Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом о государственной регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратилась в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с указанным иском к ответчику. Просила вынести решение о государственной регистрации права собственности к ФИО1 на нежилые помещения по адресу: <...>/<данные изъяты>

В обоснование требований указано на то, что на основании результатов конкурса по продаже муниципального имущества истцом с администрацией заключены договоры купли-продажи указанных нежилых помещений. В настоящее время истцом выполнены все возложенные на данном этапе конкурса пункты договоров в течение 30 дней с момента оплаты, что является достаточным основанием для передачи договоров на регистрацию. Договором срок выполнения условий конкурса установлен до 2023 года, что противоречит закону. Выполнением условий конкурса должен считаться факт принятия обязательств по сохранению объекта культурного наследия. Отсутствие регистрации права собственности на объект не позволяет истцу в полном объеме использовать приобретенные помещения, ущемляет его права. Подробно позиция заявителя изложена в исковом заявлении.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно надлежащим образом путем направления заказного письма с уведомлением по месту жительства.

В судебном заседании представитель истца – ФИО2, действующий по доверенности, требования поддержал по предмету и основаниях, указанных в иске.

Представитель ответчика ФИО3, действующий по доверенности, в удовлетворении требований просил отказать, представил письменный отзыв. В обоснование возражений указал на то, что согласно заключенных договоров оформление права собственности покупателя на объект осуществляется после выполнения условий конкурса, подтвержденных актом о выполнении условий конкурса, утвержденным продавцом. Сроки выполнения работ установлены до 2023 года согласно приложению. На настоящий момент условий конкурса в полном объеме не выполнены, таким образом переход права собственности невозможен.

Третье лицо Управление государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте судебного разбирательства извещено своевременно надлежащим образом, представило письменный отзыв, разрешение спора оставило на усмотрение суда.

Суд, с учетом мнения сторон определил рассмотреть дело при данной явке и имеющихся доказательствах.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом 08.08.2018 на основании результатов конкурса по продаже муниципального имущества между Администрацией г. Екатеринбурга от имени МО «город Екатеринбург» заключены договоры № 16-К и № 17-К купли-продажи нежилых помещений, находящихся в собственности МО «город Екатеринбург», расположенных в здании, являющемся объектом культурного наследия.

Объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой», расположенный по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, принят на государственную охран на основании постановления Правительства Свердловской области от 28.12.2001 № 859-П1 «О постановке на государственную охрану вновь выявленных памятников истории и культуры» и на основании приказа Министерства культуры Российской Федераци от 03.10.2017 № 109255-р «О регистрации объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой», рубеж XIX—XX вв. (Свердловская область) в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации» зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), регистрационный номер 661710974930005.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 указанных договоров передача объекта покупателю для исполнения условий конкурса оформляется актом не позднее 7 рабочих дней после полной оплаты. Оформление права собственности покупателя на объект осуществляется не позднее 30 календарных дней после полной оплаты и выполнения условий конкурса, подтвержденных актом о выполнении условий конкурса, утвержденным продавцом.

В пункте 4.3.7 договора установлена обязанность покупателя исполнять условия конкурса (приложение N 5 к договору).

Согласно Приложению N 5 к договору к условиям конкурса отнесено проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством. Срок исполнения условий конкурса: со дня заключения договора купли-продажи до 30.06.20123.

18.09.2018 ФИО1 обратилась с заявлением о передаче договоров на регистрацию перехода права собственности (на момент подачи истцом были получены задания в Управлении на проведение работ по сохранению объектов).

Письмом от 12.10.2018 Департамент, ссылаясь на пункт 16 статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункт 3.2 договоров, отказал в передаче пакета документов на регистрацию, указав на невыполнение истцом условий конкурса в полном объеме.

На настоящий момент истцом выполнены требования подп. 1-5 п. 4.3.7 Договора (предусматривающие выполнение условий конкурса до 30.07.2020 – представлена научно проектная документация и результатов историко-культурной экспертизы в уполномоченный орган для согласования).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности приобретателя недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В пункте 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Поскольку в рассматриваемом случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы закона N 178-ФЗ и положения Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Согласно пункту 7 статьи 48 Закона N 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, установлены положениями статьи 29 Закона N 178-ФЗ.

Согласно пункту 1 названной статьи объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться, в том числе путем продажи на конкурсе при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам,

В случае приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - с иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ (пункт 4 статьи 29 Закона N 178-ФЗ).

В пункте 3 статьи 29 Закона N 178-ФЗ установлено, что договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона. В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Согласно пункту 6 статьи 29 Закона N 178-ФЗ срок выполнения условий конкурса не должен превышать семь лет.

В пункте 16 статьи 20 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что передача имущества победителю конкурса и оформление права собственности на него осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и соответствующим договором купли-продажи, не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества и выполнения условий конкурса, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Победитель конкурса вправе до перехода к нему права собственности на государственное или муниципальное имущество осуществлять полномочия, установленные пунктами 19 и 20 настоящей статьи (пункт 18 статьи 20 Закона N 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 20 Закона N 178-ФЗ условия конкурса могут предусматривать, среди прочего, проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом N 73-ФЗ. Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки их исполнения, порядок подтверждения победителем конкурса исполнения таких условий. Условия конкурса не подлежат изменению. Приведенный в названном пункте статьи 20 Закона N 178-ФЗ перечень условий конкурса является исчерпывающим.

В случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой (пункт 23 статьи 20 Закона N 178-ФЗ).

Принимая во внимание изложенные положения норм, суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация перехода права собственности на него возможны не ранее выполнения последним условий конкурса в полном объеме, подтвержденного в порядке, установленном договором купли-продажи.

Такой вывод также следует из исторического и систематического способов толкования правовых норм, существовавших до вступления в силу Закона N 178-ФЗ. Ранее отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, были регламентированы Федеральным законом от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (далее - Закон N 123-ФЗ). Статья 21 названного Закона предусматривала продажу государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями, что, по существу, аналогично существующему в настоящее время способу приватизации - продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе. При этом пункт 2 статьи 21 Закона N 123-ФЗ устанавливал, что право собственности на государственное или муниципальное имущество, которое приватизируется на коммерческом конкурсе, переходит к победителю такого конкурса после выполнения им инвестиционных и (или) социальных условий в отношении объекта приватизации. В случае невыполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных и (или) социальных условий, а также ненадлежащего их выполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объемов их выполнения, объект приватизации, приобретенный победителем коммерческого конкурса, подлежит безвозмездному отчуждению соответственно в государственную и муниципальную собственность, а органы и лица, указанные в пункте 1 статьи 29 настоящего Федерального закона, обязаны в судебном порядке предъявить иски (возбудить дела) о расторжении сделок приватизации государственного или муниципального имущества, возмещении убытков и применении иных последствий в соответствии с законодательством Российской Федерации и договорами купли-продажи государственного или муниципального имущества (пункт 7 статьи 21 Закона N 123-ФЗ).

При проверке конституционности положений пункта 7 статьи 21 Закона N 123-ФЗ Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 25.07.2001 N 12-П указал следующее. Включение инвестиционных и (или) социальных условий в договор имеет целью стимулировать приобретателя объекта приватизации эффективно выполнять добровольно принятые на себя обязательства, поскольку это является основанием для приобретения впоследствии права собственности на соответствующее имущество, а при их невыполнении объект приватизации подлежит безвозмездному возврату публичному собственнику. До момента выполнения покупателем таких условий объект приватизации по коммерческому конкурсу остается в публичной собственности, а покупатель - победитель коммерческого конкурса до вступления в права собственника осуществляет лишь права владения и пользования объектом приватизации.

Из материалов настоящего дела видно, что по итогам открытого конкурса между Департаментом и ФИО1 заключены договоры от 08.08.2018 № 16-К и № 17-К купли-продажи нежилых помещений в здании - объекте культурного наследия регионального значения «Дом жилой», расположенном по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

В качестве условия конкурса, в последующем включенного в названные договоры купли-продажи, предусматривалось проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством. Срок исполнения условий конкурса - со дня заключения договора купли-продажи до 30.06.2023.

В соответствии с условиями названного договоров ФИО1 приняла на себя обязательства по исполнению условий конкурса, документальному подтверждению их исполнения, выполнению сводного (итогового) отчета об исполнении условий конкурса с приложением подтверждающих документов п. 4.3.7, п. 4.3.9, п. 4.3.12).

В пункте 3.2договоров оформление права собственности покупателя на объект осуществляется не позднее 30 календарных дней после полной оплаты и выполнения условий конкурса, подтвержденных актом о выполнении условий конкурса, утвержденным продавцом.

Названное положение пункта 3.2 договоров от 08.08.2018, определяющее момент передачи имущества покупателю, соответствует положениям пункта 16 статьи 20 Закона N 178-ФЗ. Вместе с тем доказательства выполнения условий конкурса в полном объеме заявителем в материалы настоящего дела не представлено, соответственно, момент исполнения Департаментом обязанности по оформлению права собственности на покупателя не наступил.

На основании изложенного, исходя из установленных по настоящему делу обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав истца, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении требований ФИО1 к администрации г. Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом о государственной регистрации права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья (подпись) В.И. Лазарева

Копия верна

Судья

Секретарь

По состоянию на 17.05.2019 решение

в законную силу не вступило

Судья: