Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора бронирования в сделке купли-продажи, взыскании уплаченных денежных средств, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора бронирования № от 09.09.2020г. в сделке купли-продажи доли недвижимости, взыскании суммы задатка в размере 200 000 руб., расходов на проведение экспертизы в размере 30 000 руб. и расходов по оплате юридических и нотариальных услуг в размере 51 600 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что истец на сайте платформы «Авито» увидела предложение о продаже доли в доме. В рамках телефонного разговора ответчик пояснил, что предлагаемое к продаже недвижимое имущество представляет собой квартиру-студию, площадью 22 кв.м., расположенную на 2-м этаже в трехэтажном доме. Стоимость квартиры составляет 1 249 000 руб. 09.06.2020г. истец, осмотрев квартиру и не заметив видимых недостатков, приняла решение забронировать для себя данную квартиру, заключив с ответчиком договор № и уплатив денежную сумму в размере 200 000 руб. При повторном осмотре квартиры 13.06.2020г. совместно со специалистом, истец обнаружила ряд существенных недостатков, которые препятствуют её нормальному использованию, что в последующем было отражено в экспертном заключении. Выявив недостатки, истец сообщила ответчику о расторжении договора бронирования и заявила требование о возврате уплаченной денежной суммы в размере 200 000 руб., на что ответчик ответил отказом. Истец считает, что ответчиком нарушены её права, как покупателя, в связи с чем, она обратилась в суд за защитой своих прав.

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО4 и его представитель – адвокат ФИО6 в судебное заседание явивлись, иск не признали.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Как пояснила истец, на сайте платформы «Авито» она увидела предложение о продаже доли в доме. В рамках телефонного разговора ответчик пояснил, что предлагаемое к продаже недвижимое имущество представляет собой квартиру-студию, площадью 22 кв.м., расположенную на 2-м этаже в трехэтажном доме. Стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. 09.06.2020г. истец, осмотрев квартиру и не заметив видимых недостатков, приняла решение забронировать для себя данную квартиру.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор бронирования №, по условиям которого ФИО4 обязуется продать 30/1000 долю в доме, расположенном по адресу: <адрес> (п.1.2 договора), а ФИО3 – купить указанную долю не позднее 09.08.2020г. (л.д.11-11 оборот).

В соответствии с п.3.1 указанного договора, при подписании Договора Покупатель передает Представителю Продавца в качестве подтверждения бронирования денежную сумму в размере 100 000 руб. (л.д.11).

Согласно п.4.2 указанного договора, в случае отказа Покупателя от совершения сделки (невыполнение условия п.1.2 настоящего договора), внесенные денежные средства, предусмотренные п.3.1 Договора не возвращаются Представителем Продавца Покупателю (л.д.11 оборот).

Согласно п. 3.1 договора истец передала ответчику в качестве подтверждения бронирования денежную сумму в размере 100 000 руб. путем перевода Сбербанк онлайн (л.д.12).

Истец указала, что она 13.06.2020г. совместно со специалистом обнаружила ряд существенных недостатков в спорном помещении, которые препятствуют её нормальному использованию, о чем был составлено заключение специалиста №, выполненного по заданию истца на основании договора оказания услуг от 25.06.2020г. помещение – студия в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Согласно данному заключению, указанное помещение не соответствует требованиям законодательства РФ, предъявляемым к жилым помещениям, оформляемым в собственность. Помещение позиционируется, как квартира-студия и расположено в жилом доме, принадлежащем на праве долевой собственности 28 собственникам, доли которых выделены в натуре. То есть жилой дом имеет признаки многоквартирного дома. При этом видом разрешенного использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство. Здание на сегодняшний день имеет признаки самовольной постройки и в силу ст. 222 ГК РФ подлежит сносу по решению суда. Техническое состояние квартиры не соответствует законодательству РФ в области безопасности зданий и сооружений (имеются крены; дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания; функционирование конструкций возможно либо при контроле технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания. В результате анализа выявленных дефектов установлено, что как минимум 9 дефектов квалифицируются, как критические и 1, как значительный. Объект имеет существенные недостатки. Техническое состояние объекта не соответствует требованиям механической безопасности и может угрожать здоровью и жизни граждан.

Выявив недостатки, истец сообщила ответчику о расторжении договора бронирования и заявила требование о возврате уплаченной денежной суммы в размере 100 000 руб., на что ответчик ответил отказом.

В силу положений ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Судом в рамках рассмотрения настоящего дела определено, что значимым для рассмотрения дела обстоятельством является установление факта, действительно ли приобретаемая истцом квартира содержит в себе существенные недостатки, которые препятствует её нормальному использованию по назначению.

Распределяя бремя доказывания данного обстоятельства, принимая во внимание, что возникшие между сторонами правоотношения Законом о защите прав потребителя не регулируются, суд возложил на истца обязанность представить необходимые доказательства, в частности, неоднократно разъяснял право заявить ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, что отражено в протоколе судебного заседания.

Вместе с тем, истец от заявления подобного ходатайства воздержалась, пояснив, что представила все необходимые доказательства, подтверждающие обоснованность её доводов, в частности заключение эксперта №.

Суд, оценивая данное заключение, не может принять его в качестве относимого и допустимого доказательства, так как оно подготовлено коммерческой организацией (ООО «ЭтуальСтройПроект») на основании договора на оказание возмездных услуг, экспертом, которые перед дачей заключения не предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Оценка состояния жилого помещения основана лишь на его визуальном осмотре, не подкрепленном какими-либо эмпирическими исследованиями. Кроме того, произведенный специалистом визуальный осмотр помещения имел место без согласия его собственника.

Таким образом, руководствуясь ст. 67 ГПК РФ, суд не может принять во внимание представленное истцом заключение специалиста, так как оно не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам (относимость, допустимость и достоверность).

В соответствии с ч. 3 ст. 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Принимая во внимание то обстоятельство, что истец уклоняется от назначения по делу судебной экспертизы, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора бронирования № от 09.09.2020г. в сделке купли-продажи доли недвижимости, взыскании суммы задатка в размере 200 000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении основных требований, не подлежат удовлетворению и производные от них требования в части взыскания расходов на проведение экспертизы в размере 30 000 руб. и расходов по оплате юридических и нотариальных услуг в размере 51 600 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора бронирования в сделке купли-продажи, взыскании уплаченных денежных средств, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Шемелина