Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к ФИО о сносе самовольно возведенного строения, встречному иску ФИО к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в Адлерский районный суд г. Сочи с иском к ФИО о сносе самовольно возведенного строения, указав, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи по адресу: <адрес>, установлено, что земельный участок, расположенный по <адрес>, с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, общей площадью 2000 кв.м., является собственностью муниципального образования город Сочи, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.03.2016 №. Указанный земельный участок предоставлен в пользование на условиях аренды сроком по 19.01.2055 г. ФИО, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №, а также договора от 09.06.2015 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Администрацией города Сочи 09 октября 2015 года ФИО выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. В соответствии с указанным разрешением установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: площадь застройки - 890 кв.м., общая площадь 1499 кв.м., количество этажей - 2. С выездом на место выявлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен шестиэтажный капитальный объект недвижимости с техподпольем, ориентировочно площадью застройки 906 кв.м. Строительно-монтажные работы по возведению указанного объекта осуществляются с отклонением от параметров, указанных в разрешении на строительство. Кроме того, ФИО нарушены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, выразившиеся в превышении максимального коэффициента застройки в зоне «ОЦ-1» и коэффициента использования территории.

Просит суд обязать ФИО осуществить снос самовольного возведенного капитального объекта недвижимости общей площадью 4872,9 кв.м., состоящего из шести этажей, расположенного на земельном участке площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ФИО обратился в суд со встречным исковым заявлением о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на указанный объект недвижимости.

В обоснование встречных исковых требований ФИО указал, что земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ему по праву долгосрочной аренды сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от 19.01.2006 года и договора от 09.06.2015 года о передаче прав и обязанностей (уступки) по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от 19.01.2006 года. На земельном участке расположен жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 27 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер № принадлежащий ему по праву собственности на основании договора купли-продажи жилого дома от 09.06.2015 года. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.06.2015 года, запись регистрации №. В 2015 году им было принято решение реконструировать принадлежащий ему по праву собственности жилой дом. Администрацией города Сочи ему было выдано разрешение на строительство от 09.10.2015 года №. На данном земельном участке истец осуществил строительство жилого дома в соответствии с выданным администрацией г. Сочи разрешением. С целью повышения уровня благоустройства и улучшения своих жилищных условий, в процессе строительства истец отступил от разрешенных к строительству параметров и дополнительно возвел над правомерными двумя этажами здания еще четыре этажа, что обеспечило нормальную инсоляцию всего дома в целом. Согласно данным технического паспорта спорное строение представляет собой шестиэтажный жилой дом, общей площадь 4872,9 кв.м., из них: лоджии (балконы, террасы) - 341,5 кв.м., жилая площадь 3525,5 кв.м., подсобная - 1347,4 кв.м., Полагает, что возведенный им жилой дом соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, не превышает предельные параметры разрешённого строительства, установленные градостроительным регламентом, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, либо препятствий третьим лицами и муниципальному образованию город-курорт Сочи в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями. По изложенным основаниям просит суд признать за ними право собственности на жилой дом литер «А» и расположенные в данном доме обособленные жилые помещения; общей площадью жилого дома 4872,9 кв.м., из них: лоджии (балконы, террасы) - 341,5 кв.м., жилая площадь 3525,5 кв.м., подсобная - 1347,4 кв.м.

В судебном заседании представитель администрации г. Сочи по доверенности на заявленных исковых требованиях к ФИО о сносе самовольного возведенного строения настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме. Встречные исковые требования ФИО не признал, просил в удовлетворении встречного иска к администрации г. Сочи отказать.

Представитель ФИО - адвокат Полозов М.О., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования администрации г. Сочи не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме. На встречных исковых требованиях настаивал.

Представитель третьего лица - управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежаще, причины неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела суду не поступало.

Представители филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежаще, причины неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела суду не поступало.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке сторон, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования администрации города Сочи к ФИО о сносе самовольно возведенного строения следует удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска ФИО к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии надлежит отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 2000 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО на праве долгосрочной аренды сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от 19 января 2006г. и договора от 09 июня 2015г. о передаче прав и обязанностей (уступки) по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от 19 января 2006г.

На указанном земельном участке расположен жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 27 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер №, принадлежащий ФИО на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома от 09 июня 2015г. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09 июня 2015г., запись регистрации №.

Администрацией г. Сочи ФИО было выдано разрешение на строительство от 09 октября 2015г. № на указанном земельном участке индивидуального жилого дома площадью застройки 890 кв.м, общей площадью 1 499 кв.м, строительным объемом 5 340 кв.м, количество этажей - 2.

Согласно данным технического паспорта на земельном участке площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № по <адрес>ФИО возведено шестиэтажное капитальное строение, общей площадью 4 872,9 кв.м, из них: лоджии (балконы, террасы) - 341,5 кв.м, жилая площадь 3 525,5 кв.м, подсобная - 1 347,4 кв.м.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Пункт 7 ст. 52 ГрК РФ устанавливает, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Согласно разъяснениям пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума «Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом суд учитывает тот факт, что в материалах дела отсутствует подтверждение обращения ФИО в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, а также отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства обращения ФИО в орган государственного строительного надзора.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г.-к. Сочи, утвержденными п. 1 решения Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009г. № 202 (далее - Правила землепользования и застройки), указанный земельный участок площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «ОЦ1» - жилая и общественно деловая зона, с установленными предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: минимальная длина стороны по уличному фронту и минимальная ширина/глубина не регламентируются, максимальный коэффициент застройки 40 %, минимальный коэффициент озеленения 30 %, максимальная высота здания до конька крыши 12 м, максимальная высота оград 1,5 м, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м, коэффициент использования территории 0,6.

