Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области к Администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, Тростянскому А. Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области обратился в суд с иском к Администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, Тростянскому А.Н. о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий ничтожной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что 02.09.2015 года между администрацией Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области и Тростянским А.Н. был заключен договор аренды №32 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 163 кв.м, из земель населенных пунктов, для предпринимательства, имеющего местоположение Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>.

В соответствии со ст.2 Закона Новосибирской области от 27.12.2015 года №27-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований и уполномоченными областными исполнительными органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменения в статью 3акона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления Новосибирской области» с 01.01.2016 года департамент осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области по распоряжению земельными участками, которые расположены в границах муниципальных образований Новосибирской области, указанных в приложении 1 и государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем истец полагает, что в силу закона является с 01.01.2016 года является арендодателем по сделкам с земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по договору аренды №32 от 02.09.2015 года, заключенному между Администрацией Прокудского сельсовета и Тростянским А.Н.

Истец полагает, что спорный договор аренды №32 от 15.09.2015 года является недействительной сделкой в силу ничтожности по следующим основаниям:

- договор аренды заключен в отношении земельного участка, сформированного в двух территориальных зонах ОД-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения) и ИТ -1 (зона улично-дорожной сети), что прямо запрещено ч.4 ст.30 Градостроительного кодекса РФ, ч.2 ст.85 Земельного кодекса РФ, которые устанавливают, что границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

-договор аренды земельного участка для целей предпринимательства заключен без проведения торгов, что противоречит ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст.166, 168 ГК РФ истец просит признать договор аренды №32 от 15.09.2015 года недействительным и применить последствия недействительности сделки, обязав Тростянского А.Н. вернуть земельный участок с кадастровым номером №, площадью 163 кв.м. в государственную неразграниченную собственность.

Представители Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Токарева П.П., Радченко Ю.В. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Тростянского А.Н. – Андриевский АИ. иск не признал по тем основаниям, что права истца не нарушены, договор аренды заключен на законных основаниях, Тростянский А.Н. надлежащим образом исполняет обязанности арендатора. Извещение о предоставлении земельного участка было опубликовано, при обращении заинтересованных лиц были бы проведены торги, но никто не обратился. Тростянский А.Н. обратился в уполномоченный орган с заявлением о приведении земельного участка к единой территориальной зоне.

Представитель третьего лица Шмаковой Е.К – Оболкин П.М. исковые требования поддержал по тем основаниям, что часть земельного участка входит в зону ИТ-1 и использование данного земельного участка третьими лицами, в том числе для проезда и прохода (так как на данном земельном участке находится проезжая часть с дорожным полотном, тротуар, системы водоотвода) не представляется возможным в связи с передачей его Тростянскому А.Н.

Представители Администрации Коченевского района Новосибирской области Картавченко Е.С. и Дударева И.В. исковые требования поддержали.

Администрация Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области и Управление Росреестра Новосибирской области в суд представителей не направили, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Судом установлено, что 02.09.2015 года между администрацией Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области и Тростянским А.Н. был заключен договор аренды №32 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 163 кв.м, из земель населенных пунктов, для предпринимательства, имеющего местоположение Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, зарегистрированный в установленном порядке в Упралении Росреестра по Новосибирской области 02.10.2015 года (л.д.9-12 ).

Решением Коченевского районного суда Новосибирской области от 14.12.2016 года, вступившим в законную силу 23.03.2017 года, установлено, что объект договора аренды - земельный участок с кадастровым номером №, площадью 163 кв.м, из земель населенных пунктов, для предпринимательства, имеющего местоположение Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, располагается в двух территориальных зонах ОД-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения) и ИТ -1 (зона улично-дорожной сети), что прямо запрещено ч.4 ст.30 Градостроительного кодекса РФ (л.д. 26-31).

Тем не менее, суд считает, что данное обстоятельство не является основанием для удовлетворения иска Департамента имущества и земельных отношений по Новосибирской области о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий ничтожной сделки, при этом исходит из следующего.

В силу п.1 ст.11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Из анализа указанных норм следует, что в соответствии со ст.56 ГПК РФ на истце лежит обязанность доказать в первую очередь нарушение оспариваемой сделкой своих прав.

Необходимым условием удовлетворения иска об оспаривании сделки является реальное нарушение сделкой прав и охраняемых законом интересов лица, обращающегося с соответствующим требованием

Отсутствие у истца материально-правового интереса в признании сделки недействительной является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Юридический интерес заключается в осуществлении принадлежащего субъекту права и освобождении от возложенной на него обязанности.

Истец утверждает, что заключение договора аренды в отношении земельного участка, расположенного в двух территориальных зонах, возлагает на него незаконные права и обязанности, определенные данной сделкой (п.4.4 договора), а также препятствует арендодателю снять земельный участок с кадастрового учета и образовать новый земельный участок для дальнейшего распоряжения.

Между тем, п.4.4 договора аренды №32 от 02.09.2015 года предусмотрены законные права арендодателя, установленные ст.ст.309, 611 ГК РФ.

Сам по себе факт расположения земельного участка в двух территориальных зонах не препятствует снятию его с кадастрового учета

Снятию участка с кадастрового учета и образованию нового участка препятствует любой действующий договор аренды независимо от его недействительности.

Кроме того, согласно п.2 статьи 2 Закона Новосибирской области от 27.12.2015 года №27-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований и уполномоченными областными исполнительными органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменения в статью 3акона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления Новосибирской области» полномочия по подготовке и утверждению документов территориального планирования поселений, в том числе внесению в них изменений, по утверждению правил землепользования и застройки поселений, которые включают в себя и карту градостроительного зонирования, предоставлены областному исполнительному органу государственной власти Новосибирской области, уполномоченному в сфере строительства, архитектуры и градостроительства,

Нарушение правил землепользования и застройки, в том числе расположение земельного участка в двух территориальных зонах, может затрагивать права уполномоченного лица в сфере территориального планирования (Министерство строительства в Новосибирской области), но никак не истца.

Так, из письма Прокуратуры Коченевского района Новосибирской области от 12.05.2017 года следует, что в ходе прокурорской проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером № в нарушение ч.4 ст.30 Градостроительного кодекса РФ был сформирован в двух территориальных зонах.

Вместе с тем, проверкой установлено, что Тростянский А.Н. обратился в Минстрой НСО с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Прокудского сельсовета в части приведения земельного участка к единой территориальной зоне ОД-1.

По результатам рассмотрения указанных заявлений комиссией Минстроя НСО принято решение учесть предложение об отнесении данного участка к единой территориальной зоне.

В соответствии с п.13 Приказа Генпрокуратуры России от 07.12.2007 года №195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина» акты прокурорского реагирования должны быть направлены не на разрушение существующих правоотношений, а на их корректировку и приведение в соответствии с действующим законодательством (л.д.33-34).

Каких - либо обстоятельств, препятствующих приведению спорного земельного участка к единой территориальной зоне, истцом не названо.

Принцип добросовестности участников гражданского оборота предполагает устранение нарушений законодательства, принимая во внимание интересы каждой стороны, наименее обременительным для каждой из сторон способом.

Кроме того, суд также учитывает, что согласно п.13 ст.11 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) лицом, ответственным за утверждение схемы расположения земельного участка, являлся именно арендодатель в лице уполномоченного органа – Администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, правопреемником которого является Департамент имущества и земельных отношений.

Процедура утверждения схемы расположения земельного участка включала в себя, в том числе проверку схемы на соответствие требованиям земельного законодательства к вновь образуемым земельным участкам (п.п.3 п.16 ст.11.10 ЗК РФ).

Арендодатель данную обязанность не выполнил, хотя объективная возможность проверить принадлежность земельного участка к одной территориальной зоне имелась только у уполномоченного лица, поскольку опубликованная карта градостроительного зонирования не содержала сведения о координатах территориальных зон.

Согласно п.1 ст.384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии ст.386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Таким образом, арендодатель в лице уполномоченного органа утвердил схему земельного участка, сформированного в двух территориальных зонах, а затем в лице правопреемника предъявляет иск о признании договора аренды недействительным именно по этому основанию, не рассматривая при этом иной возможности устранения допущенного нарушения, менее обременительной для ответчика.

При таких обстоятельствах, суд усматривает в действиях истца недобросовестное поведение, что также является самостоятельным основанием для отказа в иске – п.2 ст.10 ГК РФ, п.5 с.166 ГК РФ.

В качестве второго основания для признания спорного договора недействительным истец указывает на предоставление земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов в нарушение в нарушение ст.ст. 39.6, 39.11 Земельного кодекса РФ, регламентирующих подготовку и организацию аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, что нарушает права неопределенного круга лиц – потенциальных участников аукциона.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду Тростянскому А.Н. для предпринимательства.

В соответствии со ст.ст. 39.6, 39.11 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей предпринимательства, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с п.20 ст.39.11 ЗК РФ организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Между тем, Администрацией Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области в периодическом печатном издании Советам депутатов и администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области «Вестник» от 31.07.2013 года №13 (л.д.24-25) было опубликовано извещение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду с разрешенным использованием «предпринимательство». При этом в извещении имелась неверная ссылка на ст.39.18 Земельного кодекса РФ, устанавливающую порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Тем не менее, в данном случае суд также считает, что нарушение прав истца отсутствует.

Ссылка на нарушение прав неопределенного круга лиц – потенциальных участников аукциона судом отклоняется.

Согласно п.1 ст.46 ГПК РФ в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Департамент имущества и земельных отношений не наделен законом правом обращаться в суд в защиту неопределенного круга лиц.

Кроме того, с момента опубликования извещения, в котором была указана цель предоставления земельного участка - предпринимательство - никто из заинтересованных лиц не обратился в уполномоченный орган, а в случае обращения - были бы проведены торги.

Как следует из материалов дела, инициатором иска является не потенциальный участник аукциона, а Администрация Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области (л.д.61-62), которая обратилась в ДИЗО по НСО с ходатайством о признании договора недействительным.

Потенциальный участник аукциона (либо уполномоченное законом лицо, имеющее право обращаться в суд в защиту прав неопределенного круга лиц - потенциальных участников аукциона) обладают самостоятельным правом на предъявление иска в случае, если считают, что права их нарушены.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области к Администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, Тростянскому А. Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей жалобы через Коченевский районный суд Новосибирской области.

Судья (подпись) Полева М.Н.