Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 02 июля 2018 года гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищная Коммунальная Организация «Ключи» к собственникам многоквартирного жилого дома о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищная Коммунальная Организация «Ключи» (далее – ООО «ЖКО «Ключи») обратилась в Омский районный суд Омской области к собственникам жилых помещений многоквартирного жилого дома № по улице Березовая в п. Ключи Омского района Омской области, в лице уполномоченного представителя собственников МКД Деевой Г.А. с исковым заявлением о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом. В обоснование своих требования истец указал, что 01.04.2015 года между истцом и ответчиками заключен договор управления МКД. В течение всего срока действия данного договора собственники исполняют свои обязанности по договору не надлежаще, что причиняет управляющей организации убытки и создает угрозу деловой репутации. В частности, по состоянию на 10.05.2018 года суммарный размер задолженности составляет 347824,82 рублей, общий процент оплаты по выставленным счетам – 16,8%. Претензионная работа и предъявление к должникам требований через суд осуществляется регулярно, однако даже для подачи в суд исков и заявлений о выдаче судебных приказов (для привлечения юристов, оплаты государственной пошлины, расходов на копирование документов) собственных средств на лицевом счете дома катастрофически не хватает. Кроме того, судебные приставы возвращают многие исполнительные документы без исполнения в связи с отсутствием у должника средств для погашения задолженности перед управляющей организацией. В данном жилом доме общее имущество собственников (крыша, общедомовые сети, подъезды и т.п.) требуют капитального ремонта, текущий ремонт дома в силу сказанного производить практически невозможно. Аварийное обслуживание силами и средствами управляющей компании приводит к вынужденным тратам средств собственников других домов, что недопустимо. Кроме того, ООО «ЖКО «Ключи» по данному дому получает предписания ГЖИ Омской области и полагает, что оно находится под угрозой административных наказаний по причине неисполнения предписаний по данному дому, т.к. вопрос исполнения предписаний, по мнению надзорного органа, связан, в том числе, с действием договора управления и при невозможности его исполнения – подачей иска о его расторжении. В силу сказанного и требований закона о досудебном порядке рассмотрения вопроса о возможности расторжения договора, ООО «ЖКО «Ключи» предложило собственникам расторгнуть договор управления от 01.04.2015 года, о чем направило им письменное уведомление. От расторжения договора собственники отказались, при этом исполнение ими своих обязательств по договору никак не изменилось. Задолженность увеличивается каждый месяц. При этом истец подчеркивает, что речь в данном случае не идет об отдельных собственниках, не исполняющих обязанность по оплате за содержание и ремонт жилья, а о значительном их количестве (общий процент оплаты по выставленным счетам – 16,8%). Данный договор управления исполняется длительное время, что позволяет прослеживать динамику платежей и констатировать факт существенности нарушения условий договора. На основании изложенного истец просит расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенным 01.04.2015 года между ООО «ЖКО «Ключи» и собственниками МКД № по ул. Березовая в п. Ключи Омского района Омской области.

В судебном заседании представитель истца – Драчук М.В., действующая на основании ордера исковые требования поддержала по основаниям изложенным в иске. Обратила внимание суда, что договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут по основанием, предусмотренным ГК РФ. Собственники жилых помещений многоквартирного дома от обязательств по оплате уклоняются, управляющая компания взятые на себя обязательства по обслуживанию жилого дома исполняет надлежаще. Учитывая, значительную сумму задолженности, а так же экономическую нецелесообразность, просит расторгнуть договор управления имуществом многоквартирного дома.

