Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1303/19 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, освобождении жилого помещения, взыскании задолженности по оплате и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора найма объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ним (ФИО1) и ответчиком ФИО2; обязании ответчика освободить объект найма, расположенный по адресу: <адрес>, передать объект и имущество, оборудование по акту приема- передачи; взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения в сумме 290 000 рублей, страхового депозита в размере 145 000 рублей, задолженности за потребленный природный газ в размере 30 917 руб. 80 коп., задолженности за потребленную электроэнергию в размере 7 498 руб. 20 коп., задолженности за пользование внутрипоселковой инфраструктурой в размере 14 000 руб., неустойки по договору 24 365 руб.; судебных расходов на представителя в размере 50 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 8 818 руб., мотивируя свои требования тем, что согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом земельном участке, по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ сдал внаем Объект недвижимости ответчику ФИО2 и членам семьи Нанимателя, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По договору найма объекта недвижимости ответчик солидарно с членами своей семьи, в том числе, взял на себя обязанность вносить оплату за проживание в размере 145 000 рублей ежемесячно не позднее 07 числа текущего месяца за 1 календарный месяц (п. 4.2. Договора). Согласно разделу 6 Наниматель обязуется передать Наймодателю страховой депозит в обеспечение оплаты задолженностей за наем «Объекта», платных услуг связи, в том числе интернета; иных платных услуг по обслуживанию «Объекта», обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечение сохранности переданного Нанимателю имущества и имущества владельцев прилегающих территорий. Страховой депозит составляет 290 000 рублей. График передачи страхового депозита: 145 000 рублей передается до подписания настоящего договора; 75 000 рублей передаются в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 70 000 рублей передаются в срок до ДД.ММ.ГГГГ, данные обязательства Ответчик не исполнил надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма объекта недвижимости, в котором потребовал досрочно расторгнуть договор и освободить Объект недвижимости. Ответа на требование не получил (п.6.5 договора). Поскольку ответчик, нарушает условия договора найма объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п.4.2, п.4.4, п.3.1.2, п. 3.1.3, п.3.1.4. и п.6.1., на его требование о досрочном добровольном расторжении договора найма, не ответил, вынужден обратиться в суд. Полагает, что имеются законные основания для расторжения договора найма, обязании нанимателя освободить жилое строение, передав объект найма с оборудованием и имуществом согласно акту приема-передачи объекта найма, ключи от входных дверей жилого строения, подсобных помещений, а также взыскать задолженность по договору: за наем жилого помещения в сумме 290 000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; страховой депозит в размере 145 000 руб.; задолженность за потребленный природный газ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме 30 917.8 рублей; за потребленную электроэнергию (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (1 033 КВт х 5.29), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (378 КВт х 5.38), всего за потребленную электроэнергию 7 498,2 рублей на ДД.ММ.ГГГГ; за пользование внутрипоселковой инфраструктурой на ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 14 000 руб.; неустойку по договору (п. 5.8 Договора) 24 365 руб.; судебные расходы на представителя в размере 50 000 рублей; государственную пошлину в размере 8 818 руб.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам указанным в иске и пояснил, что страховой депозит возвращается в конце действия договора, после подписания акта приема – передачи вещей, которые были переданы нанимателю. Поэтому сумма страхового депозита имеет место быть. Факт передачи денежной суммы в размере 145 000 руб. в счет страхового депозита подтверждает, но при расторжении договора, данная сумма возвращается при условии, что ничего не испорчено. Имеет право удерживать депозит в счет платежей, которые ответчик не оплатил.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам указанным в иске и пояснила, что страховой депозит был включен в условия договора, поскольку в доме находится бассейн и коммуникации к нему.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам указанным в иске и пояснил, что заключили договор найма, по которому получили сразу 145 000 руб. – оплата за первый месяц и 145 000 руб. в качестве депозита. Всего было получено 290 000 руб. Затем ему еще были переданы 7 000 руб., которые пошли в счет депозита. Денежную сумму в размере 75 000 руб. в качестве второй суммы депозита ответчик не передавал. Никаких документов о принятии денежных средств не имеет. Страховой депозит возвращается и по закону и по договору, в том случае если сторона не причинила ущерб.

Ответчик в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, направил в адрес суда возражения на исковое заявление, в котором просил в иске отказать.

При таких обстоятельствах, суд в соответствии о ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

3-е лицо – Юн М.М. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения дела, уважительности причин своей не явки суду не представила.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-го лица.

Выслушав пояснения истца и его представителей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14). ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21). Истец ФИО1 является собственником жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом земельном участке, назначение не жилое, 3-этажный, общая площадь 695 кв.м., по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

Согласно ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим на основании доверенности от имени ФИО1 был заключен договор найма объекта недвижимости, согласно которого передал ответчику ФИО2 и членам его семьи Юн М.М., ФИО5, ФИО6 жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: не жилое, 3-этажный, общая площадь 695 кв.м., по адресу: <адрес> (л.д. 9-13).

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п.3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с ч.1, 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Согласно п.1.6 договора найма объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ срок найма объекта устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из п. п. 4.1, 4.2 указанного договора усматривается, что плата за наем объекта составляет в месяц 145 000 руб. и производится ежемесячно не позднее 07 числа текущего месяца за 1 календарный месяц вперед.

