Гражданский кодекс часть 1

Химкинский городской суд Московской области в составе судьи Яцык А.В., с участием представителя истца Бесфамильной А.В., ответчика Лобанова В.В., представителя ответчика Лобанова Ю.В., при секретаре Лаврухиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества "Строительное управление Московского региона" к Лобанову В. В.ичу о взыскании долга по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 196 243.95 руб. в счет погашения задолженности по договору аренды жилого помещения.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования, пояснила, что ответчику на основании договора на предоставление помещения для временного проживания от /дата/ было передано во временное пользование помещение, состоящее из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Ответчик обязался осуществлять оплату по установленным ставкам согласно Приложению № к договору.

Срок действия договора был установлен до /дата/, однако ответчик продолжил пользоваться помещением, его действие было пролонгировано на неопределенный срок.

Здание принадлежит истцу на праве собственности, является нежилым, заключенный между сторонами договор, таким образом, имеет признаки договора аренды.

По данным бухгалтерского учета за ответчиком числится задолженность по арендной плате в сумме 196243,95 руб. Начисления производились по ставкам, утвержденным руководителем ОАО СУМР. До августа 2011 г. арендная плата начислялась по усмотрению истца не в полном объеме, с сентября – в полном объеме, в соответствии со ставкой, утвержденной приказом генерального директора ОАО СУМР № от /дата/

Ответчик и его представитель иск не признали, полагали представленный истцом расчет не основанным на договоре, поскольку в нем отсутствует ссылка на Приложение № 1, содержащее тарифы.

Действие договора было прекращено /дата/, в силу его пункта 5 продление возможно лишь по письменному соглашению. В данном случае стороны о пролонгации договора соглашения не заключали, требование об оплате периода проживания после /дата/ неправомерно.

До мая 2012 г. действовал Приказ Министра обороны РФ от 19.05.2009 № 431 и передаточный акт, которыми была оформлена передача в собственность ОАО СУМР 4-х жилых зданий в пос. Чашниково. Однако, приказ был признан недействительным Постановлением от 22 июня 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда. Право собственности истца на спорное помещение было зарегистрировано только в мае 2012 г. Таким образом, истец не вправе требовать оплаты за период до мая 2012 г. С учетом окончания срока действия договора 30 ноября 2011 г. задолженность у ответчика перед истцом отсутствует.

Ответчик полагал, что в силу ст. 614 ГК РФ для определения размера платежей истцу следует представить сведения о размере арендных платежей аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Суд, исследовав представленные доказательства, находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Ответчик в спорный период пользовался помещением по вышеуказанному адресу на основании договора от /дата/ Данным договором предусмотрена передача ответчику и троим членам его семьи во временное пользование помещения, состоящего из <данные изъяты> комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м.

На ответчика договором была возложена обязанность ежемесячно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги по тарифам, установленным наймодателем.

Пункт 2 договора содержит указания о порядке определения размера оплаты: за пользование помещением и коммунальными услугами – по утвержденным генеральным директором тарифам, за потребленную электроэнергию – по счетчику. Договором предусмотрена возможность изменения платы по соглашению сторон, при значительном росте инфляции и других обстоятельствах, допускающих удорожание предоставления аналогичных помещений при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 5 договора все изменения и дополнения к нему имеют силу, если они письменно оформлены в виде дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договора и подписаны сторонами.

Договор прекращает свое действие /дата/ При истечении указанного срока договор подлежит расторжению или пролонгации по соглашения сторон, оформленному в письменном виде и являющемуся неотъемлемой частью договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор, заключенный между сторонами настоящего спора, таким образом, имеет признаки договора аренды.

Статьей 614 ГК установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При заключении договора сторонами было подписано Приложение № к нему, содержащее ставки оплаты жилья и коммунальных услуг:

ставка за 1 кв.м. общей площади

ставка за одного проживающего

Содержание и текущий ремонт жилья

19,51

Центральное отопление

18,72

Горячая вода

259,25

Холодная вода

155,97

Канализация

274,03

Вывоз мусора

132,03

Освещение лестничных клеток и коридоров

3,79

Содержание территории городка

88,53

Санитарная очистка и дератизация

36,57

Исходя из установленных Приложением № тарифов размер ежемесячной платы за проживание и коммунальные услуги составляет 6005,76 руб.

Суд не принимает доводы ответчика о неотносимости Приложения № к договору, поскольку оно является частью договора, подписано сторонами одновременно с договором, содержит тарифы оплаты, ссылку на которые содержит п. 2 договора.

