Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖСК «Сенько 9А» к СЛА и ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего АСС о признании обременения отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

ЖСК «Сенько 9А» обратился в суд с иском к СЛА и ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего АСА, о признании отсутствующими обременения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого «» по .

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) участником долевого строительства жилых помещений многоквартирного жилого «» по является СЛА на основании договора участия в долевом строительстве от 14.05.2012г.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 г.по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен АСА.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 г. по делу №в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Сообщение о введение процедуры банкротства - наблюдения, с применением параграфа 7 Закона о банкротстве было опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 25.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014г. ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден АСА.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016г. незавершенное строительство по передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33 %.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

По мнению истца, при отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит - прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Требования участников строительства, претендующих на получение помещений в » по , погашены определением суда от 06.04.2016 г.

Таким образом, после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома. В настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

При вышеуказанных обстоятельствах, с целью соблюдения прав членов ЖСК истец просит признать отсутствующим обременение в виде: договора участия в долевом строительстве от 14.05.2012г., запись о регистрации , заключенного между СЛА и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение салон косметических услуг (номера на поэтажном плане 3,4,5,6,7), расположенное на первом этаже в осях 2-5, общей площадью 141,7 кв.м., по адресу: «

Заочным решением Советского районного суда г.Тамбова от 22.05.2019г. исковые требования ЖСК «Сенько 9А» были удовлетворены и признано отсутствующим обременение в виде договора участия в долевом строительстве от 14.05.2012г., запись о регистрации от 25.05.2012г., заключенного между СЛА и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение салон косметических услуг (номера на поэтажном плане 3,4,5,6,7), расположенное на первом этаже, в осях 2-5, общей проектной площадью 141,7 кв.м., по адресу: «

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 13.06.2019г. заочное решение Советского районного суда г. Тамбова от 22.05.2019г. было отменено.

В судебное заседании представитель истца ЖСК «Сенько 9А» по доверенности ИМА исковые требования к СЛА поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в иске и просила их удовлетворить.

Ответчик СЛА в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем также подтвердил ее представитель по доверенности БАИ, причина неявки суду неизвестна,

Представитель ответчика СЛА по доверенности БАИ в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ЖСК «Сенько 9А» по основаниям изложенным в письменном отзыве на исковое заявление ЖСК «Сенько 9А».

Ответчик ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего АСА, в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд рассмотрел дело при данной явке.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого «» по .

Из материалов дела следует и установлено судом, что 14.05.2012г. между СЛА и ООО фирма «Юкон» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , д. ». Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, о чем сделана запись от .

Согласно п.2.1 договора его предметом является участие в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями фитнес-центра в цокольном этаже и помещениями парикмахерской, салона косметических услуг, аптечного пункта на первом этаже здания по адресу: , д.

Согласно п.2.2 указанного договора результатом участия СЛА является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения салона косметических услуг (номера на поэтажном плане 3,4,5,6,7), расположенного на первом этаже, в осях 2-5, общей проектной площадью 141,7 кв.м., по адресу:

В соответствии с п. 3.1. договора стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила руб., которая СЛА оплачена полностью (справка от 31.05.2012г., квитанции к приходным кассовым ордерам от 31.05.2012г., ,51,52).

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013г. по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» была введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен АСА.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014г. по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

01.12.2014г. между СЛА и ООО фирма «Юкон», в лице конкурсного управляющего АСА было заключено Дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: «» от 14.05.2012г., зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Согласно п.1 с целью завершения строительства, цена договора подлежит увеличению в размере руб. за один квадратный метр объекта долевого строительства, то есть всего на сумму руб. и подлежит оплате участником долевого строительства после подписания настоящего Дополнительного соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тамбовской области. В п. 9 данного соглашения СЛА взяла на себя обязательство исключиться из реестра требований кредиторов ООО фирма «Юкон» в течение двух дней, с момента подписания настоящего дополнительного соглашения. Семёнова Л.А. оплатила сумму в размере руб., согласно квитанции к приходному ордеру от 02.04.2014г., квитанцией к приходному ордеру от 03.12.2014г. и платежными поручениями от 23.06.2015г., от 02.07.2015г., и от 20.07.2015г.

Установлено, что в декабре 2015 года участниками долевого строительства жилого дома по , был создан Жилищно - строительный кооператив «Сенько 9А».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 года переданы права застройщика на объекты незавершенного строительства по адресу: - ЖСК «Сенько 9А».

Права ЖСК «Сенько 9А» на незавершенный строительством объект зарегистрированы в ЕГРН. При этом перемены лиц в договоре участия в долевом строительстве не произошло.

В данном случае недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

Решением Советского районного суда г. Тамбова от 06 декабря 2018 г. в удовлетворении исковых требований СЛА к ЖСК «Сенько 9А» о признании права собственности на долю в размере в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - многоквартирном жилом доме (кадастровый ) расположенного по адресу: в виде нежилого помещения, салон косметических услуг (номера на поэтажном г 3,4,5,6,7) расположенного на первом этаже, в осях 2-5, общей проектной площадью 141,7 кв.м., было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда от 04.03.2019г. решение Советского районного суда г. Тамбова от 06.12.2018г. было оставлено без изменения, апелляционная жалоба СЛА - без удовлетворения.

Как следует из ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве, участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика определены положениями ст. 201.4 Закона о банкротстве.

Исходя из совокупного толкования вышеприведенных норм, правила, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, в том числе и положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 настоящего Закона к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение, не применимы.

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве, объектом которого является нежилое помещение, и полная оплата участником цены договора, не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое нежилое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства требования участника долевого строительства в отношении нежилого помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого нежилого помещения, ни путем признания права собственности на него.

Такие требования могут быть трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами ст. ст. 134, 142 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда г. в соответствии с положениями ст. 201.10 Закона о банкротстве незавершенное строительство по «передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33%.

Согласно ст. 201.10 Закона о банкротстве, предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (пункт 14 ст. 201.10 Закона).

Таким образом, в связи с передачей Арбитражным судом ЖСК «Сенько 9А» объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства от застройщика- банкрота в собственность ЖСК «Сенько 9А» исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Поэтому, при переходе объекта незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона и судебных актов, договор участия в долевом строительстве от 14.05.2012г. утратил свою силу, а в Управлении Росреестра по не погашена запись о регистрации договора участия в долевом строительстве, у ЖСК «Сенько 9А» отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению Арбитражного суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома.

Как следует из письма Росреестра от , в настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем прекратить запись о регистрации договора ответчика во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Доводы ответчика о том, что СЛА является залогодержателем в силу закона, так как договор долевого участия в строительстве не расторгался, то суд полагает, что данные доводы основаны на неверном толковании норм материального права.

Так как, передача прав застройщика от компании к кооперативу состоялась на основании ст. 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

Несмотря на изменение формы участия в строительстве у застройщика - вместо договоров долевого участия формой участия стало членство в жилищно-строительном кооперативе. В данном случае уже ЖСК «Сенько 9А» является застройщиком и обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовывать передачу квартир (жилых помещений) членам кооператива.

Кроме того, в силу п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве, в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

К тому же, СЛА исключена из числа кредиторов ООО фирма «Юкон» определением Арбитражного суда от 02.12.2014г. по делу № данный судебный акт арбитражного суда не обжалован и вступил в законную силу.

Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве ответчика СЛА является обременением, препятствующим осуществлению прав и законных интересов истца, в связи с чем подлежит признанию отсутствующим.

Также суд учитывает апелляционное определение Тамбовского областного суда от , оставленное без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от , которым в удовлетворении исковых требований СЛА к ЖСК «Сенько 9А» о принятии в члены ЖСК «Сенько 9А» и закреплении за ней нежилого помещения было отказано.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований ЖСК «Сенько 9А» в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЖСК «Сенько 9А» удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде договора участия в долевом строительстве от 14.05.2012г., запись о регистрации от 25.05.2012г., заключенного между СЛА и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение салон косметических услуг (номера на поэтажном плане 3,4,5,6,7), расположенное на первом этаже, в осях 2-5, общей проектной площадью 141,7 кв.м., по адресу:

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: Макаров А.В.