Представитель истца – директор ООО «ЖКО «Ключи» Капралов В.А., действующий на основании Устава, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представил письменные дополнения в обоснование исковых требований, пояснил, что расторжение договора в судебном порядке в связи с существенностью нарушений условий договора не является отказом от договора управления и является самостоятельным и в данном случае единственным способом защиты нарушенных прав управляющей организацией от недобросовестных собственников многоквартирного дома. Просил удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчики в лице уполномоченного представителя собственников многоквартирного жилого дома № по ул. Березовая в п. Ключи Омского района Омской области Деева Г.А., действующая на основании решения общего собрания собственников жилья, в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что истец взятые на себя обязательства исполняет ненадлежащим образом, текущий ремонт крыши проводится неудовлетворительно, равно как и иные услуги. Предложение истца о расторжении договора управления, было рассмотрено на заседании Совета МКД и принято решение отказаться от расторжения договора. Также пояснила, что неоплата собственниками услуг управляющей компании в части вызвана неудовлетворительным исполнением ООО «ЖКО «Ключи» своих обязанностей.

Представитель третьего лица администрации Ключевского сельского поселения Тымань А.В., действующий на основании устава, в судебном заседании пояснял, что ситуации с оплатой услуг и управлением МКД в администрации известна. Вместе с тем, управляющая компания является единственной управляющей организацией на территории п. Ключи и в случае расторжения договора, управление многоквартирным домом осуществлять будет некому.

Представители третьих лиц администрации Омского муниципального района Омской области и Государственной жилищной инспекции по Омской области в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В судебном заседании установлено, что 31.03.2015 года на внеочередном общем собрании собственников помещений, в многоквартирном доме № по ул. Березова я в п. Ключи принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «ЖКО «Ключи». Также решено Дееву Г.А. наделить полномочиями на право представления интересов собственников помещений МКД. Указанные обстоятельств подтверждаются протоколом внеочередного общего собрания от 31.03.2015 года.

01.04.2015 года между собственниками и иными владельцами жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: п. Ключи ул. Березовая, № (заказчик) и ООО «ЖКО «Ключи» ( исполнитель) заключен договор управления многоквартирным домом.

По условиям вышеназванного договора заказчик поручат, а исполнитель принимает на себя обязанности по выполнению работ и оказанию услуг по управлению (включая в том числе, содержание (техническое обслуживание) и текущий ремонт общего имущества собственников помещений(далее – содержание и ремонт дома, общее имущество) в многоквартирном доме по адресу: п. Ключи, Омского района Омской области ул. Березовая, №, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом…, а также по предоставлению в помещения дома коммунальных и иных указанных в договоре услуг (пункт 1.1 договора).

Заказчик обязуется оплачивать выполненные исполнителем работы в сроки, объемах и порядке, определенных договором. Исполнитель несет ответственность за выполнение работ и оказание услуг только в пределах фактически оплаченных заказчиком на финансовый лицевой счет дома средств и перечня работ и услуг (пункт 1.2 договора).

Разделом 3 вышеназванного договора определены обязанности исполнителя. Исполнитель обязался выполнять работы по содержанию и ремонту дома согласно приложениям №№1,2,3 к договору, обеспечивать качественное и своевременное исполнение порученных заказчиком работ, обеспечивать нормативное состояние и бесперебойное функционирование конструктивных элементов, систем санитарно-технического, инженерного и иного оборудования и др.

В приложении № 1 к договору управления определен состав имущества МКД, в приложении № 2 – перечень работ по управлению МКД и в приложении № 3 определен перечень работ, относящихся к текущему ремонту дома.

Договор подписан 01.04.2015 года от собственников помещений МКД – Деевой Г.А. от управляющей организации – директором ООО «ЖКО «Ключи» Капраловым В.А.

В целях исполнения обязательств по договору управления управляющей компанией заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями (договор № холодного водоснабжения, договор № поставки коммунального ресурса, договор энергоснабжения).

С момента заключения договора управления ежегодно управляющей организацией определяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для согласования с собственниками помещений МКД. Так, на 2017 год был согласован размер платы, составляющий 16,03 руб. за 1 кв.м. помещения. На 2018 год размер платы за содержание и ремонт жилого помещения предложен в размере 22,94 рублей.

