Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО3, ФИО7 Банку ВТБ 24 (ПАО) о признании недействительным договора купли-продажи от 31.03.2014,

у с т а н о в и л:

ФИО6 (далее – истец) обратилась в суд к ФИО3, ФИО7, Банку ВТБ 24 (ПАО) о признании недействительным договора купли-продажи от <дата>, мотивируя свои требования следующим.

Решением Воткинского городского суда от <дата> взыскано солидарно с ФИО6 и других лиц, указанных в решении, в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) задолженность по кредитному соглашению в сумме 14 851 422 руб. 71 коп. Решением Воткинского городского суда от <дата> по иску Банка ВТБ 24 (ЗАО) было обращено взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение (2 этаж - внутр. №№ 9-13, тех.этаж - внутренние №№ 1-2) назначение нежилое, общая площадь 577,1 кв.м. этаж 2, технический, условный номер: <***>, расположенное по адресу: <*****> принадлежащее ФИО6, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена на заложенное имущество, с которой начинаются торги, в размере 8 220 000 рублей. На основании постановления Воткинского РОСП по УР от <дата> данное имущество было передано для реализации с публичных торгов в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в УР. На основании постановления Воткинского РОСП по УР от <дата>, в связи с тем, что имущество не было реализовано, была снижена стоимость имущества, переданного на реализацию, на 15% и составила сумму в размере – 6 987 000 руб. Кроме того, постановлением Воткинского РОСП по УР от этого же числа, т.е. от <дата> была снижена стоимость имущества переданного на реализацию на 25% и составила сумму в размере 6 165 000 руб. В связи с тем, что имущество не было продано, на основании акта от <дата> нереализованное имущество было передано взыскателю, т.е. Банку ВТБ 24 (3AO). Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда определено взыскание, определен ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со ст. 58 указанного закона в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное п. 2 данной статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 2 пункта 1 данной статьи снижается на 15%. Публичные, торги проводятся в порядке, предусмотренном ст. 57 Федерального закона. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 данной статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены нa первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов являются документами, на основании которых происходит регистрация права собственности на предмет ипотеки за залогодержателем. Таким образом, правовые нормы устанавливают последствия изменения установленной решением суда начальной продажной цены заложенного имущества, которая может существенно отличаться от его рыночной стоимости на момент реализации и может привести к нарушению прав должника. В настоящее время, в производстве Воткинского районного суда Удмуртской республики находится исковое заявление ФИО3 и ФИО7, ответчиков по данному иску, из которого следует, что ими на основании договора купли-продажи от <дата> приобретено имущество, являющееся предметом продажи с публичных торгов. Из пояснений ФИО3 и ФИО7 следует, что спорное имущество было приобретено ими по стоимости, ниже установленной в акте передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от <дата>, т.е. ниже 6 165 000 руб. Истец обращался к залогодержателю нереализованного имущества с предложением выкупа данного имущества, направив письменное уведомление от <дата>, которое было оставлено без ответа. В соответствии с главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец считает, что в данном было нарушено преимущественное право покупки нереализованного имущества должником. Сделка явялется ничтожной, по основаним, установленным ст.ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, сделка по продаже спорного имущества была проведена с нарушением закона и по следующим основаниям. Согласно ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически объектов расположенных на одном земельном участке. В силу ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью. Согласно п. 3 ст.133 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из, вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. Таким образом, к недвижимому имуществу отнесены линейные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения и имеют в составе не только недвижимое, но и движимое имущество. К линейным объектам относятся системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др. Единым недвижимым комплексом также является группа зданий, строений, сооружений основного или вспомогательного назначения, технологически связанных между собой как единый объект. Изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации вступили в силу с <дата>. Выдел нежилого помещения, которое было предметом публичных торгов, произведен только юридически. Фактически данным помещением пользоваться невозможно, переоборудование нежилого помещения в самостоятельный объект недвижимости невозможно, так как здание постройки <дата> г., имеет деревянные перекрытия, бутовый фундамент, несущие стены не вынесут деформации; все наружные сети водопровода, канализации, электроснабжения и теплоснабжения принадлежат собственнику первого этажа; здание расположено поэтажно, возможность сделать отдельный вход на второй этаж отсутствует. Нет возможности сделать и аварийный (пожарный) выход. На основании изложенного истец просила признать недействительным договор купли-продажи от <дата>

Истец, надлежащим образом уведомленная о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебном заседании не присутствует, о причинах неявки не сообщила, обеспечила явку своих представителей, которые на исковых требованиях настаивали.

Представитель истца - ФИО1 суду пояснила, что порядок проведения торгов и результаты их проведения истцом не оспариваются, основанием исковых требований является недействительность договора по причине реализации части единого недвижимого комплекса.

Представитель ответчика Банка ВТБ 24 (ПАО) в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, просила суд отказать в их удовлетворении, суду представила письменный отзыв, доводы которого поддержала в полном объеме. Согласно отзыву истец просит признать договор ничтожной сделкой, как несоответствующей закону или другому правовому акту (ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации), ссылаясь на то, что при заключении договора нарушено преимущественное право покупки нереализованного имущества должником; помещение реализовано по цене, ниже установленной в акте передачи имущества должника взыскателю от <дата>, т.е. ниже 6 165 000 руб.; помещение, переданное по договору, относится к единому недвижимому комплексу. В исковом заявлении истец указывает о том, что при заключении договора ответчиками нарушено преимущественное право покупки истца. Данные доводы не основаны на законе. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли вправе общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении… При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Из данной правовой нормы следует, что преимущественное право покупки имеют только участники общей собственности. Вместе с тем, истец не являлась участником долевой собственности в отношении проданного помещения (совместно с Банком ВТБ 24 (ЗАО)). Единственным собственником помещения, проданного по оспариваемому договору, являлся Банк ВТБ 24 (ЗАО). Соответственно, Банк ВТБ 24 (ЗАО), продавая помещение по оспариваемому договору, не мог нарушить преимущественное право покупки ФИО6, поскольку данное право у истца отсутствует в силу закона. Кроме того, последствием продажи доли с нарушением преимущественного права покупки является право другого участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, сделка продажи имущества с нарушением преимущественного права покупки участника долевой собственности в силу ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации является действительной. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что помещение было реализовано по цене, ниже установленной в акте передачи имущества должника взыскателю от <дата>. В соответствии с постановлением о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от <дата> помещение было передано взыскателю – Банку ВТБ 24 (ЗАО) по цене 6 165 000 руб. В дальнейшем по договору Банк ВТБ 24 (ЗАО) реализовал это помещение по цене 4 200 000 руб. Однако данное обстоятельство не может свидетельствовать о ничтожности договора, поскольку в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Кроме того, в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Соответственно, Банк ВТБ 24 (ЗАО), являясь единственным собственником помещения, вправе отчуждать это помещение по любой цене. Признаком единого недвижимого комплекса является регистрация права собственности на совокупность входящих в состав единого недвижимого комплекса объектов в целом как одну недвижимую вещь. Вместе с тем, помещение, проданное по договору, и помещение, принадлежащее истцу, расположенные по адресу ул. Кирова, д.3, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как самостоятельные объекты права. Соответственно доводы истца о ничтожности договора в связи с тем, что помещение, проданное по договору, является частью единого недвижимого комплекса, не основаны на законе.

Ответчик – ФИО3 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, по тем же основаниям, что в отзыве представителя Банка ВТБ 24 (ПАО). Ответчик – ФИО7, надлежащим образом уведомленный о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебном заседании не присутствует, представил заявление о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица ФИО8 – ФИО9 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, по тем же основаниям, что в отзыве представителя Банка ВТБ 24 (ПАО).

Третье лицо – Вотскинский РОСП УФССП России по УР, надлежащим образом уведомленное о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебном заседании не присутствует, о причинах неявки не сообщило.

Гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчика и третьего лица в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы гражданского дела, установил следующее.

Решением Воткинского городского суда от <дата> по гражданскому делу № 2 – 829/2010, иск Банка ВТБ 24 (ЗАО) к ООО «Торговый дом Орион», ФИО6, Г, индивидуальному предпринимателю Г, индивидуальному предпринимателю В, индивидуальному предпринимателю С, ООО «Газ комплект», ООО Инвестиционное производственное объединение «РЕГИОН», ООО Строительное производственное объединение «Паритет», ООО «Газпромкомплект» о взыскании задолженности по кредитному соглашению в сумме 14 851 422 руб. 71 коп., расторжении кредитного соглашения, удовлетворен. Расторгнуто кредитное соглашение <***> от <дата>, заключенное между ООО «Торговый дом «Орион» и Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество). Взыскана солидарно с: ООО «Торговый дом Орион», ФИО6, Г, индивидуального предпринимателя Г, индивидуального предпринимателя В, индивидуального предпринимателя С, ООО «Газ комплект», ООО Инвестиционное производственное объединение «РЕГИОН», ООО Строительное производственное объединение «Паритет», ООО «Газпромкомплект» в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО), задолженность по кредитному соглашению <***> от <дата> в сумме 14851422 руб. 71 коп. и сумма судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