Сторонами не заключалось письменного соглашения о продлении срока действия договора, однако истец по истечении указанного в п. 5 договора срока продолжал проживать в арендуемом помещении, то есть пользовался предоставленными договором правами. Ответчик продолжал предоставлять истцу то же помещение для проживания и коммунальные услуги. Договор, таким образом в спорный период продолжал исполняться сторонами, в связи с чем суд полагает необоснованными доводы ответчика о прекращении за арендатором одной из предусмотренных договором обязанностей – внесения платы за пользование арендуемым имуществом и коммунальными услугами при сохранении за ним прав, а за арендодателем лишь обязанностей.

В Приложении указано, ставка для проживающих в общежитии № составляет 3000 руб. за комнату. Представитель истца полагала, что эта сумма является частью платы за проживание, с учетом четверых проживающих размера платы, рассчитанный, исходя из тарифов, содержащихся в Приложении № 1, составит, с округлением, 18000 руб.

Суд полагает такой порядок начислений неверным, поскольку ставка 3000 руб. за комнату установлена исключительно для проживающих в общежитии № в то время, как ответчик занимает помещение в общежитии № 2.

Приказом генерального директора ОАО СУМР № от /дата/ установлены ставки оплаты проживания и коммунальных услуг, дано указание об организации расторжения ранее заключенных договоров по предоставлению во временное пользование помещений и заключении новых договоров с использованием ставок, утвержденных данным приказом.

Приложением № установлен размер платы за двухкомнатную квартиру в сумме 18 000 руб.

Из расчета задолженности следует, что с сентября 2011 г. размер платы за проживание и коммунальные услуги, начисляемой ответчику существенно возрос и стал составлять 18000 руб.

Увеличение арендной платы противоречит положениям договора, в пункте 5 которого указано, что все изменения и дополнения к нему имеют силу, если они письменно оформлены в виде дополнительных соглашений и подписаны сторонами. Данное положение договора соответствует требованиям ч. 1 ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Увеличению арендной платы с сентября 2011 г. не предшествовало заключение каких-либо соглашений, ответчик не уведомлялся об изменении, в худшую для него сторону, тарифов за пользование помещением. С учетом изложенных обстоятельств суд считает необходимым при расчете задолженности ответчика применить тариф, действовавший пари заключении договора.

Оспаривая размер начисленной арендной платы, ответчик, не оспаривал представленный истцом расчет в части указания фактически произведенных платежей и начислений за потребленную электроэнергию.

При расчете задолженности суд исходит из следующих подлежащих начислению и фактически уплаченных сумм:

Расчетный

месяц и год

Сумма, подлежащая начислению

Фактически оплаченная сумма

Сумма задолженности

по

арендной

плате

по

электроэнергии

по арендной плате

по

электроэнергии

Август 2010

6005,76

1117,14

5081,90

2041,00

Октябрь 2010

6005,76

1963,38

7969,14

Сентябрь 2011

6005,76

942,51

5062,00

942,51

943,76

Октябрь 2011

6005,76

1153,44

5062,00

1153,44

943,76

Февраль 2012

6005,76

2010,51

8000,00

16,27

Апрель 2012

6005,76

1033,29

7100,00

-60,95

Май 2012

6005,76

1078,68

8000,00

-915,56

Июнь 2012

6005,76

814,35

6820,11

Июль 2012

6005,76

1058,60

8000,00

-935,64

Август 2012

6005,76

888,47

8000,00

-1105,77

Сентябрь 2012

6005,76

1565,21

8000,00

-429,03

Октябрь 2012

6005,76

2718,33

8000,00

724,09

Ноябрь 2012

6005,76

1485,82

7491,58

Декабрь 2012

6005,76

1591,68

7597,44

Январь 2013

6005,76

2778,83

8784,59

Итого:

39884,79

Размер долга, таким образом, составляет 39884,79 руб., иск удовлетворяется судом частично.

В связи с частичным удовлетворением иска и на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат возмещению истцу за счет ответчиков судебные расходы в виде уплаченной при предъявлении иска государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям. Цена иска составляет 196243,88 руб., удовлетворяются требования на сумму 39884,79 руб., уплачена государственная пошлина в сумме руб., возмещаются судебные расходы на сумму 1041,59 руб. (39884,79 / 196243,88 * 5124,88).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск открытого акционерного общества "Строительное управление Московского региона" к Лобанову В. В.ичу о взыскании долга по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с к Лобанова В. В.ичу в пользу открытого акционерного общества "Строительное управление Московского региона" 39884 руб. 79 коп. в счет погашения задолженности по договору аренды за период с августа 2010 г. по январь 2013 г. включительно, 1041 руб. 59 коп. в счет возмещения судебных расходов, всего – 40926 (сорок тысяч девятьсот двадцать шесть) руб. 38 коп.

Судья А.В. Яцык

Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2014 г.

Судья А.В. Яцык