Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Администрации Вытегорского муниципального района по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и представителя третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Вытегорского муниципального района по распоряжению от ДД.ММ.ГГГГ – ФИО3,

при секретаре Виролайнен О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Вытегорского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения, встречному исковому заявлению Администрации Вытегорского муниципального района к ФИО1 о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельных участков и дополнительных соглашений к ним, с применением последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО2, действуя в интересах ФИО1, обратился в суд с иском к ответчику Администрации Вытегорского муниципального района (далее Администрация), третьему лицу Комитету по управлению муниципальным имуществом Вытегорского муниципального района (далее по тексту – КУМИ, Комитет) о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска указал, что между арендатором ФИО1 и арендодателем КУМИ были заключены договора аренды №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № местоположением: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, № – площадью <данные изъяты> кв.м и № – площадью <данные изъяты> кв.м, соответственно. Указанные договора аренды были заключены на основании Протоколов о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ. По результатам проведенных аукционов размер годовой арендой платы за участок по договору № составил 353636 рублей, по договору № – 112690 рублей, по договору № – 29070 рублей. Истцом оплачена арендная плата за первый год пользования участками единовременным платежом (с учетом внесенного перед аукционом задатка). ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и КУМИ были составлены дополнительные соглашения к договорам аренды, в соответствии с которыми по обоюдному согласию и в связи с выкупом земельных участков в собственность, договора аренды земельных участков были расторгнуты. По условиям соглашений, они вступают в силу с момента государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ дополнительные соглашения зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области. Полномочия по управлению и распоряжению имуществом Вытегорского муниципального района от КУМИ перешли к ответчику. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к ответчику с заявлениями о возврате излишне уплаченной арендной платы по договорам аренды, на что ответчик ответил отказом по мотиву, что сумма, уплаченная как победителем торгов, является платой не только за использование земельных участков, но и за предоставление права заключить соответствующие договора аренды. Ответчик ссылается на положения части 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой изменение предложенной победителем аукциона цены сторонами не допускается. С доводами ответчика он не согласен, считает, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи прав на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей. ФИО1, оплатив годовую арендную плату за пользование земельными участками, пользовался ими меньший период – 92 дня с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ таким образом, излишне уплатил арендную плату. Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в сумме 370529 рублей 07 копеек, из них по договору № – 264500 рублей 35 копеек, по договору № – 84285 рублей 95 копеек, по договору № – 21742 рубля 77 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7423 рубля 28 копеек, в возмещение уплаченных услуг представителя – 12000 рублей, в возврат расходов по оплате госпошлины – 6980 рублей.

Ответчик Администрация Вытегорского муниципального района представила письменные отзыв, дополнения к отзыву и возражения на иск, в которых указала, что на основании протоколов о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов, расположенных в <данные изъяты>, с разрешенным видом использования: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных и садовых домов), срок аренды – <данные изъяты>, ФИО1 был признан покупателем названного права с ценой продажи (арендной платой) в размере 29070,0 рублей (№), 112690,0 рублей №), 353636,0 рублей (№). На основании протоколов о результатах аукциона между КУМИ и ФИО4 были заключены договора аренды земельных участков. На основании расположения на земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 на праве собственности, – гаража, бани, гаража, ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ и ФИО1 были заключены договора купли-продажи земельных участков, по условиям которых Комитет передал в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № по цене 1805,44 руб. (договор №), № по цене 1816,35 руб. (договор №), № по цене 2578,75 руб. (договор №), а ФИО1 уплатил стоимость участков. Договора аренды были расторгнуты. На аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предметом торгов от ДД.ММ.ГГГГ являлась цена права на заключение договора аренды, иной подход открывал бы возможность недобросовестным конкурентам завышать свои предложения, зная, что потом внесенный платеж получат обратно.

Фактическое использование ФИО1 земельных участков в течение нескольких месяцев, а не <данные изъяты>, как было предусмотрено условиями торгов и договорами аренды обусловлено волеизъявлением и действиями самого истца и с действиями Администрации, а также КУМИ по исполнению предусмотренных условиями торгов и договорами аренды обязательств, не связано.

Расчет процентов истцом произведен не правильно. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер процентов составляет 4357, 53 руб.

На настоящий момент Администрация установила, что договора купли-продажи земельных участков были заключены в нарушение требований земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков (ст.39.20 ЗК РФ), которая предписывает их предоставление только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений, расположенных на земельных участках. ФИО1 же является собственником бани и двух гаражей – объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тому объекту недвижимости, который должен быть на нем возведен в будущем в соответствии с его целевым назначением.

На основании вышеизложенного Администрация заявляет встречный иск к ФИО1 о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельных участков и дополнительных соглашений к ним, с применением последствий недействительности сделки.

Просит, уточнив требования, признать недействительными (ничтожными) договора купли-продажи земельных участков №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между КУМИ и ФИО1 Применить последствия недействительности сделки в виде возврата Администрации спорных земельных участков. Признать недействительными дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные к договорам аренды земельных участков №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в положение до заключения дополнительных соглашений и договоров купли-продажи земельных участков.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) ФИО1 – ФИО2 первоначальный иск поддержал по изложенным в нем доводам и основаниям, встречный иск не признал за необоснованностью. Суду дополнительно пояснил, чтос ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стал разбирать гаражи и баню с возведением на их основе, увеличивая площадь, объектов жилищного строительства. Строительство объектов ФИО1 уже завершил, у объектов имеются капитальные стены, установлены двери, окна. С кадастрового учета предыдущие строения (гаражи, баня) еще не сняты. ДД.ММ.ГГГГ через МФЦ документы сданы на регистрацию, через несколько дней объекты поставят на учет. Прежние строения ФИО1 расширил по площади, материал стен стал использовать другой. Третье строение - дом двухэтажный. Подтверждает доводы приобщением изготовленных технических планов зданий.

Представитель ответчика (истца) Администрации Вытегорского муниципального района ФИО3 (она же представитель третьего лица КУМИ) не признала первоначальный иск по изложенным в отзыве доводам, поддержала встречный иск Администрации с учетом уточнения, по изложенным в нем доводам и основаниям. Дополнительно пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ комиссия выезжала на осмотр земельных участков и объектов ФИО1 на них находящихся. Визуально просматривалось, что данные строения (дома) не подходят по СНиПам для проживания в них, что подтверждает приобщаемыми фотографиями. На момент заключения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ этих строений не существовало. Аукционная документация или договор аренды не содержат условий о возврате части уплаченной победителем аукциона суммы за полученное право аренды по основанию осуществления строительства в срок меньший, чем предусмотрено в указанных документах.

В судебное заседание истец (ответчик) ФИО1 не явился, уведомлен надлежаще, просил рассмотреть дело без его участия, с участием представителя ФИО2

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в суд не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя третьего лица.

По правилам статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Неосновательное обогащение – это приобретение или сбережение за счет другого лица имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Согласно положений ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений ст. 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч.2 ст.39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Статья 39.6 ЗК РФ устанавливает случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений ч.1, ч.2 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (ч.1 ст.39.8 ЗК РФ).

Исходя из положений п.3 ч.8. ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с п.1. ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между арендатором ФИО1 и арендодателем КУМИ сроком на <данные изъяты> были заключены договора аренды №, №, № земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № местоположением: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, № – площадью <данные изъяты> кв.м и № – площадью <данные изъяты> кв.м, соответственно, с разрешенным видом использования –малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных и садовых домов) (копии на л.д.88-96).

Указанные договора аренды заключались на основании Протоколов о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ (копии на л.д.73-76,78,79,81-85), публикаций в газете «Официальный вестник» о проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков (копии на л.д.77,80,86). По результатам проведенных аукционов размер годовой арендой платы за участок по договору № составил 353636 рублей, по договору № – 112690 рублей, по договору № – 29070 рублей.

Арендная плата за первый год пользования участками согласно договоров №, №, № была внесена единовременным платежом в размере 475302 рубля с учетом внесенного перед аукционом задатка, что подтверждается копиями платежных документов на л.д.41, 97-99.

02 и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в КУМИ с заявлениями о прекращении аренды земельных участков и расторжении договоров аренды, предоставлении участков в собственность за плату с разрешенным видом использования – малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов) (копии на л.д. 105, 118,131).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и КУМИ были составлены дополнительные соглашения к договорам аренды, в соответствии с которыми по обоюдному согласию и в связи с выкупом земельных участков в собственность договора аренды земельных участков были расторгнуты. Дополнительные соглашения зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области ДД.ММ.ГГГГ.

В тот же день стороны заключили договора купли-продажи земельных участков №, №,№ с указанием расположения на участках объектов недвижимости – двух гаражей и бани (копии на л.д. 111-114, 125-127, 137-139).

Нахождение в собственности ФИО1 нежилых строений - гаражей площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м, бани площадью <данные изъяты> кв.м на спорных земельных участках подтверждается копиями выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровых паспортов (л.д.106-110, 123,124, 132,133), копиями выписок из Единого государственного реестра недвижимости на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № (л.д.51-56).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к ответчику с заявлениями о возврате излишне уплаченной арендной платы по договорам аренды, на что ответчик ответил отказом по мотиву, что сумма, уплаченная как победителем торгов, является платой не только за использование земельных участков, но и за предоставление права заключить соответствующие договора аренды.

Полномочия по управлению и распоряжению имуществом Вытегорского муниципального района от КУМИ перешли к ответчику.

Вышеперечисленные обстоятельства, установленные судом, не оспариваются представителями сторон, каждый из которых просил суд об удовлетворении требований своей стороны.

Вместе с тем, суд считает обоснованными требования встречного иска и не находит оснований для удовлетворения первоначального иска.

Так, исходя из положений п. 6 статьи 2 Федерального закона РФ от 23.05.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

ФИО1 не представлено доказательств возведения на арендованных им земельных участках в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ объектов индивидуального жилищного строительства, для цели которого ему выделялись участки. Построенные на участках гаражи площадью13<данные изъяты> и <данные изъяты> кв.м, баня – <данные изъяты> кв.м, к таковым не относятся, являются нежилыми строениями вспомогательного характера по отношению к земельным участкам и тем объектам недвижимости, которые должны быть на них возведены в будущем в соответствии с целевым назначением

В силу ч.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, из общего смысла вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания возведения основного строения (в данном случае - жилого дома), поскольку право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка, не предусмотрено.

Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.

Регистрация права собственности ФИО1 на возведенные на земельных участках баню и гаражи не давала основания продавать ему участки в собственность Комитетом без возведения на них основных объектов. Строительство их в последующие периоды, на что ссылается представитель истца ФИО2, подтверждая техническими планами зданий, изготовленными в ходе рассмотрения дела, на вывод суда не влияет.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что рассматриваемые договора заключены с нарушением ст.39.20 ЗК РФ, в связи с чем, в силу положений статьи 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными) сделками.

На основании изложенного суд удовлетворяет встречный иск Администрации Вытегорского муниципального района к ФИО1 о признании договоров купли-продажи земельных участков и дополнительных соглашений к ним, недействительными (ничтожными), с применением последствий недействительности сделки.

Удовлетворив встречный иск, суд возвращает стороны в первоначальное положение - во взаимоотношения по договорам аренды. Исходя из этого, требование ФИО1 к Администрации о взыскании неосновательного обогащения, является несостоятельным и не подлежащим удовлетворению.

Придя к такому мнению, суд также учитывает, что согласно материалам дела, ФИО1 самостоятельно принял решениеучаствовать в торгах, доказательств своего несогласия с условиями их проведения, заключенных договоров аренды, истцом суду не представлено, условия договоров были согласованы сторонами, истцу своевременно была предоставлена необходимая и достоверная информация об условиях заключения договоров аренды на торгах, которые не изменялись в одностороннем порядке, условия носили добровольный характер и основаны на волеизъявлении истца на заключение договоров аренды. Спорная сумма, уплаченная ФИО1, как победителем торгов, является платой не только за использование земельного участка, но и за предоставление права заключить соответствующий договор аренды земельного участка, является неизменной и не может быть уменьшена в процессе исполнения условий договора аренды. Кроме того, не действия Администрации привели к расторжению договоров аренды. Использование земельных участков в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренными договорами является волеизъявлением самого арендатора ФИО1 и не зависело от воли или действий арендодателя КУМИ по исполнению обязательств, предусмотренных условиями конкурса и договорами аренды. Досрочное расторжение договоров аренды произошло по инициативе ФИО1, в связи с чем, его доводы о взыскании неосновательного обогащения с ответчика являются необоснованными.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ по договору об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачено ИП ФИО2 12000 рублей (л.д. 59а, 60). Администрация от уплаты госпошлины освобождена.

В связи с отказом ФИО1 в удовлетворении основного требования, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, услуг представителя, возврате госпошлины.

В соответствии со ст.ст. 98,103 ГПК РФ, 333.19 НК РФ не уплаченная истцом по встречному иску государственная пошлина в размере 6000 рублей подлежит взысканию с ФИО1 в местный бюджет в полном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309,310, 421,438, 606,607 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ, 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Администрации Вытегорского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения, отказать.

Встречный иск Администрации Вытегорского муниципального района к ФИО1 о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельных участков и дополнительных соглашений к ним, с применением последствий недействительности сделки, с учетом уточнения, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Вытегорского муниципального района и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата Администрации Вытегорского муниципального района земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № с разрешенным видом использования: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных и садовых домов).

Признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с применением последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в положение до заключения дополнительного соглашения и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей 00 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Вологодский областной суд через Вытегорский районный суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения.

Федеральный судья Зайцева М.В.

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2018 года.