Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в с.Кетово Кетовского района Курганской области 27 июля 2022 года в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании убытков, стоимости неотделимых улучшений, пени,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании убытков. В обоснование уточненного искового заявления указывает, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и Курило Л.П. заключен Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом недвижимого имущества: земельного участка, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый № и расположенного на нем нежилого помещения здания магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенного по адресу: Россия, . В соответствии с п. 4 Договора передача указанного Объекта Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение одного дня с момента регистрации права собственности Объекта. Решением Курганского городского суда от 23.07.2020 договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Курило Л.П. и ФИО1, признан действующим. За ФИО1 признано право пользования недвижимым имуществом, земельным участком, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый № и расположенного на нем нежилого помещения зданием магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый № Литер Б, расположенного по адресу: Россия, , на основании Договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1. На ФИО3 указанным решение Курганского городского суда возложена обязанность подать заявки в ресурсоснабжающие организации на подключение подачи воды, тепла и электроэнергии в помещениях магазина продовольственных товаров этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенного по адресу: Россия, . ДД.ММ.ГГГГ указанный Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области. Согласно п. 3 Договора указанный Объект передается Продавцом Покупателю за 9 000 000 (Девять миллионов) рублей. Настоящим Договором предусмотрена оплата в рассрочку в следующем порядке: 3.1. Плата за аренду Объекта а размере 75000 (Семьдесят пять тысяч) рублей в течение 3 (трех) лет со дня фактического занятия Объекта Покупателем, т.е. по согласованию сторон с ДД.ММ.ГГГГ, путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 1 по 10 числа. Срок аренды определен 3 (три) года. 3.2. Оставшаяся сумма после вычета арендной платы, оплаты коммунальных платежей прочих платежей, оплаты налогов и сборов, будет перечислена в течение 5 банковских дней после получения Покупателем Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект. ДД.ММ.ГГГГ Дополнительным соглашением к Договору п. 3.1. Договора дополнен п. 3.1.2, согласно которому в связи с необходимостью проведения ремонтно-восстановительных работ и приведения в надлежащие санитарные и рабочие услов помещения передаваемого в аренду, Стороны пришли к соглашению: а) За выполнение ремонтно-восстановительных работ ответственным является Покупатель. Отчет о работе предоставляется путем подписания акта выполненных работ между Покупателем и Продавцем. Б) Оплату по сметам и договорам подряда берет на себя Покупатель. Продавец обязуется восполнить Покупателю полную стоимость работ и услуг согласно сметам и договорам подряда; в) Стоимость ремонтно-восстановительных работ определяется сметой. Оплату по смете и договоров подряда производится в счет арендной платы. Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами будет заключено Соглашение на проведение капитального ремонта нежилого помещения, согласно условиям п. 1 Покупатель обязуется выполнить своим иждивением (из своих материалов, собственных либо привлеченными силами и средствами) работы ремонтно- восстановительные, по отделке, уборке и пр. - капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: , в соответствии с условиями настоящего Соглашения, планом-графиком работ, сметой, договорами подряда и иными документами, являющимися Приложениями к настоящему Соглашению. Согласно п. 2 Соглашения Продавец обязуется создать Покупателю необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить настоящим Соглашением цену. Продавцом ремонтные работы за период с 01.02.2015 года по 30.06.2021 года не оплачены. Договора в случае невыполнения своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Продавец уплачивает Покупателю пеню в размере 0,05% от суммы, подлежащей возврату Покупателю за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств и от суммы ремонта, реконструкции здания, прилегающей территории, согласно акту проделанной работы и предоставленных чеков. За период с 01.02.2015 года по 30.06.2021 года в соответствии со сметами и договорами подряда, оплата коммунальных платежей, мои убытки составили 8972492,22 рубля. На основании изложенного просил взыскать с Курило Л.П. убытки в размере 8972492,22 рубля, из них: основной долг в размере 5127395,15 рублей, пени в размере 3845097,07 рублей.