Согласно разделу 6 Наниматель обязуется передать Наймодателю страховой депозит в обеспечение оплаты задолженностей за наем «Объекта», платных услуг связи, в том числе интернета; иных платных услуг по обслуживанию «Объекта», обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечение сохранности переданного Нанимателю имущества и имущества владельцев прилегающих территорий. Страховой депозит составляет 290 000 рублей. График передачи страхового депозита: 145 000 рублей передается до подписания настоящего договора; 75 000 рублей передаются в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 70 000 рублей передаются в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что ответчик не исполнил свои обязательства надлежащим образом, истец ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма объекта недвижимости, в котором потребовал досрочно расторгнуть договор и освободить Объект недвижимости (л.д. 23).

Обязательства в соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

На основании ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Доказывание уважительности причин образовавшейся задолженности в силу статей 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит на ответчике - нанимателе.

В связи с тем, что ответчиком не представлено доказательств внесения платы за жилое помещение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для расторжения договора найма объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ним (ФИО1) и ответчиком ФИО2, а также обязании ответчика освободить объект найма, расположенный по адресу: <адрес>, передать объект и имущество, оборудование по акту приема- передачи, а также взыскания задолженности по оплате найма жилого помещения в сумме 290 000 рублей.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Заявляя исковые требования о взыскании страхового депозита в сумме 145 000 руб., истец указывает на те обстоятельства, что была зафиксирована неправильная эксплуатация бассейна ответчиком, вследствие чего на стенах появилась влага, кроме этого визуальным осмотром были установлены следующие повреждения: стол и трещина панели фасада кухонного ящика (натуральный шпон ореха), в подтверждение чего истцом был представлен акт осмотра объекта найма от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24), который стороной ответчика подписан не был. Однако допустимых и достоверных доказательств указанным обстоятельствам истцом предоставлены не были.

Вместе с тем, согласно п.6.1 Договора найма объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что страховой депозит составляет 290 000 руб., график передачи страхового депозита: 145 000 руб. передается до подписания настоящего договора, 75 000 руб. передаются в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 70 000 руб. передаются в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Как пояснил ответчик в возражениях на исковое заявление, до подписания договора найма передал ФИО4 сумму в размере 145 000 руб. в качестве половины суммы страхового депозита. Данные обстоятельства также были подтверждены пояснениями представителя истца ФИО4

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания страхового депозита в оставшейся части, суд приходит к выводу о том, что у истца не имеется оснований для взыскания страхового депозита в качестве санкции за повреждение имущества, поскольку доказательств этому представлено не было, также как и не было представлено доказательств размера ущерба.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика расходов по оплате коммунальных платежей, суд приходит к выводу об удовлетворении данных требований, поскольку данные расходы подтверждены материалами дела, в связи с чем взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность за потребленный природный газ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме 30 917.8 рублей; за потребленную электроэнергию (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (1 033 КВт х 5.29), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (378 КВт х 5.38), всего за потребленную электроэнергию 7 498,2 рублей на ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за пользование внутрипоселковой инфраструктурой на ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 14 000 руб., суд исходит из тех обстоятельств, что данные расходы подлежат уплате членами СНТ «Единство», коим ответчик не является. Кроме этого, обязанность ответчика оплаты за пользование внутрипоселковой инфраструктурой договор найма объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не содержит.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Разрешая заявленные требования в части взыскания неустойки, суд считает заявленный размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств ответчика и считает возможным уменьшить размер неустойки до 17 690 рублей.

Разрешая требования в части взыскания расходов на оплату услуг представителя, суд руководствуясь ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", учитывая продолжительность и сложность дела, конкретные обстоятельства рассмотренного дела, в том числе, количество и продолжительность судебных заседаний, в которых участвовал представитель, документы, которые были составлены представителем истца и доказательства, которые были им представлены в судебные заседания, размер подлежащих взысканию расходов на представителя суд определяет с учетом принципа разумности в размере 20 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

В связи с тем, что суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, размер подлежащих взысканию судебных расходов по оплате государственной пошлины составляет 6 661 руб. 06 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, освобождении жилого помещения, взыскании задолженности по оплате и взыскании судебных расходов- удовлетворить частично.

Расторгнуть договор найма объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Обязать ФИО2 освободить объект найма недвижимости - жилое строение, расположенное по адресу: <адрес> от личных вещей нанимателя и членов его семьи, передать объект, имущество и оборудование по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате найма жилого помещения в сумме 290 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность за потребленный природный газ в размере 30 917 рублей 80 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность за потребленную электроэнергию в размере 7498 рублей 20 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойку по договору в размере 17 690 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей и произвести возврат государственной пошлины в размере 6 661 рубля 06 копеек, а всего сумму в размере 372 767 рублей 06 копеек (триста семьдесят две тысячи семьсот шестьдесят семь рублей шесть копеек).

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы страхового депозита в размере 145 000 рублей, суммы за пользование внутрипоселковой инфраструктурой в размере 14 000 рублей, неустойки в сумме более 17690 рублей, суммы оплаты услуг представителя более 20 000 рублей и суммы расходов по оплате государственной пошлины более 6 661 руб. 06 коп., отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке, в Московский областной суд через Чеховский городской суд Московской области в течение месяца с даты составления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий: