Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратилась в Кандалакшский районный суд с иском в ФИО4 о регистрации ипотеки. В обоснование иска указывает, что между нею и ответчиком <дата> заключен договор займа с одновременным залогом квартиры по адресу: <адрес>. При подписании договора ответчику были выданы денежные средства займа в размере <данные изъяты> руб., договор является одновременно и актом приема-передачи денежных средств. По настоящее время ответчиком не исполнен договор в части регистрации ипотеки как обременения, которое невозможно в случае подачи документов на регистрацию одной стороной сделки. На направленное ответчику претензионное письмо он не ответил, от регистрации ипотеки уклоняется. Ссылаясь на статьи 165, 310, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статью 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», просит зарегистрировать обременение квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) по договору займа от <дата>.

ФИО3 принимала участие в судебном заседании, поддержала заявленные требования по указанным в иске основаниям. Пояснила, что договор займа с ответчиком заключала лично, заключение договора и передача денежных средств происходили в <данные изъяты>. Пояснить, почему договор займа с залогом квартиры не был сторонами представлен в регистрирующий орган непосредственно после его заключения, затруднилась.

Ответчик ФИО4 участия в судебном заседании не принимал, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представил, ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении заседания не заявлял, мнение по иску не представил.

Согласно части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо ФИО5, ее представитель ФИО6, участия в судебном заседании не принимали, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. В ходатайстве о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ФИО5 в удовлетворении требований просила отказать, указала, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается решением <данные изъяты> суда, вступившим в законную силу <дата>. Несмотря на данное обстоятельство, то ФИО4, то ФИО1 подают в суды разных городов иски, что препятствует ей оформить на себя право собственности на квартиру, поскольку судами принимаются обеспечительные меры в виде запрета регистрации сделок, в том числе определением <данные изъяты> суда <данные изъяты> области по делу <номер>, а также <данные изъяты> судом по настоящему делу.

Заслушав ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) (ч.2 ст. 10 Закона об ипотеке).

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (ч. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Согласно части 1 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ФИО4 (заемщик-залогодатель) и ФИО3 (займодавец-залогодержатель) заключен договор займа с залогом квартиры. Согласно условиям договора, займодавец-залогодержатель передает в собственность заемщику-залогодателю в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, денежные средства в размере <данные изъяты> руб. под <данные изъяты>% годовых с ежемесячной выплатой, а заемщик-залогодатель обязуется в срок до <дата> вернуть предоставленную сумму займа.

Согласно пункту 7 договора, в обеспечение своевременного возврата указанной денежной суммы займа и процентов по ней, заемщик-залогодатель заложил принадлежащую ему на праве частной собственности квартиру, назначение: жилое, этаж <данные изъяты>, общая площадь квартиры <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.

В пункте 9 договора заемщик-залогодатель гарантирует, что передаваемая им в залог указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, а также гарантирует, что закладная квартира свободна от любых имущественных претензии со стороны третьих лиц.

Согласно пункту 19 договора, ипотека заложенной квартиры подлежит государственной регистрации, стороны обязуются подать настоящий договор (обременение) на регистрацию в Росреестр не позднее двух дней с момента его заключения.

Таким образом, сторонами при заключении договора займа соблюдены необходимые требования к договору, указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Вместе с тем, в договоре займа отсутствует информация о праве, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя на передаваемое в залог имущество. В судебном заседании истец не смогла уточнить, какие документы, свидетельствующие о праве заемщика на указанную квартиру, при заключении <дата> договора займа с залогом квартиры представлял ей заемщик в подтверждение своего права на указанную квартиру. Пояснила, что не проверяла указанную информацию, поскольку знала ФИО4 И.Я.О., он снимал в <данные изъяты> квартиру, принадлежащую ее <данные изъяты>, ранее она давала ему денежные средства в долг, которые он своевременно возвращал. По этой же причине в договоре займа указан адрес проживания ФИО4 И.Я.О. – <адрес> (квартира, принадлежащая <данные изъяты> истца), а не его фактический адрес регистрации: <адрес>.

Претензионным письмом от <дата> в адрес ФИО4 И.Я.О., ФИО3 предложила ему в связи с его уклонением от регистрации ипотеки в соответствии с договором займа, прибыть в МФЦ г. Кандалакши <дата>. На претензионном письме имеется запись – «получил. ФИО4, подпись», без указания даты получения.

Согласно пояснениям ФИО3 в судебном заседании, она несколько дней назад виделась с ответчиком, однако вопрос о регистрации ипотеки с ним не обсуждала. Указать причины, которыми ФИО4 обосновывает длительное не обращение за регистрацией ипотеки, ФИО3 не смогла.

К исковому заявлению истцом приложена выданная <дата> выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав, согласно которой квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый <номер> находится в собственности ФИО4 И.Я.О. на основании договора купли-продажи от <дата>.

Из представленной Управлением Росреестра по г. Санкт-Петербургу выписки от <дата><номер> из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации перехода прав на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, следует, что собственниками квартиры были: с <дата> по <дата>ФИО2 на основании договора приватизации, с <дата> по <дата>ФИО1 на основании договора купли-продажи, с <дата> по настоящее время – ФИО4 на основании договора купли-продажи.

Согласно представленной Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу выписки от <дата><номер> из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах, указанная квартира находится в собственности ФИО4 И.Я.О., номер и дата государственной регистрации права: <номер> от <дата>. На квартиру зарегистрированы обременения на основании: постановления о запрете на совершение действий по регистрации от <дата>, вынесенное по материалам исполнительного производства <номер> от <дата><данные изъяты> РОСП, вид обременения - арест с запретом совершать действия, направленные на отчуждение; определения судьи <данные изъяты> суда от <дата>, вынесенное по рассматриваемому заявлению ФИО3 к ФИО4 о регистрации ипотеки.

Таким образом, право собственности ФИО4 И.Я.О. на спорную квартиру возникло на основании договора купли-продажи, заключенного со ФИО1, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.

Вместе с тем, решением <данные изъяты> суда <данные изъяты> от <дата> (с учетом определения об исправлении описки от <дата>) по гражданскому делу <номер> по иску ФИО5 к ФИО1 и ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признаны недействительными сделками договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 и договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО4; квартира по адресу: <адрес> включена в наследственную массу умершей <дата>ФИО2; за ФИО5 признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <данные изъяты> суда от <дата> решение <данные изъяты> суда <данные изъяты> оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО4 И.Я.О. без удовлетворения. Таким образом, решение <данные изъяты> суда <данные изъяты> по делу <номер> вступило законную силу <дата>.

Как указано в вышеуказанном апелляционном определении, признание судом недействительности сделки, вследствие которой было зарегистрировано право ответчика на спорную квартиру, влечет недействительность государственной регистрации права собственности последнего. Включение судом квартиры в состав наследственной массы предполагает ее изъятие у ФИО4 И.Я.О., а признание судом за истцом права собственности в отношении квартиры является основанием для внесения сведений в отношении нового собственника в государственный реестр, что влечет аннулирование предыдущей записи. Прекращение права собственности на жилое помещение ФИО4 И.Я.О. влечет прекращение законных оснований для его использования и обязанность возврата имущества истцу.

Решением <данные изъяты> суда <данные изъяты> области от <дата> по делу <номер> по иску ФИО1 к ФИО4 о регистрации обременения прав в отношении объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес> в виде залога недвижимого имущества по договору займа от <дата>, исковые требования ФИО1 к ФИО4 удовлетворены (ответчик ФИО4 признал иск), произведена государственная регистрация обременения прав в отношении спорного объекта недвижимости в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) по договору займа с залогом квартиры от <дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО4 Принятые обеспечительные меры, примененные на основании определения <данные изъяты> суда <данные изъяты> области от <дата>, в виде ареста (запрета Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу совершать любые регистрационные действия) в отношении спорной квартиры сохранены до исполнения решения суда.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам <данные изъяты> суда от <дата> решение <данные изъяты> суда <данные изъяты> области от <дата> отменено и принято по делу новое решение об отказе ФИО1 в удовлетворении искового заявления к ФИО4 о регистрации обременения прав в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) по договору займа от <дата>.; обеспечительные меры отменены.

Основанием для отмены решения суда послужил установленный вступившим в законную силу <дата> решением <данные изъяты> суда <данные изъяты> от <дата> факт того, что на дату подачи иска <дата> предмет ипотеки принадлежал не ответчику ФИО4, а ФИО5 Действия истца по подаче иска, и ответчика, признавшего предъявленные к нему требования, суд признал как совершённые заведомо недобросовестно, со злоупотреблением правом, исключительно с намерением причинить вред ФИО5

В силу ч. 1, 2 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Третьим лицом ФИО5 представлена суду копия направленного в ее адрес уведомления Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от <дата><номер>, согласно которому приостановлено осуществление действий по регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, документы на которую были представлены ФИО5 <дата>, в связи с регистрацией в ЕГРН ареста на совершение регистрационных действий на основании определения <данные изъяты> суда <данные изъяты> области, вынесенного по заявлению ФИО1 к ФИО4 о регистрации обременения прав в отношении данной квартиры по делу от <дата>; а также уведомление от <дата><номер> о погашении указанного ограничения на основании апелляционного определения <данные изъяты> суда, вынесенного по апелляционной жалобе ФИО5 на решение <данные изъяты> суда <данные изъяты> области от <дата>.

Также представлена копия уведомления Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от <дата><номер> дополнительно <номер> о приостановлении государственной регистрации прав по регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, документы на которую были представлены ФИО5 <дата>, в связи с регистрацией в ЕГРН ареста на совершение регистрационных действий по постановлению судебного пристава-исполнителя <данные изъяты> РОСП от <дата> и определению <данные изъяты> суда от <дата>.

Согласно статье 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Суд находит обоснованными доводы ФИО5 о том, что она является собственником спорной квартиры, однако ввиду установленных судебными постановлениями <данные изъяты> суда <данные изъяты> области от <дата>, <данные изъяты> суда <данные изъяты> области от <дата>, определения судебного пристава-исполнителя <данные изъяты> ОСП от <дата> запретов на совершение регистрационных сделок с квартирой, не может по объективным причинам зарегистрировать свое право в соответствие с решением суда.

Таким образом, на дату заключения между ФИО3 и ФИО4 договора займа с ипотекой квартиры от <дата>, дату подачи настоящего иска <дата>, предмет ипотеки принадлежал не ответчику ФИО4, о чем ему было достоверно известно как ответчику по гражданским делам <номер>, рассмотренному <данные изъяты> судом <данные изъяты> и <номер>, рассмотренному <данные изъяты> судом <данные изъяты> области, а ФИО5, право собственности которой в отношении вышеуказанной квартиры возникло в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ со дня открытия наследства, т.е. <дата>, что подтверждается решением <данные изъяты> суда <данные изъяты> от <дата> по гражданскому делу <номер>, вступившим в законную силу <дата>.

Кроме того, на момент заключения между ФИО3 и ФИО4 договора займа с ипотекой квартиры от <дата>, в Управлении Росреестра было зарегистрировано обременение спорной квартиры в виде определения <данные изъяты> суда <данные изъяты> области о запрете регистрационных действий, вынесенное в рамках рассмотрения иска ФИО1 к ФИО4, о чем также было достоверно известно ФИО4, как ответчику по делу, и должно было быть известно ФИО3 при условии совершения ею сделки с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку предмет ипотеки - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на дату заключения договора займа, на дату подачи иска в суд не находилась в собственности заемщика-залогодателя ФИО4 И.Я.О., при этом собственник квартиры ФИО5 не выступала в качестве залогодателя, оснований для государственной регистрации обременения прав в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) по договору займа с залогом квартиры от <дата>, заключенного между ФИО3 и ФИО4, не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований ФИО3 необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации обременения прав в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) по договору займа с залогом квартиры от <дата>, заключенного между ФИО3 и ФИО4, отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд подачей апелляционной жалобы через Кандалакшский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Шевердова