Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Ткаченко А.А. о расторжении договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (в дальнейшем также – Управление имущественных отношений) обратилось в суд с иском к Ткаченко А.А. о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 10 декабря 2014 года № 5537 «О предоставлении ФИО4 в аренду земельного участка по адресу: (...)» между Управлением имущественных отношений и ФИО4 в установленном порядке заключен и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрирован договор аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590 о предоставлении последнему в аренду земельного участка из земель населенных пунктов площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером 000 с видом разрешенного использования «для размещения амбулаторно-поликлинического учреждения», находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, расположенного по адресу: (...). По договору № 1478 от 15.09.2015 г. права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы Ткаченко А.А.; ограничение прав и обременение права муниципальной собственности на земельный участок установлено на срок с 27.10.2015 г. по 10.12.2063 г. По результатам визуального осмотра земельного участка установлено, что на нем расположен объект незавершенного строительства в стадии разрушения; земельный участок зарос растительностью, фактически заброшен. Объект незавершенного строительства на земельном участке имеет степень готовности 66 % и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 000; право собственности на него зарегистрировано за ответчиком. Ткаченко А.А. допущено существенное нарушение условий договора аренды в части условий использования арендованного имущества, в том числе - использование земельного участка не по целевому назначению, которое определено договором, в нарушение п. 4.3.6 договора, а также содержание земельного участка и прилегающей территории без соблюдения должного санитарного порядка, в нарушение п. 4.3.7 договора. Направленные в установленном порядке предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, а также последующее предложение о расторжении договора по соглашению сторон ответчиком проигнорированы. Нарушенные права муниципального образования город-курорт Анапа подлежат защите путем расторжения договора аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590.

Ткаченко А.А. представлены возражения относительно иска, в которых указывается, что истец не представил суду доказательств использования земельного участка не по целевому назначению, в том числе, ссылаясь на данный факт, не указал, каким именно образом используется данный земельный участок. Несвоевременное освоение земельного участка, либо его неиспользование не тождественно понятию использования земельного участка не по его целевому назначению. Ответчик принимает меры к освоению земельного участка – установлен забор, осуществляется уборка земельного участка и прилегающей территории. Данных о том, что Ткаченко А.А. привлекался к административной ответственности за использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением по итогам осуществления муниципального земельного контроля, государственного земельного надзора не имеется. Данных о том, что земельный участок используется арендатором способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, среди представленных Управлением имущественных отношений доказательств не имеется; представленными фотоматериалами и информацией по результатам визуальной фиксации не подтверждается наличие предусмотренных законом и договором оснований к расторжению договора аренды данного земельного участка. Между первоначальным арендатором ФИО4 и управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа был заключен договор купли-продажи от 20.11.2014 г. № 01-11-14, в соответствии с которым ФИО4 был продан расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства. Земельный участок был предоставлен ФИО4 в аренду без проведения торгов в соответствии с договором от 11.12.2014 г. 000 на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 10.12.2014 г. № 5537; в дальнейшем объект недвижимости на данном земельном участке отчужден по возмездной сделке в пользу Ткаченко А.А., права и обязанности арендатора земельного участка также переданы ему по соглашению сторон. Указанные обстоятельства, которые установлены вступившим в законную силу решением Анапского районного суда Краснодарского края от 24.12.2018 г. по делу № 2-852/2018 с участием управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, исключают признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. Изъятие земельного участка в данном случае будет противоречить ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Действия Управления имущественных отношений по обращению в суд с настоящим иском к Ткаченко А.А. фактически является формой злоупотребления правом, поскольку ответчик в 2016-2017 гг. принимал меры к получению градостроительного плана земельного участка; в дальнейшем, начиная с марта 2018 года на рассмотрении суда находился спор по иску управления имущественных отношений о признании недействительными торгов по продаже данного объекта недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи и признании отсутствующим права собственности на него, по которому было принято указанное выше решение Анапского районного суда Краснодарского края, рассмотрение дела окончено лишь 23 января 2020 года. В период спора ответчик не имел возможности возобновить строительство указанного объекта, а в дальнейшем не мог получить разрешения на реконструкцию вследствие реализации мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19. При обращении за государственной регистрацией изменений сведений о земельном участке с кадастровым номером 000 в части вида разрешенного использования Ткаченко А.А. реализовал свое право, предусмотренное ч.ч. 1 и 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В изменении условий договора в части вида разрешенного использования ответчику было отказано письмом начальника Управления имущественных отношений исх. 000 от 14.06.2016 г., при этом срок исковой давности на предъявление настоящего иска по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка к ответчику пропущен.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица К.В.В, поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчика Ткаченко А.А. и его представитель по устному ходатайству ФИО6 возражали против удовлетворения иска, указали о пропуске истцом срока исковой давности.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав объяснения участвующих лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении иска управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно требованиям части 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