Согласно п. 1.1. Правил землепользования и застройки коэффициент использования территории - это вид ограничения, устанавливаемый градостроительным регламентом (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке, определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка (%).

При этом установленный таблицей 11 Правил для территориальной зоны «ОЦ1» коэффициент использования территории (КИТ) составляет 0,6, однако фактический коэффициент использования территории участка после проведения ответчиком самовольного строительства составил 2,26 что практически в три раза больше допустимого.

ФИО указанными действиями нарушен максимальный коэффициент использования территории.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в отношении спорного объекта строительства - шестиэтажного жилого дом, общей площадь 4872,9 кв.м., из них: лоджии (балконы, террасы) - 341,5 кв.м., жилая площадь 3525,5 кв.м., подсобная - 1347,4 кв.м присутствуют квалифицирующие признаки самовольной постройки, указанные в ст. 222 ГК РФ.

В качестве возражений на заявленные администрацией города Сочи требования о сносе самовольно возведенного строения, а так же обоснования встречных исковых требований о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии представителем ФИО в том числе указано заключение судебной строительной-технической экспертизы от 03 июня 2016 года согласно выводам которого шестиэтажный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> соответствует действующим требованиям СНиП, предъявляемым к жилым домам, не ухудшает инженерно-геологические условия соседних участков, следовательно, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Как указано в ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом оценивая указанное заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ судом установлено наличие существенных противоречий между указанным заключением и иными материалами дела, в том числе противоречие актам проверки соблюдения земельного законодательства администрации муниципального образования г. Сочи в ходе которых выявлены многочисленные нарушения ФИО земельного законодательства, Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Сочи.

Кроме того, оценивая в совокупности заключение эксперта вместе с иными материалами дела суд приходит к выводу, что спорное строение не может быть сохранено в реконструированном состоянии, так как при строительстве жилого дома более трех этажей необходимо проведение государственной экспертизы проектной документации в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Определением Адлерского районного суда г. Сочи от 09 ноября 2017 года была назначена судебно-техническая экспертиза относительно соответствия проектной документации спорного строения требованиям и нормам, предъявляемым к объекту капитального строительства.

Из заключения эксперта № от 13 декабря 2017 года в том числе следует, что земельный участок площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № по <адрес> расположен в территориальной зоне «ОЦ-1» - жилая и общественно деловая зона (Фактическая площадь земельного участка – 2000 кв.м., максимальный допустимый коэффициент застройки - 40%, минимальный коэффициент озеленения - 30%, максимальная разрешенная высота здания - 12,0 м., минимальный допустимый отступ от границ земельного участка - 3,0 м., коэффициент использования территории (КИТ) - 0,6.)

Площадь пятна застройки обследуемого здания составляет - 892,5 кв.м. Фактический коэффициент застройки 892,5 х 100% / 2000,0 = 44,6% - условие не выполнено. Если учитывать сложившуюся застройку квартала и при условии, что застройщик получит разрешение на уклонение от предельно допустимых параметров, то данное условие можно считать выполненным.

Озеленение отраженное в проектной документации составляет - 364,0 м2. Фактический коэффициент озеленения 364,0 х 100% / 2000,0 = 18,6% - условие будет выполнено (при условии, что застройщик получит разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров или застройщиком будет выполнено и учтено озеленение в виде клумб и вертикального озеленения фасадов).

Проектная высота здания - 19,9 м - условие не выполнено. Если учитывать сложившуюся застройку квартала и при условии, что застройщик получит разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров, то данное условие можно считать выполненным.

Фактический коэффициент использования территории - 4872,9 / 2000,0 = 2,4 - условие не выполнено. Если Застройщик получит разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров, то условие будет выполнено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем ФИО не представлено и в судебном заседании не установлено допустимых доказательств получения ответчиком разрешений на уклонение от предельно допустимых для данной территориальной зоны параметров строительства, озеленения, максимально разрешенной высоты здания, коэффициента использования территории (КИТ).

При этом оценивая указанное заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, а так же в совокупности с иными материалами дела суд приходит к выводу о существенных нарушениях земельного законодательства, Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Сочи, допущенных ФИО при строительстве и реконструкции шестиэтажного капитального строения, общей площадью 4 872,9 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>.

При таком положении суд приходит к выводу, что исковые требования администрации города Сочи к ФИО о сносе самовольно возведенного строения следует удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска ФИО к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации города Сочи к ФИО о сносе самовольно возведенного строения, - удовлетворить.

Обязать ФИО осуществить за свой счет снос самовольно возведенного капитального объекта недвижимости общей площадью 4872,9 кв.м., состоящего из шести этажей, расположенного на земельном участке площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья –