Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка, по встречному иску ФИО1 к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании договора аренды земельного участка недействительным; обязании предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок и заключении нового договора аренды без проведения торгов,

установил:

Администрация муниципального образования г.Краснодар обратилась с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2015 года №, заключенного между Администрацией муниципального образования г.Краснодар и ФИО1; обязании вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 999 кв.м., расположенный по <адрес> в Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, кадастровый № путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

ФИО1 обратился в суд к Администрации муниципального образования г.Краснодар со встречным исковым заявлением, в котором с учетом уточненных исковых требований просил признать договор аренды земельного участка от 24.03.2015 года общей площадью 999 кв.м., расположенного по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, на земельном участке с кадастровым номером № недействительным; в связи с переводом земельного участка в зону рекреационного назначения обязать администрацию муниципального образования г.Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок; заключить с ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации муниципального образования г.Краснодар, по доверенности, ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска в полном объёме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, в обоснование доводов иска пояснил, что ответчик нарушил существенные условия договора аренды, выразившееся в неиспользовании земельного участка в течении трёх лет. Как далее пояснил представитель истца решением Ленинского районного суда г.Краснодара от 26.10.2011 года между Администрацией муниципального образования г.Краснодар и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2015 г. №. На основании договора уступки прав и обязанностей по договору от 14.04.2015 г., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 22.04.2015 г. арендатором является ФИО1 Согласно п.1.1 и 1.3 договора истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв.м., расположенный по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, кадастровый №, для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с п.4.15 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Актом осмотра земельного участка от 22.07.2020 года № установлено, что земельный участок не огражден, имеет перепады высот, не имеет ограждения, свободен от зданий и сооружений, разрешение на строительство объекта не выдавалось. 30.07.2019 года в адрес ответчика направлено предписание № об устранении нарушений в 14-дневный срок, данное предписание ответчиком не получено, возвращено в связи с истечение срока хранения. Письмом управления муниципального контроля администрации муниципального образования г.Краснодар от 28.08.2019 г. № 11477/21 подтверждено, что фактическое использование земельного участка не изменилось, 02.10.2019 года в адрес ответчика было направлено уведомление №1298/07 о прекращении договорных отношений и необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, данное уведомление ответчиком не получено. В обоснование доводов иска представитель истца ссылается также на заключение договора аренды земельного участка на основании судебных решений и согласно которых арендатор в судебном порядке обязал Администрацию муниципального образования г.Краснодар заключить договор аренды и по мнению представителя истца имеется злоупотребление правом со стороны арендатора, так как он утверждает, что с ним заключен не надлежащий договор аренды.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца по доверенности – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, на удовлетворении уточненных встречных исковых требований настаивала. В обоснование доводов встречного иска пояснила, что ответчик (истец по встречному иску) предпринимал попытки получения разрешения на строительство. Он обратился в Департамент Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г.Краснодара с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка. 02.06.2015 Приказом № 527-ГП Директора департамента Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г.Краснодар градостроительный план земельного участка общей площадью 999 кв.м., расположенный по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, кадастровый № был утвержден. Однако в выданном градостроительном плане земельного участка не указана граница допустимого строительства и место допустимого размещения индивидуального жилого дома и не отражено, что земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения. Ответчик обратился в Администрацию Карасунского внутригородского округа г.Краснодара для выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 999 кв.м., расположенный по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, на земельном участке с кадастровым номером №. Письмом от 20.10.2015 года №02-43/6093 Администрации Карасунского внутригородского округа г.Краснодара ему отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием в чертеже градостроительного плана границы допустимого строительства и места допустимого размещения индивидуального жилого дома. После получения градостроительного плана ответчику стало известно, что земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения и Администрация муниципального образования г.Краснодар продолжая получать платежи по договору аренды не предприняла никаких действий со своей стороны, чтобы известить ответчика о запрете строительства на данном земельном участке. Считает, что истец не уведомил ответчика о смене зонирования и не предложен взамен другой земельный участок с подходящей категорией, назначением и видом разрешенного использования для строительства, с момента заключения договора и до настоящего времени ответчик добросовестно исполнял обязанности по договору аренды, уплачивая арендные платежи. Также ФИО1 обратился в Администрацию муниципального образования г.Краснодар по вопросу предоставления другого равнозначного земельного участка, однако письмом Департамента Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар ему отказано в предоставлении иного равнозначного земельного участка со ссылкой на предоставление земельных участков с торгов либо путем предварительного согласования предоставления земельного участка.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором договора аренды, если такие условия в договоре аренды не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с решением Ленинского районного суда г.Краснодара от 26.10.2011 года между Администрацией муниципального образования г.Краснодар и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2015 г.
№.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору от 14.04.2015 г., зарегистрированного в Единном государственном реестре недвижимости 22.04.2015 г. арендатором является ФИО1

Согласно п.1.1 и 1.3 договора аренды заключенного между сторонами Администрация муниципального образования г.Краснодар обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв.м., расположенный по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, кадастровый №, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с п.4.15 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренных п.2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права – неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения.