После изменения исковых требований просил взыскать с ФИО3 стоимость неотделимых улучшений здания магазина продовольственных товаров, расположенного по адресу: , с кадастровым номером № площадью 186,5 кв.м., фактической площадью 268,5 кв.м. в размере 3 342 036 руб. а также пени в размере 4 090 422 руб. Дополнительно указано, что если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, а арендодатель его не выполняет, то у арендатора не бывает иного выхода, кроме как произвести ремонт самому. При этом, применяется ст. 616 ГК РФ. При этом, согласно заключению эксперта № 49-22 от 04.07.2022 все работы произведённые в спорном магазине являются неотделимыми улучшениями, стоимость которых составляет 3 342 036 руб. Доводы ответчика о несогласовании с ней проделанной работы опровергаются тем, что ответчик посещала спорное здание и не могла не заметить работы, производимые истцом. В период с 2015 г. по 2020 г. ответчик не предъявляла претензий о том, что ее не устраивают проделанные работы и изменение характеристик имущества; после постройки пристроя ответчик в 2016 году лично подписала договор о проведении тепла в помещение кафе (пристроя); квитанции о начислении коммунальных услуг ответчик лично передавала для оплаты истцу ежемесячно, и не могла не видеть, что квитанции разделена на два пункта: магазин и кафе. Ответчиком нарушены п.п.3.2, 5,8, 11 Договора аренды с последующим выкупом от 22.11.2014. Неисполнение данных обязательств принесли значительные убытки истцу. Экспертиза установила, что строительно-монтажные работы в магазине были проведены с 2015 года по 2021 г., всего пунктов проделанных работ 32. Стоимость неотделимых улучшений составляет 3 342 036 руб. В соответствии с п. 7 Договора аренды с последующим выкупом от 22.11.2014, ответчик платит пени в размере 4 090 422 руб. Просит взыскать с Курило Л.П. стоимость неотделимых улучшений здания магазина продовольственных товаров, расположенном по адресу: , с кадастровым номером № площадью 186,5 кв.м., фактической площадью 268 кв.м. в размере 3 342 036 руб., а также пени в размере 4 090 422 руб.

В судебное заседание истец ИП ФИО1 не явился, извещался повесткой, о причинах неявки не уведомил. Его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности в судебном заседании на заявленных измененных требованиях настаивала, пояснила, что ремонт спорного здания не производился с 1975 года, здание было в плохом состоянии. При этом, по работам, предусмотренным дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стоимость работ была включена в арендную плату. Работы, заявленные в настоящем иске являются другими работами, но они были необходимы, в связи с чем, данные работы подлежат возмещению. Согласия на реконструкцию объекта не имеется. Срок исковой давности полагает следует исчислять с 2020 года когда договор признан действительным. Ответчик знала о производимых работах.

Ответчик Курило Л.П. в судебное заседание не явилась, извещалась повесткой, о причинах неявки не уведомила. Ее представитель ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что письменного согласия на производство заявленных работ не имеется, при этом, денежные средства за производство ремонта были зачтены в выкупную стоимость. Деньги за магазин не был уплачены, в связи с чем, договор аренды был расторгнут. Просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещался повесткой о причинах неявки не уведомил.

С учетом мнения сторон суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ).

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (п. 2 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу закона для наступления гражданско-правовой ответственности в общем случае необходимо наличие состава правонарушения, включающего в себя наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда и его вину, а также причинную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступившим вредом.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу положений ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Курило Л.П. (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество (далее – объект): нежилое помещение – здание магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-12, общей площадью 186,5 кв.м, кадастровый №, Литер Б, расположенное по адресу: Россия, , а также земельный участок, назначение: земли поселений, общей площадью 555 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, .

Согласно пункту 3 договора объект продается покупателю за 9000000 руб.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что плата за аренду объекта в размере 75000 руб. производится в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем, то есть по согласованию сторон с 1 февраля 2015 года, путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 1 до 10 числа. Коммунальные платежи, электричество, уборка прилегающей территории и прочие расходы в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем, то есть по согласованию сторон с 1 февраля 2015 года путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 20 по 25 числа. Все налоги и сборы, взимаемые на территории Российской Федерации, оплачиваются согласно законодательству Российской Федерации.

В силу пункта 3.2 договора оставшаяся сумма после вычета арендной платы, оплаты коммунальных платежей и прочих платежей, оплаты налогов и сборов, будет перечислена в течение 5 банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект.

Передача указанного объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение одного рабочего дня с момента регистрации права собственности объекта покупателем (пункт 4 договора).

В случае невыполнения своих обязательств, предусмотренных договором, продавец уплачивает покупателю пеню в размере 0,05 % от суммы, подлежащей возврату покупателю за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства и от суммы ремонта, реконструкции здания, прилегающей территории, согласно акту проделанной работы и предоставленных чеков (сметы) (п. 7 договора).

До заключения настоящего договора объект не отчужден, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (пункт 8 договора).

Покупатель осведомлен о состоянии объекта, претензий к техническому и качественному состоянию объекта на момент заключения договора не имеет (пункт 9 договора).

Покупатель имеет право производить ремонтные работы объекта, благоустраивать прилегающую земельную территорию, перепланировку объекта, изменение фасада и прочие работы за свой счет (пункт 10 договора).

Изменение и расторжение договора могут осуществляться на основаниях и в порядке, установленными гражданским законодательством (пункт 12 договора).

Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключены дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ (приложение №) и соглашение на проведение капитального ремонта нежилого помещения (приложение №).

Дополнительным соглашением (приложение №) стороны изложили пункт 3.1 договора новой редакции:

3.1.1 Плата за аренду в размере 75000 руб. производится в течение 3 лет со дня открытия магазина продовольственных товаров в помещении по адресу: . Об открытии магазина продовольственных товаров после проведения ремонтно-восстановительных работ покупатель предупреждает продавца извещением о намерении приступить к использованию арендуемого помещения по назначению.

3.1.2 В связи с необходимостью проведения ремонтно-восстановительных работ и приведения в надлежащие санитарные и рабочие условия помещения, передаваемого в аренду, стороны пришли к соглашению:

а) За выполнение ремонтно-восстановительных работ ответственным является покупатель. Отчет о работе предоставляется путем подписания акта выполненных работ между покупателем и продавцом;

б) Оплату по сметам и договорам подряда берет на себя покупатель. Продавец обязуется восполнить покупателю полную стоимость работ и услуг согласно сметам и договорам подряда;

в) Стоимость ремонтно-восстановительных работ определяется сметой. Оплата по смете и договорам подряда производится в счет арендной платы;

г) Арендная плата в период с 2 марта 2015 года по 2 мая 2015 года не выплачивается покупателем наличными, а входит в состав оплаты по смете и договорам подряда;

г) Коммунальные платежи, оплату за электроэнергию и отопление и прочие оплаты покупатель осуществляет со 2 марта 2015 года. Оплата производится ежемесячно с 20 по 30 число.

3.1.3 С 1 мая 2015 года по согласованию сторон арендная плата в размере 75 000 руб. производится путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 1 по 10 число.

Пункт 4 договора изложен в следующей редакции: после подписания настоящего договора продавец передает покупателю объект в аренду на согласованный срок по акту приема-передачи и обязуется предоставить копии имеющейся технической документации и копии правоустанавливающих документов на объект. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача указанного объекта продавцом и принятие его покупателем в собственность осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 10 рабочих дней с момента регистрации права собственности на объект покупателем и полного расчета между сторонами.

В договор добавлен пункт 8.1, согласно которому в связи с непредвиденной конфликтной ситуацией с бывшим арендатором все расходы, причиненные конфликтной ситуацией, несет продавец.

По условиям соглашения на проведение капитального ремонта нежилого помещения (приложение №) покупатель обязуется выполнить своим иждивением (из своих материалов, собственными либо привлеченными силами и средствами) работы ремонтно-восстановительные по отделке, уборке и прочее – капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: , в соответствии с условиями настоящего соглашения, планом-графиком работ, сметой, договорами подряда и иными документами, являющимися приложениями к настоящему соглашению.

Согласно пункту 2 соглашения продавец обязуется создать покупателю необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить установленную настоящим соглашением цену.

В силу пункта 3 соглашения виды работ по капитальному ремонту, производимые покупателем, устанавливаются в приложениях, являющихся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

В соответствии с пунктом 4 соглашения работы, предусмотренные настоящим соглашением, осуществляются покупателем в следующие сроки: начало работ – ДД.ММ.ГГГГ; выполнение первоочередных работ, необходимых для открытия магазина, – ДД.ММ.ГГГГ, общая продолжительность работ – 6 месяцев. Сроки завершения отдельных этапов работ определяются планом-графиком работ.

Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что стоимость работ включает компенсацию всех издержек покупателя.

Цена каждого вида работ устанавливается сметой и отчетными документами (пункт 6 соглашения).

В пункте 7 соглашения стороны предусмотрели, что оплата работ осуществляется: 7.1 за счет арендной платы в период 2 месяца в размере 150000 руб., 7.2. оплата оставшейся денежной суммы происходит по соглашению сторон, которое определяется в письменном виде, где указываются сроки, суммы и виды оплаты.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию не прошел, что послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в суд с иском к Курило Л.П. о признании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ действующим, признании права пользования недвижимым имуществом. Курило Л.А. обратилась в суд со встречным иском к ИП ФИО1 о выселении.

Вступившим в законную силу решением Курганского городского суда Курганской области от 23 июля 2020 года исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены частично. Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22.11.2014, заключенный между Курило Л.П. и ИП ФИО1, признан действующим, за ФИО1 признано право пользования недвижимым имуществом: земельным участком с кадастровым № назначение: земли поселений, общей площадью 555 кв.м и расположенным на нем нежилым помещением – зданием магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-2, общей площадью 186,5 кв.м, по адресу: , с кадастровым №, Литер Б, на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Курило Л.П. и ФИО1; на Курило Л.П. возложена обязанность подать заявки в ресурсоснабжающие организации на подключение подачи воды, тепла и электроэнергии в помещениях указанного здания магазина продовольственных товаров. В удовлетворении остальной части требований ИП ФИО1, а также в удовлетворении встречных исковых требований Курило Л.П. к ИП ФИО1 о выселении отказано.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 13.07.2021, оставленным без изменения апелляционным определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16.11.2021 отказано за необоснованностью в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 Курило Л.П. о возложении обязанности передать арендованное имущество во исполнение договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности от Курило Л.П. к ФИО1 на недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым №, назначение: земли поселенийи расположенное на нем нежилое помещение – здание магазина продовольственных товаров, по адресу:Россия, , на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ. Встречные исковые требования Курило Л.П. к ИП ФИО1 удовлетворены. Расторгнут договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Курило Л.П. и ИП ФИО1 На ИП ФИО1 возложена обязанность освободить нежилое помещение – здание магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-2, общей площадью 186,5 кв.м, Литер Б, расположенное по адресу: Россия, , расположенное на земельном участке с кадастровым №, назначение: земли поселений, общей площадью 555 кв.м. С ИП ФИО1 взыскано в пользу Курило Л.П. 300 руб. в счет возврата государственной пошлины.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные решения суда имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, установленные им обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 23.07.2020 установлено, что здание магазина продовольственных товаров по адресу: , передано Курило Л.П. ИП ФИО1 по акту приема-передачи от 09.02.2015.

Также указанным судебным актом установлено, что договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22.11.2014 после истечения срока его действия на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является возобновленным.

На основании решения Курганского городского суда Курганской области от 23.07.2020 договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22.11.2014 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 05.04.2021 сроком действия с 22.112014 на неопределенный срок.

30.11.2021 ИП ФИО1 направил Курило Л.П. претензию с требованием в срок до 05.02.2021 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина продовольственных товаров по адресу: .

Как следует из решения Курганского городского суда Курганской области от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между сторонами договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с условиями дополнительного соглашения к договору от 07.02 2015 года и соглашение на проведение капитального ремонта нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (приложение №), содержит условие, согласно которому арендная плата в период с 02.03.2015 по 02.05.2015 (150000 руб.) вносится ИП ФИО1 посредством оплаты работ по ремонту здания продовольственных товаров, а в последующие месяцы ИП ФИО1 должен ежемесячно производить арендные платежи в сумме 75000 руб., при этом понесенные покупателем ИП ФИО1 расходы по оплате ремонтных работ возмещаются продавцом Курило Л.П., объем работ и их стоимость определяются планом-графиком работ, сметами, договорами подряда и иными документами, являющимися приложениями к соглашению на проведение капитального ремонта нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, между ИП ФИО1 и Курило Л.П. подписываются акты выполненных работ.

ИП ФИО1 не представлены в материалы дела план-график работ, сметы, договоры подряда, акты выполненных работ или иные документы, подписанные Курило Л.П., свидетельствующие о согласовании между сторонами объема и стоимости ремонтных работ. При этом представитель истца признавала факт отсутствия каких-либо документов, подтверждающих достижение соглашения между арендодателем и арендатором относительно объема ремонтных работ и их стоимости, ссылаясь на устное согласование.

В ходе судебного разбирательства Курило Л.П. отрицала согласование с ней объема ремонтных работ и их стоимости, подписание каких-либо актов или смет, признав лишь согласование проведения работ по локально-сметному расчету на ремонт помещений магазина от 13.02.2015 на сумму 226 624 руб.

Кроме того, пунктом 7 договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22.11.2014 предусмотрено, что в случае невыполнения своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, продавец уплачивает покупателю пени в размере 0,05 % от суммы, подлежащей возврату покупателю, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств и от суммы ремонта, реконструкции здания, прилегающей территории, согласно акту проделанной работы и предоставленным чекам (сметам).

Представленные в материалы дела доказательства применительно к условиям договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ позволяют вынести суждение о том, что ИП ФИО1 выплачена арендная плата только за период с 2 марта 2015 года по 2 мая 2015 года в размере 150000 руб., с мая 2015 года ИП ФИО1 арендная плата не вносилась, то есть истцом существенно нарушались условия договора по выплате арендной платы, а как следствие и выкупной цены, что в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет Курило Л.П. право требовать в одностороннем порядке расторжения договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года.

При рассмотрении настоящего дела, истцом также не представлены документы, подписанные Курило Л.П., подтверждающие согласование с ней объема работ.

При этом, доводы представителя истца о том, что здание продовольственных товаров не соответствовало рекламному объявлению, требовало проведения ремонтных работ в неотложном порядке, было предметом судебных разбирательств, судом отклоняются, поскольку необходимость принятия неотложных мер по капитальному ремонту не представлено. Кроме того, п. 9 договора от 22.11.2014 предусмотрено, что у покупателя отсутствовали претензии к техническому и качественному состоянию объекта на момент заключения договора.

Согласно заключению эксперта № 49-22 от 04.07.2021 ООО «Независимый экспертно-аналитический центр «Информ Проект» все виды работ, произведенные в здании магазина продовольственных товаров, расположенном по адресу: , с кадастровым номером № площадью 186,5 кв.м. фактической площадью 268,8 кв.м. за исключением работ по обустройству холодного пристроя, являются неотделимыми улучшениями. Виды произведенных работ: - обустройство кровли над зданием магазина и пристроя; - обустройство пристроя (монтаж стены из пеноблоков, монтаж пола, потолка, перегородок, инженерных коммуникаций заполнение проёмов, внутренняя отделка, во вновь образовавшихся помещениях); - монтаж фасада здания магазина; работы по ремонту и внутренней отделки помещений, инженерного оборудования; работы по демонтажу и монтажу внутренних перегородок, дверных и оконных проемов. Строительно-монтажные работы в магазине продовольственных товаров по адресу: г. Курган, были проведены в период с февраля 2015г. по март 2021 г. Определить окончание строительно-монтажных работ по каждой конкретной категории не представляется возможным. (В материалах дела имеются документы: договора, локальные сметные расчеты которые отображают дату их составления или подписания). Работы: - обустройство кровли над зданием магазина и пристроя; - обустройство пристроя (монтаж стены из пеноблоков, монтаж пола, потолка, перегородок, инженерных коммуникаций заполнение проёмов, внутренняя отделка, во вновь образовавшихся помещениях); - монтаж фасада здания магазина – являются реконструкцией объекта капитального строительства, изменились высота, площадью, объем, фасад объекта капитального строительства. Работы по демонтажу и монтажу внутренних перегородок, дверных и оконных проемов – относятся к капитальному ремонту объекта капитального строительства. Работы по ремонту и внутренней отделки помещений, инженерного оборудования – относятся к текущему ремонту объекта капитального строительства. Стоимость неотделимых улучшений произведенных в здании магазина продовольственных товаров, расположенном по адресу: , с кадастровым номером № площадью 186,5 кв.м. фактической площадью 268,8 кв.м., составляет 3 342 036 руб.