Из ежегодных отчетов управляющей компании следует, что у собственников помещений МКД перед управляющей компанией имеется задолженность. Так в отчете за 2015 год задолженность по квартплате на начало периода составляла 63057 рублей, на конец периода – 130835,47 рублей, уплаченная квартплата составила 189643,71 рублей, процент оплаты составил 74,7%. По состоянию за 2016 год задолженность по квратплате на начало периода составляет 126839,30 рублей, на конец периода -218097,43 рублей, всего за период оплачена квартплата на сумму 166164,19 рублей, процент оплаты составил 43,2%. По состоянию за 2017 год задолженность по квартплате на начало периода составила 217586,03 рублей, на конец периода – 291244,66 рублей, всего оплачено 295338,61 рублей, процент оплаты составил 50,3%. От подписания отчетов собственники помещений в лице уполномоченного представителя Деевой Г.А. отказались. В отчете 2017 года имеется пояснения Деевой Г.А., о том, что собственники помещений МКД не согласны с суммой расходов, потраченных на ремонт мягкой кровли в размере 236599,46 рублей.

29.01.2018 года от директора ООО «ЖКО «Ключи» в адрес уполномоченного представителя собственников помещений в МКД № 19/2 направлено предложение о расторжении договора управления МКД от 01.04.2015 года. В обоснование предложения управляющей организацией указано, что дальнейшее выполнение работ по управлению МКД невозможно в связи с неисполнением собственниками помещений МКД своих обязательств по оплате услуг. Так по состоянию на 25.01.2018 года суммарный размер задолженности составляет 304422,61 рублей, общий процент оплаты по выставленным счетам - 20,71%.

Из ответа Совета МКД на вышеназванное предложение следует, что собственники МКД не согласны на расторжение договора управления. Кроме того, обратили внимание на то, что с момента заключения договора управления существует постоянная проблема в ремонтом кровли, в то время как происходит постоянное повышение размера оплаты по содержанию и ремонту жилья.

Таким образом, от расторжения договора управления МКД собственники помещений МКД в добровольном порядке отказались.

Изменение и расторжение договоров управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Порядок и основания для расторжения договоров предусмотрены статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Основанием для изменения и расторжения договора в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу вышеприведенных правовых норм расторжение договора в судебном порядке является крайней мерой, когда невозможно восстановление нарушенных прав стороны иными мерами гражданско-правового регулирования.

Согласно части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 5 данной статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; в случае, указанном в части 14 статьи 161 Кодекса, на срок не более чем три месяца.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Истец связывает свое право на расторжение договора по управлению МКД с существенным нарушением обязательств ответчиками по оплате средств за содержание и ремонт жилых помещений. Каких-либо иных оснований для расторжения договора, подтвержденного соответствующими доказательствами не приведено.

В то же время, как следует из пояснений ответчика, уполномоченного представителя собственников жилья Деевой Г.А., услуги по содержанию и текущему ремонту жилья осуществляются ненадлежще, ремонт кровли в 2017 году произведен некачественно, после ремонта продолжалось протекание кровли.

Из пояснений свидетелей К.Н.В. и Н.Т.Г. являющихся собственниками жилых помещений в спорном МКД, следует, что кровли на МКД протекает долгое время, после произведенного ремонта в 2017 году ничего не изменилась, кровля, как протекала, так и протекает. При этом свидетель Н. пояснила, что у нее имеется задолженность по оплате услуг по содержанию жилья, однако это вызвано тем, что принадлежащая ей квартира находится на крайнем этаже и постоянно попадает вода через перекрытия в ее квартиру. Так же пояснила, что на основании судебного акта из заработной платы была удержана образовавшаяся задолженность перед ООО за предыдущий период.

В обоснование стоимости ремонта кровли представителем истца представлены договор подряда № 2 от 01.05.2017 года, заключённого управляющей компанией с ИП Т.А.С., согласно которому подрядчик принял обязательства выполнить ремонт мягкой кровли на МКД № по ул. Березовая, стоимость работ составила 148015 рублей. Также заключен договор подряда № 3 от 01.07.2017 года с ИП Т.А.С. на ремонт мягкой кровли и подъезда МКД №, стоимость работ составила 103550,90. Оба договора подряда предусматривают гарантийные обязательства подрядчика в случае выявления дефектов и недостатков. Так в случае их выявления в течение гарантийного срока при условии надлежащей эксплуатации подрядчик устраняет их своими силами и за свой счет в течение трех рабочих дней.

Также 08.05.2018 года ООО «ЖКО «Ключи» заключен договор подряда на ремонт кровли в ООО «ЛайфСтрой и К», стоимость работ по договору составила 85984,05 рублей, работы по ремонту кровли должны быть выполнены в срок до 20.05.2018 года. Договором также установлены гарантийные обязательства подрядчика по устранению дефектов и недостатков выполненных работ.

Проанализировав вышеназванные обстоятельства, суд приходит к выводу, что не доверять показаниям свидетели о некачественном оказании услуг по ремонту кровли у суда не имеется, поскольку свидетели, как и представитель ответчиков Деева Г.А. являются жителями спорного МКД. Кроме того, проблемы с протеканием кровли на МКД подтверждаются обращениями жильцов в ГЖИ, так в материалы дела представлено обращение в ГЖИ от 03.03.2016 года.

Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома со стороны истца, равно как и ненадлежащее внесение платы по содержанию жилья со стороны части собственников жилых помещений многоквартирного дома.

По требованию управляющей компании договор, может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении договора со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

По общему правилу, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. К таким случаям относятся, в частности, неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд, ухудшение состояния жилищного фонда по вине собственников.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как усматривается из искового заявления и приложенных документов размер платы в зависимости от периода изменялся в сторону увеличения. Доказательств того, что управляющая компания предлагала собственником квартир в многоквартирном доме изменить условия договора управления в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, а собственник отказались материалы дела не содержат. Равно как материалы дела не содержат доказательств того, что существенно изменилось техническое состояние дома.

Вместе с тем сам факт возникновения убытков у управляющей компании не является основанием для расторжения договора. Сам факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом в отсутствие каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке жилищно-коммунального хозяйства (повышение тарифов, существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда и т.д.), вызвавших такое ухудшение, не относится по смыслу статьи 451 ГК РФ к обстоятельствам, позволяющим расторгнуть договоры управления.

ООО «ЖКО «Ключи» является профессиональным участником рынка по управлению МКД. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.07.2018 года, основным видом деятельности организации является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. Принимая в 2015 году на себя обязательства по управлению МКД, управляющая компания не могла не знать о возможных проблемах с неполной оплатой собственниками МКД коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту жилья, а так же имела возможность оценить техническое состояние дома.

Истец не лишен возможности взыскания задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонта жилья в судебном порядке. Доводы истца о том, что в судебном порядке взыскать задолженность сложно, исполнительные производства оканчивают в связи с невозможностью взыскания долга, опровергается представленным в материалы дела реестром должников, в отношении которых были поданы исковые заявления. Так из реестра следует, что должники Д.Н.В., Л.Т.А., М.П.А., Ш.П.Е., Ш.М.В. после взыскания задолженности в судебном порядке задолженность погасили в полном объеме. Из реестра должником остался только собственник квартиры №Ш.М.В., которая из общей задолженности 23003,56 рублей оплатила задолженность в размере 2795,14 рублей.

Исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, учитывая приведенные правовые нормы, исходя из того, что в судебном заседании не нашли подтверждение доводы истца о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора управления МКД, учитывая также что расторжение договора в судебном порядке является крайней мерой, когда невозможно восстановление нарушенных прав стороны иными мерами гражданско-правового регулирования, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о расторжении договора управления МКД удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Жилищная Коммунальная Организация «Ключи» к собственникам многоквартирного жилого дома о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 09 июля 2018 года.