<дата> между кредитором - Банком ВТБ 24 (ЗАО) и заемщиком - ООО «Торговый дом Орион» заключено кредитное соглашение <***> (далее по тексту - кредитное соглашение, соглашение), в соответствии с которым, кредитор обязуется предоставить заемщику кредитную линию с лимитом выдачи и предоставить отдельные кредиты на общую сумму 15 000 000 рублей на срок 60 месяцев, с даты следующей за датой предоставления первого Кредита, со взиманием 16,5% годовых, а заемщик обязуется возвратить полученные Кредиты, уплатить по ним проценты и выполнить иные обязательства, предусмотренные кредитным соглашением.

В обеспечение надлежащего исполнения ООО «Торговый дом Орион» обязательств по кредитному соглашению между банком и Г. был заключен договор об ипотеке <***> от <дата>. По условиям данного договора об ипотеке в залог банку переданы следующие права и имущество: нежилое помещение общей площадью 577,1 кв.м., этаж 2, кадастровый номер <***>, расположенное по адресу: <*****> право аренды земельного участка площадью <***> кадастровый номер <***>, расположенного по адресу: <*****>

Кроме того, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному соглашению были заключены следующие договоры поручительства: <***> от <дата> с Г; № <***> от <дата> с ИП Г; <***><дата> ФИО6; <***> от <дата> с ИП В; <***> от <дата> с ИП С; <***> от <дата> с ООО «Газ комплект»; договор поручительства <***><***> от <дата> с ООО ИПО «РЕГИОН»; договор поручительства <***> от <дата> с ООО СПО «Паритет»; <***> от <дата> с ООО «Газпромкомплект».

Поскольку заемщик не производил погашение сумм, причитающихся истцу по кредитному соглашению, в сроки, установленные графиком погашения кредита и уплаты процентов, кредитор направил заемщику, поручителям и залогодателю требования от <дата> с просьбой полностью погасить кредит в полном объеме, а также уплатить проценты за пользование кредитом, пени в срок не позднее <дата>. В указанных требованиях кредитор также сообщил о намерении расторгнуть кредитное соглашение с <дата>

Требования кредитора оставлены заемщиком, поручителями и залогодателем без ответа и удовлетворения.

В соответствии с п.1.2 договора об ипотеке <***> от <дата> между банком и Г залогодатель передает залогодержателю в залог (ипотеку) принадлежащие ему права на имущество: нежилое помещение общей площадью <***> кв.м., этаж 2, кадастровый номер <***>, расположенное по адресу: <*****>; право аренды земельного участка площадью <***> кадастровый номер <***>, расположенного по адресу: <*****>

В соответствии с п. 1.8 договора об ипотеке, стороны пришли к соглашению, что залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 16 666 000 руб., залоговая стоимость здания составляет 16 665 000 руб., а залоговая стоимость права аренды земельного участка составляет 1000 руб. В соответствии с п.1.9 договора об ипотеке, право аренды земельного участка находится в залоге у ОАО Банка «УРАЛСИБ».

В соответствии с п.3.1 договора об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в следующих случаях: наличие просрочки более 15 календарных дней при осуществлении очередного ежемесячного платежа по возврату кредита и уплате начисленных процентов в соответствии с кредитным соглашением; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению очередных ежемесячных платежей по возврату кредита более трех раз в течении 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; если требование залогодержателя о досрочном возврате кредита и процентов за пользование им не будет удовлетворено залогодателем в течение 14 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании. В соответствии с п.3.2 договора об ипотеке, обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализации осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. В соответствии с п.3.3 договора об ипотеке, в случае принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке, начальная продажная цена устанавливается в соответствии с действующим законодательством РФ. В соответствии с п.3.4 договора об ипотеке, требования залогодержателя из стоимости предмета ипотеки удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты на кредит, неустойку (пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, комиссию за досрочное погашение кредита, расходы по обращению взыскания, оценке и реализации предмета ипотеки, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнение или ненадлежащим исполнением обязательств залогодателем по настоящему договору и кредитному соглашению.

<дата> ФИО6 банком было направлено требование о досрочном погашении кредита в срок не позднее <дата>, которое оставлено без удовлетворения. Банк вправе в соответствии с п.3.1 договора об ипотеке, требовать обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку имеют место: просрочка более 15 календарных дней при осуществлении очередного ежемесячного платежа по возврату кредита и уплате начисленных процентов в соответствии с кредитным соглашением; просрочки в исполнении обязательств по внесению очередных ежемесячных платежей по возврату кредита более трех раз в течении 12 месяцев; требование залогодержателя о досрочном возврате кредита и процентов за пользование не удовлетворено залогодателем в течение 14 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Банком в Воткинский городской суд Удмуртской Республики предъявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество. Иск Банка ВТБ 24 (ЗАО) к ФИО6 об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворен частично.

Решением Воткинского городского суда Удмуртской Республики от <дата> обращено взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение (2 этаж – внутр. №№ 9-13, тех. этаж – внутренние №№1-2), назначение: нежилое, общая площадь <***> 2, технический, условный номер:<***> по адресу: <*****> принадлежащее ФИО6, путем продажи с публичных торгов для удовлетворения требований Банка ВТБ 24 (ЗАО) по взысканию, согласно решения Воткинского городского суда Удмуртской Республики <дата> по гражданскому делу №2-829/2010, солидарно с: ООО «Торговый дом Орион», ФИО6, Г, индивидуального предпринимателя Г, индивидуального предпринимателя В, индивидуального предпринимателя С, ООО «Газ комплект», ООО Инвестиционное производственное объединение «РЕГИОН», ООО Строительное производственное объединение «Паритет», ООО «Газпромкомплект» в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО), задолженности по кредитному соглашению №<***> от <дата> в сумме 14 851 422 руб. 71 коп. и суммы судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. Установлена начальная продажная цена на заложенное имущество, с которой начинаются торги, в размере 8 220 000 руб. с учетом НДС.

Решение суда вступило в законную силу <дата>

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанные выше обстоятельства установлены решением Воткинского городского суда Удмуртской Республики от <дата>, вступившим в законную силу <дата>

При рассмотрении настоящего гражданского дела установлено следующее.

В соответствии с решением общего собрания акционеров от 11.09.2014 наименование ответчика - Банка ВТБ 24 (ЗАО) изменено на Банк ВТБ 24 (ПАО), указанные изменения зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц.

Во исполнение решения Воткинского городского суда Удмуртской Республики от <дата> судебным приставом – исполнителем Воткинского РОСП УФССП России по УР <дата> возбуждено исполнительное производство об обращении взыскания на нежилое помещение (2 этаж – внутр. №№ 9-13, тех. этаж – внутренние №№1-2), назначение: нежилое, общая площадь <***> кв.м. этаж 2, технический, условный номер:<***> по адресу: <*****>

В связи с отсутствием заявок в соответствии с протоколом <***> от <дата> торги по продаже указанного нежилого помещения признаны несостоявшимися, в связи с чем постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> продажная стоимость имущества снижена на 15%.

В соответствии с протоколом <***> от <дата> повторные торги по продаже указанного нежилого помещения признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок, нежилое помещение возвращено Управлению ФССП по УР на основании акта от <дата>

В силу ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом – исполнителем в адрес взыскателя направлено предложение имущества по цене с учетом ее снижения от первоначальной на 25%, которое было принято. Постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> указанное имущество передано взыскателю – Банку ВТБ 24 (ЗАО) по акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от <дата>

На основании договора купли-продажи от <дата> нежилое помещение (2 этаж – внутр. №№ 9-13, тех. этаж – внутренние №№1-2), назначение: нежилое, общая площадь <***> кв.м. этаж 2, технический, условный номер:<***> по адресу: <*****> продано Банком ВТБ 24 (ЗАО) ФИО3 и ФИО7 по цене 4 200 000 руб. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке.

Истцом <дата> в адрес Банка ВТБ 24 (ЗАО) направлено предложение о приобретении указанного нежилого помещения, которое остановлено без рассмотрения банком.

