Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Елисеевой Г.Н. к Администрации г. Донецка Ростовской области об изъятии имущества путем выкупа,

У С Т А Н О В И Л:

Елисеева Г.Н. обратились в суд с исковым заявлением к Администрации г. Донецка Ростовской области, в котором с учетом уточнений просит обязать администрацию г. Донецка Ростовской области изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «город Донецк» принадлежащее на праве собственности Елисеевой Г.Н. нежилое помещение № №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, определив выкупную цену в размере <данные изъяты> руб..

В обоснование исковых требований истец указала, что На основании договора купли-продажи квартира от ДД.ММ.ГГГГ г., удостоверенного нотариусом г. Донецка Ростовской области Рябченко Е.Н., реестровый номер №, истец являлась собственником квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ решением Межведомственной комиссии при Администрации г. Донецка Ростовской области указанная квартира переведена в нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истцу выдано Разрешение на строительство-реконструкцию многоквартирного дома № <адрес> под стоматологический кабинет. В ДД.ММ.ГГГГ годах истцом за счет собственных средств произведена реконструкция принадлежащего ей нежилого помещения, включавшая в себя следующие строительные работы: строительство пристройки, литер 2а. внутреннюю и наружную отделку. Решением Донецкого городского суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за истцом признано право собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. (с учетом пристройки), расположенное по адресу: <адрес> Право собственности на указанный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ г. Постановлением администрации г. Донецка от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по <адрес> области признан аварийным и подлежащим сносу, граждане из МКД подлежали переселению в срок до ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем в ДД.ММ.ГГГГ года собственникам помещений МКД было направлено требование о сносе дома за счет их собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Многоквартирный дом № <адрес> был включен в областную адресную программу «переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированой застройки, признанных аварийными после 01 января 2012 г., в 2017-2025 годах», утвержденную постановлением правительства Ростовской области от 12.08.2016 № 569. Реализацию мероприятий областной адресной программы по переселению граждан, в которую были включены жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по <адрес>, - осуществляет Администрация г. Донецка Ростовской области. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Администрацию г. Донецка с заявлением о предоставлении компенсационной выплаты собственнику за нежилое помещение, расположенное в аварийном доме, однако, письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в удовлетворении заявления, поскольку адресной программой переселения граждан проведение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда предусматривало переселение граждан, являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, признанных аварийными и подлежащими сносу, граждан, занимающих жилые помещения по договору социального найма. Данная программа не предусматривает включение в нее нежилых помещений. Однако, истец полагает, что в данном случае в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы ст. 32 ЖК РФ, в связи с чем отказ Администрации неправомерен.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Строева Я.А. поддержала исковые требования, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Представители ответчика, третьего лица, истец, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили. От ответчика имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Суд, совещаясь на месте, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании допрошена эксперт Г.Д.Р., которая в судебном заседании пояснила, что возражения ответчика относительно экспертизы необоснованны, требования Федерального стандарта вырваны из контекста. В данном случае при оценке земельного участка не мог применяться затратный подход, и данный подход ею не применялся при проведении экспертизы. Применение затратного подхода увеличило бы стоимость земельного участка. Ею применялся сравнительный подход, специальные методики и осуществлена корректировка стоимости с учетом того, что в продаже отсутствуют земельные участки под многоквартирными домами.

Суд, изучив материалы гражданского дела, письменные возражения ответчика, выслушав представителя истца, эксперта Г.Д.Р.., исследовав представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, Елисеевой Г.Н. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 14-16, 17).

Распоряжением Администрации г. Донецка Ростовской области № № многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 34, 49).

Указанный многоквартирный дом был включен в областную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 1 января 2012 г., в 2017-2023 годах», утвержденную постановлением Правительства Ростовской области от 12.08.2016 № 569, что подтверждается ответом Администрации г. Донецка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36).

Собственникам помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, - в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ был предоставлен срок для сноса жилого дома до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35).

Постановлением Администрации г. Донецка Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок под многоквартирным домом, признанным аварийным, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № изъят для муниципальный нужд (л.д. 50).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Указанная норма распространяет свое действие на права собственников жилых помещений. Правовые последствия для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы.

Вместе с этим, в силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).

В силу п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 20 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений)

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в том числе строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

Из анализа положений ст. 279 ГК РФ, ст. ст. 49, 56.3 ЗК РФ следует, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа возможно в определенных законом случаях.

Статьей 56.6 ЗК РФ установлено, что решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

Частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ определено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда гражданско-правовые отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Аналогичные положения содержатся в ст. 7 ЖК РФ, которой закреплено, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Системное толкование указанных выше норм позволяет сделать вывод о том, что указанные выше нормы законов в их взаимосвязи позволяют собственнику нежилого помещения, расположенного в жилом многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, получить компенсацию стоимости недвижимого имущества в связи с последующим прекращением права собственности на него.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами гражданского дела, орган местного самоуправления реализовал предварительную процедуру, предшествующую процедуре выкупа, регламентированной ст. 32 ЖК РФ.

Как следует из пп. «з» п. 20 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что определению подлежит выкупная цена изымаемого помещения, которая определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для определения выкупной цены спорного жилого помещения определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза для разрешения вопроса: Каков размер выкупной цены нежилого помещения (стоматологический кабинет) № № многоквартирного жилого дома, признанного аварийным, расположенного по адресу: <адрес>?.

Согласно Заключению эксперта № № (л.д. 71-141) размер выкупной цены нежилого помещения (стоматологический кабинет) № № многоквартирного жилого дома, признанного аварийным, расположенного по адресу: <адрес>, - составляет <данные изъяты> руб.

У суда отсутствуют основания ставить под сомнение выводы судебной экспертизы, поскольку при проведении исследования использовались данные, установленные судом, исследование проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 84 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод содержит ответ на поставленный судом вопрос, то есть, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, квалификация и уровень эксперта сомнений не вызывают.

Доказательств того, что заключением судебной экспертизы неверно определена выкупная стоимость квартиры, вопреки требованиям ст. 56 ГПК Ф, ответной стороной не представлено.

Суд считает, что, по смыслу ст. 86 ГК РФ, заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Отвергнуть заключение эксперта возможно в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все в своей совокупности бесспорно подтверждали наличие обстоятельств, не установленных экспертным заключением, противоречащих ему.

В судебном заседании эксперт Г.Д.Р.. дала пояснения относительно порядка проведения экспертизы, сделанных выводов, использованных при проведении экспертизы методов.

Суд не принимает доводы ответчика о том, что не подлежит учету стоимость доли в праве собственности на земельный участок в размере <данные изъяты> рублей по следующим основаниям.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, высказанной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Как пояснила в судебном заседании эксперт Г.Д.Р.., в данном случае не мог применяться затратный метод при определении стоимости земельного участка, затратный метод повысил бы стоимость земельного участка. Затратный подход мог применяться только в случае полного отсутствия на рынке в продаже земельных участков.

Кроме того, ответчиком не представлено какой-либо иной обоснованной стоимости доли земельного участка, в то время, как согласно вышеуказанной позиции Верховного Суда РФ суд обязан учитывать данную стоимость при определении при определении выкупной цены изымаемого помещения.

Суд считает обоснованным применение экспертом сравнительного подхода, поскольку согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Более того, п. 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Как следует из заключения эксперта № №, выкупная цена объекта недвижимости определена с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок, стоимость доли в праве собственности на земельный участок включена в состав выкупной цены. Как следует из заключения эксперта в расчет стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме не включена стоимость помещений (общего имущества в многоквартирном доме), не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения, поскольку согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ площадь доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме отсутствует. В этой части выводы эксперта сторонами не оспаривались.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Исходя из требований данной нормы, экспертом определена выкупная цена с учетом возможных убытков, связанных с изъятием земельного участка. Из данных в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, из пояснений представителя истца (л.д. 66-65) и представленных суду фотоматериалов (л.д. 59-63) и приложения к заключению следует, что в помещении находится имущество, подлежащее перевозке после прекращения права собственности истца на данное помещение.

На основании совокупности исследованных доказательств суд приходит к выводу, что требования истца об обязании Администрации г. Донецка Ростовской области изъять путем выкупа нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным, основаны на требованиях закона, доказаны и подлежат удовлетворению, а позиция ответчика несостоятельна и противоречит требованиям действующего законодательства.

При этом суд принимает во внимание, что согласно действующему законодательству право собственности истцов прекращается после изъятия путем выкупа спорного нежилого помещения, решения суда для этого не требуется. Соответственно, право собственности истцов подлежит прекращению после выплаты ответчиком возмещения за него. Иное противоречило бы вышеприведенному правовому регулированию спорных правоотношений. В силу указанного, а также на основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд, рассматривая дело в пределах заявленных требований, не находит оснований выйти за пределы исковых требований, указав о прекращении права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение до момента выплаты ответчикам возмещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Елисеевой Г.Н. к Администрации г. Донецка Ростовской области об изъятии имущества путем выкупа удовлетворить.

Обязать администрацию г. Донецка Ростовской области изъять путем выкупа нежилое помещение № № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, определив выкупную цену в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Донецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: