Оценка произведена без осмотра земельного участка, без учета стоимости находящихся на них объектов недвижимого имущества в виде незавершенных строительством строений. Оценщиком выбраны некорректные объекты для сравнительного анализа.

В судебное заседание истец не явился, о рассмотрении дела извещен. Представители истца настаивали на удовлетворении заявленных требований по изложенным основаниям, а также по доводам письменных возражений (л.д. 90-91).

Представитель ответчика ООО «Азимут-Пермь» в судебном заседании не присутствовал, о слушании дела извещался посредством направления извещений по почте, электронной почте.

Представитель УФССП России по Пермскому краю в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Судебный пристав-исполнитель в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании согласился с недостоверностью отчета, пояснив, что стоимость участка значительно больше.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

По смыслу пунктов 8, 9 части 1 статьи 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать следующие исполнительные действия: в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (далее - оценщик).

В силу части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Таким образом, назначение специалиста относится к исключительной компетенции судебного пристава-исполнителя, отвечающего за исполнительное производство.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 20 названного Федерального закона, стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

В судебном заседании установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя от 12.12.2017 года (л.д. 41) по исполнительному производству в отношении должника ФИО5 поручена оценка имущества по исполнительному производству №-ИП, а именно: земельного участка с кадастровым номером № для определения его рыночной стоимости. В качестве специалиста привлечен ФИО7, сотрудник ООО «Азимут-Пермь».

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 29.08.2017, на участке имеется строение одноэтажное монолитное, предварительная оценка имущества определена судебным приставом-исполнителем в размере 2000000 руб.

Предоставленный суду отчет следует признать недействительным в связи со следующим:

В задании на оценку (л.д. 12) указана цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки при реализации в рамках исполнительного производства, вид стоимости: рыночная.

Понятие рыночной стоимости приведено в разделе 5.4 отчета со ссылкой на Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», который повторяет понятие рыночной стоимости, установленное Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ и приведенное выше.

Далее, при проведении оценки при описании объекта оценки в результате проведенного осмотра (л.д. 18), оценщик применил пункт 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Вместе с тем, применение данного положения в рассматриваемом случае является неоправданным, поскольку противоречит цели оценки (определение рыночной стоимости объекта оценки при реализации в рамках исполнительного производства, вид стоимости: рыночная), указанной в задании на оценку (л.д. 12).

Оценка проводилась не с целью внесения сведений о рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости, особенно если учесть, что такая стоимость уже определена (л.д. 11). Однако в результате применения пункта 20 ФСО № 7 оценщик посчитал правомерным и приемлемым произвести оценку рыночной стоимости участка как незастроенного, что не соответствует действительности.

В основе оценки рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования (пункт 12 ФСО № 7). Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 ФСО № 7). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (пункт 14 ФСО № 7). Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункт 15 ФСО № 7). Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов (пункт 16).Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (пункт 19).

Указанные положения ФСО № 7 оценщиком безосновательно не были применены, фактически их применение было нивелировано применением пункта 20 ФСО № 7 и допуском о том, что участок расценивается как незастроенный, несмотря на наличие на нем незавершенного строительством здания, при учете которого стоимость объекта оценки (земельного участка) может отличаться (пункт 19 ФСО № 7). Также учет здания на земельном участке мог бы позволить иначе оценить наиболее эффективное использование объекта недвижимости в соответствии с его фактическим использованием или предполагаемым использованием (пункт 14 ФСО № 7).

Кроме того, применение оценщиком пункта 20 ФСО № 7 повлекло ограничение выбора методов оценки, что отражено в отчете оценщика (л.д. 27-29).

Также необходимо отметить, в силу пункта 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Таким образом, возможность отказа от проведения осмотра должна быть оговорена в задании на оценку, при этом невозможность осмотра должна быть описана в отчете. Вместе с тем, в задании на оценку не предусмотрено условие о том, что оценщик вправе не осуществлять осмотр объекта оценки. Более того, в разделе 5.5 процесс оценки прямо предусмотрено, что осмотр объекта оценки является одним из этапов оценки (л.д. 17).

Фактически осмотр не проводился, что следует из отчета об оценке. Описание осмотра в отчете не приведено. Судебный пристав-исполнитель не смог подтвердить факт осмотра земельного участка оценщиком. Ответчиком ООО «Азимут-Пермь» такие сведения суду не сообщены. Из отчета не следует, каким образом оценщик проводил осмотр. В разделе «описание объектов оценки» (л.д. 18) имеется лишь скриншот из публичной кадастровый карты, который позволяет определить только границы участка без соотнесения участка с местностью в целом, его географическим местоположением, расположенностью относительно дорог, водных объектов, населенных пунктов и социальных объектов, что имеет значение при оценке анализа наиболее эффективного использования и при выборе объектов-аналогов.При осмотре объекта оценки оценщик имел бы возможность установить состояние объект незавершенного строительства и учесть его при проведении оценки, чего не было сделано. Данные действия противоречат как заданию на оценку, так и требованиям ФСО № 7, указанным выше, а также предусмотренной самим оценщиком последовательностью этапов оценки.

Следует отметить, что одним из этапов оценки также является интервью со специалистами заказчика, однако результаты такого интервью в отчете не приведены. Фактически данный этап оценки, предусмотренный самим оценщиком, также им проигнорирован.

Подходы к оценке также подробно регламентированы ФСО № 7.

Согласно подпунктам е и ж пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт е); помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования (подпункт ж).

При проведении оценки, которая состоялась в декабре 2017 года, оценщик применяет единственную корректировку на торг по состоянию на 01.01.2017 года, что является необоснованным, учитывая временной интервал между установлением корректировки и даты оценки.

Вместе с тем, все прочие факторы, влияющие на ценообразование и рыночную стоимость участка, возможные к применению в процессе оценки в соответствии с требованиями Федерального стандарта, оценщиком не применены, при этом не обосновано мнение о невозможности их применения. В данном случае и такие значимые при определении стоимости земельных участков, как местоположение объекта, физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Соответствующие характеристики, влияющие на стоимость участка, не приведены как в отношении объекта оценки, так и в отношении объектов-аналогов.

Учитывая все указанные выше обстоятельства, оспариваемый отчет подлежит признанию недействительным, поскольку получен с нарушением требований действующего законодательства.

В удовлетворении требований к отделу судебных приставов по Пермскому району, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю следует отказать, поскольку данные ответчики не являются субъектами оценочной деятельности, оспариваемый отчет не формировали, повлиять на результаты оценки не имели возможности, при этом в силу закона судебный пристав-исполнитель принимает отчет об оценке, поскольку не является специалистом по оценке. Данные ответчики, по существу, являются ненадлежащими.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к ООО «Азимут-Пермь» удовлетворить.

Признать недействительным отчет ООО «Азимут-Пермь» № от 18.12.2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 44 400 кв.м. с кадастровым номером №.

В удовлетворении требований ФИО5 к отделу судебных приставов по Пермскому району, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (08 июня 2018).

Судья Подпись М.В. Казаков

Копия верна. Судья:

Подлинник подшит

в гражданском деле № 2-1291/2018

Пермского районного суда