На основании договора купли-продажи от <дата> нежилое помещение (2 этаж – внутр. №№ 9-13, тех. этаж – внутренние №№1-2), назначение: нежилое, общая площадь <***> кв.м. этаж 2, технический, условный номер:<***> по адресу: <*****> продано ФИО3 О.В. Х. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке.

Согласно заключению эксперта от <дата> № <***> по результатам осмотра здания, расположенного по адресу: <*****> и всех находящихся в нем помещений экспертом установлено, что они являются совокупностью объединенных единым назначением зданий и сооружений, неразрывно связанных физически и технологически. Использований отдельных помещений этажа (внутр. №№9-13) данного здания с устройством отдельных входов с северной стороны строения «Литер А» невозможно.

Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании, подтверждаются представленными по делу доказательствами и сторонами не оспариваются.

Истцом в исковом заявлении указано на нарушение его преимущественного права, предусмотренного гл. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, при реализации нежилого помещения (2 этаж – внутр. №№ 9-13, тех. этаж – внутренние №№1-2), назначение: нежилое, общая площадь <***> кв.м. этаж 2, технический, условный номер:<***> по адресу: <*****>

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения оспариваемого договора) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

В связи с тем, что торги по реализации имущества не состоялись, постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> указанное имущество передано взыскателю – Банку ВТБ 24 (ЗАО) по акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от <дата>

Истцом при указании о несоблюдении его преимущественного права покупки в нарушение требовании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что данное имущество принадлежало ему на каком-либо праве на момент заключения оспариваемого договора.

По смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом покупки обладают лица, владеющие имуществом на общем праве собственности, при этом на имущество судом обращено взыскание, оно передано залогодержателю, в связи с чем ссылка истца о нарушении его преимущественного права не основана на законе.

Кроме того, суд отмечает, что проведенные торги по реализации имущества и их результаты, в порядке, предусмотренном ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не оспорены.

Доводы истца о реализации имущества по цене ниже, чем оно передано взыскателю в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя, не соответствуют закону, поскольку нежилое помещение передано банком, как собственником, который в силу ст.чт. 209, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе самостоятельно определять цену реализуемого имущества.

В соответствии со ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение (2 этаж – внутр. №№ 9-13, тех. этаж – внутренние №№1-2), назначение: нежилое, общая площадь <***> кв.м. этаж 2, технический, условный номер:<***> по адресу: <*****> является самостоятельным объектом гражданских прав, на который решением Воткинского городского суда Удмуртской Республики от <дата> обращено взыскание. Данное помещение, а также сделки, совершенные с ним зарегистрированы в установленном законом порядке, что сторонами по делу также не оспаривалось.

При этом, закон в качестве признака единого недвижимого комплекса указывает на обязательную государственную регистрацию права собственности на такую вещь.

Применительно к недвижимому имуществу такой признак, как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в отсутствие государственной регистрации соответствующего права на такое имущество, не свидетельствует о том, что данное имущество является единым недвижимым комплексом, в связи с чем проведенная по настоящему делу экспертиза не служит доказательством того, что предмет спорного договора является единым недвижимым комплексом.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что нежилое помещение (2 этаж – внутр. №№ 9-13, тех. этаж – внутренние №№1-2), назначение: нежилое, общая площадь <***> кв.м. этаж 2, технический, условный номер:<***> по адресу: <*****> могло быть реализовано по договору купли-продажи.

С учетом того, что доводы истца не нашли подтверждения в судебном заседании, иных доказательств наличия оснований недействительности договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ответчиками, не представлено, требования истца удовлетворению не подлежат.

Определением Воткинского районного суда Удмуртской Республики от <дата> истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в размере 39 025 руб. до вынесения судебного решения. Учитывая, что исковые требования истца не удовлетворены, руководствуясь ст.ст. 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, а также с учетом частичной оплаты в размере 300 руб. с истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 38 725 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО6 М к ФИО3, ФИО7, Банку ВТБ 24 (ПАО) о признании недействительным договора купли-продажи от <дата> оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО6 в пользу бюджета МО «Город Воткинск» сумму государственной пошлины в размере 38 725 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Воткинский районный суд Удмуртской Республики.

В окончательной форме решение изготовлено 22.03.2016.

Судья Д.А. Шешуков