В материалы дела представлен градостроительный план спорного земельного участка общей площадью 999 кв.м., расположенный по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара с кадастровым номером №, утвержденный 02.06.2015 года Приказом № 527-ГП Директора департамента Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г.Краснодар.

В представленном градостроительном плане земельного участка, который содержит описание местоположения границ земельного участка, чертеж градостроительного плана, схему расположения земельного участка, не указана граница допустимого строительства и место допустимого размещения индивидуального жилого дома.

Письмом от 20.10.2015 года №02-43/6093 Администрации Карасунского внутригородского округа г.Краснодара ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием в чертеже градостроительного плана границы допустимого строительства и места допустимого размещения индивидуального жилого дома.

По ходатайству представителя администрации МО г. Краснодар в материалы дела представлено письмо Департамента Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г.Краснодар от 12.02.2020 г. № 1935/29 согласно которому на момент заключения договора аренды от 24.03.2015 года и по настоящее время действовал генеральный план муниципального образования г.Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15 согласно которому земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне рекреационного назначения.

Разрешая исковые требования, суд учитывает, что продолжая получать платежи по договору аренды арендодатель не предпринял никаких действий со своей стороны, чтобы известить арендатора о запрете строительства на данном земельном участке, не уведомил арендатора о расположении земельного участка в зоне рекреационного назначения и запрете строительства, а также не предложен взамен другой земельный участок с подходящей категорией, назначением и видом разрешенного использования для строительства. В свою очередь ответчик с момента заключения договора и до настоящего времени добросовестно исполнял обязанности по договору аренды, предпринимал попытки получения разрешения на строительство.

Согласно п.1.1 и 1.3 договора истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв.м., расположенный по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, кадастровый №, для индивидуального жилищного строительства.

Данные пункты договора арендодателем не исполняются.

Кроме того в соответствии с п.4.15 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Арендатор также не может исполнить данные условия договора в связи с отказом в выдаче разрешения на строительство.

Разрешая доводы представителя администрации МО г. Краснодар, суд принимает во внимание, что договор аренды заключен с ФИО3, на основании требований которой были вынесены судебные решения о предоставлении земельного участка. ФИО1 на основании договора уступки права требования приобрел земельный участок у ФИО3 по возмездной сделке, в договоре аренды земельного участка и в договоре уступки права требования не содержалось сведений, что земельный участок находится в зоне рекреационного назначения. На момент вынесения судебного определения от 23.05.2014 года об изменении способа и порядка исполнения судебного акта которым заявление ФИО3 удовлетворено, суд обязал Администрацию муниципального образования г.Краснодар предоставить земельный участок площадью 999 кв.м. вблизи <адрес> в Карасунском округе г.Краснодара этот земельный участок уже располагался в зоне рекреационного назначения.

Зная о рекреационном назначении данного земельного участка Администрация муниципального образования г. Краснода не сообщила об этом суду при вынесении Определения от 23.05.2014 г. и не обжаловала данное определение, при этом заключила договор аренды земельного участка с ФИО3.

В связи с чем, договор аренды не мог быть заключен в отношении спорного земельного участка.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

ФИО1 обратился в Администрацию муниципального образования г.Краснодар по вопросу предоставления другого равнозначного земельного участка.

Письмом Департамента Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар № 2040-026/20 от 21.09.2020 года ему отказано в предоставлении иного равнозначного земельного участка со ссылкой на п.2 ст.39.3 и п.1 ст.39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации, согласно которым предоставление земельных участков осуществляется с торгов либо путем предварительного согласования предоставления земельного участка.

Ответчик во встречных требованиях просит предоставить равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок и заключить новый договор аренды. Действующим законодательством не предусмотрен какой-то определенный судебный регламент относительно исковых требований о заключении нового договора аренды земельного участка, учитывая, что исковые требования заявлены о расторжении договора и возврате земельного участка без предоставления иного участка.

Так как переданный земельный участок невозможно использовать в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования- индивидуальное жилищное строительство в связи с расположением земельного участка в зоне рекреационного назначения договор аренды земельного участка от 24.03.2015 года общей площадью 999 кв.м., расположенного по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, на земельном участке с кадастровым номером № является недействительным.

При изложенном, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования г. Краснодар о расторжении договора аренды земельного участка; встречные исковые требования ФИО1 находит подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования г.Краснодар в части расторжения договора аренды земельного участка от 24.03.2015 года № заключенного между Администрацией муниципального образования г.Краснодар и ФИО1 - отказать.

Обязать ФИО1 вернуть Администрации муниципального образования г.Краснодар земельный участок общей площадью 999 кв.м., расположенный по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, кадастровый № путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от 24.03.2015 года общей площадью 999 кв.м., расположенного по <адрес>, вблизи жилого <адрес> Карасунском внутригородском округе г.Краснодара, на земельном участке с кадастровым номером № недействительным.

Обязать Администрацию муниципального образования г.Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок, заключить с ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 09.10.2020.

Судья: