Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа <адрес> к ФИО1 ФИО10 о взыскании задолженности по оплате арендной платы и неустойки за несвоевременную оплату,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа <адрес> обратились в суд с исковым заявлением к ФИО1 ФИО11 о взыскании задолженности по оплате арендной платы и неустойки за несвоевременную оплату. В обоснование требований с учетом их уточнения указали, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) и ЗАО «Промышленные инновации» (арендатор) были заключены договоры: аренды земельного участка № сроком на 49 лет с момента государственной регистрации. Предметом договора аренды являлся земельный участок, относящийся к категории земель - земли поселений, с разрешенным использованием - под объект инженерной инфраструктуры, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 6 800 кв. м. и договор аренды земельного участка № сроком на 49 лет с момента государственной регистрации. Предметом договора аренды являлся земельный участок, относящийся к категории земель - земли поселений, с разрешенным использованием - под объект промышленности (предприятие строительного комплекса) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, поселок ЖБИ, площадью 183 200 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ МУГИСО передало имущество арендатору, а ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация указанных договоров аренды.

Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами № и № не являются собственностью Свердловской области, и в соответствии с действующим законодательством законное распоряжение неразграниченными землями, находящимися в границах населенного пункта городской округ Ревда осуществляет администрация городского округа Ревда.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации городского округа Ревда поступило письмо от МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ о поступлении уведомления АО «Промышленные инновации» о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, в отношении земельного участка с кадастровым номером № третьему лицу ООО «Сажинский карьер» и переход к указанному лицу с ДД.ММ.ГГГГ прав на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке.

При рассмотрения Арбитражным судом дела № № было установлено, что согласно сведений ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № и в отношении земельного участка с кадастровым номером №:6 был осуществлен переход прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ и № на основании соглашения о замене стороны в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ и новой стороной в договоре аренды является ФИО1 ФИО12

В соответствии с соглашениями о замене стороны в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ с момента регистрации указанных соглашений в ЕГРН, то есть с ДД.ММ.ГГГГ новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договорам аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№ и №.

Согласно п.3.2 договоров аренды земельного участка № и № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор взял на себя обязательство ежемесячно, в срок до 5 числа текущего месяца, перечислять арендную плату в соответствии с условиями договоров аренды земельного участка.

За время действия договоров аренды № и №, в нарушение данного условия, в соответствие с прилагаемым актом сверки у ФИО1 ФИО13. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды № в размере 5 538 руб. 62 коп., по договору аренды № в размере 679 051 руб. 37 коп.

В соответствие с п. 3.3. договоров аренды земельных участков № и № от ДД.ММ.ГГГГ за несвоевременную оплату арендных платежей арендатору (ответчику) были начислены пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки. Начислена неустойка по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 137 руб. 48 коп., по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 101 107 руб. 45 коп. Указанные суммы задолженности и неустойки просят взыскать с ответчика ФИО1 ФИО14.

Представитель истца - администрации городского округа <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на заявленных требованиях настаивает.

Ответчик ФИО1 ФИО15. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представители ответчика - Болёв И.В., и Раудштейн ФИО16 исковые требования не признали, считают, что задолженность по арендной плате у ответчика за период как заявлено истцом по ДД.ММ.ГГГГ отсутствует, акт сверки не соответствует представленному расчету. Также считают, что оснований для взыскания неустойки не имеется, поскольку муниципалитет не выступает обычным участником гражданского оборота, поэтому не исполнением либо не надлежащим исполнением договорных обязательств не может быть причинен ущерб, который компенсируется неустойкой. Просили учесть материальное и семейное положение ответчика, что он не работает, дохода не имеет, имеет на иждивении одного несовершеннолетнего ребенка, а в случае удовлетворения требований истца просят снизить размер неустойки.

Суд, заслушав пояснения представителей ответчика, изучив документы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.5,9 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и из материалов дела следует:

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ЗАО «Промышленные инновации» заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 6 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> под объект инженерной инфраструктуры (тепловозновагонное депо), на срок 49 лет. Согласно п.3.2 договора годовая арендная плата составляет 29 858 руб. 80 коп.. Арендатор перечисляет арендную плату в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы в срок до 5-го числа месяца следующего за отчетным. Согласно п.3.3 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 5-6).

На л.д.7 имеется акт приема-передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ЗАО «Промышленные инновации» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 183 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под объект промышленности (предприятие строительного комплекса), на срок 49 лет. Согласно п.3.2 договора годовая арендная плата составляет 160 886 руб. 24 коп. Арендатор перечисляет арендную плату в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы в срок до 5-го числа месяца следующего за отчетным. Согласно п.3.3 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (л.д.13-14).

На л.д.15 имеется акт приема-передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 183200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Согласно письма АО «Промышленные инновации» от ДД.ММ.ГГГГ уведомляют Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, в отношении земельного участка с кадастровым номером № третьему лицу ООО «Сажинский карьер» и перехода к указанному лицу с ДД.ММ.ГГГГ прав на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке (л.д.23 оборот).

Указанное уведомление ДД.ММ.ГГГГ было перенаправлено Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> в администрацию городского округа Ревда (л.д.23).