В силу взаимосвязанных положений частей 1 и 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В ходе судебного разбирательства на основании представленных сторонами письменных доказательств установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что Ткаченко А.А. по зарегистрированной в установленном порядке сделке переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590. Объектом аренды в соответствии с указанным договором является находящийся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа земельный участок площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: (...) (категория земель – земли населенных пунктов), который предоставлен в аренду с видом разрешенного использования «для размещения амбулаторно-поликлинического учреждения»; срок ограничения права муниципальной собственности (обременения объекта недвижимости) правом аренды с 27.10.2015 г. по 10.12.2063 г.

27 октября 2015 года произведена государственная регистрация права собственности Ткаченко А.А. на объект незавершенного строительства степенью строительной готовности 66 % с кадастровым номером 000, расположенного в границах объекта недвижимости с кадастровым номером 000 по адресу: (...) (регистрационная запись № 23-23/026-23/026/054/2015-957/2).

Представленными истцом материалами осмотра земельного участка от 03 марта 2020 года, включая фототаблицу, относимость которых к данному делу ответчиком не оспаривается, подтверждается факт размещения на земельном участке объекта капитального строительства в стадии возведения несущих и ограждающих конструкций, крыша отсутствует.

Оспаривая доводы истца о существенном нарушении условий договора аренды со стороны арендатора в части пользования арендованным имуществом не в соответствии с его целевым назначением, Ткаченко А.А. указывает в возражениях относительно иска, что соответствующие основания к расторжению договора аренды не подтверждаются какими-либо доказательствами.

Между тем, с этим нельзя согласиться.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 11.12.2014 г. № 3700006590, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно требованиям статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

По смыслу взаимосвязанных положений п.п. 1, 2 ст. 46 и п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 11.12.2014 г. № 3700006590, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В п.п. 4.3.6, 4.3.7 договора аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590 предусмотрены обязанности арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, которое определено в п. 1.1 данного договора, а также содержать земельный участок и прилегающую к нему территорию в радиусе 15 метров в должном санитарном порядке и чистоте.

На основании п. 3.1.4 договора аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590 арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды при существенных нарушениях его условий, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора; при использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590, земельный участок площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером 000 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: (...), предоставляется в аренду с видом разрешенного использования «для размещения амбулаторно-поликлинического учреждения».

Между тем, как следует из имеющихся в деле письменных доказательств, в том числе – материалов осмотра земельного участка и находящейся во взаимной связи с ними выписки из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства, на земельном участке площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером 000 соответствующий его целевому назначению объект капитального строительства отсутствует.

Вопреки доводам Ткаченко А.А. о невозможности освоения земельного участка и получения необходимого для этих целей разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства вследствие переданного на рассмотрение суда спора о действительности торгов по продаже объекта недвижимости и заключенного по их результатам договора купли-продажи, решение Анапского районного суда Краснодарского края по делу № 2-852/2018, которым он был разрешен, вступило в законную силу 13 июня 2019 года.

Указывая в возражениях относительно иска на то, что меры к получению градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 000 принимались в течение 2016-2017 гг., Ткаченко А.А. не приводит каких-либо сведений о причинах, по которым он по не зависящим от него причинам был лишен возможности получить соответствующий документ в двадцатидневный срок, установленный ч. 6 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, внесенных Федеральным законом от 27.12.2019 г. № 472-ФЗ).