Поскольку ст. 616 ГК РФ проведение работы по текущему ремонту отнесено к обязанности арендатора, то оплата таких работ не может быть возложена на арендодателя, при этом, из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что проведение ремонтно-восстановительных работ включают в себя в том числе работы по текущему ремонту. При этом, согласованные сторонами сметы по ремонтно-восстановительным работам не представлено, в соглашении предусмотрена оплаты данных работ путем освобождения от оплаты арендных платежей в период с 02.03.2015 по 02.05.2015. Сведений о согласовании ремонта в большем объеме истцом не представлено. Таким образом, требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Также не представлено доказательств получения согласия на реконструкцию объекта. Как следует из ответа Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений от 25.07.2022 ФИО6 и Курило Л.П. за разрешением на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости по адресу: не обращались, и разрешение на строительства (реконструкцию) не выдавалось.

Как следует из соглашения на проведение капитального ремонта нежилого помещения от 07.02.2015 работы по капитальному ремонту должны были быть произведены в соответствии с приложениями, являющихся неотъемлемыми частями соглашения. /Вместе с тем, таких приложений истцом не представлено, сведений о том, что заявленные ко взысканию суммы по оплате работ по капитальному ремонту были согласованы с Курило Л.П. истцом не представлено. При этом, указанные работы должны были быть произведены с 07.02.2015 в течение 6 месяцев. При этом, оплата указанных работ производится за счет арендной платы 2 месяца (150 000 руб.). Оплата оставшейся денежной суммы должна быть произведена по соглашению сторон в письменном виде. При этом, п. 10 договора предусмотрено, что бремя содержания объекта переходит к покупателю с момента фактической передачи объекта. Покупатель имеет право производить ремонтные работы объекта, обустраивать прилегающую земельную территорию, перепланировку объекта, изменение фасада здания и пр. работы за своей счет.

Поскольку установлено, что неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, и в соответствии с условиями заключенного договора, возможность проведения ремонтных работ объекта, обустройства прилегающей территории, перепланировка объекта, изменение фасада здания и пр. работы производятся за счет покупателя (арендатора), при этом дополнительными соглашениями предусмотрена оплата арендодателем произведенных покупателем (арендатором) работ согласованных с арендодателем в сметах приложениях к договору, а истцом не представлены согласованные с Курило Л.П. сметы, либо иные документы по оплате работ по капитальному ремонту, текущему ремонту и реконструкции здания, суд приходит к выводу, что данные работы в силу ст. 616 ГК РФ, не подлежат возмещению, поскольку они не были согласованы с арендодателем.

Поскольку не представил доказательств неисполнения ответчиком своих обязательств по договору, при этом, сведений о том, что договор был расторгнут в связи с неисполнением своих обязательств ответчиком не предоставлено, при этом, поскольку ремонтные работы не были согласованы сторонами, оснований для взыскания пени предусмотренной п. 7 договора, не имеется.

При таких обстоятельствах требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании убытков, стоимости неотделимых улучшений здания магазина продовольственных товаров, расположенном по адресу: , с кадастровым номером №, площадью 186,5 кв.м., фактической площадью 268,5 кв.м., в размере 3 342 036 руб и пени в размере 4 090 422 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение составлено 25.08.2022.

Судья Ю.А. Димова