Также передача прав и обязанностей по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ и № в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № третьему лицу ООО «Сажинский карьер» с ДД.ММ.ГГГГ подтверждается ответом от ДД.ММ.ГГГГ АО «Промышленные инновации» в адрес администрации городского округа Ревда (л.д.108).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ исковые требования администрации городского округа Ревда к ООО «Сажинский карьер» о взыскании задолженности удовлетворены частично, с ООО «Сажинский карьер» в пользу администрации городского округа Ревда взыскана неустойка в размере 175 000 руб.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № был осуществлен переход прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ и № на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре аренды и новой стороной в договоре аренды является ФИО1 ФИО17.(л.д.55-61,78-81,83-89).

Переход прав и обязанностей по договорам аренды ФИО1 ФИО18 на срок действия договоров с ДД.ММ.ГГГГ на 49 лет, также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Аренда за ФИО1 ФИО19 зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-25, 26-27).

Согласно соглашений о замене стороны в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сажинский карьер» передал ФИО1 ФИО20 права по договорам аренды земельного участка № и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-31, 32-34).

Таким образом, суд считает установленным, что ФИО1 ФИО21 являясь новым арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 800 кв.м. и кадастровым номером №, площадью 183 200 кв.м. обязан к уплате арендных платежей в силу вышеприведенных норм.

Согласно акта сверки взаимных расчетов с ФИО1 ФИО22 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды №, начисление аренды осуществлялось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком за указанный период ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплата в сумме 23 334 руб. 84 коп. Аренда за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 2814 руб. 71 коп. Текущее сальдо составило 5538 руб. 62 коп. (л.д.97).

Согласно акта сверки взаимных расчетов с ФИО1 ФИО23 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды №, начисление аренды осуществлялось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком за указанный период ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплата в сумме 2 860 921 руб. 43 коп. Аренда за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 345 091 руб. 67 коп. Текущее сальдо составило 679 051 руб. 37 коп. (л.д.97 оборот).

В первоначальном исковом заявлении истец просил взыскать с ответчика задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № в сумме 23 334 руб. 84 коп., по договору аренды № в сумме 2 860 921 руб. 43 коп.

Согласно чеков от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в пользу истца были внесены по вышеуказанным договорам аренды сумма 2 860 921 руб. 43 коп. и сумма 23 334 руб. 84 коп. (л.д.71).

Согласно уточненного искового заявления в связи с уплатой ответчиком арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, истец просит взыскать с ответчика по договору аренды № задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5 538 руб. 62 коп., по договору аренды № задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 679 051 руб. 37 коп. (л.д.95-95).

Вместе с тем, проверяя обоснованность представленного истцом расчета задолженности следующего из актов сверки взаимных расчетов с ФИО1 ФИО24 суд приходит к выводу о том, что в указанный акт включена арендная плата в том числе за декабрь 2021 года, тогда как срок оплаты за декабрь 2021 года, исходя из буквального толкования содержания пунктов 3.2. указанных договоров аренды № и №, должен быть произведен до ДД.ММ.ГГГГ, однако таких требований истцом не заявлено.

Исходя из представленных в судебное заседание представителями ответчика чеков от ДД.ММ.ГГГГ об оплате истцу по договору аренды № суммы 2815 руб., по договору аренды № суммы 345092 руб., суд считает, что у ответчика отсутствует задолженность по аренде за указанный период истцом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Взыскание за иной период истцом не заявлен, поэтому в остальной части требований истцу следует отказать.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно пунктов 3.3. договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3.2. указанных договоров аренды, арендная плата арендатором перечисляется в срок до 5 числа месяца следующего за отчетным.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей, истцом начислена неустойка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 17 137 руб. 48 коп., по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 101 107 руб. 45 коп., с которой не согласны представители ответчиков, считая, что поскольку задолженность по аренде отсутствует, оснований для начисления неустойки не имеется.

Суд считает данный довод несостоятельным, поскольку судом установлено, что ответчик во всех случаях является новым арендатором, к нему перешли права и обязанности первоначального арендатора и его правоустанавливающими документами являются действующие договоры аренды, в которых содержатся условия о неустойке за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Поскольку свои обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки ответчик не исполнил, то ему истцом обоснованно начислена неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3)) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Более того, часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, необходимость соблюдения баланса прав и интересов сторон, а также семейное и материальное положение ответчика, что он имеет на иждивении несовершеннолетнего ребенка, не работает, задолженность по арендной плате за заявленный истцом период ответчиком погашена, заявление представителей ответчика о снижении суммы неустойки, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки и полагает возможным определить для взыскания совокупный размер неустойки в размере 200 000 руб., полагая, что указанная сумма будет в большей степени отвечать критерию соразмерности последствиям нарушения обязательства, будет адекватна нарушенному интересу и не допустит извлечение арендодателем выгоды из сложившейся в спорный период времени. В остальной части требований истцу подлежит отказать.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем с ФИО1 ФИО25 в доход Октябрьского городского округа Пермского края подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5 200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации городского округа <адрес> к ФИО1 ФИО26 о взыскании задолженности по оплате арендной платы и неустойки за несвоевременную оплату – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО27 в пользу администрации городского округа <адрес> неустойку в размере 200 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО1 ФИО28 в доход бюджета Октябрьского городского округа Пермского края госпошлину в сумме 5 200 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Октябрьский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись С.Ю. Савченко

Копия верна.

Судья

Секретарь судебного заседания

Подлинный документ находится в производстве Октябрьского районного суда <адрес> и подшит в деле 2-12/2022