Фактические обстоятельства, которые в течение установленного земельным законодательством срока объективно исключали возможность освоения земельного участка, своевременного принятия Ткаченко А.А. надлежащих мер к осуществлению градостроительной деятельности в соответствии с целями предоставления земельного участка, по делу на основании имеющихся доказательств не установлены.

Напротив – по делу в соответствии с представленной истцом выпиской из ЕГРН установлен и ответчиком не оспаривается факт изменения вида разрешенного использования земельного участка по инициативе Ткаченко А.А., в результате которого в ЕГРН внесены сведения о виде разрешенного использования земельного участка площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером 000 «магазины продовольственных, промышленных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры», который не соответствует целям его предоставления по договору аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590 и прямо противоречит в этой связи п. 1.1 договора, а также принятым им на себя обязательствам, которые предусмотрены п. 4.3.6 договора.

Из представленных истцом материалов осмотра земельного участка от 03 марта 2020 года, включая фототаблицу, следует, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства обладает признаками бесхозяйного содержания, в непосредственной близости от фундаментного основания стен произрастают деревья (справа у стены на фото сверху, слева у входа на фото снизу).

Между тем, согласно п. 9.6 СП 42.13330 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 г. № 1034/пр), расстояние от наружной стены здания и сооружения до оси ствола дерева должно быть не менее 5 метров. Приведенные нормы относятся к деревьям с диаметром кроны не более 5 м. и должны быть увеличены для деревьев с кроной большего диаметра. Деревья, высаживаемые у зданий, не должны препятствовать инсоляции и освещенности жилых и общественных помещений с учетом раздела 14.

Те же требования предусмотрены и нормативами градостроительного проектирования Краснодарского края (утв. приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 г. № 78, таблица 55 с примечаниями).

Эти положения нормативных правовых актов арендатором не соблюдаются, и фактически установленные при осмотре земельного участка условия его содержания правообладателем противоречат положениям п. 4.3.7 договора аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590.

Доказательств того, что требование управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590 было выполнено Ткаченко А.А. в установленный срок, либо к его выполнению ответчиком были приняты соответствующие меры, в деле не имеется.

Установленный порядок расторжения договора аренды по инициативе арендодателя по данному делу соблюден, требование органа местного самоуправления о расторжении договора предъявлено в судебном порядке обоснованно, с соблюдением установленного федеральным законом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Установленная п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений в связи с обращением управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в суд с настоящим иском к Ткаченко А.А., вопреки доводам возражений ответчика относительно него, не опровергнута; требования п. 4 ст. 450 ГК РФ истцом не нарушены.

Согласно п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено: оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Однако соответствующих признаков недобросовестных действий, с учетом установленных по делу обстоятельств, в действиях органа местного самоуправления в связи с защитой нарушенного права не установлено.

Также нельзя согласиться и с доводами возражений Ткаченко А.А. о пропуске срока исковой давности по предъявленному к нему требованию о расторжении договора, который исчислен им с момента подготовки в его адрес письма начальника управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа исх. № 2705-4243 от 14.06.2016 г.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено: в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что обстоятельства, послужившие фактическим основанием предъявленного управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Ткаченко А.А. иска, стали известны в связи с проведением осмотра земельного участка 20 марта 2020 года, в ходе которого зафиксировано фактическое состояние земельного участка, а также состояние расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Сама по себе осведомленность органов местного самоуправления о внесении изменений в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования арендуемого земельного участка при обстоятельствах, установленных по данному делу, не свидетельствует об установлении при этом факта нарушения права муниципальной собственности в результате действий арендатора соответствующего муниципального имущества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 196-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

р е ш и л:

Удовлетворить иск администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Ткаченко А.А. о расторжении договора аренды земельного участка.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.12.2014 г. № 3700006590, заключенный между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в качестве арендодателя и ФИО4 в качестве арендатора, о предоставлении в аренду земельного участка площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: (...).

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения ограничения права муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа на земельный участок с кадастровым номером площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: (...), арендой на срок с 27.10.2015 г. по 10.12.2063 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский районный суд Краснодарского края.

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2021 года.

Председательствующий: